Adakah semakan undang-undang dilakukan sebelum atau selepas tempahan?

Selepas. Tempahan mengeluarkan hartanah tersebut daripada pasaran supaya peguam dapat menjalankan semakan terperinci tanpa orang lain membelinya sementara itu. Tempahan tidak bermaksud anda membeli secara membuta tuli, dan kontrak tempahanlah yang melindungi anda. Kontrak itu perlu menyatakan perkara yang akan berlaku kepada deposit jika semakan menemui masalah serius.

Berapa lama semakan undang-undang?

Biasanya 2 hingga 4 minggu dari tarikh tempahan. Perkara yang hampir tidak pernah memanjangkan tempoh ialah kerja undang-undang. Sebaliknya, kelewatan biasanya berpunca daripada dokumen yang belum diterima daripada pihak penjual, pemaju atau pentadbir komuniti, dan usaha mendapatkan dokumen tersebut merupakan tanggungjawab kami, bukan peguam.

Adakah deposit tempahan boleh dikembalikan jika peguam menemui masalah?

Hal ini bergantung pada wording kontrak tempahan dan berbeza mengikut pemaju serta penjual. Tempahan ialah satu-satunya bayaran yang dibuat di luar sistem jaminan, jadi jumlahnya hendaklah kecil dan kontrak mesti menyatakan syarat pemulangannya dengan jelas. Oleh sebab itu, peguam membacanya sebelum wang dipindahkan, bukannya selepas itu.

Bolehkah saya mewarisi hutang pemilik terdahulu?

Sesetengah hutang dan kewajipan yang berkaitan dengan hartanah boleh berpindah kepada pemilik baharu, sebab itulah pemeriksaan meliputi hartanah dan bukan penjual sahaja. Di Sepanyol, hutang mengikuti hartanah dan bukannya individu, jadi caj komuniti, cukai atau denda yang belum dibayar boleh berpindah kepada anda. Peguam menyemak kedudukan dengan komuniti pemilik dan meminta sijil yang berkaitan sebelum menandatangani.

Adakah saya memerlukan peguam sendiri, atau peguam anda sudah memadai?

Anda memerlukan peguam bebas yang mewakili anda, bukannya pemaju atau penjual. Kami biasanya mengesyorkan Malaga Solicitors, sebuah firma Sepanyol bebas di Costa del Sol, dan kami tidak menerima komisen untuk cadangan tersebut. Anda juga bebas membawa peguam Sepanyol sendiri, dan peguam itu tetap bertindak untuk anda.

Atas nama siapa hartanah itu patut didaftarkan?

Atas nama anda, kedua-dua pasangan, atau pilihan lain bergantung pada keadaan keluarga dan kewangan anda. Tiada satu jawapan yang sesuai untuk semua. Cara hartanah itu dimiliki kelak boleh menjejaskan pewarisan, cukai dan penjualan, jadi perkara ini lebih baik diputuskan bersama peguam dan penasihat cukai sebelum kontrak pembelian ditandatangani, bukannya di hadapan notari. Jika anda membeli sebagai pasangan, mempunyai anak, memiliki aset yang besar di Sepanyol atau sedang mempertimbangkan pembelian melalui syarikat, maklumkan perkara itu kepada peguam sejak awal.

Adakah saya perlu datang ke Sepanyol untuk urusan undang-undang?

Bukan untuk pemeriksaan itu sendiri. Dengan surat kuasa wakil, peguam boleh menguruskan kebanyakan proses, termasuk tandatangan di hadapan notari. Namun, kami tetap lebih suka anda datang sekurang-kurangnya sekali, dan surat kuasa wakil lebih mudah diatur ketika anda berada di sini berbanding dari negara asal, yang biasanya memerlukan formaliti tambahan, apostille dan terjemahan.

Berapakah kos pemeriksaan undang-undang dan siapa yang membayarnya?

Anda yang membayarnya, terus kepada firma guaman dan bukannya melalui kami. Firma yang kami syorkan mengenakan kira-kira 1 % daripada harga pembelian termasuk VAT, dan bayaran itu meliputi keseluruhan kerja, bukan pemeriksaan sahaja. Kami tidak menerima sebarang bahagian daripadanya.

Services

Penyelarasan usaha wajar undang-undang untuk hartanah di Sepanyol

Kami tidak menjalankan kerja undang-undang, dan kami menyatakannya dengan sengaja: usaha wajar terhadap hartanah di Sepanyol dilakukan oleh peguam bebas yang mewakili anda, bukan kami dan bukan penjual. Peranan kami adalah menyelaraskan segala urusan berkaitan, supaya kontrak tempahan dibaca sebelum wang anda dipindahkan, dokumen benar-benar sampai kepada peguam, tarikh akhir dipatuhi dan anda mengetahui pada setiap peringkat perkara yang masih belum selesai. Pemeriksaan itu sendiri biasanya mengambil masa 2 hingga 4 minggu dari tarikh tempahan, dan sehingga selesai, kami tidak akan mengesyorkan anda menandatangani apa-apa.

Siapa yang menjalankan pemeriksaan, dan untuk siapa setiap pihak bekerja

Tiga pihak terlibat dalam urusan perundangan pembelian di Sepanyol, dan perkara berguna yang perlu ditentukan terlebih dahulu ialah untuk siapa setiap pihak itu bekerja. Seorang mewakili anda. Seorang tidak mewakili sesiapa. Seorang lagi ialah kami, dan kami bukan firma guaman.Pakar mengendalikan kepakaran masing-masing. Kami memastikan semuanya saling berkait: perkara yang betul berlaku seterusnya, mengikut urutan yang betul, dan tiada apa-apa tertangguh kerana dokumen yang tiada siapa susuli.Untuk pemeriksaan perundangan, kami biasanya mengesyorkan Malaga Solicitors, sebuah firma guaman Sepanyol yang bebas dan beroperasi di Costa del Sol (sebuah pejabat Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Peguam itu mewakili anda, bukan Arevont dan bukan penjual, dan anda berurusan dengan peguam tempatan yang memahami pihak berkuasa tempatan serta daftar tanah. Sudah tentu, anda boleh memilih peguam anda sendiri pada bila-bila masa. Kami tidak menerima komisen atau apa-apa ganjaran lain daripada firma itu atas cadangan tersebut.

Perkara yang perlu dilakukan	Siapa yang urus?	Maksudnya untuk anda
Sebelum tempahan
Memperkenalkan anda kepada peguam	Arevont	Kami biasanya mengesyorkan Malaga Solicitors dan tidak menerima fi rujukan untuknya. Jika anda lebih suka menggunakan peguam Sepanyol anda sendiri, silakan, dan tiada perkara lain pada halaman ini yang berubah.
Membaca kontrak tempahan	Peguam anda	Tempahan ialah satu-satunya bayaran yang dibuat di luar sistem jaminan, jadi kontrak mesti menyatakan dengan jelas perkara yang berlaku kepada deposit jika pemeriksaan menemui masalah. Peguam membacanya sebelum wang dipindahkan, bukan selepasnya.
Menyemak pemaju sebagai syarikat	Arevont	Sama ada pemaju ini sudah kukuh dan pernah bekerjasama dengan kami, atau pemaju baharu yang belum mempunyai rekod pengalaman, serta apa-apa pengalaman sebenar kami atau pembeli kami, yang baik dan buruk. Jika kami tiada pengalaman, kami menyatakannya dan tidak berpura-pura.
Semasa usaha wajar
Usaha wajar undang-undang	Peguam anda	Pemilikan, bebanan dan hutang, kesahan bangunan dan permit, peraturan komuniti, sekatan penggunaan dan penyewaan. Ini ialah kerja undang-undang dan kami tidak melakukannya.
Mengesahkan jaminan bank	Peguam anda	Bagi hartanah binaan baharu, kami memastikan jaminan yang melindungi bayaran berperingkat anda adalah sah dan dikeluarkan atas nama anda, bukannya polisi berkumpulan milik pemaju.
Mendapatkan dokumen daripada pihak penjual	Arevont	Mengejar pemaju, ejen penjual dan pentadbir komuniti untuk mendapatkan dokumen yang diminta oleh peguam. Di sinilah pemeriksaan undang-undang sebenarnya boleh terhenti, dan ini bukan masalah undang-undang.
Mematuhi tarikh akhir	Arevont	Perkara yang perlu berlaku seterusnya dan bila ia perlu dilakukan. Apabila sesuatu diperlukan daripada anda, kami akan memaklumkannya lebih awal, bukan pada hari berkenaan.
Menjelaskan maksud penemuan terhadap pembelian	Arevont bersama peguam anda	Peguam menyatakan kedudukan undang-undang. Kami menerangkan maksudnya untuk pembelian khusus ini, termasuk apabila cadangannya adalah supaya anda berhenti.
Semasa tandatangan dan selepasnya
Tandatangan di notari	Notari	Pegawai awam yang mengesahkan identiti pihak-pihak, bahawa tandatangan telah dibuat dengan betul dan bahawa dokumen awam itu adalah tepat. Notari bukan penasihat anda dan tidak memihak kepada sesiapa.
Menahan wang hingga penyempurnaan	Peguam anda	Bagi hartanah terpakai, baki wang biasanya berada dalam akaun pelanggan peguam anda, iaitu akaun berasingan yang diselia, dan hanya sampai kepada penjual di hadapan notari.
Pentadbiran selepas pindah milik	Peguam anda	Dokumen selepas pindah milik, pertukaran nama utiliti dan kewajipan cukai tahunan. Kami kekal sebagai orang hubungan anda di pantai ini.

Satu peraturan terpakai pada keseluruhan jadual ini. Arevont tidak menjalankan kerja undang-undang, percukaian, penilaian atau seni bina, dan tiada apa-apa pada halaman ini merupakan nasihat tentang pembelian anda. Apabila kedudukan undang-undang dihuraikan, itu ialah kedudukan yang disahkan oleh peguam anda untuk hartanah khusus anda.

Adakah anda menerima komisen kerana mengesyorkan peguam?Tidak. Kami tidak menerima komisen atau apa-apa ganjaran lain daripada firma yang kami syorkan. Anda wajar mengemukakan soalan yang sama kepada mana-mana agensi, kerana peguam yang membayar untuk rujukan mempunyai kesetiaan berbelah bahagi, dan kesetiaan berbelah bahagi boleh menyebabkan masalah yang sepatutnya menghentikan urus niaga tidak didedahkan. Agensi yang boleh dipercayai akan menjawabnya secara langsung.

Bolehkah saya bawa peguam sendiri?Ya, pada bila-bila masa. Kami mengesyorkan firma yang bekerjasama dengan kami kerana kami telah bekerjasama dengan mereka selama bertahun-tahun dan penyelarasan lebih lancar, tetapi pilihan terletak pada anda dan peguam itu tetap bertindak untuk anda. Kami tidak mengesyorkan anda bergantung pada peguam yang dicadangkan oleh pemaju atau ejen penjual, kerana kepentingan mereka adalah untuk menutup jualan.

Notari bukan peguam anda

Ini ialah salah faham paling lazim yang dibawa oleh pembeli asing dalam pembelian di Sepanyol, dan perkara ini wajar dijelaskan sebelum perkara lain kerana ia menentukan siapa yang sebenarnya melindungi anda.Notari ialah pegawai awam. Notari menyemak kesahan dokumen awam dan keadaan daftar pada masa tandatangan, serta tidak mewakili sesiapa. Peguam anda mewakili anda dan menjalankan pemeriksaan sebelum anda terikat. Dua pemeriksaan bebas, pada dua masa yang berbeza, untuk dua tugas yang berbeza. Anda memerlukan kedua-duanya dan satu tidak menggantikan yang lain.

Cara ia berfungsi di Sepanyol

Notari menyemak pembelian untuk saya: Notari mengesahkan identiti, bahawa tandatangan telah dibuat dengan betul dan bahawa dokumen awam itu adalah tepat, serta menyemak semula pemilikan dan catatan semasa dalam daftar pada ketika itu. Itu ialah pemeriksaan sebenar. Ia tidak sama dengan usaha wajar yang dijalankan beberapa minggu lebih awal bagi pihak anda, ketika anda masih boleh menarik diri.
Notari ialah penasihat undang-undang: Di Sepanyol, notari bukan penasihat undang-undang dan bukan wakil mana-mana pihak. Perkara ini sering disalahfahamkan di negara asal anda dan wajar dinyatakan dengan jelas.
Peguam dari negara asal boleh uruskan: Anda memerlukan peguam Sepanyol yang mengetahui undang-undang Sepanyol. Anda boleh melibatkan peguam di negara asal anda bersama-sama peguam itu, tetapi secara jujurnya hal ini biasanya tidak banyak membantu dan sering melambatkan urusan: peguam yang mengenakan bayaran mengikut jam cenderung membuka perkara yang telah lama diselesaikan oleh sistem Sepanyol, kemudian bertanya kepada peguam Sepanyol tentang cara ia berfungsi di sini.
Ejen hartanah sudah memberitahu saya bahawa semuanya baik: Jawapan daripada pihak penjual ialah maklumat, bukan pengesahan. Jawapan itu mungkin benar. Namun, ia tetap bukan pemeriksaan yang dipertanggungjawabkan oleh sesiapa.
Apa yang dijanjikan secara lisan akan ditunaikan: Janji secara lisan tidak bermakna di sini melainkan ia dicatatkan. Peguam anda meneliti setiap klausa bersama anda, dan perkara yang terpakai ialah perkara yang terdapat dalam kontrak.

Dan inilah perkara yang hampir tiada siapa menyebutnya secara terbuka. Masalah di sini biasanya bukan berpunca daripada penipuan. Sebaliknya, ia berpunca daripada dokumen yang belum lengkap: sambungan yang tidak pernah didaftarkan, lesen licencia de primera ocupación yang tiada, atau hutang komuniti yang berpindah bersama hartanah. Itulah perkara yang sebenarnya dicari dalam semakan, dan sebabnya semakan ini tidak menarik serta mengambil masa berminggu-minggu, bukannya hanya satu petang.

Sumber rasmi

Bolehkah peguam saya menandatangani di notari?Ya, dengan surat kuasa wakil yang betul, dan itulah salah satu sebab mengapa anda wajar menguruskannya lebih awal semasa berada di sini, bukannya pada minggu terakhir dari negara asal anda. Cara hari penyempurnaan pembelian itu sendiri berlangsung diterangkan dalam perkhidmatan serah terima.

Di mana wang anda disimpan semasa semakan dijalankan

Pembeli asing menanyakan perkara ini lebih awal, dan mereka memang wajar berbuat demikian. Akaun amanah notari yang biasa anda kenali dari negara asal tidak wujud di sini dalam bentuk tersebut. Sistemnya berbeza, bukan lebih buruk.Bagi hartanah terpakai, anda biasanya menghantar wang kepada akaun klien peguam anda, dan peguam menyerahkannya kepada penjual hanya di notari, pada saat dokumen pembelian ditandatangani. Peguam Sepanyol menyimpan wang klien dalam akaun berasingan yang diawasi, bukan dalam akaun operasi mereka.Bagi hartanah binaan baharu, pemaju tidak boleh mengakses wang anda secara bebas. Bayaran anda menurut undang-undang dimasukkan ke dalam akaun khas yang dilindungi untuk pembinaan khusus tersebut, dan setiap bayaran mesti dilindungi oleh jaminan bank. Peguam anda mengesahkan perkara itu sebelum euro pertama dikeluarkan selepas tempahan.

Binaan baharuAkaun pembinaan yang dilindungi, dengan jaminan bank yang dikeluarkan atas nama anda bagi melindungi setiap bayaran berperingkat. Pemaju hanya boleh mengeluarkan wang daripadanya mengikut peraturan yang ditetapkan oleh undang-undang dan kontrak.
Hartanah terpakaiAkaun klien peguam anda, yang berasingan dan diawasi. Penjual menerima wang tersebut di notari dan bukan sebelumnya.
TempahanSatu-satunya bayaran yang berada di luar sistem jaminan, dan itulah sebabnya jumlahnya harus kecil serta kontrak mesti menyatakan syarat pemulangannya.
Urutan yang tiada siapa menerangkanDeposit tempahan yang kecil sering dibayar sebelum jaminan bank tersedia, dan itu perkara biasa. Perkara yang mesti dilindungi ialah kontrak pembelian persendirian, apabila bayaran berperingkat yang besar bermula. Sebelum bayaran tersebut dibuat, peguam anda mengesahkan bahawa jaminan yang sah wujud dan dikeluarkan atas nama anda.

Ini bukan sekadar soal ke mana anda menghantar wang. Sebelum setiap bayaran penting, peguam anda menyemak sebab anda menghantarnya, kepada siapa, dan berdasarkan syarat apa. Hal ini penting kerana penipuan yang benar-benar berlaku dalam pasaran ini bersifat biasa, bukannya dramatik: penyenaraian yang bukan milik penjual untuk dijual, seseorang yang menyamar sebagai pemilik, surat kuasa wakil palsu, atau e-mel yang mengatakan butiran bank telah berubah. Peraturan yang merangkumi semua perkara ini mudah. Jangan sekali-kali membayar sesiapa tanpa menyemaknya terlebih dahulu dengan peguam anda atau kami.

Membuka akaun bank

Apakah yang berlaku kepada wang saya jika pemaju tidak pernah menyiapkan pembinaan?Itulah tujuan jaminan bank, dan sebabnya peguam anda mengesahkannya sebelum sebarang bayaran berperingkat dibuat. Perlu juga diketahui bahawa perlindungan ini bukan hanya terpakai jika pemaju gulung tikar: jika pembinaan melewati tarikh penyempurnaan pembelian dalam kontrak anda, jaminan yang sama tetap terpakai. Peguam anda akan memberitahu dengan tepat perkara yang dilindungi oleh lafaz tersebut bagi unit anda.

Kontrak bagi hartanah yang tidak pernah kami carikan untuk anda

Anda mungkin sudah memegang borang tempahan, kontrak arras atau kontrak pembelian standard pemaju bagi hartanah yang langsung tiada kaitan dengan kami. Hantarkan kepada kami juga. Anda tidak perlu menjadi klien kami dan kami tidak perlu terlibat dalam pembelian tersebut.Kami bukan peguam, jadi kami tidak akan memberitahu anda bahawa sesuatu dokumen itu kukuh. Sebaliknya, kami ialah pihak yang sentiasa membaca kontrak ini dari sudut pembeli, dan itu merupakan perkara yang berbeza serta berguna.

Tujuan kami membacanyaApakah yang berlaku kepada deposit anda jika semakan undang-undang menemui sesuatu. Apakah komitmen sebenar tarikh akhir terhadap anda. Berapakah kos penarikan diri anda, dan sama ada kos yang sama dikenakan kepada pihak satu lagi. Bagi hartanah binaan baharu, sama ada jaminan bank disebut langsung dan atas nama siapa.
Apa yang diterima semulaKlausa yang akan kami desak untuk diubah, klausa yang tidak akan kami tandatangani dalam bentuk sedia ada, dan sama ada dokumen itu biasa bagi kawasan pantai ini atau luar biasa. Ini termasuk apabila jawapannya ialah kami tidak melihat apa-apa perkara di dalamnya yang wajar dipertikaikan.
Batas kamiKami tidak memberikan pendapat undang-undang dan tidak meluluskan atau menandatangani apa-apa dokumen. Apabila dokumen itu memerlukan peguam, itulah yang akan kami katakan, dan kami boleh mempertemukan anda dengan peguam yang bebas daripada kami serta daripada penjual.
When to send itSebelum wang dipindahkan. Setelah deposit dibayar, persoalannya bukan lagi perkara yang perlu diubah, tetapi perkara yang masih boleh diperoleh semula, dan itu merupakan persoalan yang jauh lebih buruk untuk ditanyakan.

Hantar hartanah pada kami

Yang tidak diliputi semakan undang-undang

Halaman yang hanya menyenaraikan perkara yang diperiksa secara senyap-senyap memberi gambaran bahawa segala-galanya diperiksa. Sebenarnya tidak, dan jurang tersebut wajar dinyatakan kerana setiap satunya merupakan semakan sebenar yang dilakukan oleh pihak lain.

Perkara yang mudah dikelirukanSiapa yang melakukannya

Penilaian bank: Penilai bank bekerja untuk bank dan menentukan harga hartanah bagi tujuan gadai janji. Mencari kecacatan bukan tugasnya. Ini bukan pemeriksaan teknikal dan tidak menggantikannya.
Keadaan bangunan: Juruukur atau arkitek memeriksa struktur, bumbung, kelembapan, pemasangan dan kolam, kemudian menyediakan laporan tentang penemuan mereka. Bagi hartanah yang lebih lama, pemeriksaan inilah yang mengesan perkara yang mungkin hanya muncul selepas anda berpindah masuk.
Kecacatan binaan baharu semasa serah terima: Senarai snagging semasa serah terima ialah tugas berasingan dengan jadualnya sendiri. Dalam sesetengah projek, ia dilakukan sebelum pemindahan hak milik dan dalam projek lain selepasnya, bergantung pada pemaju.
Sama ada pembelian itu berbaloi: Peguam menjawab sama ada kedudukan undang-undang itu kukuh. Sama ada harga tersebut berbaloi berbanding perkara yang boleh dibeli dengan bajet yang sama berdekatan, serta perkara yang dibenarkan untuk dibina di sebelahnya, ialah tanggungjawab kami.
Jaminan bahawa tiada masalah akan berlaku: Pemeriksaan yang telah selesai bukanlah satu janji. Ia memberitahu anda perkara yang dapat disahkan telah disahkan, serta perkara yang ditemui. Tidak semua perkara terpakai untuk setiap hartanah, dan peguam menyemak perkara yang berkaitan dengan urus niaga khusus tersebut.

Pemeriksaan teknikal

Apa yang diperiksa peguam

Ini ialah senarai kerja. Kumpulan pertama digunakan pada setiap hartanah. Kumpulan kedua hanya digunakan pada hartanah binaan baharu, sebagai tambahan kepada kumpulan pertama, dan ia sama pentingnya berkaitan syarikat di sebalik projek itu seperti berkaitan hartanah itu sendiri.

Perkara yang diperiksa	Mengapa kami menguruskannya	Maksud sesuatu masalah di sini
Untuk setiap hartanah
Pemilikan	Siapa yang sebenarnya memiliki hartanah itu, dan sama ada catatan daftar sepadan dengan orang yang menjualnya.	Anda akan membeli daripada seseorang yang tidak boleh memindahkan hak yang dijualnya.
Caj dan penguatkuasaan	Gadai janji, penyitaan dan bebanan lain yang didaftarkan terhadap hartanah.	Beban yang kekal selepas jualan terikat pada hartanah, bukan pemilik sebelumnya.
Hak lalu dan sekatan	Hak laluan dan batasan lain yang didaftarkan pada hartanah.	Sesuatu yang anda anggap termasuk bersama hartanah itu ternyata dikongsi atau terhad.
Hutang komuniti pemilik	Caj komuniti tertunggak dan sijil daripada komuniti pemilik sebelum menandatangani.	Di Sepanyol, hutang mengikuti hartanah, bukan orangnya. Caj komuniti, cukai atau denda yang belum dibayar boleh berpindah kepada anda, kadangkala berjumlah puluhan ribu euro.
IBI dan kewajipan tempatan	Cukai hartanah tahunan dan caj tempatan yang berkaitan.	Peraturan yang sama terpakai: kewajipan itu berpindah bersama hartanah.
Pendaftaran berbanding kadaster	Sama ada Registro de la Propiedad dan Catastro menerangkan hartanah yang sama.	Percanggahan antara kedua-dua rekod adalah perkara biasa dan biasanya boleh diperbaiki, tetapi jauh lebih murah untuk menemuinya sebelum menandatangani berbanding selepasnya.
Kesahan bangunan	Sama ada perkara yang terdapat di situ adalah seperti yang dibenarkan, dan sama ada pengubahsuaian telah didaftarkan.	Pelanjutan yang tidak didaftarkan ialah salah satu penemuan yang paling biasa, dan ia menjejaskan hartanah terpakai, gadai janji serta kadangkala utiliti.
licencia de primera ocupación	Lesen pendudukan pertama bagi hartanah itu.	Tanpanya, hartanah tidak boleh didiami secara sah atau disambungkan kepada utiliti, dan lebih sukar untuk menjualnya semula.
Peraturan komuniti dan penyewaan	Statut comunidad, penyewaan sedia ada serta peraturan penggunaan dan penyewaan bagi hartanah ini dan perbandaran ini.	Sebuah hartanah boleh dibeli secara sah sepenuhnya, namun masih tertakluk kepada sekatan penyewaan percutian jangka pendek. Jika penyewaan merupakan salah satu sebab anda membeli, baris inilah yang menentukan sama ada pembelian itu masih berbaloi.
Untuk binaan baharu juga
Pemaju	Siapakah di sebalik projek ini, dan apakah yang telah mereka siapkan sebelum ini.	Di pesisir ini, ramai pemaju masih baharu dan bagi sesetengahnya, ini ialah projek pertama. Perkara itu wajar diketahui sebelum anda membuat komitmen, bukan selepasnya.
Lesen pembinaan	Lesen bangunan yang membolehkan pembinaan diteruskan secara sah.	Pembinaan yang dimulakan tanpa lesen yang betul ialah keadaan paling buruk dalam keseluruhan senarai ini.
Klasifikasi lot tanah	Bahawa lot tanah itu ialah tanah bandar, yang diklasifikasikan sebagai bandar dan boleh dibina.	Tanah yang dilindungi atau luar bandar merupakan pembelian yang berbeza daripada yang ditawarkan kepada anda.
Jaminan bank	Jaminan atau polisi insurans yang sah untuk melindungi setiap bayaran berperingkat yang anda buat, dikeluarkan atas nama anda.	Inilah perlindungan yang memulangkan wang anda jika pembinaan gagal. Peguam anda meminta sijil individu atas nama anda, bukan polisi berkumpulan pemaju.
Tarikh penyempurnaan pembelian dalam kontrak	Bilakah projek itu dijadualkan untuk diluluskan, dan sama ada dokumentasi menyokong tarikh tersebut.	Jaminan itu turut terpakai jika pembinaan melepasi tarikh dalam kontrak anda, jadi tarikh yang ditulis di situ lebih penting daripada tarikh dalam risalah.
Pengesahan akhir dan lesen pendudukan	Pada penghujung pembinaan: sijil penyempurnaan kerja dan lesen pendudukan pertama.	Dokumen-dokumen inilah yang menjadikan bangunan yang telah siap itu tempat yang boleh anda diami secara sah serta disambungkan kepada bekalan air dan elektrik. Dokumen ini tiba pada peringkat paling akhir, dan biasanya di situlah kelewatan hartanah binaan baharu berlaku.

Tidak semua perkara terpakai bagi setiap hartanah. Peguam menyemak perkara yang berkaitan dengan urus niaga tertentu, dan bagi sesuatu hartanah, semakan diperluas mengikut jenis serta sejarahnya.

Cara usaha wajar undang-undang

Bila peguam terlibat dalam pembelian

Keseluruhan pembelian melibatkan lima belas langkah, daripada panggilan pertama hingga penyerahan kunci. Empat daripadanya diterangkan di halaman ini: bertemu peguam dan mengatur surat kuasa wakil, membuat tempahan, menjalankan semakan, serta menandatangani kontrak mengikat yang menyusul. Susunannya lebih penting daripada yang disangka kerana semakan dibuat selepas tempahan, bukan sebelumnya.

Langkah 7, 8, 9 dan 11 daripada 15

Bertemu peguam dan menyediakan surat kuasaApabila wajar
Jika anda mahu, kami memperkenalkan anda kepada peguam bebas itu semasa anda masih berada di sini. Anda boleh membincangkan persoalan undang-undang atau cukai dengan mereka secara bersemuka: cara membeli, sama ada hendak memiliki hartanah atas nama sendiri atau melalui syarikat, serta apa-apa perkara khusus berkaitan keadaan anda. Nama siapa yang akan digunakan untuk mendaftarkan hartanah itu juga perlu dibincangkan bersama peguam dan penasihat cukai kerana perkara tersebut kemudiannya boleh menjejaskan pewarisan, cukai dan penjualan. Jika anda memutuskan untuk meneruskan pembelian, anda boleh menandatangani surat kuasa di notari pada masa yang sama. Anda belum perlu membuat pembelian. Surat itu boleh disediakan jauh lebih awal dan sangat memudahkan urusan seterusnya. Ia juga boleh ditandatangani dari negara asal anda, tetapi biasanya memerlukan formaliti tambahan, apostille dan terjemahan.
TempahanApabila anda menemui hartanah yang tepat
Tempahan mengeluarkan hartanah daripada pasaran dan menahannya untuk anda sementara peguam menjalankan semakan undang-undang. Kontrak tempahan perlu menyatakan syarat dengan jelas, termasuk perkara yang berlaku kepada deposit jika semakan menemui masalah. Bukannya kami boleh mengesahkan semuanya sebelum tempahan. Itulah sebabnya semakan undang-undang dibuat selepasnya.
New buildKontrak tempahan dengan pemaju. Jumlahnya bergantung pada projek tersebut.
ResaleDeposit tempahan dan syarat yang dipersetujui. Di sinilah harga, tarikh akhir dan apa-apa kelengkapan turut dimuktamadkan.
Semakan undang-undangBiasanya 2 hingga 4 minggu
Selepas tempahan, semakan terperinci bermula. Peguam bebas meneliti kedudukan undang-undang hartanah serta syarat pembelian sebelum mengesyorkan agar anda meneruskannya. Bergantung pada jenis hartanah, semakan itu meliputi pemilikan, bebanan dan hutang, kesahan pembinaan serta permit, hutang kepada komuniti pemilik, peraturan comunidad, sekatan penggunaan atau penyewaan, cukai yang berkaitan dan dokumentasi. Perkara yang menyebabkan proses ini mengambil masa lebih lama daripada sepatutnya hampir tidak pernah berpunca daripada kerja undang-undang. Sebaliknya, puncanya ialah dokumen yang belum diterima, dan itulah bahagian yang kami susuli.
New buildPemaju, tanah dan projek, lesen dan permit, dokumentasi kontrak serta jaminan bank yang berkaitan.
ResaleDaftar pemilikan, bebanan dan hutang, dokumentasi, kesahan pengubahsuaian, kewajipan kepada komuniti pemilik serta apa-apa sekatan lain yang berkaitan.
Kontrak yang mengikatSelepas semakan berjaya
Hanya pada peringkat ini kontrak yang menetapkan syarat penyempurnaan urus niaga, tarikh akhir, bayaran dan akibat jika perjanjian tidak dipatuhi akan disediakan. Tanpa semakan undang-undang yang lengkap, kami tidak akan mengesyorkan anda meneruskannya. Perkara yang telah dipersetujui sebelum ini hendaklah ditulis di dalamnya, dan pengesahan bahawa kandungannya betul merupakan tanggungjawab peguam anda.
New buildJadual bayaran ditetapkan oleh pemaju. Ia mungkin melibatkan beberapa bayaran semasa pembinaan, atau bahagian yang lebih besar hanya pada penyempurnaan pembelian. Struktur tepatnya bergantung pada projek.
ResaleBiasanya kontrak arras dan deposit tambahan. Syarat-syaratnya, termasuk akibat jika menarik diri, dinyatakan dalam kontrak itu sendiri.

Penyelarasan serah terima

Aspek undang-undang, dua pendekatan berbeza

Pembelian yang sama, undang-undang yang sama dan kerja peguam yang sama, didekati melalui dua cara.

	Urus sendiri	Dengan Arevont
Siapa mencadangkan peguam kepada anda	Mereka syorkan peguam yang bekerja dengan mereka.	Kami mengesyorkan firma guaman bebas, atau anda membawa peguam sendiri.
Nilai rujukan itu kepada mereka	Anda tidak mungkin tahu sama ada peguam itu menerima bayaran untuk rujukan tersebut.	Kami tidak menerima apa-apa daripada firma yang kami syorkan, dan kami akan menyatakannya secara rasmi apabila anda bertanya.
Apakah peranan mereka	Peranan mereka adalah untuk menjual hartanah tertentu.	Peranan kami adalah untuk mengetahui sama ada pembelian itu wajar.
Siapa yang menguruskan dokumen	Anda yang perlu menguruskannya, dari negara lain, dalam bahasa yang bukan bahasa anda, berurusan dengan pihak penjual yang tidak mempunyai sebab untuk tergesa-gesa.	Kami yang menguruskannya, di pesisir pantai dan secara bersemuka apabila keadaan memerlukannya. Kebanyakan kelewatan dalam semakan undang-undang berpunca daripada dokumen yang belum diterima.
Bahasa	Komunikasi biasanya dalam bahasa Sepanyol atau bahasa Inggeris.	Kami akan membimbing anda melalui keseluruhan proses dan membaca bahasa Sepanyol untuk anda.
Apabila semakan menemui sesuatu	Orang yang menerangkan maksudnya kepada anda juga perlu menyelesaikan jualan tersebut.	Kami akan memberitahu anda apabila sesuatu hartanah merupakan pilihan yang tidak baik, serta sebabnya. Walaupun kami kehilangan urus niaga itu kerananya.
Penyempurnaan pembelian	Selepas jualan selesai, peranan mereka biasanya berakhir.	Kami akan terus bersama anda walaupun selepas anda menerima kunci.

Contoh khusus

Undian yang tidak disebut oleh sesiapa, mengenai apartmen bernilai 495.000 € di Mijas

Apartmen itu menepati bajet dan tujuan penggunaan yang dikehendaki pelanggan, dan sewaan jangka pendek merupakan sebahagian daripada rancangan tersebut. Apartmen itu telah ditempah dan deposit telah dibayar. Kes ini menjelaskan sebab semakan dilakukan selepas tempahan, serta sebab perkataan dalam kontrak tempahan amat penting.

Apa yang ingin dibeli pelangganSebuah apartmen yang menepati bajet dan tujuan penggunaan, dengan sewaan jangka pendek sebagai salah satu sebab pembeliannya. Hartanah itu telah ditempah dan deposit tempahan telah dibayar.
Apa yang kami temuiSemasa bekerjasama dengan peguam, kami mendapati bahawa mesyuarat komuniti pemilik akan diadakan tidak lama selepas tempahan, dengan undian mengenai sewaan jangka pendek dalam agendanya. Sama ada pembelian itu wajar atau tidak akan ditentukan oleh maklumat yang langsung tidak terdapat dalam penyenaraian.
Apa yang kami buatKami mengesyorkan supaya tidak meneruskan pembelian begitu sahaja hanya kerana hartanah itu telah ditempah. Kami menunggu keputusan undian.
Apa yang berlakuUndian itu tidak membenarkan perkara yang diharapkan oleh pelanggan, lalu kami mengesyorkan supaya tidak meneruskannya. Deposit tempahan dipulangkan dan beliau menarik diri daripada urus niaga tersebut.

Pelanggan itu bukan sahaja mengelakkan pembelian yang tidak baik. Beliau juga tidak kehilangan deposit tempahan.

Bila kami kata tidak

Berapakah kosnya kepada anda?

Pembeli0 €Penyelarasan kami adalah percuma. Tiada yuran pada mana-mana peringkat pembelian, dan tiada yuran jika anda memutuskan untuk tidak membeli.
PeguamDibayar oleh anda terus kepada firma tersebut. Firma yang kami syorkan mengenakan kira-kira 1 % daripada harga pembelian termasuk VAT, dan bayaran itu meliputi keseluruhan kerja, bukan berdasarkan kadar setiap jam.
Syor peguamTiada apa-apa. Kami tidak menerima komisen atau ganjaran lain daripada firma guaman kerana mengesyorkannya.

Kos peguam ditanggung oleh anda, bukan kami, dan ia merupakan salah satu daripada beberapa perkara dalam pembelian di Sepanyol yang benar-benar boleh dijangka lebih awal. Pada kadar kira-kira 1 % termasuk VAT, jumlahnya lebih kurang 3.500 € bagi pembelian bernilai 350.000 €, kira-kira 5.000 € pada 500.000 €, dan kira-kira 10.000 € pada 1.000.000 €. Oleh sebab ia merupakan bahagian daripada harga dan bukannya bil mengikut jam, pemeriksaan yang ternyata rumit tidak akan bertukar menjadi invois yang lebih besar.Yuran itu juga meliputi lebih daripada pemeriksaan. Firma yang kami syorkan menguruskan NIE, akaun bank Sepanyol, utiliti dan insurans rumah anda, lesen pelancongan jika anda bercadang menyewakan hartanah, serta pemfailan cukai tahunan bukan pemastautin dan sewaan selepas itu. Ini ialah satu kenalan dipercayai untuk kebanyakan perkara yang anda perlukan di sini, bukannya lima.Penyelarasan kami sendiri adalah percuma dan kekal percuma jika anda memutuskan untuk tidak membeli. Tiada bayaran untuk pencarian, lawatan, atau masa yang kami luangkan. Satu-satunya pengecualian ialah yuran tempahan yang telah dibayar kepada penjual atau pemaju. Sama ada yuran itu akan dipulangkan dan syaratnya, anda akan mengetahuinya sebelum membuat sebarang bayaran.

Kami tidak menerima sebarang komisen atau pampasan lain kerana mengesyorkan firma guaman. Tanyakan perkara ini kepada firma guaman lain juga. Jawapan mereka menunjukkan sifat sebenar mereka.

Cakap terus terang

Batasan semakan undang-undang

Semakan yang telah selesai bukanlah jaminan. Semakan itu memberitahu anda perkara yang dapat disahkan telah disahkan, serta perkara yang ditemui. Tidak semua perkara terpakai pada setiap hartanah, dan peguam menyemak perkara yang berkaitan dengan urus niaga tertentu tersebut.Tempahan tidak bermaksud segala-galanya telah disemak. Kami tidak dapat mengesahkan semuanya sebelum tempahan, dan itulah sebabnya semakan dilakukan selepasnya. Kontrak tempahan juga perlu menyatakan perkara yang akan berlaku kepada deposit anda jika semakan menemui masalah. Sama ada deposit itu akan dipulangkan bergantung pada kandungan kontrak tersebut, dan syaratnya berbeza mengikut pemaju dan penjual. Tiada sesiapa boleh menjanjikan terlebih dahulu bahawa deposit itu akan dipulangkan.Kami menyemak perkara yang boleh disemak, memberitahu anda perkara yang kami temui dan maksudnya terhadap pembelian, dan jika sesuatu perkara penting tidak dapat dipastikan, kami akan mengesyorkan supaya tidak meneruskannya, walaupun anda telah membuat keputusan untuk membeli. Kami pernah berbuat demikian dalam urus niaga yang akan memberikan bayaran kepada kami.Terdapat juga batasan pada halaman ini sendiri. Peraturan di Sepanyol berubah, dan berbeza mengikut kawasan, jenis hartanah serta cara hartanah itu digunakan. Anggap perkara yang anda baca di sini sebagai penerangan tentang prinsip, bukan pengganti kepada semakan pembelian anda sendiri. Urus niaga anda tertakluk pada peraturan yang berkuat kuasa pada masa tersebut serta dokumentasi hartanah berkenaan.

Soalan lazim tentang usaha wajar undang-undang

Adakah semakan undang-undang dilakukan sebelum atau selepas tempahan?: Selepas. Tempahan mengeluarkan hartanah tersebut daripada pasaran supaya peguam dapat menjalankan semakan terperinci tanpa orang lain membelinya sementara itu. Tempahan tidak bermaksud anda membeli secara membuta tuli, dan kontrak tempahanlah yang melindungi anda. Kontrak itu perlu menyatakan perkara yang akan berlaku kepada deposit jika semakan menemui masalah serius.
Berapa lama semakan undang-undang?: Biasanya 2 hingga 4 minggu dari tarikh tempahan. Perkara yang hampir tidak pernah memanjangkan tempoh ialah kerja undang-undang. Sebaliknya, kelewatan biasanya berpunca daripada dokumen yang belum diterima daripada pihak penjual, pemaju atau pentadbir komuniti, dan usaha mendapatkan dokumen tersebut merupakan tanggungjawab kami, bukan peguam.
Adakah deposit tempahan boleh dikembalikan jika peguam menemui masalah?: Hal ini bergantung pada wording kontrak tempahan dan berbeza mengikut pemaju serta penjual. Tempahan ialah satu-satunya bayaran yang dibuat di luar sistem jaminan, jadi jumlahnya hendaklah kecil dan kontrak mesti menyatakan syarat pemulangannya dengan jelas. Oleh sebab itu, peguam membacanya sebelum wang dipindahkan, bukannya selepas itu.
Bolehkah saya mewarisi hutang pemilik terdahulu?: Sesetengah hutang dan kewajipan yang berkaitan dengan hartanah boleh berpindah kepada pemilik baharu, sebab itulah pemeriksaan meliputi hartanah dan bukan penjual sahaja. Di Sepanyol, hutang mengikuti hartanah dan bukannya individu, jadi caj komuniti, cukai atau denda yang belum dibayar boleh berpindah kepada anda. Peguam menyemak kedudukan dengan komuniti pemilik dan meminta sijil yang berkaitan sebelum menandatangani.
Adakah saya memerlukan peguam sendiri, atau peguam anda sudah memadai?: Anda memerlukan peguam bebas yang mewakili anda, bukannya pemaju atau penjual. Kami biasanya mengesyorkan Malaga Solicitors, sebuah firma Sepanyol bebas di Costa del Sol, dan kami tidak menerima komisen untuk cadangan tersebut. Anda juga bebas membawa peguam Sepanyol sendiri, dan peguam itu tetap bertindak untuk anda.
Atas nama siapa hartanah itu patut didaftarkan?: Atas nama anda, kedua-dua pasangan, atau pilihan lain bergantung pada keadaan keluarga dan kewangan anda. Tiada satu jawapan yang sesuai untuk semua. Cara hartanah itu dimiliki kelak boleh menjejaskan pewarisan, cukai dan penjualan, jadi perkara ini lebih baik diputuskan bersama peguam dan penasihat cukai sebelum kontrak pembelian ditandatangani, bukannya di hadapan notari. Jika anda membeli sebagai pasangan, mempunyai anak, memiliki aset yang besar di Sepanyol atau sedang mempertimbangkan pembelian melalui syarikat, maklumkan perkara itu kepada peguam sejak awal.
Adakah saya perlu datang ke Sepanyol untuk urusan undang-undang?: Bukan untuk pemeriksaan itu sendiri. Dengan surat kuasa wakil, peguam boleh menguruskan kebanyakan proses, termasuk tandatangan di hadapan notari. Namun, kami tetap lebih suka anda datang sekurang-kurangnya sekali, dan surat kuasa wakil lebih mudah diatur ketika anda berada di sini berbanding dari negara asal, yang biasanya memerlukan formaliti tambahan, apostille dan terjemahan.
Berapakah kos pemeriksaan undang-undang dan siapa yang membayarnya?: Anda yang membayarnya, terus kepada firma guaman dan bukannya melalui kami. Firma yang kami syorkan mengenakan kira-kira 1 % daripada harga pembelian termasuk VAT, dan bayaran itu meliputi keseluruhan kerja, bukan pemeriksaan sahaja. Kami tidak menerima sebarang bahagian daripadanya.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us