Cukai apabila membeli hartanah di Sepanyol: ITP, IVA dan AJD
Dalam 30 saat
Bagi pembelian di Costa del Sol, anda membayar salah satu daripada dua cukai. Cukai yang terpakai hanya bergantung pada pihak yang menjual. Jualan semula daripada pemilik persendirian dikenakan ITP sebanyak 7 % daripada harga. Binaan baharu daripada pemaju dikenakan IVA 10 % ditambah AJD 1,2 %, iaitu 11,2 % secara keseluruhan.
Siapa yang menjual hartanah kepada anda?
- Pemilik persendirian, hartanah terpakaiITP pada kadar 7 % daripada harga, atau daripada nilai rujukan jika nilai itu lebih tinggi.
- Pemaju, hartanah binaan baharuIVA pada kadar 10 % ditambah AJD pada kadar 1,2 %, menjadikan jumlah gabungan 11,2 %.
Cukai apakah yang perlu anda bayar, dan mengapakah ia bergantung pada pihak yang menjual?
IVA, iaitu VAT Sepanyol, ialah 10% daripada harga rumah yang benar-benar baharu. Ia terpakai apabila pihak yang menjual ialah pemaju, kerana penjualan hartanah binaan baharu merupakan urus niaga perniagaan yang tertakluk kepada VAT, bukannya pemindahan antara individu persendirian.AJD ialah duti setem Sepanyol ke atas surat ikatan yang ditandatangani, iaitu peratusan kecil daripada harga, dan di Andalusia ia dibayar bersama IVA untuk hartanah binaan baharu. Ia tidak pernah digabungkan dengan cukai pemindahan hartanah terpakai di bawah ini; sesuatu pembelian dikenakan salah satu kategori cukai sahaja, bukan kedua-duanya.ITP ialah cukai pemindahan yang dibayar apabila anda membeli hartanah terpakai, dan di Andalusia kadarnya ialah 7 % daripada harga. Cukai ini dikenakan apabila penjual ialah individu persendirian dan bukannya pemaju, iaitu keadaan biasa bagi hartanah sekunder.
Pihak yang menjualApa yang anda bayar
- Pemaju, untuk unit binaan baharu
- 10% IVA ditambah 1,2% AJD, jumlah gabungan 11,2%. Ditetapkan oleh undang-undang nasional dan serantau; tiada apa-apa untuk dirundingkan.
- Pemilik persendirian, bagi hartanah terpakai
- 7% ITP, dikira berdasarkan nilai yang lebih tinggi antara harga yang dipersetujui dengan anda atau nilai rujukan rasmi hartanah tersebut. Lihat di bawah.
Adakah kadar lebih rendah yang mungkin pernah anda baca itu terpakai kepada anda?
Undang-undang Sepanyol dan Andalusia kedua-duanya menerbitkan kadar cukai dikurangkan yang lebih rendah daripada kadar utama, dan pembeli asing yang membuat kajian tentang perkara ini akan menemuinya. Kadar tersebut hampir tidak pernah terpakai bagi pembelian untuk percutian atau pelaburan. Anda wajar mengetahui sebabnya, dan bukannya berharap kadar itu terpakai.Empat kadar di bawah dinyatakan sebagaimana ia lazimnya dihuraikan, bukannya dipetik daripada teks undang-undang rasmi, jadi anggaplah ia sebagai petunjuk. Dalam amalan, perkara ini tidak merugikan anda kerana tiada satu pun daripadanya merupakan kadar yang perlu anda masukkan dalam bajet.
| ITP dikurangkan, 6 % atau 3,5 %Penduduk sahaja | IVA dikurangkan, 4 %Perumahan sosial | IVA lebih tinggi, 21 %Tanah dan komersial | |
|---|---|---|---|
| Keperluan yang dikenakan | Hartanah itu menjadi vivienda habitual anda, iaitu kediaman utama dan kekal anda, serta tertakluk pada had nilai. | Dikhaskan untuk perumahan sosial yang dilindungi secara rasmi (vivienda de protección oficial). | Terpakai pada lot tanah atau unit komersial, bukan kediaman. |
| Adakah ia terpakai kepada pembeli biasa | Tidak. Pembeli bukan pemastautin yang membeli rumah kedua di Costa del Sol tidak layak, walau apa pun yang dinyatakan dalam iklan. | Tidak. Ini tidak terpakai pada hartanah binaan baharu biasa di pesisir ini. | Ini satu-satunya keadaan apabila kadarnya lebih tinggi untuk pembeli, bukannya lebih rendah. |
| Tindakan yang perlu diambil | Sediakan bajet pada kadar 7 %. Jika ejen memberitahu anda bahawa kadar yang lebih rendah terpakai, minta mereka menyatakannya secara bertulis dan minta peguam anda menyemaknya. | Abaikan perkara ini melainkan unit tersebut secara rasmi ditetapkan sebagai perumahan terlindung, seperti yang dinyatakan dalam dokumennya sendiri. | Semak perkara yang anda beli. Lot tanah atau unit komersial dikenakan cukai secara berbeza daripada kediaman, dan iklan tidak sentiasa menjelaskannya dengan terang. |
Peraturan praktikalnya: sediakan bajet pada kadar 7 % untuk hartanah terpakai dan 11,2 % untuk hartanah binaan baharu, serta anggap apa-apa angka yang lebih rendah sebagai kes khas yang tidak terpakai kepada anda sehingga peguam mengesahkannya secara bertulis.
Mengapakah bil cukai boleh melebihi 7 peratus daripada jumlah yang anda bayar?
valor de referencia ialah nilai rujukan yang ditetapkan oleh Sepanyol untuk sesebuah hartanah, dan cukai pindah milik hartanah terpakai dikira berdasarkan nilai itu apabila nilainya lebih tinggi daripada harga yang anda bayar. Sejak 1 Januari 2022, asas cukai bagi ITP menurut undang-undang ialah angka yang lebih tinggi antara kedua-duanya, bukan semata-mata harga yang dinyatakan dalam kontrak.Nilai ini bertujuan menghalang pembeli dan penjual daripada mengisytiharkan harga yang lebih rendah untuk mengurangkan bil cukai. Kesan terhadap pembeli jujur yang telah bersetuju dengan harga berpatutan adalah mudah dan automatik: jika nilai rujukan Catastro sendiri lebih tinggi daripada jumlah yang anda persetujui, cukai akan berdasarkan nilai rujukan tersebut.
Anggapan pembeliKesan nilai rujukan
- Cukai ialah 7 % daripada harga dalam kontrak
- Kadarnya ialah 7 % daripada nilai yang lebih tinggi antara harga kontrak dengan nilai rujukan. Kedua-duanya biasanya hampir sama, tetapi kadangkala tidak.
- Harga yang dipersetujui lebih rendah bermaksud bil cukai lebih rendah
- Hanya sehingga paras minimum nilai rujukan. Di bawah paras itu, cukai kekal sama tanpa mengira kandungan kontrak, dan itulah sebabnya pengisytiharan harga yang lebih rendah tidak memberikan apa-apa selain risiko.
| Harga yang dipersetujui | Nilai rujukan | |
|---|---|---|
| Angka asas | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP terhutang7 % daripada asas | 28.000 € | 30.100 € |
Bolehkah saya mencabar nilai rujukan jika saya menganggapnya salah?Ya, melalui cukai yang anda bayar: anda boleh membayar ITP berdasarkan nilai rujukan dan kemudian mencabarnya secara rasmi, atau dalam keadaan tertentu memohon pembetulan. Anda mesti menunjukkan bahawa nilai pasaran sebenar adalah lebih rendah. Ini ialah prosedur yang perlu dikendalikan oleh peguam, bukan borang yang anda isi sendiri. Anda wajar membangkitkannya sebelum penyempurnaan pembelian jika angkanya kelihatan sangat berbeza, bukan selepas anda membayar.
Apakah yang berlaku jika anda membawa sendiri wang pembelian secara tunai?
Hampir tiada sesiapa yang membiayai pembelian di Sepanyol sepatutnya membawa wang tunai merentasi sempadan, dan sebabnya bukan sekadar praktikal. Sepanyol menganggap pemindahan wang tunai melebihi ambang tertentu sebagai sesuatu yang mesti anda isytiharkan terlebih dahulu, berasingan daripada sebarang pertanyaan bank atau peguam anda tentang sumber wang tersebut.Peraturan yang terpakai kepada pembeli asing ialah undang-undang Sepanyol, bukannya peraturan EU yang dipetik oleh kebanyakan artikel. Peraturan EU (Reglamento 2018/1672) hanya mengawal sempadan luar EU. Memasuki atau meninggalkan EU dengan wang tunai sebanyak 10.000 € atau lebih mesti diisytiharkan secara automatik jika anda membawanya, atau didedahkan apabila diminta jika wang itu dihantar tanpa pengiring. Perjalanan dari Czechia ke Sepanyol tidak merentasi sempadan luar EU, maka peraturan tersebut tidak terpakai kepada perjalanan ini.Yang terpakai ialah undang-undang Sepanyol secara langsung: di bawah Ley 10/2010 dan Orden ETD/1217/2022, pergerakan wang sebanyak 10.000 € atau lebih bagi setiap orang, dalam perjalanan nasional atau dalam EU, diisytiharkan melalui borang Modelo S-1, yang difailkan terlebih dahulu apabila tempat lintasan tidak mempunyai pos kastam. Ambang berasingan yang lebih tinggi, iaitu 100.000 €, hanya wujud bagi pergerakan yang sepenuhnya berlaku di dalam Sepanyol, dan tidak terpakai kepada perjalanan dari Czechia ke Sepanyol.
- Membawa wang tunai 10 000 € atau lebihWho decidesSesiapa yang membawanyaWhat it grantsMencetuskan kewajipanIf noTiada deklarasi
- Failkan Modelo S-1 awalWho decidesAnda, sebelum melancongWhat it grantsPergerakan sah, direkodkanIf noRampasan, serta denda
- Sahkan had bayaran tunai dengan peguam AndaWho decidesPeguam andaWhat it grantsTiada had bagi bayaran iniIf noAnda berisiko melanggar had yang belum disahkan oleh sesiapa untuk Anda
Satu lagi peraturan wajar diberi perhatian, bukannya dinyatakan sebagai sesuatu yang pasti: Sepanyol juga mengehadkan jumlah harga pembelian yang boleh dibayar secara tunai, di bawah Ley 7/2012 art. 7 sebagaimana yang dipinda. Seperti yang lazim dihuraikan, hadnya ialah 1.000 € apabila perniagaan menjadi pihak dalam transaksi, atau 10.000 € apabila pembayar ialah individu persendirian bukan pemastautin. Kami belum membaca angka ini dalam teks undang-undang rasmi BOE, jadi anggap ia sebagai petunjuk kukuh bahawa bayaran tunai yang besar adalah terhad, dan sahkan angka tepat dengan peguam anda sebelum bergantung padanya.
Sumber
Adakah saya masih perlu mengisytiharkan apa-apa jika saya memindahkan wang melalui bank dan bukannya membawanya?Pindahan bank bukan pergerakan wang tunai dan Modelo S-1 tidak terpakai kepadanya. Bank anda tetap akan bertanya tentang sumber dana sebagai sebahagian daripada pemeriksaan pencegahan pengubahan wang haram yang biasa, iaitu soalan yang berbeza daripada perkara yang dijawab oleh bahagian ini, dan perkara itulah yang dibincangkan pada halaman Soalan Lazim di bawah "Adakah saya perlu mendokumenkan dari mana wang saya berasal?" Pindahan bank juga merupakan kaedah yang disyorkan oleh laman ini: lihat panduan pemindahan mata wang.
Perkara yang perlu disahkan sebelum Anda bergantung pada kadar ini
Empat perkara, disemak berdasarkan transaksi khusus Anda dan bukannya kadar yang diterbitkan.| Minta | Maklumat yang diberi | Bentuk jawapan yang buruk |
|---|---|---|
| valor de referencia hartanah | Catastro menerbitkannya dan peguam Anda boleh menyemaknya sebelum Anda menandatangani apa-apa. Ia memberitahu Anda sama ada 7 % akan terpakai pada harga yang Anda persetujui, atau pada jumlah yang lebih tinggi. | Tiada sesiapa yang menyemaknya, atau hanya ada janji untuk "menguruskannya kemudian". |
| Pengesahan bertulis tentang kategori cukai yang terpakai | Sama ada penjual ialah pemaju (IVA dan AJD) atau pemilik persendirian (ITP) kelihatan jelas, tetapi kadangkala tidak begitu, contohnya bagi hartanah terpakai yang merupakan unit binaan baharu yang belum terjual dan masih dimiliki oleh pemaju asal. | Andaian berdasarkan cara hartanah itu dipasarkan dan bukannya berdasarkan pihak yang dinamakan sebagai penjual dalam kontrak. |
| Cara Anda merancang memindahkan dana pembelian | Pindahan bank mengelakkan sepenuhnya persoalan Modelo S-1. Jika mana-mana bahagian rancangan melibatkan wang tunai, inilah masanya untuk membangkitkan kewajipan pengisytiharan dan had bayaran, bukannya selepas Anda sudah melintasi sempadan. | Tiada rancangan selain "Saya akan membawanya apabila datang". |
| Sama ada situasi Anda melibatkan cukai kekayaan atau cukai pendapatan bukan pemastautin | Kedua-duanya wujud, kedua-duanya berasingan daripada lapisan cukai pembelian di atas, dan kedua-duanya mempunyai halaman tersendiri: cukai kekayaan dan cukai pendapatan bukan pemastautin. | Tiada tindakan, atau andaian bahawa pembelian ialah satu-satunya peristiwa cukai. |
Pindahan bank berbanding membawa wang tunai
Dua cara wang pembelian boleh tiba secara fizikal, dan hanya satu daripadanya mengelakkan pengisytiharan.| Tunai | Pindahan bank | |
|---|---|---|
| Kewajipan pengisytiharan | Modelo S-1, difailkan terlebih dahulu, melebihi 10.000 € bagi setiap orang. | Tiada yang khusus untuk pindahan ini. |
| Risiko had bayaran | Mungkin terhad melebihi ambang rendah di bawah Ley 7/2012 art. 7; sahkan dengan peguam Anda. | Tidak terpakai; pindahan bukan bayaran tunai. |
| Membuktikan asal usul dana | Lebih sukar: wang tunai tidak mempunyai jejak dokumen tersendiri apabila sampai. | Jejak penyata bank yang sudah disimpan oleh bank anda sendiri dan bank Sepanyol. |
| Risiko praktikal perjalanan itu sendiri | Membawa sejumlah besar wang tunai merentasi Eropah, sama ada tidak diisytiharkan atau diisytiharkan. | Tiada, selain risiko perjalanan biasa. |
Kadar, bukan bil anda
Setiap kadar di atas adalah kadar semasa pada Ogos 2026. Kami merujuknya terus dalam undang-undang cukai Andalusia dan negara, bukannya menyalinnya daripada ulasan, dan mengesahkannya berdasarkan undang-undang belanjawan Andalusia 2026, yang tidak mengubah kadar ITP 7 % mahupun kadar AJD 1,2 %. Andalusia menetapkan kadar ITP dan AJD sendiri dalam rangka kerja negara. Pembelian yang sama di komuniti autonomi lain boleh dikenakan kadar serantau yang berbeza, walaupun undang-undang negara yang mendasarinya adalah sama.Ini ialah maklumat umum tentang cara cukai dikenakan, bukannya pengiraan jumlah yang perlu anda bayar secara peribadi. Nilai rujukan, tarikh penyempurnaan pembelian yang tepat dan apa-apa keadaan khas pembelian anda semuanya perlu dimasukkan dalam nasihat bertulis peguam anda, bukan dalam panduan yang diterbitkan. Satu angka, iaitu had pembayaran tunai, ditandai secara jelas sebagai belum disahkan dan bukannya dinyatakan sebagai muktamad: jangan bergantung pada angka itu tanpa pengesahan daripada peguam anda sendiri.Sesetengah topik diserahkan kepada panduan masing-masing: panduan kos pembelian merangkumi jumlah kos penuh, termasuk yuran notari, daftar dan peguam. Panduan kos tahunan merangkumi IBI dan pemfailan bukan pemastautin yang bermula pada tahun selepas penyempurnaan pembelian. Panduan cukai kekayaan dan pusaka merangkumi kedua-dua persoalan cukai berasingan itu secara menyeluruh.
Soalan cukai yang paling lazim
- Jika saya membeli unit yang belum terjual daripada bank dan bukannya pemaju, cukai yang manakah terpakai?
- Ia bergantung pada pihak yang menjualnya kepada anda secara sah, bukannya cara hartanah itu dipasarkan. Bank atau dana yang memegang stok binaan baharu yang diambil alih biasanya menjualnya sebagai perniagaan. Ini boleh bermakna IVA masih terpakai, walaupun transaksi itu kelihatan seperti hartanah terpakai. Inilah jenis kes yang perlu dikesan oleh senarai semak di atas sebelum penyempurnaan pembelian, bukan selepasnya.
- Adakah kadar cukai berubah jika saya membeli melalui syarikat Sepanyol dan bukannya secara peribadi?
- Cukai pembelian (ITP atau IVA serta AJD) dikira dengan cara yang sama, tanpa mengira siapa pembelinya. Apabila syarikat menjadi pembeli, perkara yang berubah ialah set perkara yang sama sekali berbeza: cukai korporat berterusan, pemfailan tahunan dan cara jualan masa hadapan dikenakan cukai. Perbandingan itu ialah topik panduan membeli melalui syarikat.
- Adakah kadar AJD sama di seluruh Sepanyol?
- Tidak. AJD, seperti ITP, ialah kadar yang ditetapkan mengikut wilayah dalam rangka kerja negara, jadi komuniti autonomi yang berbeza boleh menetapkan peratusan yang berbeza. Angka 1,2 % di atas khususnya ialah kadar semasa Andalusia, berkuat kuasa pada Ogos 2026.
