Pemaju Terlepas Tarikh Akhir: Kontrak Anda, Bukan Risalah, Menjadi Bukti
Dalam 30 saat
Bagi hartanah binaan baharu, hanya tarikh penyempurnaan pembelian dalam kontrak anda yang dikira, bukan anggaran dalam brosur. Setelah tarikh itu berlalu dan sebarang tempoh kelonggaran dalam kontrak tamat, anda berhak mendapat bayaran balik penuh berserta faedah berkanun. Hak ini datang daripada jaminan bank yang sama yang melindungi daripada kegagalan pemaju. Bagi hartanah terpakai, prosesnya berbeza dan lebih perlahan.
Tarikh manakah yang dikira sebagai tarikh penyempurnaan pembelian?
Bagi hartanah terpakai, pembeli dan penjual bersetuju tentang tarikh ini dalam kontrak, dan tarikh itu biasanya kekal. Bagi hartanah binaan baharu, tarikh tersebut bergantung pada masa bangunan disiapkan dan dilesenkan, dan pemaju sering mengalami kelewatan. Satu-satunya tarikh yang mempunyai kepentingan undang-undang ialah tarikh yang ditulis dalam kontrak persendirian anda sendiri. "previsión de entrega" (tarikh serahan anggaran) yang dinyatakan dalam brosur atau disebut dalam perbualan jualan sebelum anda menandatangani apa-apa tidak dikira.Banyak kontrak hartanah binaan baharu turut merangkumi tempoh kelonggaran. Dalam amalan, tempoh ini selalunya berupa tambahan tiga hingga enam bulan selepas tarikh yang dinyatakan, sebelum kelewatan itu dianggap sebagai kegagalan sama sekali. Tempoh kelonggaran ini merupakan amalan pasaran yang biasa, seperti yang dilaporkan oleh sumber undang-undang. Tempoh ini tidak ditetapkan oleh undang-undang. Tempoh sebenar ialah tempoh yang dinyatakan dalam kontrak anda sendiri, jika ada. Jika kontrak tidak menyatakan apa-apa tentang perkara ini, tiada tempoh kelonggaran automatik.
Klausa tarikh serahanKontrak persendirian jual beli
- Tarikh penyerahan dijangka
- [DD/MM/YYYY]
- Tempoh kelonggaran
- [X bulan]
- Akibat kelewatan
- [klausa]
- Tarikh penyerahan dijangka. Satu-satunya tarikh yang mempunyai kuasa undang-undang. Bukan “previsión de entrega” dalam risalah.
- Tempoh kelonggaran. Hanya mengikat jika kontrak anda menyatakannya. Jika tiada apa-apa dinyatakan, tiada tempoh kelonggaran.
- Akibat kelewatan. Apakah yang berlaku selepas tarikh tersebut, termasuk sebarang tempoh ihsan, berlalu.
| Tempoh | Apakah keadaan sebenarnya | Sama ada ia mengikat pemaju |
|---|---|---|
| Anggaran serahan (anggaran pemasaran) | Anggaran yang tidak mengikat. Ia sering diberikan sebelum bangunan itu memperoleh lesennya. | Tidak. Ia menetapkan jangkaan, bukan tarikh akhir yang sah di sisi undang-undang. |
| Tarikh serahan (tarikh kontrak) | Tarikh tepat, atau formula untuk menentukannya, yang dinyatakan dalam kontrak pembelian persendirian yang anda tandatangani. | Ya. Jaminan dan sebarang klausa penalti mula dikira dari tarikh ini. |
| Klausa tempoh ihsan, jika terdapat dalam kontrak | Tempoh tambahan yang dipersetujui terlebih dahulu sebelum tarikh yang terlepas dikira sebagai kelewatan di bawah kontrak. | Hanya jika kontrak anda mengandunginya. Undang-undang tidak menetapkan tempohnya atau menyatakan bahawa ia mesti wujud. |
Adakah kelewatan itu perlu serius sebelum anda boleh membatalkan kontrak?
Jawapan yang tepat bergantung pada perkara yang anda beli: hartanah binaan baharu atau hartanah terpakai. Jawapannya mungkin mengejutkan anda.
Hartanah binaan baharu atau terpakai?
- Binaan baharuJaminan bermula selepas tarikh kontrak berlalu dan sebarang tempoh ihsan berakhir. Tiada ujian untuk menentukan tahap keseriusan kelewatan itu.
- Hartanah terpakaiPerkara 1124 Kanun Sivil terpakai. Mahkamah menentukan sama ada kelewatan itu cukup serius untuk membatalkan kontrak.
Anggapan pembeliKeperluan sebenar jaminan
- Bagi hartanah binaan baharu, saya perlu membuktikan bahawa kelewatan itu serius, atau menunggu keputusan mahkamah, sebelum saya boleh mendapatkan semula wang saya
- Tidak. Jaminan yang melindungi anda jika pemaju muflis turut meliputi tarikh yang terlepas. Setelah tarikh penyempurnaan pembelian dalam kontrak berlalu dan sebarang tempoh ihsan berakhir, syarat jaminan dipenuhi: bangunan itu tidak disiapkan tepat pada masanya. Anda tidak perlu mendapatkan keputusan mahkamah tentang tahap keseriusan kelewatan itu. Anda boleh membuat tuntutan terus terhadap bank atau syarikat insurans.
- Bagi hartanah terpakai, kegagalan mematuhi tarikh notari berfungsi dengan cara yang sama
- Tidak, ia tidak sama. Tiada jaminan undang-undang yang setara bagi tarikh penyempurnaan jualan hartanah terpakai. Remedi umum ialah Perkara 1124 Kanun Sivil. Pihak yang terjejas boleh memilih: menuntut supaya jualan diteruskan atau membatalkan kontrak. Dalam kedua-dua keadaan, pihak tersebut juga boleh menuntut ganti rugi dan faedah. Namun, mahkamah mesti terlebih dahulu menentukan sama ada kelewatan itu cukup serius untuk membatalkan kontrak, bukannya sekadar menguatkuasakannya. Pembeli hartanah binaan baharu yang menggunakan laluan jaminan tidak perlu melalui ujian ini.
- Enam bulan ialah ambang undang-undang untuk mengira sesuatu sebagai kelewatan
- Angka ini sering muncul dalam ulasan, tetapi undang-undang itu sendiri, iaitu LOE, tidak menyatakan enam bulan sebagai pencetus jaminan. Kemungkinan besar, angka ini menunjukkan tempoh yang dianggap oleh mahkamah, dengan menggunakan Perkara 1124 dalam pertikaian hartanah terpakai, sebagai cukup serius untuk membatalkan kontrak. Bagi hartanah binaan baharu di bawah jaminan, pencetusnya ialah tarikh tepat dalam kontrak, bukannya bilangan bulan yang tetap.
Jika saya lebih rela menunggu bangunan itu siap daripada menerima bayaran balik, bolehkah saya berbuat demikian?Ya. Apabila tarikh pencetus dicapai, anda mempunyai pilihan. Ia tidak memaksa anda menerima bayaran balik. Ramai pembeli memilih untuk menunggu, terutamanya apabila kelewatan itu kecil dan projek tersebut jelas sedang berjalan. Perkara pentingnya ialah pilihan itu menjadi milik anda selepas tarikh tersebut berlalu. Ia bukan pilihan pemaju.
Bagaimanakah tuntutan kelewatan dibuat dalam amalan?
Tuntutan kelewatan lebih mudah daripada jangkaan kebanyakan pembeli. Laluan jaminan tidak memerlukan sebarang tindakan mahkamah terhadap pemaju.
- Sahkan secara bertulis bahawa tarikh kontrak telah berlaluPeguam anda menyemak tarikh tepat dan sebarang klausa tempoh ihsan berdasarkan kalendar.
- Sahkan sijil jaminan itu sah dan meliputi bayaran andaAnda membuat tuntutan berdasarkan sijil yang sama seperti yang disemak sebelum anda membuat bayaran.
- Watch out
- Jika sijil itu tiada atau sudah lapuk, tuntutan mudah menjadi sama sukar dan tidak menentu seperti kes ketidaksolvenan pemaju.
- Putuskan: tunggu atau tuntutSelepas tarikh pencetus berlalu, keputusan ini terletak pada anda, bukan pemaju.
- Jika anda membuat tuntutan, proses itu dibuat terhadap bank atau penanggung insurans.Bukan pemaju. Halaman pemulangan deposit menerangkan perkara ini sepenuhnya, termasuk tuntutan yang dipertikaikan.
- Where
- Bank atau penanggung insurans yang mengeluarkan jaminan bank tersebut.
Kadangkala masalahnya lebih besar daripada tarikh yang terlepas. Pemaju mungkin telah berhenti membina sepenuhnya, tidak lagi memberikan sebarang maklum balas atau memulakan prosiding insolvensi rasmi. Ini ialah situasi yang berbeza dan lebih sukar. Setiap satunya mempunyai panduan tersendiri.Langkah 1 dan 2 di atas bergantung pada dua fakta: sama ada tarikh pencetus telah berlalu, dan sama ada sijil jaminan bank masih sah. Perkhidmatan penyelarasan undang-undang Arevont menyemak kedua-duanya sebelum kelewatan menjadi pertikaian, bukan hanya selepas itu.
Perkara yang perlu disahkan tentang kontrak anda sendiri sebelum kelewatan menjadi pertikaian
Empat perkara untuk disemak. Baca semuanya dalam kontrak sebelum anda menandatanganinya. Jangan tunggu sehingga sesuatu tarikh telah berlalu.| Sahkan | Mengapa ia penting | Contoh versi yang tidak baik |
|---|---|---|
| Tarikh tepat penyempurnaan pembelian, atau formula untuk menentukannya, dalam kontrak itu sendiri | Inilah satu-satunya tarikh yang mempunyai kesan undang-undang. Apa-apa yang dikatakan secara lisan atau ditulis dalam bahan pemasaran tidak dikira. | Kontrak tersebut menyatakan "anggaran penyerahan yang dimaklumkan oleh pemaju" dan bukannya memberikan tarikh tetap atau formula yang jelas. |
| Sama ada klausa tempoh kelonggaran wujud, dan tempoh tepatnya | Ia mengubah tarikh tepat bermulanya jaminan bank. Jika kontrak tidak menyatakan apa-apa tentang perkara ini, tiada tempoh kelonggaran. | Ungkapan yang kabur seperti "tempoh tambahan yang munasabah", tanpa sebarang angka dinyatakan. |
| Sama ada sijil jaminan bank masih sah untuk setiap pembayaran yang telah dibuat setakat ini | Tuntutan kelewatan hanya sekuat jaminan bank yang menyokongnya. Sijil yang tidak dikemas kini melemahkan tuntutan yang diterangkan di atas. | Sijil tersebut dikeluarkan sekali pada peringkat awal dan tidak pernah dikemas kini untuk pembayaran yang dibuat kemudian. |
| Bagi hartanah terpakai, perkara yang dinyatakan secara khusus dalam kontrak tentang tarikh penyempurnaan pembelian yang terlepas | Berbeza daripada hartanah binaan baharu, tiada jaminan bank untuk dijadikan sandaran. Di bawah perkara 1124, peguam anda bergantung pada perkataan tepat dalam kontrak tentang kelewatan. | Kontrak tersebut membincangkan secara umum tentang pembeli atau penjual yang menarik diri, tetapi tidak menyatakan apa-apa tentang tarikh yang terlepas akibat mana-mana pihak. |
Tarikh penyempurnaan pembelian yang terlepas bagi hartanah binaan baharu berbanding tarikh yang terlepas bagi hartanah terpakai
Perkataan "kelewatan" menerangkan dua situasi yang sangat berbeza. Situasi yang terpakai bergantung pada perkara yang anda beli.| Hartanah terpakai | Binaan baharu | |
|---|---|---|
| Apakah remedi yang terpakai | Perkara 1124 Kanun Sivil: anda boleh menuntut supaya jual beli disempurnakan, atau membatalkan kontrak, dengan ganti rugi dalam kedua-dua keadaan. | Jaminan bank: bayaran balik penuh berserta faedah berkanun, berdasarkan syarat yang sama seolah-olah pemaju telah gagal sepenuhnya. |
| Adakah tahap keseriusan kelewatan penting | Ya. Dalam amalan, mahkamah menentukan sama ada pelanggaran itu cukup serius untuk membatalkan kontrak. | Tidak. Pencetusnya ialah tarikh dalam kontrak yang terlepas, tanpa mengira tempoh kelewatan. |
| Perlukah anda ke mahkamah untuk dapatkan wang? | Selalunya, jika pihak satu lagi tidak bersetuju. Perkara 1124 memberikan hak yang mungkin memerlukan anda pergi ke mahkamah untuk menggunakannya. | Tidak. Anda membuat tuntutan secara terus daripada bank atau penanggung insurans yang mengeluarkan jaminan bank tersebut. |
| Semakan pertama peguam anda | Perkara yang dinyatakan oleh kontrak arras itu sendiri tentang tarikh yang terlepas, kerana undang-undang tidak menetapkan peraturan untuk perkara ini. | Sijil jaminan bank itu dikemas kini dan meliputi setiap pembayaran yang telah dibuat setakat ini. |
Ini menyatakan peraturan umum, bukan perkara yang dibenarkan oleh kontrak khusus anda.
Ini ialah undang-undang Sepanyol yang berkuat kuasa setakat Ogos 2026. Kami menelitinya daripada sumber asal, bukan daripada bahan pemasaran atau cara orang biasanya menerangkan kelewatan. Ini ialah maklumat umum, bukan semakan kontrak khusus anda. Hanya peguam bebas yang membaca dokumen anda sendiri boleh memberitahu anda sama ada tarikh kontrak anda telah berlalu, sama ada tempoh kelonggaran terpakai kepada anda dan sama ada sijil jaminan bank anda masih dikemas kini.Halaman ini sengaja membincangkan satu situasi yang khusus: kelewatan ketika pemaju masih berkemampuan membayar hutang dan masih menjalankan pembinaan. Jika pemaju telah berhenti sepenuhnya atau memulakan prosiding insolvensi rasmi, itu ialah situasi yang lebih sukar dan berbeza, yang dibincangkan pada halaman tersendiri. Kami tidak hadir ke mahkamah bagi pertikaian kontrak dan bukan pihak kepada jaminan bank anda. Perkhidmatan penyelarasan undang-undang kami menyemak bahawa tarikh dan sijil adalah betul sebelum kelewatan menjadi pertikaian, bukan selepas itu.
Soalan lazim tentang kelewatan penyempurnaan pembelian
- Jika kontrak saya mempunyai klausa penalti tersendiri bagi kelewatan, adakah klausa itu menggantikan faedah berkanun jaminan bank?
- Tidak. Ini ialah dua perkara yang berbeza dan kontrak anda boleh mengandungi kedua-duanya. Faedah berkanun jaminan bank terhutang secara automatik sebaik sahaja tarikh pencetus berlalu. Faedah itu dikira dari setiap tarikh pembayaran, sama ada kontrak anda mempunyai klausa penalti atau tidak. Klausa penalti persendirian, jika kontrak anda mempunyainya, bermula dari tarikh yang sama dan merupakan hak berasingan, sebagai tambahan kepada faedah tersebut. Oleh itu, anda wajar menyemak sama ada anda mempunyai klausa sedemikian, di samping menyemak tarikh dan tempoh kelonggaran.
- Bolehkah pemaju menawarkan sesuatu selain wang kepada saya, seperti naik taraf atau diskaun, sebagai ganti bayaran balik jaminan, selepas kelewatan berlaku?
- Ya, mereka boleh menawarkannya. Sesetengah pembeli menerima alternatif yang benar-benar baik daripada membatalkan pembelian. Perkara pentingnya ialah: anda sudah mempunyai hak undang-undang yang jelas untuk mendapatkan bayaran balik penuh. Pemaju bukan sedang berbuat baik kepada anda. Sama ada alternatif yang ditawarkan benar-benar bernilai lebih daripada wang tersebut ialah keputusan yang perlu dibuat berdasarkan kes demi kes, bersama peguam anda, bukan di bawah tekanan masa di pejabat jualan.
- Jika saya membeli melalui gadai janji dan tarikh penyempurnaan pembelian tertangguh, adakah kelewatan itu turut menjejaskan kelulusan gadai janji saya?
- Ia boleh menjejaskannya. Kelulusan gadai janji dan kadar tetap selalunya hanya sah untuk tempoh yang terhad. Penyempurnaan pembelian yang tertangguh boleh bermakna bank anda perlu meluluskan semula atau menetapkan harga semula pinjaman yang diatur berdasarkan tarikh asal. Ini ialah masalah praktikal yang berasingan. Kemukakan perkara ini kepada bank anda sebaik sahaja kelewatan kelihatan mungkin berlaku, bukan hanya selepas tarikh baharu disahkan.
