Jika saya menjual pada harga rugi, adakah saya masih mendapat semula keseluruhan 3 %?

Ya, jika anda boleh membuktikan kerugian sebenar. Cukai keuntungan modal yang perlu dibayar ialah sifar, dan anda boleh menuntut semula keseluruhan 3 % yang dipotong semasa penyempurnaan pembelian melalui pemfailan Modelo 210, dalam tempoh empat bulan. Pegangan itu bukan jumlah minimum yang perlu anda bayar. Ia ialah bayaran pendahuluan yang diselaraskan dengan hasil sebenar.

Bolehkah saya dituntut untuk membayar plusvalía selepas saya meninggalkan Sepanyol?

Ya. Inilah sebab tepatnya peraturan yang membenarkan dewan bandar memungut plusvalía daripada pembeli sebagai pembayar cukai pengganti diwujudkan: mengejar penjual bukan pemastautin yang telah meninggalkan negara lebih sukar berbanding memungutnya pada masa jualan. Ini merupakan sebab kontrak jualan perlu menyatakan dengan jelas pihak yang menanggung kos tersebut, bukannya membiarkannya tidak diselesaikan.

Adakah kadar 19 % berubah jika saya telah menjadi pemastautin cukai Sepanyol apabila saya menjual?

Ya: pemastautin cukai Sepanyol dikenakan cukai ke atas keuntungan modal mengikut skala pemastautin biasa, bukannya kadar tetap 19 % untuk bukan pemastautin, dengan peraturan tersendiri tentang pelepasan cukai pelaburan semula bagi rumah utama yang tidak terpakai kepada bukan pemastautin. Ini merupakan pengiraan yang sama sekali berbeza, dan panduan cukai pemastautin di laman ini menerangkannya secara menyeluruh.

Guides

Menjual hartanah di Sepanyol: cukai dan kos penjualan

Dalam 30 saat

Menjual sebagai bukan pemastautin bermaksud tiga bayaran berasingan. Pembeli menahan 3 % daripada harga semasa penyempurnaan. Cukai atas keuntungan sebenar anda ialah kadar tetap 19 %. Cukai plusvalía perbandaran juga perlu dibayar, dan secara sah boleh menjadi tanggungjawab pembeli apabila penjual ialah bukan pemastautin.

Beroperasi pada 500.000 €
Harga jualan	500.000 €
Pegangan semasa penyempurnaan3 % daripada harga	15.000 €
Cukai keuntungan modal19 % daripada keuntungan sebenar	Selesai selepas difailkan
plusvalía perbandaranSehingga 30 % daripada kenaikan nilai tanah	Selesai selepas difailkan

Angka bersih sebenar memerlukan harga pemerolehan dan kos anda sendiri: lihat "Perkara yang perlu disahkan" di bawah.

Apakah tiga bayaran berasingan itu dan mengapakah orang sering mengelirukannya?

Setiap penjualan oleh bukan pemastautin melibatkan tiga bayaran yang sama, dan setiap bayaran dikawal oleh peraturan serta jadual masa yang berbeza. Kekeliruan yang paling lazim ialah mencampuradukkan pegangan 3 % dengan bil cukai 19 %. Pegangan itu ialah BAYARAN PENDAHULUAN, bukan cukai. Kedua-duanya jarang sama.

Pembayaran	Kadar	Siapa yang membayar
Pegangan 3 % (Modelo 211)	3 % daripada harga jualan dipersetujui	Dipegang oleh PEMBELI semasa penyempurnaan pembelian dan dibayar terus kepada pihak berkuasa cukai, tanpa mengira sama ada anda akhirnya perlu membayar apa-apa.
Cukai keuntungan modal (Modelo 210)	19 % daripada keuntungan sebenar, kadar tetap yang sama untuk setiap bukan pemastautin.	Penjual, diselaraskan dengan 3 % yang telah dipegang: bayaran balik jika pegangan terlalu banyak, bayaran tambahan jika terlalu sedikit.
plusvalía perbandaran (IIVTNU)	Sehingga 30 %, ditetapkan oleh ayuntamiento tempatan dan dikenakan ke atas asas yang dikira menggunakan kaedah yang menghasilkan angka lebih rendah daripada dua kaedah.	Mengikut undang-undang, penjual, tetapi pihak berkuasa perbandaran boleh menghendaki PEMBELI membayarnya sebagai pembayar cukai gantian apabila penjual ialah bukan pemastautin, iaitu peraturan yang tidak pernah dijangka oleh kebanyakan penjual.

Sumber

Bagaimanakah pegangan 3 % berfungsi dan bilakah anda mendapatkannya semula?

Semasa penyempurnaan pembelian, pembeli diwajibkan oleh undang-undang untuk memegang 3 % daripada harga yang dipersetujui dan membayarnya kepada pihak berkuasa cukai dalam tempoh satu bulan menggunakan Modelo 211. Ini berlaku tanpa mengira hasil penjualan anda. Malah penjual yang tidak memperoleh keuntungan atau mengalami kerugian daripada penjualan tetap dikenakan pegangan sebanyak 3 % daripada harga jualan di hadapan notari.Anda kemudiannya mempunyai masa empat bulan dari tarikh jualan untuk memfailkan Modelo 210. Borang ini mengisytiharkan keuntungan modal sebenar anda dan menyelaraskannya dengan jumlah yang telah ditahan. Jika cukai sebanyak 19 % atas keuntungan sebenar anda kurang daripada 3 % yang telah ditahan, yang lazim berlaku bagi hartanah yang dimiliki selama beberapa tahun dalam pasaran yang meningkat, anda akan menerima bayaran balik perbezaannya. Jika jumlahnya lebih tinggi, anda membayar kekurangan tersebut melalui pemfailan yang sama.

Penahanan 3 %

Semasa penyempurnaanPembeli menahan 3 %Walau apa pun keputusannya.
Dalam 1 bulanModelo 211 difailkan oleh pembeliDibayar kepada pihak berkuasa cukai.
Dalam 4 bulanAnda memfailkan Modelo 210Mengisytiharkan keuntungan sebenar dan menyelaraskannya.
Selepas pemfailanBayaran balik/kekurangan selesaiBayaran balik jika 19 % keuntungan kurang daripada 3 % yang ditahan.

Tempoh empat bulan yang dinyatakan di atas ialah perkara yang paling kerap diabaikan oleh kebanyakan artikel. Jika anda terlepas tempoh ini, bayaran balik tersebut mungkin terjejas.

Tarikh akhir empat bulan dan penyelarasan tersebut merupakan urusan pemfailan yang biasanya diserahkan oleh Arevont kepada peguam bebas, bukannya dikendalikan secara langsung. Arevont tidak menguruskan hal percukaian, dan pemfailan ini bukan sesuatu yang wajar ditangguhkan sehingga tarikh akhirnya hampir tiba.

Penyelarasan dengan peguam

Sumber

Agencia Tributaria: retención e ingreso a cuenta, Modelo 211 dan Modelo 210 ↗

Apakah cukai perbandaran plusvalía?

Plusvalía ialah cukai perbandaran atas peningkatan nilai tanah sesuatu hartanah, dan kos ini ditanggung oleh penjual, bukan pembeli. Namun begitu, dalam amalan, kos ini masih boleh menjadi tanggungan pembeli semasa penyempurnaan pembelian: jika penjual bukan pemastautin, pihak berkuasa perbandaran boleh menjadikan pembeli sebagai pembayar cukai gantian, seperti yang diterangkan sepenuhnya di bawah. Cukai ini tiada kaitan dengan bangunan atau keuntungan sebenar anda: ia hanya mengenakan cukai atas peningkatan nilai TANAH di bawah hartanah tersebut, berdasarkan pengiraan pihak berkuasa perbandaran sepanjang tempoh anda memilikinya.Sejak reformasi 2021, formula kadar tetap lama yang boleh mengenakan cukai walaupun anda mengalami kerugian tidak lagi terpakai. Anda memilih antara dua kaedah pengiraan, iaitu kaedah yang menghasilkan jumlah lebih rendah. Kaedah objektif menggunakan nilai tanah kadaster, didarabkan dengan pekali yang ditetapkan berdasarkan tempoh pemilikan anda, dan dihadkan pada maksimum 30 % apabila kadar tempatan digunakan. Kaedah sebenar berdasarkan peningkatan sebenar antara harga pembelian dan harga jualan anda. Jika tiada peningkatan nilai sama sekali, reformasi pihak berkuasa cukai sendiri mengesahkan bahawa tiada apa-apa jumlah perlu dibayar di bawah mana-mana kaedah.

Adakah nilai tanah meningkat semasa anda memilikinya?

YaPerlu dibayar berdasarkan kaedah yang memberikan angka lebih rendah antara kedua-duanya, dengan had 30 % apabila kadar tempatan terpakai.
Tidak, atau tiada buktiTiada jumlah perlu dibayar di bawah mana-mana kaedah, seperti disahkan oleh reformasi 2021.

Andaian penjualPerubahan akibat reformasi 2021

Plusvalía sentiasa perlu dibayar: Cukai ini hanya perlu dibayar apabila nilai tanah meningkat. Jika anda menjual pada kerugian, atau pada nilai tanah yang sama seperti ketika membelinya, tiada apa-apa jumlah perlu dibayar, selagi anda dapat membuktikannya.
Penjual sentiasa membayarnya, tanpa pengecualian: Dari segi undang-undang, ia merupakan tanggungan penjual, tetapi jika penjual bukan pemastautin, pihak berkuasa perbandaran boleh menjadikan PEMBELI sebagai pembayar cukai gantian. Dalam amalan, ini bermakna jumlah tersebut sering ditahan daripada harga semasa penyempurnaan pembelian, bukannya dituntut secara berasingan selepas itu.

Glossary: plusvalía

Cukai bukan pemastautin

Sumber

Berapakah kos agensi dan urusan perundangan bagi penjualan?

Dua perkara tambahan berada di samping lapisan cukai, dan kedua-duanya bukan cukai: ia ialah yuran pasaran, sama seperti di pihak pembelian. Cara anda menjual mempengaruhi kedua-duanya.

Option 1
Agensi tunggalSatu agensi, satu perjanjian penyenaraian.
Kos
1,5 hingga 4 %
Kelajuan
Bergantung pada kumpulan pembeli agensi itu
Jangkauan
Rangkaian agensi itu sendiri
Option 2
Multi-agencyBeberapa agensi memasarkannya serentak.
Kos
1,5 hingga 4 %
Kelajuan
Selalunya lebih pantas, kurang perhatian individu
Jangkauan
Jangkauan terluas antara tiga
Option 3
Jualan persendirianTiada ejen langsung.
Kos
0 €, tiada komisen
Kelajuan
Biasanya lebih lambat
Jangkauan
Rangkaian dan portal sendiri sahaja

Pilihan yang paling sesuai bergantung pada hartanah dan pasaran tempatan; tiada satu pun laluan yang sememangnya tepat secara lalai.

Komisen ejen penjualBiasanya 1.5 hingga 4% daripada harga jualan bagi hartanah terpakai, dibayar oleh penjual. Ini ialah julat pasaran, bukan angka yang ditetapkan oleh mana mana sumber rasmi, kerana tiada pengawal selia menerbitkan kadar komisen. Kadar ini berbeza mengikut agensi, wilayah dan perjanjian penyenaraian tertentu, jadi anggaplah ia sebagai anggaran yang perlu disahkan dengan agensi, bukan kos tetap.
Peguam sendiri untuk jualanPenjual mendapat manfaat daripada perwakilan undang-undang bebas atas sebab yang sama seperti pembeli: menyemak kontrak, menyelaraskan penahanan 3 % dan penyempurnaan pembelian, serta, jika berkaitan, pengiraan plusvalía. Kebanyakan perkara yang diliputi oleh penyelarasan undang-undang bebas di pihak pembelian juga terpakai untuk jualan.

Pewarisan di Sepanyol

Perkara yang perlu disahkan sebelum menganggarkan hasil bersih anda

Empat perkara, disemak berdasarkan dokumen pembelian sebenar anda dan bukan peraturan umum.

Minta	Maklumat yang diberi	Bentuk jawapan yang buruk
Harga pemerolehan dan kos asal anda, secara bertulis	Keuntungan modal dikira sebagai perbezaan antara jumlah yang anda bayar, ditambah kos pemerolehan dan penambahbaikan yang dibenarkan, dengan jumlah jualan anda, bukan harga jualan semata-mata. Tanpa angka asal, tiada siapa boleh mengira liabiliti sebenar sebanyak 19 %.	Tiada rekod kos pembelian asal, fi notari atau invois penambahbaikan.
Sama ada yuran komuniti pemilik dan IBI hartanah telah dijelaskan	Hutang komuniti pemilik atau bil IBI yang belum dibayar boleh terikat pada hartanah dan merumitkan penyempurnaan pembelian, sama seperti di pihak pembelian.	Tiada siapa menyemak bahawa akaun telah dikemas kini sebelum tarikh jualan dipersetujui.
Kaedah pengiraan plusvalía yang menghasilkan jumlah lebih rendah	Menurut undang-undang, pilihan itu di tangan anda, dan kedua-dua kaedah boleh menghasilkan keputusan yang sangat berbeza bergantung pada tempoh anda memegang hartanah tersebut dan perubahan nilai tanah di kawasan setempat.	Angka yang dipetik daripada satu kaedah sahaja, tanpa mengira kaedah lain untuk perbandingan.
Siapa yang bertanggungjawab secara kontrak terhadap plusvalía dalam perjanjian jualan	Memandangkan pihak berkuasa tempatan boleh menuntut pembeli sebagai pembayar cukai gantian, kontrak jualan hendaklah menyatakan dengan jelas pihak yang menanggung kos ini antara pembeli dan penjual, bukannya menyerahkannya kepada pihak yang terlebih dahulu dituntut oleh pihak berkuasa tempatan.	Kontrak yang langsung tidak menyebut plusvalía.

Untung sebenar berbanding jualan rugi/impas

Penahanan 3 % kelihatan sama dalam kedua-dua keadaan. Apa yang berlaku selepas itu tidak sama.

	Jualan dengan keuntungan	Jualan tanpa keuntungan atau dengan kerugian
Potongan 3% ketika beli selesai	Tetap ditahan, menurut Modelo 211.	Juga tetap ditahan: kewajipan pembeli tidak bergantung pada hasil sebenar anda.
Hutang cukai keuntungan modal	19 % daripada keuntungan sebenar, berkemungkinan kurang daripada 3 % yang ditahan, lalu menghasilkan bayaran balik.	Tiada bayaran perlu dibuat; keseluruhan 3 % yang ditahan boleh dituntut semula.
plusvalía perbandaran	Perlu dibayar atas peningkatan nilai tanah, dikira berdasarkan nilai yang lebih rendah daripada dua kaedah.	Tiada bayaran perlu dibuat jika benar-benar tiada peningkatan nilai tanah, yang boleh dibuktikan di bawah pembaharuan 2021.
Wajib difailkan walau apa pun	Modelo 210 dalam tempoh empat bulan, untuk menyelaraskan dan menuntut sebarang bayaran balik.	Modelo 210 dalam tempoh empat bulan, untuk menuntut semula penahanan dan, jika berkaitan, membuktikan tiada peningkatan plusvalía.

Terus terang

Mekanismenya, bukan hasil bersih anda

Kami merujuk kadar keuntungan modal 19 %, pegangan 3 %, dan pembaharuan plusvalía secara langsung daripada halaman rasmi Agencia Tributaria sendiri serta teks BOE yang berkaitan, pada 17 Ogos 2026. Satu perkara yang perlu diberi perhatian: kemas kini yang dicadangkan kerajaan terhadap pekali plusvalía bagi 2026 (RD-ley 16/2025) tidak diluluskan oleh Kongres. Oleh itu, pekali RD-ley 8/2023 kekal berkuat kuasa. Beberapa sumber ulasan yang kami semak masih belum mengemas kininya.Ini ialah maklumat umum tentang cara jualan dikenakan cukai, bukan pengiraan hasil bersih anda sendiri. Keuntungan sebenar anda bergantung pada harga pembelian asal, kos yang dibenarkan, dan pekali plusvalía khusus yang digunakan oleh dewan bandar anda. Perkara ini hendaklah dimasukkan dalam pengiraan bertulis oleh peguam, bukan dalam julat yang diterbitkan. Arevont bukan penasihat cukai dan tidak memfailkan penyata cukai ini. Kerja ini hendaklah dilakukan oleh peguam bebas.Sesetengah topik diserahkan kepada panduan tersendiri: cukai pendapatan tersirat dan pendapatan sewaan yang berterusan dan dikenakan semasa anda memiliki hartanah, yang merupakan persoalan berasingan daripada jualan; mekanisme hutang komuniti yang melekat pada hartanah; dan persoalan berasingan tentang cukai ke atas pemegangan kekayaan, bukan realisasi keuntungan. Setiap satunya mempunyai panduan tersendiri.

Soalan lazim tentang kos penjualan dan keluar

Jika saya menjual pada harga rugi, adakah saya masih mendapat semula keseluruhan 3 %?: Ya, jika anda boleh membuktikan kerugian sebenar. Cukai keuntungan modal yang perlu dibayar ialah sifar, dan anda boleh menuntut semula keseluruhan 3 % yang dipotong semasa penyempurnaan pembelian melalui pemfailan Modelo 210, dalam tempoh empat bulan. Pegangan itu bukan jumlah minimum yang perlu anda bayar. Ia ialah bayaran pendahuluan yang diselaraskan dengan hasil sebenar.
Bolehkah saya dituntut untuk membayar plusvalía selepas saya meninggalkan Sepanyol?: Ya. Inilah sebab tepatnya peraturan yang membenarkan dewan bandar memungut plusvalía daripada pembeli sebagai pembayar cukai pengganti diwujudkan: mengejar penjual bukan pemastautin yang telah meninggalkan negara lebih sukar berbanding memungutnya pada masa jualan. Ini merupakan sebab kontrak jualan perlu menyatakan dengan jelas pihak yang menanggung kos tersebut, bukannya membiarkannya tidak diselesaikan.
Adakah kadar 19 % berubah jika saya telah menjadi pemastautin cukai Sepanyol apabila saya menjual?: Ya: pemastautin cukai Sepanyol dikenakan cukai ke atas keuntungan modal mengikut skala pemastautin biasa, bukannya kadar tetap 19 % untuk bukan pemastautin, dengan peraturan tersendiri tentang pelepasan cukai pelaburan semula bagi rumah utama yang tidak terpakai kepada bukan pemastautin. Ini merupakan pengiraan yang sama sekali berbeza, dan panduan cukai pemastautin di laman ini menerangkannya secara menyeluruh.

Looking at a specific property?

Send us the property