Apabila pemaju mengalami insolvensi: perkara yang benar-benar berlaku kepada wang anda
Dalam 30 saat
Apabila pemaju Sepanyol memasuki concurso de acreedores, wang anda terbahagi kepada dua kumpulan. Apa-apa yang dilindungi oleh jaminan bank yang sah akan dipulangkan oleh bank atau penanggung insurans, tanpa mengira perkara yang berlaku kepada pemaju. Apa-apa yang tidak dilindungi menjadi tuntutan biasa dan menunggu giliran selepas setiap pemiutang lain.
Apakah maksudnya apabila pemaju "memasuki insolvensi"?
Ini bermaksud mahkamah telah membuka prosiding insolvensi rasmi, yang dipanggil concurso de acreedores, terhadap syarikat tersebut. Ini ialah peristiwa undang-undang khusus dengan tarikh yang tepat. Ia bukan khabar angin, masalah aliran tunai, atau tapak pembinaan yang terhenti. Perbezaan ini penting kerana hanya prosiding rasmi mengubah kedudukan undang-undang mana-mana pihak. Pemaju boleh mengalami kelewatan yang serius dan masih kekal solven sepenuhnya. Tapak juga boleh terhenti selama berbulan-bulan atas sebab perancangan yang tiada kaitan dengan wang.Sebaik sahaja concurso dibuka, dua perkara yang memberi kesan kepada anda berlaku. Pertama, pentadbiran insolvensi mengambil alih syarikat atau mengawasinya. Orang yang selama ini berurusan dengan anda mungkin bukan lagi pihak yang membuat keputusan. Kedua, kontrak yang telah ditandatangani dengan pembeli memasuki prosiding tersebut. Pentadbiran boleh meneruskannya, merundingkan semula terma, atau menamatkannya secara rasmi. Ini tidak sama dengan kontrak tersebut hilang begitu sahaja. Pemfailan itu tidak menjejaskan kewajipan yang terhutang kepada anda oleh pihak selain pemaju. Inilah sebabnya persoalan tentang jaminan di bawah menentukan segala-galanya.
Pembayaran dijamin
- Concurso difailkanTuntutan anda tidak terjejasKewajipan itu terletak pada bank atau penanggung insurans, bukan pemaju.
- Tuntutan dibuatTuntutan terus terhadap penjaminIni berjalan secara berasingan daripada prosiding insolvensi.
- HasilBayaran balik berserta faedah berkanunDibayar oleh bank atau penanggung insurans, tanpa mengira perkara yang berlaku kepada pemaju.
Pembayaran tidak dijamin
- Concurso difailkanMenjadi tuntutan terhadap estetKini anda antara ramai pemiutang.
- Tuntutan didaftarkanDikelaskan oleh pentadbiran insolvensiPeringkat bergantung pada kes tertentu.
- HasilConvenio atau liquidaciónPemulihan adalah mungkin, tetapi jumlah dan tempohnya tidak dijamin.
| Apa yang berlaku | Maksudnya | Maksud yang bukan dimaksudkan |
|---|---|---|
| Syarikat memfailkan permohonan concurso, atau dipaksa memasukinya | Mahkamah mengisytiharkan insolvensi tersebut dan melantik pentadbiran insolvensi untuk mengambil alih atau mengawasi keputusan syarikat. | Ini tidak semestinya bermakna projek itu terbengkalai. Sesetengah pembangunan terus dilaksanakan di bawah pentadbiran, atau dijual kepada pemaju baharu yang menyiapkannya. |
| Kontrak pembelian Anda | Pentadbir insolvensi boleh memilih untuk meneruskan kontrak atau menamatkannya. Keputusan dibuat berdasarkan perkara yang terbaik untuk keseluruhan proses insolvensi, bukan untuk mana-mana pembeli tertentu. | Ini tidak bermakna kontrak Anda hilang begitu sahaja. Sesuatu resolusi ialah keputusan rasmi dengan akibat rasmi: hak Anda untuk mendapatkan semula wang Anda. |
| Wang Anda | Perkara yang berlaku kepadanya bergantung sepenuhnya pada sama ada setiap bayaran tertentu dilindungi oleh jaminan bank sebelum wang itu meninggalkan akaun Anda. | Ini tidak bermakna "syarikat itu tiada wang, jadi tiada siapa akan dibayar". Bayaran yang dijamin merupakan hutang bank atau syarikat insurans, iaitu syarikat yang, menurut takrifnya, bukan syarikat yang mengalami insolvensi. |
Adakah wang Anda lenyap bersama syarikat, atau adakah jaminan itu kekal berkuat kuasa?
Jaminan itu kekal, jika ia wujud. Jaminan bank atau polisi insurans untuk bayaran Anda sebelum penyempurnaan pembelian merupakan kewajipan bank atau syarikat insurans kepada Anda. Ini ialah syarikat yang berbeza daripada pemaju. Kegagalan sesebuah syarikat tidak membatalkan hutang yang terhutang kepada Anda oleh syarikat lain. Fakta tunggal ini menjelaskan mengapa dua pembeli dalam pembangunan yang sama, pada masa yang sama, boleh berada dalam kedudukan yang sama sekali berbeza.Perkara ini bertentangan dengan perkara yang biasanya diandaikan oleh kebanyakan pembeli pada mulanya, dan penting untuk menjelaskan sebabnya dengan tepat. Wang yang Anda bayar tidak tersimpan di dalam syarikat yang gagal itu untuk diagihkan antara pemiutang. Bagi bayaran yang dijamin, tuntutan Anda sejak awal bukanlah terhadap pemaju. Oleh itu, soalan sebenar bukanlah "adakah pemaju mengalami insolvensi". Soalan sebenar ialah "adakah setiap bayaran yang saya buat dilindungi oleh sijil yang sah atas nama saya sendiri?" Anda boleh menjawab soalan ini sebelum sebarang wang meninggalkan akaun Anda, bukan hanya selepas itu.
Anggapan pembeliApa yang kekal selepas insolvensi
- Jika pemaju sudah tiada wang, adakah bayaran saya turut hilang?
- Tidak jika bayaran tersebut dijamin. Jaminan bank ialah kewajipan bank atau syarikat insurans kepada Anda, iaitu syarikat yang berasingan daripada pemaju. Kewajipan itu tidak hilang hanya kerana syarikat pemaju mengalami insolvensi. Satu keputusan Mahkamah Agung Sepanyol mengesahkan bahawa bank kekal bertanggungjawab walaupun selepas pemaju mengalami insolvensi, termasuk apabila pentadbir insolvensi menamatkan kontrak secara rasmi. Beberapa sumber undang-undang bebas mengesahkan prinsip ini, tetapi kami belum membaca rujukan kes yang tepat daripada sumber asal. Anggaplah ini sebagai ulasan berasaskan maklumat, bukan undang-undang kes yang boleh Anda petik. Peguam Anda hendaklah mengesahkan autoriti khusus tersebut.
- Saya perlu menunggu sehingga proses insolvensi selesai sebelum menerima semula wang
- Tidak bagi bayaran yang dijamin. Anda atau peguam Anda membuat tuntutan terus terhadap bank atau syarikat insurans yang mengeluarkan jaminan tersebut. Ini ialah proses yang berasingan daripada prosiding insolvensi itu sendiri. Perkara yang mesti dinyatakan dalam dokumen jaminan dan cara menyemaknya diterangkan sepenuhnya di halaman khususnya.
- Setelah saya mempunyai sijil jaminan, saya tidak perlu lagi memikirkan tentang insolvensi
- Ia masih penting bagi apa-apa perkara yang tidak dilindungi oleh jaminan, seperti deposit tempahan yang dibayar sebelum sebarang jaminan wujud, atau bayaran yang dibuat tanpa jaminan yang sewajarnya. Bahagian wang Anda itu tertakluk kepada proses insolvensi, dengan tempohnya sendiri.
- Jaminan yang sah wujud untuk bayaran iniWhat it grantsTeruskan ke semakan seterusnyaIf noAnda ialah pemiutang tanpa jaminan bagi harta insolvensi. Lihat bahagian di bawah.
- Ia dikeluarkan atas nama AndaWhat it grantsMengesahkan perlindungan individu untuk AndaIf noPolisi berkumpulan yang hanya menamakan pembangunan tersebut tidak memberikan Anda tuntutan individu sendiri.
- Ia melindungi jumlah penuh yang Anda bayarWhat it grantsKeseluruhan bayaran dilindungiIf noSebarang jumlah yang melebihi amaun yang dilindungi ialah wang tanpa jaminan, dan bahagian seterusnya menerangkannya.
- Tuntut terus daripada bank atau syarikat insuransWhat it grantsBayaran balik berserta faedah berkanun, tanpa bergantung pada insolvensiIf noMenunggu penyelesaian insolvensi terlebih dahulu hanya melambatkan tuntutan yang sama sekali tidak pernah bergantung pada insolvensi.
Jika sebahagian wang Anda tidak pernah dijamin, apakah kedudukan Anda?
Anda berada dalam barisan bersama semua pihak lain yang berhutang dengan syarikat tersebut. Bayaran tanpa jaminan memberikan Anda tuntutan terhadap harta pemaju, bukan terhadap bank. Tuntutan ini dikendalikan dalam prosiding insolvensi, pada kedudukan yang sama dengan tuntutan pembekal, pemberi pinjaman dan pihak berkuasa cukai. Mendapatkan semula wang adalah mungkin. Namun, ia tidak pasti dan tidak berlaku dengan cepat. Jumlah yang Anda terima semula bergantung pada nilai harta tersebut dan kedudukan keutamaan tuntutan Anda.Kebanyakan panduan berbahasa Inggeris melangkaui bahagian ini. Bahagian ini juga merupakan bahagian yang jawapan jujurnya benar-benar kurang pasti, dan lebih baik menyatakannya dengan jelas daripada menyembunyikannya. Tiada siapa boleh memberitahu Anda lebih awal berapa bahagian bayaran tanpa jaminan yang akan diterima semula. Ia bergantung pada harta tersebut, pemiutang lain dan keputusan yang belum dibuat oleh pentadbir insolvensi. Perkara yang boleh kami nyatakan dengan yakin ialah bayaran yang biasanya berada dalam kedudukan ini, dan setiap satunya boleh dielakkan sebelum wang meninggalkan akaun Anda.
- Anda menjadi pemiutang bagi harta pemajuHak Anda untuk mendapatkan semula bayaran tanpa jaminan ialah tuntutan ("crédito") dalam proses insolvensi. Ia sama seperti tuntutan daripada pembekal, pemberi pinjaman bank atau pihak berkuasa cukai. TRLC menyusun tuntutan pemiutang mengikut peringkat: terhadap harta insolvensi, dengan keistimewaan khas, dengan keistimewaan umum, biasa dan subordinat, kira-kira mengikut susunan keutamaan pembayaran tersebut. Peringkat yang menjadi tempat tuntutan khusus pembeli bergantung sepenuhnya pada kes berkenaan. Pentadbir insolvensi memutuskannya, manakala mahkamah menentukan kedudukannya jika dipertikaikan. Tiada peraturan tetap yang terpakai bagi setiap kes.
- Deposit tempahan ialah bayaran yang paling berkemungkinan berada dalam kedudukan iniDeposit tempahan sememangnya berada di luar sistem jaminan, bagi setiap pembelian, sama ada berlaku insolvensi atau tidak. Jika pemaju gagal sebelum sebarang jaminan wujud, deposit tempahan itu tepatnya merupakan jumlah yang perlu Anda tuntut dalam proses insolvensi, bukannya daripada bank.
- Sijil jaminan yang tiada atau tidak sah memberikan kesan yang sama seperti tidak pernah memilikinyaDokumen yang hanya menamakan pembangunan itu secara umum, bukan anda secara individu, atau dokumen yang tidak pernah dikemas kini untuk meliputi bayaran berikutnya, tidak memberi anda hak tuntutan terhadap mana-mana bank. Dalam praktiknya, kedudukan anda sama seperti pembeli tanpa jaminan, dan anda hanya mengetahuinya pada saat yang paling buruk. Inilah sebabnya sijil tersebut perlu disemak sebelum setiap bayaran, bukan selepas masalah pemaju diketahui umum.
- Sahkan tiada jaminan sah wujudPeguam anda menyemak sama ada sijil pernah dikeluarkan dan sama ada sijil itu meliputi bayaran khusus ini.
- Daftarkan tuntutan anda dengan pentadbiran insolvensiTuntutan yang tidak didaftarkan tidak akan muncul secara automatik dalam prosiding tersebut.
- Where
- Difailkan oleh peguam anda, terus kepada pentadbir insolvensi
- Watch out
- Jika anda terlepas tarikh akhir pemfailan prosiding, anda boleh kehilangan tuntutan itu sepenuhnya.
- Tunggu pengelasanPentadbiran tersebut mengelaskan tuntutan anda ke dalam salah satu daripada beberapa peringkat.
- Watch out
- Kedudukan itu benar-benar bergantung pada kes berkenaan. Tiada peraturan tetap yang menentukannya terlebih dahulu.
- Dapatkan semula melalui convenio atau liquidaciónPemulihan sepenuhnya atau sebahagian boleh dilakukan mengikut tempoh yang ditetapkan oleh proses insolvensi, bukan oleh anda.
Semua ini tidak bermakna tuntutan tanpa jaminan tidak bernilai. Pembeli memang mendapatkan semula wang melalui prosiding insolvensi, kadangkala sepenuhnya melalui convenio (perjanjian dengan pemiutang), dan kadangkala sebahagiannya melalui liquidación. Ini bermakna hasil dan tempohnya benar-benar tidak menentu, berbeza daripada tuntutan yang dijamin. Inilah sebabnya jaminan merupakan keperluan undang-undang, bukan sekadar tanda ihsan.Perkhidmatan penyelarasan undang-undang Arevont menyemak bahawa sijil yang sah dan diperibadikan wujud untuk setiap bayaran sebelum bayaran itu meninggalkan akaun anda. Dengan cara ini, bahagian halaman yang tidak menentu ini tidak perlu terpakai kepada anda.
Adakah lebih membantu jika anda menjadi salah seorang daripada ramai pembeli dalam pembangunan yang sama dan gagal, berbanding menjadi satu-satunya pembeli?Dalam praktiknya, ya, walaupun bukan kerana undang-undang melayan tuntutan berkumpulan secara berbeza. Pembeli yang bekerjasama, melalui peguam mereka sendiri atau secara tidak rasmi, biasanya mendapat perhatian pentadbiran insolvensi dengan lebih cepat dan boleh berkongsi kos untuk menentukan fakta tentang keadaan pembangunan tersebut. Ini tidak mengubah peringkat tuntutan individu anda, tetapi sering mengubah seberapa cepat pengelasan itu berlaku.
Perkara yang perlu dilakukan pada minggu-minggu pertama selepas mengetahui pemaju anda menghadapi masalah
Empat tindakan, secara kasar mengikut turutan, sama ada concurso rasmi telah difailkan atau belum.| Lakukan ini | Mengapa | Kos menunggu anda |
|---|---|---|
| Cari sijil jaminan anda dengan segera | Jika sijil itu menamakan anda secara individu dan meliputi bayaran yang telah anda buat, anda mempunyai tuntutan terhadap bank atau penanggung insurans, bukan terhadap syarikat insolven. | Hanya mengetahui apabila anda memerlukannya bahawa sijil itu tidak pernah dikeluarkan atau tidak pernah dikemas kini untuk bayaran anda yang berikutnya. |
| Minta peguam mengesahkan sama ada concurso benar-benar telah difailkan | Khabar angin bahawa pemaju sedang "menghadapi masalah" dan concurso yang difailkan secara rasmi ialah situasi undang-undang yang berbeza, dengan tindakan yang tersedia juga berbeza. | Bertindak berdasarkan maklumat tidak rasmi, atau sebaliknya, menganggap tiada masalah kerana belum ada pemfailan yang dilaporkan. |
| Jika tuntutan terhadap jaminan tersedia, mulakannya dan jangan menunggu proses insolvensi | Tuntutan jaminan berjalan secara berasingan daripada tempoh insolvensi. Memfailkannya kemudian tidak memberi anda sebarang manfaat. | Menunggu untuk melihat bagaimana insolvensi diselesaikan sebelum membuat tuntutan terhadap jaminan yang tidak pernah bergantung padanya. |
| Jika tiada jaminan sah wujud, daftarkan tuntutan anda secara rasmi dalam proses insolvensi melalui peguam | Pemiutang yang tidak berdaftar tidak akan muncul secara automatik dalam prosiding tersebut. Anda mesti mengemukakan tuntutan dalam tempoh akhir yang ditetapkan oleh prosiding itu sendiri. | Menganggap pentadbiran insolvensi sudah mengetahui tentang bayaran anda dan akan memasukkannya tanpa anda memfailkan apa-apa. |
Wang dijamin berbanding wang tanpa jaminan, selepas insolvensi menjadi nyata
Insolvensi pemaju ialah peristiwa yang sama dalam kedua-dua keadaan. Perbezaan sepenuhnya terletak pada pihak yang berhutang kepada anda dan cara tuntutan itu diselesaikan.| Bayaran tanpa jaminan | Bayaran yang dilindungi jaminan | |
|---|---|---|
| Siapa berhutang kepada anda | Pemaju insolven, melalui harta pusaka insolvensi. | Bank atau penanggung insurans, iaitu syarikat pelarut yang tidak berkaitan dengan kewangan pemaju. |
| Proses yang menentukan tuntutan anda | Prosiding insolvensi itu sendiri, mengikut garis masanya sendiri. | Tuntutan langsung terhadap penjamin, tanpa bergantung pada insolvensi. |
| Sejauh mana hasilnya pasti | Benar-benar tidak pasti. Ia bergantung pada kedudukan keutamaan tuntutan dan saiz harta pusaka insolvensi. | Syarat jaminan itu sendiri yang menentukannya. Oleh itu, penting untuk menyemak syarat tersebut terlebih dahulu. |
| Apakah yang terpakai kepada anda | Sama ada wujud sijil yang sah dan diperibadikan untuk pembayaran khusus tersebut. | Fakta yang sama, dilihat dari sudut yang melindungi anda. |
Ini menerangkan kedudukan undang-undang umum, bukan kes khusus pemaju anda.
Ini ialah undang-undang insolvensi dan jaminan Sepanyol yang berkuat kuasa setakat Ogos 2026, berdasarkan rangka kerja umum TRLC dan statut jaminan, dengan sumber yang dihuraikan secara mendalam dalam panduan jaminan bank. Ini bukan ulasan tentang mana-mana pemaju tertentu, pemfailan concurso tertentu atau dokumen jaminan tertentu. Hanya peguam bebas yang mengendalikan fail sebenar anda boleh memberitahu sama ada pembayaran anda dijamin dan bagaimana pentadbiran insolvensi tertentu akan mengklasifikasikan tuntutan yang tidak dijamin.Arevont bukan pihak kepada jaminan anda, dana akaun pelanggan anda atau mana-mana prosiding insolvensi, dan kami tidak hadir ke mahkamah berhubung tuntutan pemiutang. Sebelum anda berada dalam situasi ini, perkhidmatan penyelarasan undang-undang kami memastikan seorang peguam telah menyemak sijil jaminan untuk pembayaran khusus anda sebelum wang itu meninggalkan akaun anda. Semakan tunggal ini menentukan pihak perbandingan di atas yang akan anda berada di dalamnya.
Soalan lazim tentang insolvensi pemaju
- Jika pemaju saya memasuki concurso, adakah saya perlu berhenti membuat pembayaran seterusnya serta-merta?
- Hampir pasti, ya. Seorang peguam perlu mengesahkannya untuk kontrak khusus anda, bukannya anda membuat keputusan secara bersendirian. Terus membayar syarikat yang berada dalam insolvensi rasmi berisiko menambahkan pembayaran yang tidak dijamin kepada situasi yang cuba anda tinggalkan, khususnya jika akaun tersebut mungkin tidak lagi berfungsi sebagai akaun pembinaan terlindung seperti yang diwajibkan oleh undang-undang. Buat keputusan ini bersama peguam anda dalam tempoh beberapa hari, bukan beberapa minggu.
- Bolehkah pembangunan itu masih disiapkan oleh pihak lain selepas pemaju asal mengalami insolvensi?
- Kadangkala, ya. Bank, pelabur atau pemaju lain kadangkala membeli projek yang terbengkalai daripada proses insolvensi dan menyiapkannya. Ini mungkin bermakna hartanah yang anda kontrakkan masih dibina akhirnya, mengikut garis masa baharu dan selalunya di bawah kontrak baharu. Ini tidak menyelesaikan jumlah yang terhutang kepada anda akibat kelewatan asal, tetapi hasilnya benar-benar berbeza daripada projek yang langsung tidak disiapkan. Lihat panduan tentang projek yang tidak siap dan terbengkalai untuk memahami perkara yang sebenarnya terlibat jika anda membeli ke dalam situasi itu atau terus bertahan melaluinya.
- Adakah penting sama ada saya membayar secara tunai, melalui pindahan bank atau melalui gadai janji yang dikeluarkan secara berperingkat?
- Perlindungan jaminan terikat pada pembayaran itu sendiri, tanpa mengira cara anda membiayainya. Yang penting ialah sama ada jumlah khusus tersebut dilindungi oleh jaminan yang sah dan diperibadikan pada saat wang itu meninggalkan akaun anda, bukannya dari mana wang itu datang. Pemberi pinjaman gadai janji yang mengeluarkan dana secara berperingkat tidak menambah sebarang perlindungan selain yang telah diberikan oleh jaminan tersebut. Ini ialah satu lagi sebab untuk meminta sijil disemak sebelum setiap pembayaran berperingkat, bukannya menganggap bank anda telah berbuat demikian.
