Adakah saya memerlukan peguam untuk membuat tuntutan terhadap insurans decenal, atau bolehkah saya menghubungi penanggung insurans sendiri?

Anda boleh menghubungi penanggung insurans secara terus, tetapi peguam atau pakar teknikal bebas dapat menjadikan tuntutan seperti ini jauh lebih kukuh, kerana penanggung insurans memerlukan asas teknikal yang jelas untuk mengklasifikasikan kerosakan sebagai kerosakan struktur dan bukannya kategori yang lebih rendah. Bagi kes yang melebihi kes kecil dan jelas, kos pendapat pakar itu biasanya kecil berbanding nilai tuntutan struktur.

Jika saya membeli hartanah binaan baharu dan waranti struktur sepuluh tahun masih belum luput, adakah penting bahawa saya bukan pembeli asal?

Tidak. Seguro decenal terikat pada bangunan itu sendiri, bukan pada orang yang mula-mula membelinya. Oleh itu, pemilik kemudian yang membeli dalam tempoh asal sepuluh tahun menerima perlindungan yang sama untuk baki tempoh tersebut. Perkara ini wajar disahkan secara khusus apabila membeli hartanah terpakai yang agak baharu dan masih dalam tempoh sepuluh tahun asalnya, kerana perlindungan itu merupakan aset hartanah yang sebenar dan boleh dipindah milik.

Bagi hartanah terpakai, adakah kecacatan yang tidak diketahui oleh pemilik terdahulu dianggap sama seperti kecacatan yang sengaja disembunyikannya?

Tidak, dan inilah kesukaran utama tuntutan vicios ocultos. Penjual hanya bertanggungjawab terhadap kecacatan yang benar-benar diketahuinya dan disembunyikannya, bukan kecacatan yang wujud tanpa pengetahuannya. Ini merupakan hak yang sebenar dan bermakna, tetapi membuktikan perkara yang diketahui orang lain jauh lebih sukar daripada merujuk tempoh jaminan berkanun. Inilah sebabnya pemeriksaan sebelum pembelian lebih penting bagi hartanah terpakai berbanding hartanah binaan baharu.

Guides

Kecacatan muncul selepas serah terima: siapa yang bertanggungjawab dan sehingga bila

Dalam 30 saat

Hartanah binaan baharu di Sepanyol mempunyai tiga tempoh jaminan berasingan: satu tahun untuk kemasan, tiga tahun untuk pemasangan dan sepuluh tahun untuk struktur. Kumpulan ejen pembinaan yang berbeza bertanggungjawab bagi setiap tempoh. Perlindungan sepuluh tahun ialah insurans wajib dan kekal berkuat kuasa walaupun pembina gulung tikar. Hartanah terpakai tidak mempunyai mana-mana perlindungan ini. Ia hanya mempunyai tuntutan bagi kecacatan tersembunyi selama enam bulan.

Sekilas pandang semua perlindungan yang disertakan dengan hartanah binaan baharu

Orang sering bercakap tentang "jaminan bagi hartanah binaan baharu" seolah-olah ia satu perkara dengan satu tempoh. Sebenarnya, terdapat lima mekanisme berasingan. Mekanisme ini melindungi perkara yang berbeza, dan pihak yang berbeza bertanggungjawab menyediakannya. Hanya sebahagiannya kekal berkuat kuasa selepas syarikat yang membina hartanah itu gulung tikar. Halaman ini memaparkan keseluruhan set tersebut di satu tempat, dengan pautan ke halaman yang menerangkan setiap satunya secara terperinci.

Serah terima10 tahun

Kemasan1 tahun
Kebolehdiaman3 tahun
Struktur10 tahun
Kecacatan tersembunyi hartanah terpakai6 bulan

6 bulan: Keseluruhan tempoh hartanah terpakai, dilukiskan pada skala yang sama

Tempoh 6 bulan bagi hartanah terpakai hanyalah sebahagian kecil daripada tempoh jaminan hartanah binaan baharu yang paling singkat sekalipun.

Lapisan	Tempoh berkuat kuasa	Perlindungan dan pihak bertanggungjawab
Jaminan bank (aval bancario)	Daripada bayaran pertama pembelian luar pelan anda sehingga hartanah diserahkan.	Wang anda, bukan bangunan itu. Ini meliputi setiap jumlah yang dibayar kepada pemaju sebelum penyempurnaan pembelian, termasuk cukai, serta faedah berkanun. Wang itu dipulangkan kepada anda jika hartanah tidak pernah diserahkan. Pihak yang bertanggungjawab ialah bank atau syarikat insurans, bukan pemaju itu sendiri.
Serah terima dan senarai kecacatan	Satu hari: tandatangan di hadapan notari. Semua tempoh di bawah bermula dari sini.	Serah terima itu sendiri tidak memberikan apa-apa, dan itulah sebabnya ia penting. Senarai kecacatan yang dipersetujui pada hari tersebut menjadi bukti yang digunakan beberapa bulan kemudian untuk menuntut jaminan satu tahun. Pemaju bertanggungjawab membaiki perkara yang disenaraikan.
1 tahun, kecacatan pelaksanaan	Setahun selepas penyempurnaan	Kerja kemasan: kerja mengecat, pemasangan jubin, kelengkapan, serta apa-apa yang bersifat kosmetik atau cetek pada hasil kerja yang telah siap. Kontraktor sahaja yang bertanggungjawab terhadapnya.
3 tahun, kecacatan kebolehdiaman	Tiga tahun selepas penyempurnaan	Paip, elektrik, penebat, kalis air: kegagalan yang menyebabkan hartanah tidak memenuhi keperluan asas kebolehdiaman. Kontraktor bertanggungjawab, dan dalam praktiknya juga pemasang yang menjalankan kerja yang gagal itu.
10 tahun, kecacatan struktur	Ten years from completion.	Asas, sokongan, rasuk, papak lantai, dinding penanggung beban. Pemaju, arkitek, juruteknik penyelia tapak dan kontraktor secara bersama dan berasingan, jika puncanya tidak dapat dikenal pasti berpunca daripada salah seorang sahaja.
Insurans sepuluh tahun	Sepuluh tahun yang sama, tetapi ia tidak bergantung pada mana-mana pihak yang masih menjalankan perniagaan.	Insurans wajib yang menjamin waranti struktur sepuluh tahun. Tuntutan dibuat terhadap penanggung insurans, bukan kontraktor, jadi perlindungan itu kekal walaupun syarikat tersebut ditutup, bergabung atau menjadi muflis. Perlindungan ini kekal bersama bangunan dan berpindah kepada pemilik seterusnya.

Kedudukan setakat Ogos 2026. Tiga peringkat dan peraturan liabiliti bersama dan berasingan berasal daripada artikel 17 LOE. Insurans sepuluh tahun wajib berasal daripada artikel 19. Jaminan pembayaran berasal daripada peruntukan tambahan pertama undang-undang yang sama, seperti dipinda oleh Ley 20/2015. Hartanah terpakai tidak membawa mana-mana perlindungan ini. Sebaliknya, ia membawa tuntutan kecacatan tersembunyi selama enam bulan yang dinyatakan di bawah.

Sumber

Siapakah yang bertanggungjawab apabila sesuatu rosak selepas anda berpindah masuk?

Ringkasan biasa, iaitu sepuluh tahun untuk struktur, tiga tahun untuk pemasangan dan satu tahun untuk kemasan, menyatakan tempoh setiap waranti. Namun, jarang dinyatakan siapa yang perlu anda hubungi apabila sesuatu dalam kategori tersebut gagal, dan jawapannya tidak semestinya orang yang sama.

	1 tahunKecacatan pelaksanaan	3 tahunKecacatan keselesaan didiami	10 tahunKecacatan struktur
Skopnya	Kerja kemasan: cat, jubin, kelengkapan	Paip, elektrik, penebat, kalis air	Asas, sokongan, rasuk, dinding penanggung beban
Siapa bertanggungjawab?	Kontraktor sahaja	Kontraktor dan pemasang berkaitan	Kesemua pihak pembinaan, secara bersama dan berasingan

Artikel 17.3 membolehkan anda menuntut keseluruhan jumlah daripada mana-mana pihak apabila puncanya tidak dapat dikenal pasti.

Jaminan	Meliputi	Siapa bertanggungjawab?
1 tahun, kecacatan pelaksanaan	Kemasan dan unsur kemasan: cat, jubin, kelengkapan, serta apa-apa yang bersifat kosmetik atau luaran pada kerja yang telah siap.	Kontraktor sahaja. Ini merupakan perlindungan paling terhad dan paling singkat antara ketiga-tiganya.
3 tahun, kecacatan kebolehdiaman	Elemen binaan atau pemasangan yang kegagalannya menyebabkan hartanah tidak lagi memenuhi keperluan asas untuk didiami: paip, elektrik, penebat dan kalis air.	Kontraktor dan, dalam amalan, mana-mana pemasang atau subkontraktor yang melaksanakan kerja khusus yang gagal.
10 tahun, kecacatan struktur	Asas, sokongan, rasuk, papak lantai, dinding penanggung beban dan unsur struktur lain: kerosakan yang mengancam rintangan mekanikal dan kestabilan bangunan.	Kesemua pihak pembinaan secara bersama, iaitu pemaju, arkitek, juruteknik penyelia tapak dan kontraktor, secara bersama dan berasingan jika punca khusus tidak dapat dikaitkan dengan salah seorang sahaja.

Kedudukan setakat Ogos 2026, berdasarkan secara langsung pada artikel 17 LOE. Artikel 17.3 menetapkan peraturan liabiliti bersama dan berasingan dengan jelas: apabila punca kerosakan tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada satu pihak, atau beberapa pihak menyumbang kepadanya, pihak yang mengalami kerugian boleh menuntut keseluruhan jumlah daripada mana-mana seorang daripada mereka. Mereka kemudiannya menyelesaikan pembahagian tersebut sesama sendiri.

Jaminan bank

Sumber

Undang-undang 38/1999, Peraturan Bangunan, artikel 17, teks disatukan (BOE) ↗

Adakah saya perlu menentukan dengan tepat pihak mana antara empat pihak tersebut yang menyebabkan kecacatan struktur sebelum saya boleh membuat tuntutan?Tidak, dan inilah tujuan sebenar peraturan liabiliti bersama dan berasingan. Apabila punca sememangnya tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada seorang pihak, atau lebih daripada satu pihak menyumbang kepadanya, anda boleh mengemukakan tuntutan penuh kepada mana-mana seorang daripada mereka. Biasanya, pihak tersebut ialah pemaju kerana lazimnya paling mudah dikenal pasti dan dipertanggungjawabkan. Mereka kemudiannya menyelesaikan pembahagian tersebut sesama sendiri.

Apakah yang berlaku jika kontraktor atau pemaju sudah tidak beroperasi apabila anda memerlukannya?

Seguro Decenal ialah insurans wajib selama sepuluh tahun yang melindungi kecacatan struktur pada bangunan baharu. Undang-undang pembinaan Sepanyol mewajibkannya. Perlindungan ini terikat pada bangunan, bukan pada anda, jadi ia berpindah kepada pemilik seterusnya. Perincian ini paling penting dalam amalan: perlindungan itu wujud kerana kecacatan struktur boleh muncul lama selepas syarikat pembinaan kecil ditutup, bergabung atau sekadar berhenti beroperasi. Waranti yang bergantung pada kewujudan syarikat tersebut tidak akan bernilai tepat pada masa ia paling diperlukan.Sebuah badan teknikal bernama Organismo de Control Técnico (OCT) mesti menyemak projek sebelum penanggung insurans mengeluarkan perlindungan ini. Penglibatannya merupakan keperluan undang-undang bagi bangunan yang tujuan utamanya adalah sebagai kediaman. Bagi pembeli, perkara praktikalnya bukan OCT itu sendiri, yang jarang perlu anda uruskan secara langsung. Perkara pentingnya ialah pengesahan OCT yang membolehkan polisi insurans itu wujud. Oleh sebab itu, anda hendaklah mengesahkan kewujudan polisi tersebut, bukan sekadar menganggapnya ada kerana bangunan itu telah siap dan dijual.

Adakah hartanah itu pada asasnya dimaksudkan untuk kediaman?
What it grantsOrganismo de Control Técnico mesti menyemak projek
If noPengecualian terhad untuk bina sendiri mungkin terpakai. Sahkan perkara ini dengan peguam.
Adakah OCT melulus sebelum penyempurnaan pembelian?
What it grantsPenanggung insurans boleh mengeluarkan perlindungan sepuluh tahun wajib
If noTiada pengesahan, tiada perlindungan. Sebaiknya sahkan kewujudannya sebelum anda membeli.
Adakah polisi sepuluh tahun itu masih sah dan adakah ia menamakan bangunan tersebut?
What it grantsTuntutan berkaitan struktur dibuat terhadap syarikat insurans, bukan pemaju
If noTanpanya, tuntutan tidak mempunyai pihak sasaran jika syarikat asal sudah tiada.

Perlindungan itu terikat pada bangunan, bukan syarikat, maka ia kekal berkuat kuasa walaupun pemaju menutup operasi, bergabung atau menjadi insolven.

Tuntutan di bawah insurans ini dibuat terhadap syarikat insurans, bukan pemaju asal. Hal ini berfungsi dengan cara yang hampir sama seperti tuntutan jaminan pembayaran, yang dibuat terhadap bank, bukan pemaju yang insolven. Jika pemaju telah melalui proses insolvensi rasmi secara berasingan atas sebab yang tidak berkaitan, hal itu tidak menjejaskan tuntutan waranti struktur yang dibuat bertahun-tahun kemudian terhadap syarikat insurans sepuluh tahun. Kedua-duanya merupakan obligasi yang sama sekali berbeza, ditanggung oleh syarikat yang sama sekali berbeza.Mengesahkan bahawa polisi ini wujud dan masih sah sebelum anda membeli, bukannya selepas kecacatan muncul, adalah perkara yang diperiksa oleh perkhidmatan pemeriksaan teknikal Arevont.

Glossary: Insurans Sepuluh Tahun

Kebankrapan pemaju

Sumber

Undang-undang 38/1999, Peraturan Bangunan, perkara 19, teks disatukan (BOE) ↗

Membeli hartanah terpakai? Apakah yang tinggal untuk anda dengan "tiada jaminan"?

Semua ini tidak terpakai pada hartanah terpakai, yang tidak disertakan waranti berkanun seperti yang dinyatakan di atas. Hak yang ada hanyalah lebih terhad: tuntutan terhadap penjual bagi kecacatan tersembunyi (vicio oculto) yang telah wujud pada masa jualan, yang diketahui dan disembunyikan oleh penjual. Bahan di laman ini sendiri sentiasa menyifatkan tempoh ini sebagai "pendek" tanpa menamakannya. Tempohnya ialah enam bulan dari tarikh penyerahan, dan ia merupakan tarikh luput mandatori, bukan preskripsi biasa. Tidak seperti kebanyakan tuntutan, tempoh ini tidak boleh dihentikan atau dimulakan semula melalui tuntutan rasmi. Hal ini menjadikannya jauh kurang bertolak ansur daripada yang kedengaran.

Serahan5 tahun (preskripsi biasa)

Tempoh tuntutan kecacatan tersorok6 bulan

6 bulan: Tarikh luput mandatori. Tempoh ini tidak boleh dihentikan melalui tuntutan rasmi

Tuntutan bagi kecacatan tersembunyi hartanah terpakai hanya berjalan selama 6 bulan dari tarikh penyerahan, jauh lebih singkat daripada tempoh kontrak biasa.

Keperluan	Maksudnya untuk anda	Asalnya dari mana
Kecacatan itu mestilah serius, tersembunyi dan telah wujud sebelumnya	Sesuatu yang serius, tidak dapat dilihat melalui pemeriksaan munasabah sebelum anda membeli, dan telah pun wujud pada masa jualan, bukannya disebabkan selepas itu.	Kod Sivil, perkara 1484
Anda memilih antara dua remedi	Batalkan jualan sepenuhnya (acción redhibitoria), atau kekalkan hartanah itu dan tuntut pengurangan harga secara berkadar (acción quanti minoris).	Kod Sivil, perkara 1486
Tempohnya ialah enam bulan dari penyerahan	Tarikh akhir yang ketat, bukan tempoh preskripsi umum lima tahun yang terpakai pada kebanyakan tuntutan kontrak lain, dan tempoh ini tidak boleh diganggu dengan menghantar tuntutan rasmi.	Kod Sivil, perkara 1490

Kedudukan setakat Ogos 2026, berdasarkan secara langsung pada teks disatukan Kod Sivil. Inilah tempoh akhir yang disifatkan oleh halaman perkhidmatan laman ini sendiri sebagai "pendek" tanpa menyatakan bilangannya. Tempoh ini dinyatakan di sini berserta sumbernya, buat kali pertama.

Pemeriksaan teknikal

Sumber

Kod Sivil, perkara 1484, 1486 dan 1490, teks disatukan (BOE) ↗

Perkara yang perlu dikumpulkan sebaik sahaja kecacatan muncul

Empat perkara yang perlu dikumpulkan dengan segera. Dua daripada tiga tempoh akhir bermula apabila kecacatan muncul atau hartanah diserahkan, bukannya apabila anda sempat bertindak.

Kumpulkan	Mengapa	Bagaimana rupa versi yang lemah
Rekod bertulis bertarikh tentang kali pertama anda menyedari kecacatan itu	Tempoh tuntutan LOE selama dua tahun dan tarikh akhir enam bulan bagi hartanah terpakai, kedua-duanya bermula dari tarikh tertentu. Penemuan tanpa tarikh melemahkan fakta yang menjadi asas tuntutan anda.	Bergantung pada ingatan tentang anggaran masa sesuatu mula-mula disedari.
Pendapat teknikal bebas tentang punca dan tahapnya yang berkemungkinan	Sama ada keretakan itu bersifat kosmetik, menjejaskan kelayakan didiami atau benar-benar berkaitan struktur menentukan waranti, tempoh akhir dan pihak yang terpakai.	Menganggap kategorinya berdasarkan betapa membimbangkan rupa kecacatan itu, bukannya berdasarkan penilaian profesional.
Bagi hartanah binaan baharu: pengesahan bahawa polisi insurans sepuluh tahun wujud dan masih sah	Inilah asas tuntutan struktur dibuat apabila pembina asal tidak lagi menjalankan perniagaan.	Tiada rekod polisi tersebut, atau anggapan bahawa "polisi itu mesti wujud" kerana bangunan itu telah disiapkan secara sah.
Bagi hartanah terpakai: bukti berkaitan perkara yang benar-benar diketahui oleh penjual	Tuntutan kecacatan tersembunyi memerlukan bukti bahawa penjual mengetahui dan menyembunyikan kecacatan itu, bukan sekadar bahawa kecacatan itu wujud.	Tuntutan yang hanya bersandarkan kepada "mereka pasti tahu", tanpa sebarang bukti sokongan.

Apakah yang diperiksa peguam?

Jaminan struktur hartanah binaan baharu berbanding tuntutan kecacatan tersembunyi hartanah terpakai

Kedua-duanya akhirnya memberikan bayaran bagi masalah sebenar yang serius, tetapi proses untuk mendapatkannya sama sekali berbeza.

	Hartanah terpakai (kecacatan tersembunyi)	Hartanah baharu (jaminan LOE)
Asas undang-undang	Kanun Sivil, perkara 1484-1490.	Akta 38/1999 (LOE), perkara 17-19.
Tarikh akhir	Enam bulan dari tarikh serahan, iaitu tempoh luput mandatori yang tidak boleh dihentikan.	Sehingga sepuluh tahun, dengan tempoh dua tahun untuk membuat tuntutan selepas kerosakan khusus itu muncul.
Yang mesti dibuktikan	Bahawa kecacatan itu telah wujud semasa jualan, serius dan tersembunyi, serta penjual mengetahuinya dan menyembunyikannya.	Bahawa kerosakan itu termasuk dalam salah satu daripada tiga kategori yang ditetapkan, dalam tempoh masanya sendiri.
Pihak yang boleh anda tuntut jika pihak asal sudah tiada	Secara amnya, tiada pihak. Ini ialah tuntutan peribadi yang khusus terhadap penjual.	Penanggung insurans decenal mandatori bagi kategori struktur, tanpa mengira sama ada pembina masih menjalankan perniagaan.

Terus terang

Ini menerangkan rangka kerja undang-undang, bukan keputusan tentang kecacatan khusus anda

Ini ialah undang-undang Sepanyol semasa pada Ogos 2026, berdasarkan secara langsung pada LOE dan Código Civil, bukannya andaian berdasarkan cara jaminan ini biasanya diringkaskan. Ini ialah maklumat umum, bukan penilaian terhadap sebarang kecacatan tertentu. Sama ada retakan, kebocoran atau kerosakan tertentu termasuk dalam satu peringkat jaminan dan bukannya peringkat lain, serta sama ada penjual benar-benar mengetahui dan menyembunyikan sesuatu dalam hartanah terpakai, ialah persoalan teknikal dan berdasarkan fakta. Pakar bebas dan peguam akan menjawab persoalan ini untuk hartanah khusus anda. Tiada sesiapa pun boleh menentukannya secara abstrak.Kami tidak mengeluarkan insurans decenal dan bukan pihak dalam jaminan atau tuntutan anda. Perkhidmatan snagging dan pemeriksaan teknikal kami bertujuan mencari serta mendokumentasikan kecacatan pada waktu yang paling penting: sebelum anda menandatangani pembelian hartanah binaan baharu, dan sebelum anda membeli hartanah terpakai. Pada ketika itu, kebanyakan perkara yang diterangkan di atas jauh lebih murah untuk ditangani berbanding selepasnya.

Soalan lazim tentang kecacatan pembinaan

Adakah saya memerlukan peguam untuk membuat tuntutan terhadap insurans decenal, atau bolehkah saya menghubungi penanggung insurans sendiri?: Anda boleh menghubungi penanggung insurans secara terus, tetapi peguam atau pakar teknikal bebas dapat menjadikan tuntutan seperti ini jauh lebih kukuh, kerana penanggung insurans memerlukan asas teknikal yang jelas untuk mengklasifikasikan kerosakan sebagai kerosakan struktur dan bukannya kategori yang lebih rendah. Bagi kes yang melebihi kes kecil dan jelas, kos pendapat pakar itu biasanya kecil berbanding nilai tuntutan struktur.
Jika saya membeli hartanah binaan baharu dan waranti struktur sepuluh tahun masih belum luput, adakah penting bahawa saya bukan pembeli asal?: Tidak. Seguro decenal terikat pada bangunan itu sendiri, bukan pada orang yang mula-mula membelinya. Oleh itu, pemilik kemudian yang membeli dalam tempoh asal sepuluh tahun menerima perlindungan yang sama untuk baki tempoh tersebut. Perkara ini wajar disahkan secara khusus apabila membeli hartanah terpakai yang agak baharu dan masih dalam tempoh sepuluh tahun asalnya, kerana perlindungan itu merupakan aset hartanah yang sebenar dan boleh dipindah milik.
Bagi hartanah terpakai, adakah kecacatan yang tidak diketahui oleh pemilik terdahulu dianggap sama seperti kecacatan yang sengaja disembunyikannya?: Tidak, dan inilah kesukaran utama tuntutan vicios ocultos. Penjual hanya bertanggungjawab terhadap kecacatan yang benar-benar diketahuinya dan disembunyikannya, bukan kecacatan yang wujud tanpa pengetahuannya. Ini merupakan hak yang sebenar dan bermakna, tetapi membuktikan perkara yang diketahui orang lain jauh lebih sukar daripada merujuk tempoh jaminan berkanun. Inilah sebabnya pemeriksaan sebelum pembelian lebih penting bagi hartanah terpakai berbanding hartanah binaan baharu.

Looking at a specific property?

Send us the property