Agensi hartanah pembeli di Costa del Sol

Bagi hartanah binaan baharu, sediakan kira-kira 12 hingga 14 % di atas harga pembelian; bagi hartanah terpakai, 9 hingga 10 %. Perbezaan terbesar ialah cukai: bagi hartanah binaan baharu, anda membayar 10 % VAT dan, di Andalusia, duti setem sebanyak 1,2 %, manakala hartanah terpakai dikenakan cukai pindah milik sebanyak 7 %.

Ia bergantung pada sama ada anda membeli hartanah binaan baharu atau hartanah terpakai. Bagi hartanah binaan baharu, perkara paling penting ialah jaminan bank. Bayaran yang Anda hantar kepada pemaju sebelum pembinaan siap mesti dilindungi di bawah rejim pembayaran yang berkaitan, dan sebelum wang dihantar, peguam menyemak akaun, dokumen serta jenis jaminan yang terpakai bagi bayaran tertentu itu. Bagi bayaran yang dilindungi jaminan bank, Anda menerima sijil berkaitan jumlah dan pembeli tertentu tersebut. Untuk hartanah terpakai, urusannya berbeza. Peguam menjejaki kontrak, tarikh dan kaedah pemindahan supaya penjual hanya menerima wang pada masa yang ditetapkan untuk pelepasannya dalam transaksi tersebut. Jadi, perkara ini bukan sekadar tentang ke mana Anda menghantar wang. Sebelum setiap bayaran penting, peguam menyemak sebab Anda membuat bayaran, kepada siapa dan menurut syarat apa.

Ia bergantung pada kandungan kontrak tempahan dan berbeza antara pemaju dengan penjual. Tempahan ialah satu-satunya bayaran di luar sistem jaminan, sebab itu jumlahnya hendaklah kecil dan kontrak mesti menyatakan dengan jelas bila bayaran itu akan dikembalikan. Atas sebab itulah peguam membacanya sebelum wang dihantar, bukan selepasnya.

Ia bergantung terutamanya pada sama ada anda membeli hartanah binaan baharu atau hartanah terpakai. Bagi hartanah binaan baharu, anda wajar menyediakan kira-kira 20 hingga 40 % daripada harga pembelian untuk bayaran yang mungkin perlu dibuat sebelum projek siap. Selain itu, anda memerlukan wang sendiri untuk cukai dan kos tambahan pembelian, termasuk VAT 10% serta kos pemindahan yang lain. Untuk hartanah terpakai, sebagai bukan pemastautin, secara realistiknya jangkakan bank membiayai kira-kira separuh daripada nilai yang ditetapkannya untuk hartanah itu sendiri. Oleh itu, anda memerlukan baki harga pembelian dan kos pembelian daripada dana sendiri. Bagi hartanah berharga 500.000 €, wang tunai yang anda perlukan selalunya bukan 100.000 atau 150.000 €, tetapi jauh lebih banyak. Sebab itulah kami menyelesaikan pembiayaan sebelum tempahan, bukan selepas anda memilih hartanah tertentu.

Ya, tetapi sebagai bukan pemastautin, jangan menganggap secara automatik bahawa pembiayaan sebanyak 70 atau 80% daripada harga akan tersedia. Bagi pendapatan dalam mata wang selain euro, adalah realistik untuk menjangkakan pembiayaan kira-kira 50% daripada nilai yang ditetapkan oleh bank. Bagi sesetengah pelanggan, tawaran itu mungkin lebih baik dan bagi yang lain lebih buruk, bergantung pada pendapatan, komitmen sedia ada, umur, mata wang pendapatan dan bank tertentu. Penting juga untuk difahami bahawa bank tidak mengira gadai janji berdasarkan harga pembelian, tetapi berdasarkan penilaiannya sendiri. Jadi, jika anda membeli pada harga 500.000 € tetapi bank menilai hartanah itu pada harga 470.000 €, pembiayaan dikira berdasarkan 470.000 € tersebut. Itulah sebabnya, sebelum anda memilih hartanah, kami menyemak jumlah pembiayaan yang boleh anda jangkakan secara realistik dan jumlah wang sendiri yang diperlukan.

Siapa pemilik sebenar hartanah itu, sama ada terdapat gadai janji, perintah penguatkuasaan atau bebanan lain, sama ada butiran daftar tanah sepadan, sama ada terdapat hutang kepada komuniti pemilik, dan sama ada kedudukan undang-undang sepadan dengan perkara yang anda beli. Bagi hartanah tertentu, pemeriksaan diperluas mengikut jenis dan sejarahnya.

Ya. Peguam bebas yang mewakili anda, bukan pemaju dan bukan penjual. Peguam tersebut memeriksa pemilikan, hutang, bebanan, permit, kontrak dan kedudukan undang-undang hartanah sebelum anda membuat komitmen terhadap pembelian. Kami tidak menggaji peguam dan tidak menerima komisen kerana merujukkan anda kepada mereka. Kami memberikan beberapa pilihan dan anda membuat pilihan sendiri.

Bagi hartanah yang telah siap, biasanya anda boleh menjangkakan tempoh beberapa minggu hingga beberapa bulan dari tempahan sehingga menerima kunci. Bagi hartanah binaan baharu, tempohnya bergantung pada tahap projek: anda boleh membeli apartmen yang telah siap, atau projek yang memerlukan dua tahun lagi untuk disiapkan. Keseluruhan proses, daripada pemilihan sehingga usaha wajar undang-undang dan urusan dengan notari, diterangkan di atas.

Sekali sudah memadai dan dua kali lebih baik. Segala urusan boleh dilakukan sepenuhnya dari jauh melalui surat kuasa, namun kami tetap mengesyorkan agar anda datang sekurang-kurangnya sekali.

Ya. Membeli hartanah dan pemastautinan Sepanyol ialah dua perkara yang berbeza. Anda boleh memiliki hartanah sebagai bukan pemastautin, dan sebahagian besar proses boleh diuruskan melalui surat kuasa wakil.

NIE, ya. Akaun Sepanyol amat berguna dalam amalan. NIE ialah nombor pengenalan warga asing yang anda perlukan untuk pembelian, cukai dan urusan lain berkaitan hartanah. Kami menguruskannya bersama peguam lebih awal, kerana menunggu sehingga tiba masa untuk menandatangani dokumen merupakan cara yang tidak wajar untuk merumitkan pembelian.

Anda akan membayar bahagian terbesar pembelian dalam euro, jadi bagi jumlah yang besar, anda patut melihat bukan sahaja yuran pemindahan tetapi lebih-lebih lagi kadar pertukaran sebenar. Wang boleh dipindahkan melalui bank sendiri atau penyedia pertukaran khusus, dan bagi jumlah yang besar, anda wajar membandingkan tawaran. Yang paling penting, jangan biarkan pemindahan sehingga saat akhir. Bank mungkin memerlukan bukti sumber dana atau menangguhkan pemindahan untuk semakan dalaman. Berdasarkan jadual pembayaran, kami akan memberitahu anda lebih awal apabila setiap jumlah diperlukan.

Ya. Bagi transaksi yang besar, jangkakan bank dan pihak lain turut meminta bukti sumber dana. Jika wang itu datang daripada penjualan syarikat, dividen, pelaburan atau struktur lain yang lebih kompleks, lengkapkan dokumentasi sebelum anda mula memindahkan wang.

Atas nama anda, kedua-dua pasangan, atau aturan lain bergantung pada keadaan keluarga dan kewangan anda. Tiada satu jawapan yang tepat untuk semua. Cara pemilikan anda kelak boleh menjejaskan pewarisan, cukai dan penjualan, jadi lebih baik membuat keputusan bersama peguam dan penasihat cukai sebelum menandatangani kontrak pembelian, bukan ketika berurusan dengan notari. Jika anda membeli sebagai pasangan, mempunyai anak, memiliki aset yang lebih besar di Sepanyol atau sedang mempertimbangkan pembelian melalui syarikat, maklumkan kepada peguam sejak awal.

Tidak semestinya. Ia bergantung pada hartanah tertentu, pihak berkuasa tempatan, peraturan komuniti dan peraturan semasa untuk penginapan pelancong. Jadi, kami menyemak sama ada sewaan jangka pendek dibenarkan sebelum tempahan, jika tujuan pembelian anda termasuk untuk disewakan.

IBI, yuran komuniti pemilik, kutipan sisa, insurans, utiliti dan air, serta bagi bukan pemastautin, kewajipan cukai di Sepanyol. Perbezaan terbesar antara dua apartmen dengan harga yang hampir sama selalunya ialah yuran komuniti pemilik. Oleh itu, bagi hartanah tertentu, kami menunjukkan kos tahunan sebenar dan bukannya satu angka umum untuk semua.

Ya. Modelo 210, cukai bukan pemastautin ke atas pendapatan tersirat. Namanya hampir tidak menjelaskan apa-apa dan kebanyakan pemilik hanya mengetahuinya apabila sudah terlambat.

Tidak. Memiliki hartanah semata-mata tidak menjadikan anda pemastautin cukai Sepanyol. Status pemastautin cukai dinilai berdasarkan keadaan sebenar anda, termasuk tempoh anda berada di Sepanyol serta lokasi pusat kepentingan ekonomi dan peribadi anda. Jika anda mahu menghabiskan sebahagian besar tahun di sini atau berpindah secara kekal, bincangkan status pemastautin cukai dengan penasihat sebelum berpindah. Hal ini boleh menjejaskan cara Sepanyol mengenakan cukai ke atas pendapatan dan aset anda di luar Sepanyol.

Menurut undang-undang, setiap bayaran sebelum pembinaan siap mesti dilindungi oleh jaminan bank yang dikeluarkan atas nama anda. Peguam anda menyemak wording tepat jaminan tersebut untuk unit anda sebelum sebarang bayaran dibuat, dan menerangkan dengan tepat perkara yang dilindunginya.

Sesetengah hutang dan kewajipan yang berkaitan dengan hartanah boleh berpindah kepada pemilik baharu. Oleh itu, pemeriksaan sebelum pembelian bukan sahaja meliputi penjual, tetapi juga hartanah itu sendiri. Antara perkara lain, peguam menyemak kedudukan dengan komuniti pemilik dan meminta sijil yang berkaitan sebelum penandatanganan.

Anda boleh menjualnya pada bila-bila masa. Persoalannya ialah pada harga berapa dan secepat mana. Hartanah yang paling mudah dijual semula ialah hartanah yang mempunyai sesuatu yang turut dikehendaki pembeli seterusnya: lokasi mikro yang baik, pemandangan, orientasi yang sesuai, kemudahan berjalan kaki atau kawasan perumahan terancang yang baik. Jadi, ketika membeli, kami bukan sahaja melihat sama ada anda menyukai hartanah itu hari ini, tetapi juga kepada siapa anda akan menjualnya suatu hari nanti. Jika menjual sebagai bukan pemastautin, ambil kira juga kos dan cukai yang berkaitan dengan penjualan.

Ya, dan perkara ini boleh diatur lebih awal. Cukai pewarisan Sepanyol dikenakan, tetapi Andalusia menawarkan pelepasan yang besar untuk keluarga terdekat. Dalam wasiat, anda juga boleh memilih supaya pewarisan dikawal oleh undang-undang negara anda sendiri, dan wasiat ringkas Sepanyol bersamanya dapat menjimatkan keluarga anda daripada urusan dokumen selama berbulan-bulan.

Jika anda datang sekali setahun selama dua minggu dan hartanah itu hanya dibiarkan kosong sepanjang tahun, menyewa mungkin lebih mudah. Namun, apabila anda datang beberapa kali setahun atau menghabiskan tempoh yang lebih panjang di Costa del Sol, memiliki hartanah mula memberikan lebih banyak manfaat. Anda tidak perlu mencari sewaan yang tersedia setiap kali, berdepan dengan harga bermusim atau berpindah antara apartmen yang berbeza. Anda tiba hanya dengan sebuah beg kecil dan segala-galanya yang lain sudah tersedia di rumah. Perbezaannya lebih ketara jika anda melancong bersama anjing atau anak-anak, atau mahu datang selama beberapa minggu atau bulan. Sewaan jangka panjang yang baik tidak sentiasa mudah dicari dan pada musim kemuncak, harganya boleh menjadi sangat mahal. Jika anda menyewakan hartanah itu secara sah ketika tidak menggunakannya, pendapatan sewaan boleh menampung sebahagian besar kos pemilikan tahunan. Dengan hartanah yang dipilih dengan baik, anda bukan sahaja membayar untuk tempat bercuti, tetapi memiliki rumah kedua yang boleh menjana pendapatan sepanjang sebahagian tahun. Jadi, bagi pelanggan yang mahu datang ke sini secara berkala, kami biasanya melihat pada masa pemilikan mula berbaloi, bukannya sama ada pemilikan itu berbaloi atau tidak.

Hal ini bergantung terutamanya pada bajet dan perkara yang anda mahukan daripada Sepanyol. Costa Blanca secara amnya lebih murah dan bajet yang sama boleh mendapatkan hartanah yang jauh lebih besar di sana. Costa del Sol lebih mahal, tetapi menawarkan kehidupan sepanjang tahun yang lebih meriah, infrastruktur antarabangsa, lapangan terbang Malaga, padang golf, sekolah, penjagaan kesihatan dan komuniti asing yang besar. Jika anda mempunyai kurang daripada kira-kira 250.000 € untuk hartanah itu sendiri, kami akan berterus terang bahawa kami mungkin tidak akan menumpukan perhatian pada Costa del Sol. Pilihan pada harga itu sangat terhad, dan di Costa Blanca bajet yang sama mungkin jauh lebih berbaloi. Mulai kira-kira 300.000 €, pilihan sebenar mula muncul di Costa del Sol, tetapi ia masih bergantung pada lokasi, jarak dari laut, keadaan hartanah dan perkara yang anda inginkan dari segi pemandangan atau penyewaan.