Membeli hartanah melalui syarikat: bila ia berbaloi
Dalam 30 saat
Bagi hampir setiap pembeli sebuah rumah percutian, jawapannya ialah tidak. Syarikat menambah pemfailan tahunan, mengenakan cukai atas penggunaan hartanah oleh anda sendiri dan menjadikan penjualan lebih rumit. Syarikat juga tidak mengurangkan cukai pembelian walau satu euro pun.
Berapa banyak hartanah Sepanyol, dan adakah terdapat perniagaan sebenar di sebaliknya?
- Satu rumah percutianBeli atas nama sendiri. Ini jawapan biasa dan mudah bagi hampir setiap pembeli.
- Beberapa hartanah, disewakan secara komersial sebagai perniagaan sebenarSyarikat mungkin sesuai. Dapatkan nasihat cukai bebas sebelum menubuhkan syarikat, berdasarkan angka anda sendiri.
Adakah syarikat biasanya sesuai untuk satu rumah percutian?
Tidak, dan perkara ini wajar dinyatakan dengan jelas, bukannya dikemukakan sebagai pilihan neutral antara dua pilihan yang sama baik. Jika anda membeli satu hartanah untuk kegunaan sendiri dan keluarga, pemilikan peribadi hampir selalu lebih mudah, lebih murah untuk diuruskan dan lebih murah untuk dijual. Setiap kelebihan sebenar yang ditawarkan oleh syarikat adalah untuk keadaan yang berbeza daripada keadaan anda.Soalan ini sering timbul, biasanya berdasarkan anggapan dari Czech bahawa syarikat boleh melindungi cukai seperti yang kadangkala berlaku di negara asal. Di Sepanyol, untuk satu rumah percutian, syarikat biasanya memberikan kesan yang sebaliknya. Anda membayar cukai pembelian yang sama, lapisan cukai tambahan atas penggunaan hartanah itu oleh anda sendiri, serta beberapa pemfailan tahunan yang tidak perlu difikirkan oleh individu persendirian.
Andaian umumGambaran sebenar cukai
- Syarikat mengurangkan cukai yang dibayar ketika membeli hartanah
- Tidak. ITP atau IVA serta AJD, iaitu cukai pembelian sekali sahaja, dikira dengan cara yang sama tanpa mengira sama ada pembelinya individu atau syarikat.
- Syarikat melindungi hartanah daripada dikira sebagai kekayaan peribadi
- Saham itu sendiri masih merupakan aset milik anda, dinilai melalui kunci kira-kira syarikat, dan masih dikira bagi tujuan cukai kekayaan. Lihat panduan cukai kekayaan khusus untuk memahami mekanismenya.
- Menggunakan hartanah sendiri melalui syarikat sendiri ialah pengaturan berkecuali dari segi cukai
- Secara amnya, tidak. Jika syarikat memilikinya dan anda atau keluarga menggunakannya secara peribadi, pengaturan itu dianggap seolah-olah syarikat menyewakannya kepada anda pada kadar sewa pasaran, dan pendapatan sewa yang dianggap itu dikenakan cukai.
Bilakah kos syarikat berbaloi?
Terdapat empat keadaan sebenar, dan kesemuanya mempunyai satu persamaan: tiada satu pun melibatkan sebuah rumah percutian sahaja. Syarikat menambah beban pentadbiran dan kewangan yang nyata, dan beban ini hanya berbaloi apabila terdapat aktiviti yang mencukupi untuk mewajarkan pengurusannya. Kes pewarisan dan liabiliti di bawah dinyatakan sebagai pertimbangan sebenar, tanpa perincian angka, kerana mekanisme sebenar bergantung pada peraturan perjanjian rentas sempadan serta keadaan yang tidak dapat diselesaikan oleh mana-mana peraturan umum.
- Portfolio sebenar, bukan satu hartanahPelabur yang memiliki beberapa hartanah Sepanyol untuk disewakan, bukannya sebuah rumah percutian sahaja, mempunyai alasan yang lebih kukuh untuk menggunakan struktur korporat: pentadbiran bersama, satu set akaun yang meliputi pelbagai aset, serta struktur yang boleh mendapatkan pembiayaan berasaskan keseluruhan portfolio.
- Perancangan pewarisan antara generasi, dilakukan dengan betulDalam sesetengah keadaan, pemindahan saham dalam syarikat kepada ahli keluarga boleh menjadi lebih mudah berbanding pemindahan hartanah yang dimiliki secara langsung. Namun, hal ini bergantung sepenuhnya pada perjanjian pewarisan dan pusaka khusus antara Sepanyol dengan negara asal anda, dan perkara ini perlu dirujuk kepada pakar di kedua-dua negara.
- Perniagaan sedia ada yang beroperasi dan sudah memerlukan kehadiran di SepanyolSyarikat yang benar-benar menjalankan perniagaan di Sepanyol, contohnya mengendalikan perniagaan sewaan sebagai aktiviti sebenar dan bukannya sekadar memegang satu aset, berada dalam kedudukan cukai yang berbeza daripada syarikat cangkerang yang ditubuhkan hanya untuk memegang sebuah apartmen percutian.
- Pengasingan liabiliti untuk perniagaan sewaan berisiko tinggiApabila sesebuah hartanah disewakan secara komersial pada skala sebenar dan mempunyai risiko operasi yang nyata, sesetengah pemilik mempertimbangkan struktur syarikat atas alasan liabiliti. Ini merupakan pertimbangan yang sah. Namun, kos pentadbiran mesti dibandingkan secara jujur dengan risiko yang mungkin telah dilindungi dengan kos lebih rendah oleh polisi insurans yang baik.
Perhatikan perkara yang tiada dalam senarai ini: membeli satu apartmen untuk percutian keluarga dan menyewakannya sekali-sekala. Inilah keadaan biasa yang sering diberikan struktur syarikat tanpa keperluan, sedangkan hal itu tidak sepatutnya berlaku.
Apakah yang perlu anda laporkan selepas syarikat memiliki hartanah itu, dan bila?
Tiga pemfailan berkala, dan semuanya berlaku dalam tempoh yang sama setiap tahun. Sejak Real Decreto 609/2023 mewujudkan Registro de Titularidades Reales kebangsaan, setiap syarikat Sepanyol mesti mendedahkan pemilik benefisialnya, iaitu individu sebenar yang akhirnya memiliki atau mengawalnya. Perkara ini berlaku dua kali: sekali dalam surat ikatan penubuhan itu sendiri, dan sekali lagi sebagai lampiran kepada akaun tahunan yang difailkan setiap tahun di Registro Mercantil, iaitu daftar komersial. Ini ialah keperluan kebangsaan, bukan khusus untuk hartanah, dan terpakai sama ada syarikat itu tidak aktif atau sedang menjalankan perniagaan.Selain itu, syarikat mesti memfailkan penyata tahunan Impuesto sobre Sociedades dengan agensi cukai kebangsaan, AEAT. Keperluan ini terpakai walaupun pada tahun tanpa sebarang aktiviti, yang dipanggil pengisytiharan sifar. Tidak memfailkannya bukan pilihan yang selamat. Penalti meningkat semakin lama pemfailan yang diwajibkan tidak dibuat, selaras dengan peraturan yang diterangkan dalam panduan cukai bukan pemastautin laman ini untuk pemfailan tahunan individu.
| Jan | Feb | Mac | Apr | Mei | Jun | Jul | Ogo | Sep | Okt | Nov | Dis | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Penyata cukai korporat (Impuesto sobre Sociedades) | Jul | |||||||||||
| Akaun tahunan disimpan di Registro Mercantil | Jul | |||||||||||
| Pendedahan pemilikan benefisial (pemilikan sebenar) | Jul |
- Penyata cukai korporat (Impuesto sobre Sociedades)
- Perlu difailkan pada 25 Julai bagi syarikat yang menggunakan tahun kalendar. Tahun kewangan bukan standard akan mengubah tarikh tersebut, jadi sahkan tarikh anda dengan akauntan.
- Akaun tahunan disimpan di Registro Mercantil
- Dikemukakan bersama atau tidak lama selepas penyata cukai.
- Pendedahan pemilikan benefisial (pemilikan sebenar)
- Dilampirkan bersama pemfailan akaun tahunan, dan sekali lagi semasa penubuhan, jika penubuhan itu berlaku dalam tahun tersebut.
Mendapatkan NIE setiap pengarah dan nombor cukai Sepanyol syarikat sebelum penubuhan, bukannya menyedari kekurangan itu di hadapan notari, ialah perkara yang diuruskan oleh perkhidmatan NIE dan pentadbiran Arevont, bersama-sama dengan pembelian seperti ini.
Berapakah kos untuk mengendalikan syarikat, selain pembelian itu sendiri?
Kira-kira 500 hingga 1 000 € setahun, hanya untuk pentadbiran syarikat tidak aktif, selain cukai pembelian yang sama seperti pembelian secara peribadi. Syarikat tidak aktif, iaitu syarikat yang memiliki hartanah dan tidak menjalankan aktiviti lain, masih memerlukan perakaunan rasmi, penyata cukai korporat tahunan dan akaun tahunan yang difailkan di daftar. Ini ialah kos sebenar yang berulang, tanpa padanan bagi hartanah milik peribadi, selain kos pemilikan tahunan biasa yang perlu ditanggung oleh setiap pembeli.Levi tahunan 3 % ke atas nilai kadaster ialah angka yang perlu dinyatakan dengan tepat, kerana ia lebih menakutkan pembeli daripada yang sepatutnya. Levi ini hanya terpakai kepada syarikat yang bermastautin di negara yang diklasifikasikan oleh Sepanyol sebagai bidang kuasa tidak bekerjasama, yang dahulunya dipanggil syurga cukai. Czechia dan Poland tidak tersenarai, jadi syarikat Czech atau Poland yang diperbadankan secara biasa, atau SL Sepanyol milik pemegang saham Czech atau Poland, tidak mencetuskan levi tersebut. Perkara ini wajar dinyatakan dengan jelas kerana kebimbangan mengenainya adalah lazim, sedangkan risiko sebenar bagi pembeli yang menjadi sasaran laman ini pada asasnya adalah sifar.
| Cukai pembelian (ITP atau IVA serta AJD)Sama seperti membeli sendiri | Tiada penjimatan |
|---|---|
| Pentadbiran tahunan syarikat tidak aktifPerakaunan, penyata cukai, pemfailan daftar | 500 hingga 1 000 € |
| 3 % levi khas ke atas nilai kadasterHanya bidang kuasa tidak bekerjasama, bukan Czechia atau Poland | Tidak berkenaan |
| Cukai korporat 25 % atas pendapatan sewaanBandingkan dengan kadar bukan pemastautin peribadi anda bagi pendapatan yang sama | Bergantung pada sewa |
| Sebaliknya, memiliki sendiriTiada lapisan syarikat langsung | 0 €, tiada lapisan tambahan |
Adakah syarikat Czech atau Poland boleh digunakan sebagai ganti penubuhan SL Sepanyol?Syarikat asing boleh memiliki hartanah di Sepanyol dan tiada sekatan kewarganegaraan untuk perkara ini. Dalam amalan, kebanyakan pembeli yang benar-benar memerlukan struktur korporat menggunakan SL Sepanyol kerana itulah bentuk yang biasa diuruskan oleh bank, notari dan daftar Sepanyol setiap hari. Syarikat asing menambah lapisan pelaporan rentas sempadan tersendiri di atas semua perkara yang diterangkan di atas. Pilihan yang benar-benar lebih mudah untuk situasi anda ialah persoalan untuk peguam yang bekerja merentasi kedua-dua bidang kuasa.
Perkara yang perlu disahkan sebelum memilih struktur syarikat
Ini ialah senarai semak yang jujur, bukan promosi jualan untuk mana-mana pilihan. Kebanyakan pembeli yang membacanya mengesahkan bahawa tiada satu pun perkara ini terpakai dan memilih untuk membeli secara peribadi.- Adakah ini benar-benar satu hartanah untuk kegunaan peribadi dan keluarga?Jika ya, ini ialah keadaan biasa dan jawapan jujur di atas terpakai: beli secara peribadi. Ini tidak bermaksud syarikat itu menyalahi undang-undang atau luar biasa, cuma ia menambah kos tanpa manfaat yang setimpal dalam keadaan ini.
- Adakah anda sudah memiliki, atau merancang untuk memiliki, beberapa hartanah di Sepanyol?Bagi portfolio, kos pentadbiran syarikat mempunyai lebih banyak manfaat yang dapat mengimbanginya. Ini tidak secara automatik bermaksud syarikat ialah jawapan yang tepat, walaupun begitu. Pengiraan masih perlu dibuat.
- Adakah pewarisan merentas generasi benar-benar menjadi kebimbangan dalam masa terdekat?Ini ialah satu-satunya keadaan apabila sesuatu struktur benar-benar boleh membantu, tetapi hanya dengan nasihat rentas sempadan yang sewajarnya. Ini tidak bermaksud mana-mana struktur akan berfungsi dengan cara yang sama di bawah peraturan pewarisan Czech atau Poland. Perkara itu perlu disemak secara berasingan.
- Adakah hartanah itu berada di negara yang tersenarai dalam senarai bidang kuasa tidak bekerjasama Sepanyol?Inilah satu-satunya keadaan apabila levi tahunan 3 % terpakai. Bagi syarikat Czech atau Poland yang ditubuhkan secara biasa, jawapannya ialah tidak dan butiran ini sememangnya tidak terpakai kepada anda.
Secara peribadi atau melalui syarikat
Hartanah yang sama, dimiliki melalui dua cara. Untuk rumah percutian tunggal, lajur kanan ialah jawapan biasa.| Melalui syarikat | Secara peribadi | |
|---|---|---|
| Cukai penyempurnaan pembelian | Sama: ITP atau IVA serta AJD, dikira dengan cara yang sama. | Sama: tiada penjimatan dengan membeli secara peribadi juga. |
| Menggunakan hartanah sendiri | Boleh mencetuskan caj sewa pasaran yang dianggap, dikenakan cukai sebagai pendapatan syarikat. | Tiada isu sedemikian: anda hanya memiliki dan menggunakan hartanah sendiri. |
| Pemfailan tahunan selain hartanah itu sendiri | Penyata cukai syarikat setiap tahun, walaupun tiada aktiviti, serta akaun tahunan dan pendedahan pemilikan benefisial. | Pemfailan tahunan bukan pemastautin biasa yang telah diliputi oleh panduan cukai laman ini, dan tiada apa-apa lagi. |
| Kos operasi selain hartanah | kira-kira 500 hingga 1 000 € setahun untuk pentadbiran asas syarikat tidak aktif. | Tiada kos selain kos pemilikan hartanah itu sendiri. |
| Menjual kemudian | Sama ada menjual hartanah daripada syarikat, atau menjual saham itu sendiri. Pilihan kedua ini ialah urus niaga yang jauh lebih rumit dan memerlukan nasihat cukai khusus daripada kedua-dua pihak. | Jualan hartanah biasa, iaitu proses yang telah diterangkan dalam panduan kos penjualan dan keluar daripada pelaburan laman ini. |
| Pendedahan cukai kekayaan | Saham itu masih dikira, dengan nilainya ditentukan melalui kunci kira-kira syarikat. | Hartanah itu sendiri dikira. Rujuk panduan cukai kekayaan untuk mengetahui pihak yang benar-benar tertakluk. |
Perkara yang ditetapkan oleh peraturan umum, dan perkara yang hanya boleh ditentukan oleh angka anda sendiri
Kadar cukai korporat (25 %) dan keperluan pendedahan pemilikan benefisial ialah peraturan yang telah ditetapkan, berdasarkan sumber asal. Levi khas 3 % dan skop bidang kuasa tidak bekerjasama juga berdasarkan sumber asal (Ley IRNR, arts. 40-45). Kesimpulan mudah bahawa levi ini tidak terpakai kepada syarikat Czech atau Poland yang diperbadankan secara biasa berpunca secara langsung daripada skop tersebut. Anggaran kos operasi kira-kira 500 hingga 1 000 € setahun ialah anggaran pasaran yang disemak melalui dua sumber, bukan angka rasmi yang diterbitkan. Sebut harga sebenar berbeza mengikut penyedia.Tiada peraturan umum yang dapat menentukan sama ada syarikat menjimatkan wang anda dalam keadaan khusus anda sendiri. Hal itu bergantung pada sama ada anda menyewakan hartanah tersebut, kadar sewanya, kedudukan cukai peribadi anda di negara asal, serta persoalan pewarisan rentas sempadan dan perjanjian cukai yang hanya boleh dijawab dengan tepat oleh penasihat cukai yang bekerja merentas kedua-dua bidang kuasa. Bagi keadaan biasa, iaitu satu hartanah, penggunaan peribadi dengan penyewaan sekali-sekala, andaian awal yang jujur ialah ia tidak akan menjimatkan wang anda. Beban pembuktian terletak pada struktur syarikat untuk mewajarkan kosnya sendiri.Tiada sesiapa di sini yang menjalankan pengiraan seperti yang diterangkan di atas. Penyelarasan undang-undang Arevont melibatkan penasihat bebas sebelum anda membuat deposit tempahan. Dengan cara ini, keputusan yang begitu penting dibuat berdasarkan angka sebenar, bukan berdasarkan andaian Czech yang tiba di sini secara tidak sengaja.
Soalan lazim tentang pembelian melalui syarikat
- Adakah saya bimbang tentang cukai 3 % tanpa sebab?
- Bagi syarikat Czech atau Poland yang diperbadankan secara biasa, hampir pasti ya. Levi tahunan 3 % hanya terpakai kepada syarikat yang bermastautin di negara yang diklasifikasikan oleh Sepanyol sebagai bidang kuasa tidak bekerjasama, dan Czechia serta Poland tidak tersenarai. Ini ialah salah satu kebimbangan tidak perlu yang paling lazim berkaitan topik ini.
- Bolehkah saya menjual saham syarikat dan bukannya menjual hartanah?
- Ya, dan pembeli kadangkala menyusun jualan dengan cara ini untuk mengubah cara urus niaga tersebut dikenakan cukai. Ini ialah urus niaga yang jauh lebih rumit berbanding jualan hartanah biasa. Ia memerlukan nasihat cukai khusus untuk pihak penjual dan pembeli. Pembeli hendaklah berhati-hati sebelum menerima jualan saham dan bukannya jualan hartanah, tanpa memahami dengan tepat liabiliti yang datang bersama saham tersebut.
- Adakah pemilikan hartanah melalui syarikat mengelakkan cukai kekayaan Sepanyol?
- Tidak. Saham itu sendiri ialah aset yang anda miliki secara peribadi, dinilai melalui kunci kira-kira syarikat itu sendiri, dan dikira dengan cara yang sama seperti hartanah milikan langsung. Rujuk panduan cukai kekayaan untuk mengetahui pihak yang benar-benar tertakluk. Bagi kebanyakan pembeli biasa, tiada sesiapa pun yang tertakluk, sama ada melalui syarikat atau tidak.
- Apakah yang berlaku kepada tempoh penyewaan minimum jika syarikat menyewakan hartanah untuk jangka panjang?
- Tempohnya berubah. Tempoh minimum bagi tuan tanah syarikat di bawah undang-undang penyewaan Sepanyol ialah 7 tahun, berbanding 5 tahun bagi tuan tanah individu. Panduan hartanah sewaan menerangkan perkara ini sepenuhnya. Ini ialah akibat khusus yang penting untuk diketahui sebelum anda memutuskan cara memegang hartanah yang ingin anda sewakan untuk jangka panjang.
