Kontrak pembelian ketika membeli hartanah di Sepanyol
Dalam 30 saat
Jualan semula di Sepanyol menggunakan kontrak arras, dengan deposit sebanyak 10 hingga 20 % daripada harga. Undang-undang Sepanyol mengiktiraf tiga jenis kontrak arras, setiap satunya dengan akibat berbeza jika urus niaga gagal. Kontrak mesti menyatakan jenisnya kerana jika tiada pernyataan, jenis lalai ialah jenis yang paling merugikan pembeli.
| arras penarikan diriArtikel Kanun Sivil 1454 | arras pengesahanketetapan lalai senyap | arras penaltihibrid | |
|---|---|---|---|
| Maksudnya | Hak berundur pada harga tetap | Bayaran pendahuluan biasa | Penalti, serta hak memaksa jualan |
| Jika anda menarik diri | Anda kehilangan deposit | Masih boleh saman untuk melengkapkan | Anda membayar penalti, jualan masih boleh dipaksa |
| Jika mereka menarik diri | Ia dipulangkan dua kali ganda | Anda masih boleh saman untuk selesai | Mereka membayar penalti, jualan masih boleh dipaksa |
| Pilih ini jika | Anda mahu jalan keluar mudah pada harga tertentu | Tiada pihak pernah bercadang untuk berundur | Anda mahu sesuatu yang lebih menghalang penarikan diri berbanding deposit biasa |
Apakah kontrak yang perlu saya tandatangani, dan apakah yang berlaku jika saya perlu menarik diri?
Anda menandatangani contrato de arras. Perkara yang berlaku jika anda menarik diri bergantung sepenuhnya pada jenis undang-undang yang dinamakan dalam salah satu daripada tiga jenis kontrak tersebut. Contrato de arras ialah kontrak wang tanda jadi persendirian yang digunakan untuk hartanah terpakai. Pembeli dan penjual menandatanganinya sebelum berjumpa notari, dan kontrak itu menetapkan penalti sekiranya mana-mana pihak membatalkan urus niaga. Deposit ialah bayaran besar yang dibuat selepas tempahan dan mengikat kedua-dua pihak kepada jualan tersebut. Amalan Sepanyol menganggapnya sebagai wang tanda jadi, bukannya bayaran pendahuluan yang boleh ditinggalkan. arras tidak sama dengan deposit Czech. Bergantung pada jenis yang dipersetujui, penarikan diri boleh menyebabkan pembeli kehilangan deposit, manakala penjual mungkin perlu membayar dua kali ganda jumlah tersebut. Ini merupakan akibat yang jauh lebih besar daripada yang mungkin difahami oleh pembaca asing melalui perkataan "deposit".Artikel 1454 Kanun Sivil menerangkan jenis yang digunakan oleh kebanyakan kontrak: arras dengan hak menarik diri. Jika pembeli menarik diri, mereka kehilangan deposit. Jika penjual menarik diri, mereka mesti memulangkan deposit sebanyak dua kali ganda. Jenis ini membolehkan mana-mana pihak menarik diri begitu sahaja pada harga tetap. Dua jenis lain juga wujud dan cara penggunaannya sangat berbeza. Anda boleh melihat ketiga-tiganya dihuraikan sepenuhnya di sebelah perenggan ini.Jika kontrak tidak menyatakan jenis yang terpakai, mahkamah Sepanyol lazimnya dikatakan menggunakan arras pengesahan sebagai kaedah lalai. Versi ini TIDAK membenarkan anda menarik diri begitu sahaja dengan membayar jumlah deposit. Peraturan lalai ini sering diulang dalam ulasan undang-undang. Namun, Artikel 1454 sendiri hanya mengawal arras dengan hak menarik diri dan tidak menyatakan perkara yang berlaku secara lalai apabila kontrak tidak mempunyai ketetapan. Peraturan lalai sebenar belum disahkan berdasarkan teks undang-undang rasmi BOE. Bagi pembeli, pendekatan paling selamat ialah menganggap arras pengesahan terpakai sehingga peguam mengesahkan sebaliknya. Inilah sebabnya jenis tersebut mesti dinyatakan dengan jelas dalam kontrak, bukan dibiarkan berdasarkan andaian.
Jenis arras apakah yang patut saya minta?Arras penitenciales, jika kemampuan untuk menarik diri pada harga yang diketahui penting bagi anda. Ini juga jenis yang lazim digunakan oleh kebanyakan ejen hartanah dan peguam Sepanyol. Jadi, dalam amalan, biasanya anda hanya meminta peguam mengesahkan bahawa istilah tersebut ada dalam kontrak, bukannya meminta sesuatu yang luar biasa.
Hartanah binaan baharu berbeza?
Ya. Dokumen yang biasanya menyusuli tempahan bagi binaan baharu hanya dipanggil kontrak pembelian persendirian (contrato privado de compraventa), bukan "arras". Artikel Kanun Sivil di atas tidak mengawalnya. Setiap bayaran yang anda buat kepada pemaju sebelum bangunan siap mesti dilindungi, mulai saat lesen bangunan diberikan, oleh jaminan bank atau polisi insurans atas nama anda yang dikeluarkan oleh bank atau penanggung insurans yang diberi kuasa. Jika pemaju gagal menyerahkan hartanah mengikut masa, jaminan itu memulangkan setiap euro yang anda bayar, termasuk faedah berkanun. Ini ialah bentuk perlindungan yang berbeza daripada deposit berganda. Penyempurnaan binaan baharu biasanya mengambil masa antara 2 bulan hingga 3 tahun, bergantung pada tahap projek itu sendiri.Undang-undang yang terpakai hari ini ialah peruntukan tambahan pertama (disposición adicional primera) Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, sebagaimana dipinda oleh Ley 20/2015. Undang-undang terdahulu, Ley 57/1968, pernah mengawal perkara ini dan masih dinamakan dalam banyak bahan lama dalam talian. Undang-undang itu dimansuhkan pada 1 Januari 2016 dan kandungannya dipindahkan ke peruntukan di atas. Jika kontrak atau penasihat masih menamakan undang-undang 1968, mereka sedang memetik undang-undang yang telah dimansuhkan. Perkara ini wajar diberi perhatian dan tidak dianggap sebagai singkatan yang tidak berbahaya.
| Hartanah terpakaiarras | Binaan baharukontrak jual beli persendirian | |
|---|---|---|
| Hukum yang terpakai | Kod Sivil, artikel 1454 | |
| Jumlah lazim pada peringkat ini | 10 hingga 20 % daripada harga | Ditetapkan mengikut jadual bayaran pemaju |
| Jika mereka gagal menyerah | Deposit dipulangkan dua kali ganda jika arras penitenciales dinyatakan | Setiap bayaran dipulangkan sepenuhnya, bersama faedah berkanun, di bawah jaminan tersebut |
| Semakan pertama peguam anda | Jenis arras dinyatakan dalam kontrak | Sijil jaminan bank sebenar wujud untuk bayaran khusus anda |
Berapa lama dari menandatangani kontrak hingga menerima kunci?
Bagi jualan semula, keseluruhan perjalanan dari tempahan hingga penyerahan kunci biasanya mengambil masa 1 hingga 3 bulan. Penandatanganan kontrak arras biasanya berlaku sekitar pertengahan tempoh tersebut, selepas semakan usaha wajar undang-undang, yang mengambil kira-kira 2 hingga 4 minggu, selesai. Bagi binaan baharu, perjalanan yang sama mengambil masa lebih lama, antara 2 bulan hingga 3 tahun, kerana ia bergantung pada kemajuan projek, bukan kalendar tetap.Mendapatkan peguam menyemak kontrak sebelum anda menandatanganinya, bagi mana-mana laluan, biasanya berharga kira-kira ~1 % daripada harga. Ini ialah kos kecil berbanding perkara yang dipertaruhkan: dokumen yang menentukan sama ada deposit anda dipulangkan atau tidak, sama ada secara berganda atau tidak.
Apakah yang boleh berlaku pada peringkat ini dan bagaimana peguam mengesannya terlebih dahulu?
Hampir tiada perkara yang berlaku secara salah di sini merupakan sesuatu yang luar biasa. Biasanya, ia hanyalah salah satu daripada senarai pendek kesilapan biasa. Setiap satunya mudah dikesan sebelum menandatangani, tetapi mahal untuk diperbetulkan selepas itu.
- Risiko tertinggiKontrak tidak pernah menyatakan jenis arras yang terpakaiIa lazimnya ditafsirkan sebagai confirmatorias, yang tidak membolehkan anda menarik diri begitu sahaja dengan kehilangan deposit.What to do insteadSahkan bahawa perkataan "penitenciales", atau jenis yang anda kehendaki, ditulis dalam teks tersebut.
- Wajar dibantahDeposit dibayar terus ke akaun milik penjualJika penjual telah membelanjakannya, penghakiman mahkamah untuk membayar dua kali ganda deposit tidak sama dengan mendapatkan semula wang tersebut.What to do insteadSebaliknya, minta akaun pelanggan atau akaun escrow, terutamanya kerana penjual mungkin perlu memulangkan dua kali ganda deposit.
- Risiko tertinggiJaminan bank hartanah binaan baharu dinyatakan sebagai "automatik sebaik sahaja anda membayar"Jaminan tersebut mestilah wujud untuk bayaran khusus anda, dikeluarkan atas nama anda, mulai saat lesen bangunan diberikan. Ia bukan sekadar janji umum daripada syarikat.What to do insteadMinta sijil individu tersebut. Jangan terima kenyataan pemasaran bahawa skim jaminan wujud.
- Wajar dibantahTarikh akhir penyempurnaan pembelian tiada akibat jika terlepasTarikh yang tidak disertai akibat sekiranya terlepas bukan perlindungan sebenar bagi mana-mana laluan. Ia hanya harapan.What to do insteadPastikan kontrak menyatakan perkara yang berlaku kepada wang dan urus niaga jika tarikh yang dipersetujui tertangguh.
Perkara yang perlu disahkan sebelum anda menandatangani kontrak yang mengikat
Lima perkara. Peguam anda patut menyemaknya, bukan sekadar membacanya sekali dan mempercayainya, kerana kontrak ini menetapkan akibat sebenar jika anda menarik diri.- Jenis arras yang manakah dinamakan untuk hartanah terpakaiPerkataan "penitenciales" (atau pernyataan jelas yang setara tentang hak untuk menarik diri daripada deposit) mesti dinyatakan dalam teks, bukan sekadar tersirat. Versi yang tidak baik hanya menyebut arras secara umum dan tidak pernah menamakan jenisnya.
- Di mana deposit disimpanAkaun pelanggan atau akaun escrow memberikan kedudukan yang lebih kukuh berbanding wang yang dibayar terus ke akaun peribadi penjual, khususnya jika penjual kemudiannya perlu memulangkan wang itu dua kali ganda. Versi yang tidak baik langsung tidak menamakan akaun, sebaliknya hanya menyatakan "dibayar kepada penjual".
- Sijil jaminan bank bagi hartanah binaan baharuDokumen itu mesti menamakan unit anda dan bayaran khusus anda, yang dikeluarkan oleh bank atau syarikat insurans yang diberi kuasa, bukan risalah umum syarikat tentang jaminan. Versi yang tidak baik ialah kenyataan pemasaran bahawa "semua bayaran dijamin" tanpa sebarang sijil dilampirkan.
- Tarikh akhir penyempurnaan pembelian dan perkara yang berlaku jika ia terlewatKedua-dua laluan harus menyatakan perkara yang berlaku kepada wang dan urus niaga jika tarikh yang dipersetujui terlepas, bukan hanya perkara yang berlaku jika mana-mana pihak sekadar berubah fikiran. Versi yang tidak baik menetapkan tarikh tanpa sebarang akibat jika tarikh itu terlepas.
- Perkara yang disertakan secara bertulis untuk hartanah terpakaiKelengkapan tetap, peralatan dan apa-apa sahaja yang tersirat dalam iklan tetapi tidak dibawa secara automatik oleh escritura. Ini ialah dokumen terakhir sebelum notari, ketika barang yang tertinggal masih murah untuk ditambah. Versi yang tidak baik hanya menyatakan "seperti yang dilihat" tanpa menyenaraikan apa-apa.
Ini menerangkan undang-undang, bukan kontrak khusus anda
Ini ialah maklumat umum tentang undang-undang kontrak Sepanyol seperti yang berkuat kuasa pada 17 Ogos 2026, yang dibaca daripada sumber asal dan bukan disalin daripada ulasan. Ini bukan nasihat undang-undang tentang dokumen di hadapan anda. Jenis arras yang terpakai, sama ada sijil jaminan bank itu tulen dan masih sah, serta kos sebenar akibat terlepas tarikh akhir, semuanya merupakan soalan yang hanya boleh dijawab oleh peguam bebas yang membaca kontrak khusus anda.Kami tidak menulis kontrak ini dan kami bukan pihak kepadanya. Perkara yang kami pastikan ialah seorang peguam membacanya sebelum anda menandatangani. Kami juga memastikan jenis arras atau sijil jaminan itu merupakan fakta yang dinyatakan dan disemak, bukan sekadar andaian yang dibuat oleh semua pihak tentang satu sama lain.
Soalan lazim tentang kontrak pembelian
- Adakah kontrak arras sama dengan escritura yang ditandatangani di hadapan notari?
- Tidak. Kontrak arras ialah dokumen persendirian antara pembeli dan penjual. Ia ditandatangani sebelum peringkat notari, tanpa kehadiran notari. escritura awam ditandatangani kemudian di pejabat notari, dan dokumen itulah yang memindahkan hak milik. Kontrak arras menetapkan syarat yang kemudiannya dilaksanakan pada janji temu dengan notari.
- Apakah yang berlaku kepada deposit arras jika jual beli tidak diteruskan atas sebab yang tidak dikawal oleh mana-mana pihak?
- Ia bergantung pada perkara yang dinyatakan oleh kontrak itu sendiri tentang keadaan tersebut. Inilah sebabnya kontrak arras yang ditulis dengan baik merangkumi lebih daripada sekadar "pembeli berubah fikiran" dan "penjual berubah fikiran". Sebab di luar kawalan kedua-dua pihak, seperti pinjaman gadai janji ditolak atas alasan yang tidak berkaitan dengan tindakan pembeli, wajar mempunyai klausa khusus tersendiri dan bukan diserahkan kepada ketetapan umum penitenciales.
- Bolehkah saya merundingkan peratusan harga yang dibayar pada peringkat ini?
- Ya, 10 hingga 20 % ialah julat biasa, bukan peraturan tetap. Angka tepat ialah sebahagian daripada perkara yang dipersetujui antara pembeli dan penjual. Angka yang lebih rendah mengurangkan jumlah yang dipertaruhkan jika anda perlu menarik diri di bawah peraturan penitenciales. Penjual mungkin meminta lebih banyak jika mereka menganggapnya sebagai tanda komitmen yang lebih kukuh.
