नई निर्मित संपत्तियों के लिए बैंक गारंटी: इसमें क्या शामिल होना चाहिए और इसकी जांच कैसे करें
30 सेकंड में
भवन का काम पूरा होने से पहले किसी स्पेनिश डेवलपर को किया गया आपका हर भुगतान बैंक गारंटी या बीमा पॉलिसी से सुरक्षित होना चाहिए। यह गारंटी आपके नाम पर व्यक्तिगत रूप से, कर सहित पूरी राशि और कानूनी ब्याज के लिए जारी की जानी चाहिए। यदि आपके सामने मौजूद दस्तावेज में यह बात नहीं लिखी है, तो यह कानून द्वारा अपेक्षित गारंटी नहीं है।
बैंक गारंटी / ज़मानत बीमाअग्रिम भुगतानों की गारंटी, LOE का अतिरिक्त प्रावधान प्रथम
- लाभार्थी
- नाम उपनाम
- गारंटीकृत राशि
- XX.XXX € + IVA
- जारीकर्ता संस्था
- बैंक / बीमाकर्ता X, अधिकृत
- ब्याज
- प्रत्येक भुगतान पर वैधानिक
- नियोजित सुपुर्दगी तिथि
- [ रिक्त ]
- लाभार्थी. इसमें आपका नाम व्यक्तिगत रूप से होना चाहिए, केवल पूरे विकास का नाम नहीं।
- गारंटीकृत राशि. अग्रिम दी गई पूरी राशि, जिसमें उस पर पहले से चुकाया गया कोई भी कर शामिल है।
- जारीकर्ता संस्था. इसे किसी अधिकृत बैंक या बीमाकर्ता द्वारा जारी किया जाना चाहिए, स्वयं डेवलपर द्वारा कभी नहीं।
- ब्याज. कानूनी ब्याज, जो हर भुगतान की तारीख से निर्धारित सुपुर्दगी तारीख तक लागू होगा।
- नियोजित सुपुर्दगी तिथि. विफलता की स्थिति: निर्धारित सुपुर्दगी तारीख के बिना गारंटी की आपके अनुबंध की क्रय पूर्णता तारीख से जांच नहीं की जा सकती।
डेवलपर को कानूनन आपको क्या देना आवश्यक है?
एक विशिष्ट दस्तावेज, जिसमें विशिष्ट विवरण हों और जो आपको एक विशिष्ट समय पर दिया जाए, केवल अनुबंध में किए गए वादे के रूप में नहीं। इसे किसी अधिकृत बैंक या बीमाकर्ता द्वारा जारी किया जाना चाहिए, स्वयं डेवलपर द्वारा कभी नहीं। इसमें पूरे विकास को कवर करने वाली सामूहिक पॉलिसी के बजाय, आपके विशिष्ट भुगतानों के लिए आपका नाम व्यक्तिगत रूप से होना चाहिए। इसमें अब तक आपके द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि, उस पर पहले से चुकाया गया कोई भी कर, तथा हर भुगतान की तारीख से नियोजित सुपुर्दगी तारीख तक का कानूनी ब्याज शामिल होना चाहिए। निजी खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय, किसी भी चरणबद्ध भुगतान के शुरू होने से पहले, आपको यह दस्तावेज मिलना चाहिए।जब निर्माण शुरू नहीं होता, या अनुबंध में दी गई तारीख तक पूरा होकर सुपुर्द नहीं किया जाता, तब दावा उत्पन्न होता है। 2008 के वित्तीय संकट ने दिखाया कि 1968 का पहले का नियम (Ley 57/1968) व्यवहार में कितनी बार लागू नहीं किया गया था। इसके बाद Ley 20/2015 ने इस नियम को मजबूत किया।
गारंटी किससे सुरक्षा देती है?
दो गलत धारणाएं विपरीत दिशाओं में जाती हैं। एक खरीदार मानता है कि गारंटी का दायरा वास्तविकता से कम है। दूसरा मानता है कि इसका दायरा अधिक है।
खरीदार क्या मानते हैंगारंटी वास्तव में क्या कवर करती है
- गारंटी केवल तभी भुगतान करती है जब डेवलपर दिवालिया हो जाए
- यदि डेवलपर केवल देर करता है, तब भी यह भुगतान करता है। यदि क्रय पूर्णता आपके अनुबंध में लिखी तारीख के बाद होती है, तो यही गारंटी आपको वैधानिक ब्याज सहित भुगतान की गई राशि वापस लेने देती है, बिना यह प्रतीक्षा किए कि डेवलपर अंततः काम पूरा करता है या नहीं।
- ब्रोशर में उल्लिखित गारंटी ही मेरी सुरक्षा करती है
- केवल वही दस्तावेज़ वास्तव में आपकी सुरक्षा करता है, जिसमें आपका नाम व्यक्तिगत रूप से दर्ज हो और आपकी विशिष्ट भुगतान राशियाँ लिखी हों। "परियोजना बैंक गारंटी से सुरक्षित है" जैसा सामान्य कथन विपणन भाषा है, कानूनी गारंटी नहीं, जब तक व्यक्तिगत प्रमाणपत्र आपके हाथ में न हो।
- प्रमाणपत्र मिल जाने के बाद मेरा हर भुगतान अपने आप सुरक्षित हो जाता है
- आपके भुगतान करने पर हर नई राशि दिखाने के लिए प्रमाणपत्र को अद्यतन या पुनः जारी किया जाना चाहिए। ऐसा पुराना प्रमाणपत्र, जो आपके वास्तव में किए गए भुगतान से मेल नहीं खाता, एक कमी है। अगले भुगतान से पहले इसे पकड़ें, बाद में नहीं।
- आरक्षण की बयाना राशि इसी व्यवस्था के अंतर्गत सुरक्षित है
- ऐसा नहीं है। आप किसी भी गारंटी के मौजूद होने से पहले आरक्षण का भुगतान करते हैं, इसलिए यह पूरी तरह इस व्यवस्था से बाहर रहता है। इसी कारण आरक्षण की राशि छोटी होनी चाहिए और आरक्षण अनुबंध में अपनी स्पष्ट वापसी की शर्त होनी चाहिए।
"वैधानिक ब्याज" धनवापसी में क्या जोड़ता है?यह उस अवधि के लिए आपकी राशि पर लागू कानूनी ब्याज दर है, जितने समय तक राशि रोकी गई थी। इसकी गणना प्रत्येक किस्त के भुगतान की तारीख से लेकर गारंटी के उपयोग की तारीख तक की जाती है। इसका उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि असफल परियोजना के बाद धन वापस मिलने पर केवल वही यूरो न मिलें, बल्कि बीते समय के लिए कुछ अतिरिक्त भी मिले। यह बोनस भुगतान नहीं है। यह निराशा के लिए नहीं, देरी के लिए क्षतिपूर्ति है।
पाँच मिनट में गारंटी की जाँच कैसे करें?
चार बातें, जिनकी जाँच दस्तावेज़ पर ही करें, न कि उसके बारे में आपको बताई गई बातों पर। इनमें से कोई भी बात गायब हो, तो अगले भुगतान के जाने से पहले मामला उठाएँ, बाद में नहीं।
- जारीकर्ता का नाम और प्राधिकरणऐसा बैंक या बीमाकर्ता, जिसे स्पेन में इस प्रकार की गारंटी जारी करने का प्राधिकरण प्राप्त हो, न कि डेवलपर का अपना कागज़।
- आपका नाम और सटीक राशिप्रमाणपत्र आपके नाम पर व्यक्तिगत रूप से होना चाहिए और अब तक आपके वास्तव में किए गए भुगतान से मेल खाना चाहिए, किसी गोल या सामान्य राशि से नहीं।
- निर्धारित सुपुर्दगी तारीखयह आपकी खरीद अनुबंध में दी गई क्रय पूर्णता की तारीख से मेल खानी चाहिए। यहाँ कोई असंगति हो, तो आगे कोई भुगतान करने से पहले मामला उठाना उचित है।
- हर नए चरणबद्ध भुगतान से पहले पुष्टिआपके भुगतान भेजने से पहले, न कि बाद में, नई राशि को कवर करने के लिए गारंटी अद्यतन होनी चाहिए। पहले भुगतान करने को कहना और यह कहना कि "कागज़ात बाद में मिलेंगे", रुक जाने का संकेत है।
व्यवहार में यह व्यवस्था कहाँ विफल होती है?
कानून में स्वयं ऐसा नहीं है। कानून विशिष्ट है और 2015 से इसकी जाँच की जा रही है। जब कोई भी दस्तावेज़ों की जाँच कानून की आवश्यकताओं के अनुसार नहीं करता, तब प्रणाली विफल हो जाती है।
- असुरक्षित मानेंप्रमाणपत्र में आपका नहीं, परियोजना का नाम हैयह सबसे आम कमी है। यह ऐसा दस्तावेज़ है जो पुष्टि करता है कि परियोजना के लिए सामान्य रूप से गारंटियाँ मौजूद हैं, लेकिन उसमें आपका नाम और आपकी विशिष्ट भुगतान राशियाँ नहीं हैं। यह कानून द्वारा अपेक्षित व्यक्तिगत प्रमाणपत्र नहीं है।What to do insteadजब तक इसे आपके नाम वाले प्रमाणपत्र से बदला न जाए, इसे अनुपस्थित मानें।
- असुरक्षित मानेंप्रमाणपत्र अद्यतन होने से पहले नई किस्त माँगी जा रही हैकागज़ात पूरे होने तक वह विशिष्ट भुगतान व्यवहार में असुरक्षित है।What to do insteadभुगतान भेजने से पहले पुष्टि करें कि प्रमाणपत्र उसे कवर करता है, बाद में नहीं।
- स्पष्ट करना उचित हैभुगतान गारंटी को संरचनात्मक वारंटी समझ लिया जा रहा हैयह गारंटी क्रय पूर्णता से पहले आपके धन की सुरक्षा करती है। यह उसी कानून के अनुच्छेद 17 और 18 के अंतर्गत संपत्ति के आपके स्वामित्व में आने के बाद लागू होने वाली 10 वर्षीय संरचनात्मक, 3 वर्षीय स्थापना और 1 वर्षीय फिनिशिंग वारंटियों से पूरी तरह अलग है।What to do insteadदोनों जोखिमों को अलग रखें। असफल परियोजना और पूर्ण संपत्ति में दोष के लिए अलग-अलग कानूनी उपाय होते हैं।
सत्यापित गारंटी बनाम मानी गई गारंटी
दोनों स्थितियों में कानून एक ही है। अंतर केवल इस बात का है कि किसी ने यह जाँचा है या नहीं कि दस्तावेज़ में वास्तव में वही लिखा है जो कानून अपेक्षित करता है।| बिना जाँची गारंटी | सत्यापित गारंटी | |
|---|---|---|
| इसमें किसका नाम है | जब तक कोई इसे पढ़ न ले, तब तक अज्ञात है। इसमें सामान्य रूप से परियोजना का नाम हो सकता है। | दस्तावेज़ पर व्यक्तिगत रूप से आपके नाम की पुष्टि है। |
| इसमें क्या शामिल है | दस्तावेज़ में लिखे होने के बजाय डेवलपर की बात के आधार पर इसके मेल खाने की धारणा। | कर सहित, आज तक किए गए आपके वास्तविक भुगतानों से मेल खाने की पुष्टि। |
| यदि क्रय पूर्णता में देरी हो | इस बात पर विवाद कि मौजूद बैंक गारंटी वास्तव में आपकी स्थिति पर लागू होती है या नहीं। | वैधानिक ब्याज सहित, भुगतान किए गए प्रत्येक यूरो को वापस पाने का स्पष्ट और जाँचा हुआ तरीका। |
| गलती की लागत | संभवतः अग्रिम दी गई पूरी राशि, जिसका पता तभी चले जब उसकी आवश्यकता हो। | हर भुगतान से पहले किसी दस्तावेज़ की जाँच करने में लगा समय। |
कानून मजबूत है। कागज़ात की जाँच फिर भी आवश्यक है
यह अगस्त 2026 तक लागू वर्तमान स्पेनिश कानून है, जिसे Ley 20/2015 द्वारा संशोधित LOE के समेकित पाठ से लिया गया है। यह सामान्य जानकारी है, उस संपत्ति से जुड़ी विशिष्ट बैंक गारंटी की समीक्षा नहीं, जिस पर आप विचार कर रहे हैं। किसी विशेष दस्तावेज़ में वास्तव में ये आवश्यकताएँ पूरी होती हैं या नहीं, यह प्रश्न आपके अपने वकील के लिए है, जो उस विशिष्ट प्रमाणपत्र को पढ़ेगा, न कि सामान्य रूप से कानून का वर्णन करने वाले पृष्ठ के लिए।यहाँ दायरा जानबूझकर सीमित रखा गया है: केवल नवनिर्मित संपत्ति के भुगतान की बैंक गारंटी। तीन संबंधित विषयों को इसके बजाय अपने अलग मार्गदर्शकों में शामिल किया गया है। धन-सुरक्षा वाला पृष्ठ खरीद के दोनों तरीकों, नवनिर्मित संपत्ति और द्वितीयक बाजार की संपत्ति, का मानचित्र देता है और दिखाता है कि प्रत्येक में धन कहाँ रखा जाता है। वकील-क्लाइंट-खाता वाला पृष्ठ द्वितीयक बाजार की संपत्ति की व्यवस्था को पूरी गहराई से समझाता है। निर्माण-दोष वाला पृष्ठ उस अलग संरचनात्मक वारंटी को कवर करता है जो संपत्ति के आपके स्वामित्व में आने के बाद शुरू होती है। किसी भी चरणबद्ध भुगतान के जाने से पहले आपके वकील को आपकी विशिष्ट इकाई के लिए गारंटी की सटीक भाषा जाँचनी चाहिए। सामान्य जानकारी पढ़ना उस चरण का विकल्प नहीं हो सकता।
बैंक गारंटी के बारे में अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
- क्या बैंक गारंटी प्रत्येक किस्त पर पहले से चुकाए गए कर को भी कवर करती है, या केवल मूल राशि को?
- कानून के अनुसार बैंक गारंटी में भुगतान की गई पूरी राशि शामिल होनी चाहिए, जिसमें उस समय चुकाया गया कोई भी कर भी शामिल है, केवल किस्त की मूल कीमत नहीं। यदि कोई बैंक गारंटी कर के बिना केवल मूल राशि को कवर करती दिखाई दे, तो वह कानून की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती। आगे कोई भी भुगतान करने से पहले इस पर आपत्ति उठाएँ।
- क्या निजी खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले बैंक गारंटी देखने का अनुरोध किया जा सकता है, बाद में नहीं?
- ऐसा करना चाहिए। कानून के अनुसार अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय डेवलपर को बैंक गारंटी दस्तावेज़ सौंपना आवश्यक है। लेकिन हस्ताक्षर से पहले कानूनी जाँच के हिस्से के रूप में आपके वकील द्वारा मसौदे या भाषा के नमूने की पहले से समीक्षा न करने का कोई कारण नहीं है। हस्ताक्षर की बैठक में पहली बार इसे देखने की प्रतीक्षा करना आवश्यक से अधिक देर होगी।
- क्या बैंक गारंटी उसी जोखिम को कवर करने वाले बीमा के समान होती है?
- कानून दोनों विकल्पों की अनुमति देता है: संयुक्त बैंक गारंटी (aval bancario) या बीमा पॉलिसी (seguro de caución), और दोनों एक ही परिणाम देते हैं। दोनों स्वीकार्य हैं, यदि वे किसी अधिकृत संस्था द्वारा जारी किए गए हों, उनमें आपका नाम व्यक्तिगत रूप से दर्ज हो और वे भुगतान की गई पूरी राशि तथा वैधानिक ब्याज को कवर करती हों। दस्तावेज़ पर लिखा नाम इस बात से कम महत्वपूर्ण है कि वह इन चार आवश्यकताओं को पूरा करता है या नहीं।
- यदि डेवलपर केवल देर करने के बजाय दिवालिया हो जाए, तो क्या होगा?
- एक वैध, व्यक्तिगत बैंक गारंटी डेवलपर की अपनी भुगतान-क्षमता पर निर्भर नहीं करती। दिवालियापन में चाहे जो हो, बैंक या बीमाकर्ता राशि लौटाता है। बैंक गारंटी में शामिल न होने वाली कोई भी राशि अन्य लेनदारों के पीछे कतार में एक सामान्य दावा बन जाती है। डेवलपर के दिवालियापन का पूरा विवरण एक अलग विषय है, जिसे उसके अपने पृष्ठ में शामिल किया गया है।
