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मार्गदर्शिका
Costa del Sol में अल्पकालिक किराया
अल्पकालिक किराया संभव है या नहीं, यह तीन अलग-अलग प्राधिकरणों द्वारा तय होता है: Andalusia के नियम और उसका पर्यटन रजिस्टर, संबंधित नगरपालिका के कोई भी प्रतिबंध और 3 April 2025 से, जहाँ यह गतिविधि नए सिरे से शुरू की जा रही हो, मालिकों के समुदाय की तीन-पंचमांश बहुमत से सहमति।
आप संपत्ति को अल्पकालिक किराये पर देने के उद्देश्य से खरीदते हैं और बाद में पता चलता है कि आपको ऐसा करने की अनुमति नहीं है।
वास्तविक स्थिति
अल्पकालिक किराया संभव है या नहीं, यह तीन अलग-अलग प्राधिकरणों द्वारा तय होता है: Andalusia के नियम और उसका पर्यटन रजिस्टर, संबंधित नगरपालिका के कोई भी प्रतिबंध और 3 April 2025 से, जहाँ यह गतिविधि नए सिरे से शुरू की जा रही हो, मालिकों के समुदाय की तीन-पंचमांश बहुमत से सहमति।
इसमें क्या बदलाव आता है
नया नियम उन मालिकों पर लागू होता है जो नए सिरे से अल्पकालिक किराया शुरू कर रहे हैं। पहले से मौजूद परिस्थितियों का कानूनी मूल्यांकन अलग तरीके से किया जा सकता है और संक्रमणकालीन मामले गाइड में होने चाहिए, होमपेज पर नहीं। यदि भवन अल्पकालिक किराये की अनुमति नहीं देता है, तो आप संपत्ति को दीर्घकालिक किराये पर दे सकते हैं, लेकिन Airbnb या Booking के माध्यम से नहीं। Andalusia यह भी स्पष्ट करता है कि उसके पर्यटन रजिस्टर में उन नगरपालिकाओं में पंजीकरण की अनुमति नहीं दी जाएगी, जिन्होंने अपने स्वयं के प्रतिबंध लागू किए हैं।
हम इससे कैसे निपटते हैं
द्वितीयक बाजार की संपत्ति में हम समुदाय के नियम पढ़ते हैं और वकील उनकी पुष्टि करता है। नवनिर्मित संपत्ति में हम पहले ही डेवलपर से पूछते हैं कि क्या उन्होंने इसके लिए प्रावधान किया है। आरक्षण से पहले हम जाँच करते हैं कि आपके मन में मौजूद किराये की योजना वास्तव में संभव और उचित रूप से पंजीकरण योग्य होगी या नहीं।
30 सेकंड में
3 April 2025 से किसी भवन में नई अल्पकालिक किराये की गतिविधि की अनुमति देने के लिए मालिकों के समुदाय को 3/5 बहुमत से सक्रिय रूप से मतदान करना होगा। इससे पहले नियम उलटा था: किराया तब तक अनुमत था जब तक मालिक उसे प्रतिबंधित करने के लिए मतदान न करें। यह वास्तविक और वर्तमान जोखिम है, पुरानी खबर नहीं।
दो समान फ्लैटों के लिए विपरीत उत्तर क्यों हो सकते हैं?
किसी संपत्ति की कीमत, आकार या सज्जा से यह पता नहीं चलता कि उसे कानूनी रूप से पर्यटकों को किराये पर दिया जा सकता है या नहीं। तीन अलग-अलग प्राधिकरण स्वतंत्र रूप से इसका निर्णय लेते हैं और तीनों की मंजूरी आवश्यक है।क्षेत्रीय सरकार स्वयं पर्यटक रजिस्टर, यानी VUT प्रणाली, संचालित करती है। फरवरी 2025 के सुधार के बाद, क्षेत्रीय पंजीकरण के लिए आवेदन दाखिल करने से पहले संपत्ति के पास मौजूदा नगरपालिका लाइसेंस या पर्यटक उपयोग की अनुमति देने वाली उपयोग-परिवर्तन घोषणा भी होनी चाहिए। 3 अप्रैल 2025 से तीसरी शर्त लागू है: आपके अपने संपत्ति मालिकों के संघ को भवन में नई पर्यटक किराया गतिविधि को सक्रिय रूप से मंजूरी देने के लिए मालिकों के तीन-पांचवें बहुमत और सहभागिता कोटा के तीन-पांचवें बहुमत से मतदान करना होगा। इस तारीख से पहले स्थिति उलटी थी: संघ को इसे प्रतिबंधित करने के लिए मतदान करना पड़ता था और मौन का अर्थ था कि किराया अनुमत है। अब मौन का अर्थ इसके विपरीत है।
1
क्षेत्रीय पंजीकरण (VUT)
Who decidesअंडालूसिया सरकार
What it grantsपंजीकृत पर्यटक किराया संख्या
If noअन्य दो मंजूरियां होने पर भी कोई कानूनी अल्पकालिक किराया नहीं।
2
नगरपालिका लाइसेंस या उपयोग-परिवर्तन
Who decidesDecreto-ley 1/2025 के बाद से नगर पालिका
What it grantsपुष्टि करता है कि संपत्ति का उपयोग पर्यटक किराये के लिए बदला जा सकता है
If noक्षेत्रीय पंजीकरण के लिए आवेदन भी दाखिल नहीं किया जा सकता।
3
सामुदायिक मतदान, 3/5 बहुमत
Who decides3 अप्रैल 2025 से आपका संपत्ति मालिकों का संघ
What it grantsइमारत में नई पर्यटक किराया गतिविधि को अधिकृत करता है
If noइमारत के स्तर पर किराया प्रतिबंधित है, भले ही क्षेत्र और नगर पालिका दोनों इसकी अनुमति देते हों।
किसी भी चरण पर एक 'नहीं' पूरे प्रस्ताव को रोक देता है, चाहे अन्य दो ने कुछ भी तय किया हो।
संपत्ति मालिकों के संघ का मतदान वास्तव में नया है। यह ऐसा नियम नहीं है जो हमेशा से मौजूद था और केवल किसी की नजर में नहीं आया। 3 अप्रैल 2025 से पहले, पर्यटक किराये पर रोक लगाने के लिए संघ को सक्रिय रूप से मतदान करना पड़ता था। यदि उसने कभी ऐसा मतदान नहीं किया, तो किराया स्वतः अनुमत था। उस तारीख से कानून ने मूल स्थिति बदल दी है: अब संघ को इसे अनुमति देने के लिए उसी तीन-पंचमांश बहुमत से सक्रिय रूप से मतदान करना होगा। जिस इमारत में इस विषय पर कभी चर्चा ही नहीं होती, वहां अब नई पर्यटक किराया गतिविधि डिफ़ॉल्ट रूप से अनुमत नहीं है, जबकि पहले ऐसी स्थिति में वह चुपचाप अनुमत मानी जाती थी।3 अप्रैल 2025 से पहले पर्यटक किराये के रूप में कानूनी रूप से पहले से चल रही संपत्ति के बारे में आम तौर पर यही समझा जाता है कि वह उन नियमों के तहत जारी रह सकती है जिनके अंतर्गत उसने शुरुआत की थी। नए मतदान को पूर्वव्यापी रूप से लागू कराने की आवश्यकता नहीं होती। यह निष्कर्ष प्राथमिक कानूनी पाठ की एक-एक अनुच्छेद के आधार पर जांच पर नहीं, बल्कि सुसंगत कानूनी टिप्पणियों पर आधारित है। किसी विशेष इमारत के लिए इस पर भरोसा करने से पहले अपने वकील से इसकी पुष्टि कराएं, विशेष रूप से ऐसी द्वितीयक बाजार की संपत्ति के मामले में जिसे पहले से किराये के इतिहास वाली बताया गया हो।
3 अप्रैल 2025 से पहले3 अप्रैल 2025 से
जिस संपत्ति मालिकों के संघ ने पर्यटक किराये पर कभी चर्चा नहीं की, उसने प्रभावी रूप से इसे डिफ़ॉल्ट रूप से अनुमति दी।
अब चुप्पी का अर्थ उलटा है: नई tourist rental activity तब तक अवरुद्ध है जब तक मालिक इसे अनुमति देने के लिए सक्रिय रूप से 3/5 बहुमत से मतदान न करें।
संघ की वास्तविक एकमात्र शक्ति किराये पर रोक लगाने के लिए मतदान करना थी, जो अधिकांश संघों ने करने की जहमत नहीं उठाई।
अब संपत्ति मालिकों का संघ किसी भी दिशा में निर्णायक मतदान करता है। विक्रेता का यह दावा कि "संघ को कोई आपत्ति नहीं है" वास्तविक बैठक कार्यवृत्त से समर्थित होना चाहिए, केवल अनुमान से नहीं।
क्या अप्रैल 2025 का संघ-मतदान नियम उस मालिक को प्रभावित करता है जो पहले से अपने फ्लैट को किराये पर दे रहा है?सुसंगत कानूनी टिप्पणियों के अनुसार, 3 अप्रैल 2025 से पहले पर्यटक किराये के रूप में कानूनी रूप से संचालित हो रही संपत्ति अपने मौजूदा आधार पर जारी रह सकती है और उस पर नया मतदान पूर्वव्यापी रूप से लागू नहीं होगा। इस मार्गदर्शिका में प्राथमिक कानूनी पाठ के प्रत्येक अनुच्छेद के आधार पर स्वतंत्र रूप से इसकी दोबारा पुष्टि नहीं की गई है। किसी विशेष भवन पर निर्भर रहने से पहले वकील से इसकी पुष्टि करवानी चाहिए, विशेष रूप से तब जब द्वितीयक बाजार की संपत्ति की सूची में ऐसा मौजूदा किराया इतिहास बताया गया हो जिसका दस्तावेज आपने नहीं देखा है।
क्या क्षेत्र और संपत्ति मालिकों के संघ के अतिरिक्त कुछ नगरपालिकाएं इस पर और प्रतिबंध लगाती हैं?
Málaga शहर ने क्षेत्रीय नियमों से आगे बढ़कर कदम उठाया है। अगस्त 2025 में अंतिम रूप दिए गए एक शहरी नियोजन संशोधन के तहत 43 नामित मोहल्लों में नई पर्यटक किराया पंजीकरणों पर स्थायी रोक लगा दी गई है। इसमें ऐतिहासिक केंद्र और कई केंद्रीय जिले शामिल हैं। इन मोहल्लों में पर्यटक फ्लैट पहले से ही कुल घरों के 8 प्रतिशत से अधिक हैं। आवासीय भूमि पर किसी भी नए होटल या पर्यटक किराया लाइसेंस पर शहरव्यापी अलग रोक को 16 जुलाई 2026 को अंतिम रूप से मंजूरी दी गई। यह रोक तीन वर्षों तक या शहर द्वारा अपनी शहरी योजना का पुनर्निर्धारण पूरा करने तक लागू रहेगी। इन उपायों से पहले कानूनी रूप से पंजीकृत पर्यटक किराया जारी रह सकता है, बशर्ते वह सामान्य रहने-योग्यता, सुरक्षा और कर संबंधी दायित्वों को पूरा करता रहे।क्या Costa del Sol के किसी अन्य नगर ने इसी प्रकार का प्रतिबंध लगाया है, यह नगर-दर-नगर जांचना होगा। Málaga के उदाहरण से ऐसा मान लेना उचित नहीं है। इस मार्गदर्शिका में Marbella के लिए विशेष रूप से किसी पुष्ट प्रतिबंध की जानकारी नहीं है। इसका अर्थ यह पुष्टि करना नहीं है कि Marbella में बिल्कुल कोई प्रतिबंध नहीं है। ईमानदार उत्तर यह है कि स्थिति अपुष्ट है और तय नहीं हुई है। किसी विशेष पते पर भरोसा करने से पहले नगर पालिका या स्थानीय वकील से वर्तमान स्थिति की पुष्टि कराएं।
जब किराया वास्तव में संभव हो जाए, तब किराये की आय पर कर के लिए इसका क्या अर्थ है?
किराये पर देना कानूनी रूप से संभव है या नहीं और उस आय पर कर कैसे लगाया जाता है, ये दो अलग-अलग प्रश्न हैं। केवल दूसरा प्रश्न आपके अपने कर-निवास पर निर्भर करता है। EU या EEA के कर-निवासी वास्तविक रूप से संबंधित खर्चों की कटौती के बाद शुद्ध किराये की आय पर 19 % भुगतान करते हैं। ऐसा गैर-निवासी जो EU या EEA का कर-निवासी नहीं है, मानक नियम के तहत बिना किसी खर्च कटौती के सकल आय पर 24 % भुगतान करता है। 2025 के एक न्यायिक निर्णय से गैर-EU निवासियों को भी खर्च कटौती मिल सकती है। लेकिन राज्य ने इसके विरुद्ध अपील की है और कर प्राधिकरण की प्रथा नहीं बदली है। उस समूह के लिए आज व्यवहार में अधिक, बिना कटौती वाली दर लागू होती है।पहले तीनों चरणों की मंजूरी मिलने तक इनमें से किसी बात का महत्व नहीं है। किसी संपत्ति को विशेष रूप से उसकी किराया क्षमता के आधार पर सुझाने या आरक्षित करने से पहले हम उसकी वास्तविक VUT स्थिति या पात्रता, संबंधित नगरपालिका नियमों और संघ के अपने बैठक कार्यवृत्त तथा पर्यटक किराये पर उसके रुख की जांच करते हैं। हम केवल सूची या एजेंट की बात पर भरोसा नहीं करते। हम यह भी नहीं मानते कि "पिछले मालिक ने इसे किराये पर दिया था" इस बात का प्रमाण है कि आपको भी ऐसा करने की अनुमति होगी। इसे तय करने वाले नियम उन ऐतिहासिक व्यवस्थाओं के शुरू होने के बाद से बदल चुके हैं।
क्या यह वास्तव में पहले की तुलना में बड़ा जोखिम है?
हां, और इसे मामूली शर्त मानने के बजाय गंभीरता से लेना उचित है। 3 अप्रैल 2025 से प्रभावी हुआ संघ का मतदान एक वास्तविक, संरचनात्मक बदलाव है। पहले जिस इमारत में पर्यटक किराये पर कभी चर्चा नहीं हुई थी, वहां इसे डिफ़ॉल्ट रूप से अनुमति प्राप्त मानी जाती थी। अब डिफ़ॉल्ट रूप से इस पर रोक है। इसके साथ कुछ सप्ताह पहले लागू हुआ नगरपालिका लाइसेंस चरण भी जुड़ता है, तथा नए लाइसेंसों पर Málaga शहर की अपनी शहरव्यापी रोक भी, जिसे 16 जुलाई 2026 को तीन वर्षों के लिए मंजूरी दी गई थी। अब किसी संपत्ति की किराया क्षमता का अनुमान केवल इस आधार पर नहीं लगाया जा सकता कि पास में दिखने वाला समान फ्लैट क्या कर रहा है।यह सामान्य जानकारी है कि अंडालूसी और राष्ट्रीय नियम वर्तमान में कैसे काम करते हैं। यह किसी विशेष संपत्ति की गारंटी नहीं है। ऊपर दिए गए दो विवरण इस निर्माण में अनुच्छेद-दर-अनुच्छेद प्राथमिक पाठ की जांच के बजाय सुसंगत कानूनी टिप्पणियों पर आधारित हैं। किराये की आय के लिए खरीदारी करने की प्रतिबद्धता से पहले वकील से वर्तमान स्थिति की पुष्टि कराएं। Arevont किसी संपत्ति को इस उद्देश्य से सुझाने से पहले उसकी VUT स्थिति, नगरपालिका के अपने नियमों और संघ के रुख की जांच करता है। जब उत्तर 'नहीं' हो, तो ऐसा कहने के लिए हम कोई अतिरिक्त शुल्क नहीं लेते।
अल्पकालिक किराये के बारे में सबसे सामान्य प्रश्न
यदि विक्रेता मुझे मौजूदा VUT पंजीकरण संख्या दिखाता है, तो क्या इससे मामला तय हो जाता है?
इससे पुष्टि होती है कि क्षेत्रीय पंजीकरण मौजूद है, जो तीन चरणों में से एक है, सभी चरण नहीं। यह अपने आप इस बात की पुष्टि नहीं करता कि संघ वर्तमान में इस गतिविधि की अनुमति देता है या उस पते पर बाद में कोई नई नगरपालिका रोक लागू नहीं हुई है। पंजीकरण संख्या के साथ इस विषय पर संघ के अपने बैठक कार्यवृत्त भी मांगें।
क्या संपत्ति मालिकों का संघ ऐसा निर्णय बदल सकता है जिसमें पर्यटक किराये की अनुमति पहले ही दी जा चुकी हो?
3 अप्रैल 2025 का सुधार नई अनुमति से संबंधित है। सुसंगत कानूनी टिप्पणियों के अनुसार, उस तारीख से पहले कानूनी रूप से चल रही संपत्ति अपने मौजूदा आधार पर जारी रह सकती है और नए मतदान की आवश्यकता नहीं है। मौजूदा गतिविधि को विनियमित या प्रतिबंधित करने की संघ की सामान्य शक्ति, नई अनुमति के मतदान से अलग कानूनी प्रश्न है। किसी विशेष इमारत के लिए किसी भी निष्कर्ष पर पहुंचने के बजाय वकील से विशेष पुष्टि कराना उचित है।
क्या ऐसे फ्लैट को खरीदना, जहां संघ पहले ही हां में मतदान कर चुका है, मामले को हमेशा के लिए तय कर देता है?
यह आज की स्थिति के अनुसार संघ-स्तरीय चरण का उत्तर देता है, स्थायी रूप से नहीं। संपत्ति मालिकों का संघ समय के साथ अपने नियमों की फिर से समीक्षा कर सकता है और न तो क्षेत्रीय पंजीकरण और न ही नगरपालिका लाइसेंस इस संभावना को समाप्त करता है। हां के मतदान को खरीद के समय पुष्टि की गई वर्तमान स्थिति मानें, अपने स्वामित्व की पूरी अवधि के लिए निश्चित गारंटी नहीं।
बाकी तीन चिंताएँ
okupas
जब आप अपने देश लौटे होंगे, तब अतिक्रमणकारी आपके फ्लैट पर कब्ज़ा कर लेंगे और आप उन्हें वर्षों तक बाहर नहीं निकाल पाएंगे।