स्पेन में किसी संपत्ति की कानूनी जांच-पड़ताल का समन्वय
हम कानूनी कार्य नहीं करते और यह बात जानबूझकर स्पष्ट करते हैं: स्पेनिश संपत्ति की कानूनी जांच-पड़ताल एक स्वतंत्र वकील करता है, जो आपका प्रतिनिधित्व करता है, हमारा या विक्रेता का नहीं। हमारी भूमिका इसके आसपास समन्वय करने की है, ताकि आपके पैसे के हस्तांतरण से पहले आरक्षण अनुबंध पढ़ लिया जाए, दस्तावेज़ वास्तव में वकील तक पहुंचें, समय-सीमाएं बनी रहें और आपको हर चरण पर पता हो कि अभी क्या लंबित है। जांच स्वयं आरक्षण से सामान्यतः 2 से 4 सप्ताह चलती है, और इसके पूरा होने तक हम आपको किसी भी चीज़ पर हस्ताक्षर करने की सलाह नहीं देंगे।
जांच कौन करता है और उनमें से प्रत्येक किसके लिए काम करता है
स्पेनिश खरीद के कानूनी पक्ष से तीन पक्ष जुड़े होते हैं, और सबसे पहले यह स्पष्ट करना उपयोगी है कि उनमें से प्रत्येक किसके लिए काम करता है। एक आपका प्रतिनिधित्व करता है। एक किसी का प्रतिनिधित्व नहीं करता। एक हम हैं, और हम कानून फर्म नहीं हैं।विशेषज्ञ अपनी विशेषज्ञता संभालते हैं। हम सुनिश्चित करते हैं कि सब कुछ आपस में जुड़ा रहे: अगला सही काम सही क्रम में हो और कोई भी ऐसी दस्तावेज़ी कार्रवाई लंबित न रहे, जिसका किसी ने पीछा नहीं किया।कानूनी जांच के लिए हम सामान्यतः Costa del Sol में कार्यरत स्वतंत्र स्पेनिश कानून फर्म Malaga Solicitors की अनुशंसा करते हैं (Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P. का एक कार्यालय, NIF B93659845)। वकील आपका प्रतिनिधित्व करता है, Arevont या विक्रेता का नहीं, और आप ऐसे स्थानीय वकील के साथ काम करते हैं जो स्थानीय प्राधिकरणों और भूमि रजिस्ट्री को जानता है। बेशक, आप किसी भी समय अपना वकील चुन सकते हैं। इस अनुशंसा के लिए हमें फर्म से कोई कमीशन या अन्य पारिश्रमिक नहीं मिलता।
| क्या किया जाना है | इसे कौन करता है | इसका आपके लिए क्या अर्थ है |
|---|---|---|
| आरक्षण से पहले | ||
| आपको वकील से मिलवाना | Arevont | हम सामान्यतः Malaga Solicitors की सिफारिश करते हैं और इसके लिए कोई रेफरल शुल्क नहीं लेते। यदि आप अपने स्पेनिश वकील का उपयोग करना चाहें, तो अवश्य करें। इस पृष्ठ पर अन्य कुछ भी नहीं बदलेगा। |
| आरक्षण अनुबंध पढ़ना | आपके वकील | आरक्षण गारंटी प्रणाली के बाहर किया जाने वाला एकमात्र भुगतान है, इसलिए अनुबंध में स्पष्ट रूप से लिखा होना चाहिए कि जांच में कोई समस्या मिलने पर बयाना राशि का क्या होगा। धनराशि भेजे जाने से पहले, न कि उसके बाद, वकील इसे पढ़ता है। |
| डेवलपर की कंपनी के रूप में जांच | Arevont | चाहे यह कोई स्थापित डेवलपर हो, जिसके साथ हमने काम किया है, या कोई नया डेवलपर हो जिसका अभी कोई पिछला रिकॉर्ड न हो, साथ ही हमारा या हमारे खरीदारों का वास्तविक अनुभव, अच्छा और बुरा, क्या रहा है। जहां हमारा कोई अनुभव नहीं है, वहां हम दिखावा करने के बजाय ऐसा स्पष्ट कहते हैं। |
| कानूनी जांच-पड़ताल के दौरान | ||
| कानूनी जांच-पड़ताल स्वयं | आपके वकील | स्वामित्व, प्रभार और ऋण, भवन की वैधता और परमिट, सामुदायिक नियम, उपयोग और किराये पर प्रतिबंध। यह कानूनी कार्य है और हम इसे नहीं करते। |
| बैंक गारंटी का सत्यापन | आपके वकील | नवनिर्मित संपत्ति में यह सुनिश्चित करना कि आपके चरणबद्ध भुगतानों को कवर करने वाली बैंक गारंटी वैध हो और आपके नाम पर जारी की गई हो, न कि डेवलपर की समूह पॉलिसी हो। |
| विक्रेता पक्ष से दस्तावेज लेना | Arevont | वकील द्वारा मांगे गए कागजात के लिए डेवलपर, विक्रेता के एजेंट और सामुदायिक प्रशासक से लगातार संपर्क करना। यहीं कानूनी जांच वास्तव में अटकती है, और यह कोई कानूनी समस्या नहीं है। |
| समय-सीमाएं संभालना | Arevont | आगे क्या होना है और कब तक होना है। जब आपको कुछ करना होता है, तो हम आपको उसी दिन बताने के बजाय पहले से सूचित करते हैं। |
| जांच के निष्कर्ष का खरीद पर अर्थ समझाना | Arevont, आपके वकील के साथ | वकील कानूनी स्थिति स्पष्ट करता है। हम आपको बताते हैं कि इसका इस विशेष खरीद पर क्या अर्थ है, जिसमें वह स्थिति भी शामिल है जब सिफारिश रुक जाने की होती है। |
| हस्ताक्षर और उसके बाद | ||
| नोटरी के समक्ष हस्ताक्षर | नोटरी | एक सार्वजनिक अधिकारी, जो पक्षों की पहचान, हस्ताक्षर की उचित प्रक्रिया और सार्वजनिक विलेख की शुद्धता की पुष्टि करता है। वह आपके सलाहकार नहीं होते और न ही किसी पक्ष का समर्थन करते हैं। |
| क्रय पूर्णता तक धनराशि रखना | आपके वकील | द्वितीयक बाजार की संपत्ति में शेष राशि सामान्यतः आपके वकील के ग्राहक खाते में रहती है, जो एक अलग पर्यवेक्षित खाता होता है, और नोटरी के समक्ष ही विक्रेता तक पहुंचती है। |
| हस्तांतरण के बाद का प्रशासन | आपके वकील | हस्तांतरण के बाद की कागजी कार्रवाई, उपयोगिता सेवाओं का हस्तांतरण और वार्षिक कर संबंधी दायित्व। हम यहां तटवर्ती क्षेत्र में भी आपके संपर्क बने रहते हैं। |
क्या वकील की सिफारिश करने पर आपको कमीशन मिलता है?नहीं। जिस फर्म की हम सिफारिश करते हैं, उससे हमें कोई कमीशन या अन्य पुरस्कार नहीं मिलता। यही प्रश्न किसी भी एजेंसी से पूछना उचित है, क्योंकि रेफरल के लिए भुगतान पाने वाले वकील की निष्ठा विभाजित होती है, और ऐसी विभाजित निष्ठा उस समस्या पर चुप्पी साध सकती है जिसके कारण सौदा रोक देना चाहिए। विश्वसनीय एजेंसी इसका सीधा उत्तर देती है।
क्या मैं अपना वकील ला सकता हूं?हां, किसी भी समय। हम जिस फर्म के साथ काम करते हैं, उसकी सिफारिश इसलिए करते हैं क्योंकि हम वर्षों से उनके साथ काम कर रहे हैं और समन्वय अधिक सहज रहता है, लेकिन चुनाव आपका है और दोनों ही स्थितियों में वकील आपकी ओर से कार्य करता है। हम जिस बात की सिफारिश नहीं करेंगे, वह है डेवलपर या विक्रेता के एजेंट द्वारा सुझाए गए वकील पर निर्भर रहना, क्योंकि उसका हित बिक्री पूरी कराने में होता है।
नोटरी आपके वकील नहीं हैं
विदेशी खरीदारों के बीच स्पेन में खरीदारी को लेकर यह सबसे आम गलतफहमी है। किसी भी अन्य कदम से पहले इसे स्पष्ट करना उचित है, क्योंकि इससे तय होता है कि वास्तव में आपकी सुरक्षा कौन कर रहा है।नोटरी एक सार्वजनिक अधिकारी होते हैं। वे हस्ताक्षर के समय विलेख की वैधता और रजिस्ट्री की स्थिति की जांच करते हैं, तथा किसी का प्रतिनिधित्व नहीं करते। आपके वकील आपका प्रतिनिधित्व करते हैं और आपके किसी प्रतिबद्ध होने से पहले जांच करते हैं। दो स्वतंत्र जांच, दो अलग समयों पर, दो अलग कार्यों के लिए। आपको दोनों की आवश्यकता है और इनमें से कोई भी दूसरे का विकल्प नहीं है।
आमतौर पर क्या माना जाता हैस्पेन में यह कैसे काम करता है
- नोटरी मेरे लिए खरीद की जांच करते हैं
- नोटरी पहचान की पुष्टि करता है, यह देखता है कि हस्ताक्षर ठीक प्रकार से किए गए हैं और सार्वजनिक विलेख सही है, तथा उसी समय स्वामित्व और रजिस्ट्री में वर्तमान प्रविष्टि की दोबारा जांच करता है। यह वास्तविक जांच है। यह आपकी ओर से कई सप्ताह पहले की गई कानूनी जांच-पड़ताल जैसी नहीं है, जब पीछे हटना अभी भी संभव था।
- नोटरी एक प्रकार का कानूनी सलाहकार है
- स्पेन में नोटरी न तो कानूनी सलाहकार है और न ही किसी पक्ष का प्रतिनिधि। आपके देश में अक्सर इसे लेकर भ्रम होता है और इसे स्पष्ट रूप से कहना उचित है।
- आपके देश का वकील यह कर सकता है
- आपको ऐसे स्पेनिश वकील की आवश्यकता है जो स्पेनिश कानून जानता हो। आप अपने देश के वकील को भी उनके साथ शामिल कर सकते हैं, लेकिन ईमानदारी से कहें तो इससे आम तौर पर बहुत कम लाभ होता है और अक्सर प्रक्रिया धीमी हो जाती है: घंटे के हिसाब से शुल्क लेने वाले वकील ऐसे मुद्दे उठाते हैं जिन्हें स्पेनिश व्यवस्था ने बहुत पहले सुलझा दिया है और फिर स्पेनिश वकील से पूछते हैं कि यहां यह कैसे काम करता है।
- एस्टेट एजेंट ने पहले ही मुझे बता दिया है कि सब ठीक है
- विक्रेता पक्ष से मिला उत्तर सूचना है, सत्यापन नहीं। वह बिल्कुल सही हो सकता है। फिर भी यह ऐसी जांच नहीं है जिसकी जिम्मेदारी कोई ले।
- मौखिक रूप से किया गया वादा निभाया जाएगा
- जब तक मौखिक वादा लिखित रूप में दर्ज न हो, यहां उसका कोई महत्व नहीं है। आपका वकील आपके साथ प्रत्येक शर्त की समीक्षा करता है और वही लागू होता है जो अनुबंध में लिखा है।
और वह बात जिसे लगभग कोई खुलकर नहीं कहता। यहां समस्याएं आम तौर पर धोखाधड़ी से उत्पन्न नहीं होतीं। वे अधूरे दस्तावेजी काम से उत्पन्न होती हैं: ऐसा विस्तार जो कभी पंजीकृत नहीं हुआ, licencia de primera ocupación का न होना, या संपत्ति के साथ जुड़ा सामुदायिक ऋण। जांच वास्तव में इन्हीं बातों को ढूंढती है और इसी कारण यह आकर्षक नहीं होती तथा एक दोपहर के बजाय कई सप्ताह लेती है।
आधिकारिक स्रोत
क्या वकील मेरी ओर से नोटरी पर हस्ताक्षर कर सकते हैं?हां, उचित पावर ऑफ अटॉर्नी के साथ। यही एक कारण है कि इसे अंतिम सप्ताह में अपने देश से कराने के बजाय, जब आप यहां हों, पहले ही व्यवस्थित करना उचित है। स्वयं क्रय पूर्णता का दिन कैसे कार्य करता है, इसका वर्णन कब्जा हस्तांतरण सेवा में किया गया है।
जांच के दौरान आपका पैसा कहां रहता है
विदेशी खरीदार यह सवाल जल्दी पूछते हैं और उनका पूछना उचित है। अपने देश में ज्ञात नोटरी एस्क्रो यहां उस रूप में मौजूद नहीं है। यह अलग तरीके से काम करता है, बदतर तरीके से नहीं।द्वितीयक बाजार की संपत्ति में आप आम तौर पर धन अपने वकील के क्लाइंट खाते में भेजते हैं और वकील उसे नोटरी के पास, खरीद विलेख पर हस्ताक्षर किए जाने के समय ही विक्रेता को देता है। स्पेनिश वकील क्लाइंट का धन अलग, निगरानी वाले खाते में रखते हैं, अपने परिचालन खाते में नहीं।नवनिर्मित संपत्ति में डेवलपर आपके धन तक स्वतंत्र रूप से नहीं पहुंच सकता। कानून के अनुसार आपके भुगतान उस विशिष्ट निर्माण के लिए विशेष संरक्षित खाते में जाते हैं और प्रत्येक भुगतान को बैंक गारंटी से कवर किया जाना आवश्यक है। आरक्षण के बाद पहला यूरो भेजे जाने से पहले आपका वकील इसकी पुष्टि करता है।
- नवनिर्मित संपत्तिएक संरक्षित निर्माण खाता, जिसमें आपके नाम पर जारी बैंक गारंटी प्रत्येक चरणबद्ध भुगतान को कवर करती है। डेवलपर इसका उपयोग केवल कानून और अनुबंध द्वारा निर्धारित नियमों के तहत कर सकता है।
- द्वितीयक बाजार संपत्तिआपके वकील का अलग और निगरानी वाला क्लाइंट खाता। विक्रेता को धन नोटरी के पास मिलता है, उससे पहले नहीं।
- आरक्षणयह एकमात्र भुगतान है जो गारंटी व्यवस्था से बाहर रहता है, इसलिए इसका छोटा होना और अनुबंध में इसकी वापसी की शर्तों का उल्लेख होना अत्यंत आवश्यक है।
- वह क्रम जिसे कोई नहीं समझाताबैंक गारंटी लागू होने से पहले अक्सर एक छोटी बयाना राशि का भुगतान किया जाता है और यह सामान्य बात है। जिस हिस्से को सुरक्षित किया जाना आवश्यक है, वह निजी खरीद अनुबंध है, जिसमें बड़े चरणबद्ध भुगतान शुरू होते हैं। उनके भुगतान से पहले आपका वकील पुष्टि करता है कि वैध बैंक गारंटी मौजूद है और आपके नाम पर है।
मामला केवल यह नहीं है कि आप धन कहां भेजते हैं। प्रत्येक महत्वपूर्ण भुगतान से पहले आपका वकील जांचता है कि आप इसे क्यों भेज रहे हैं, किसे भेज रहे हैं और किन शर्तों पर भेज रहे हैं। यह महत्वपूर्ण है, क्योंकि इस बाजार में वास्तव में होने वाली धोखाधड़ी नाटकीय के बजाय साधारण होती है: ऐसी सूची जिसे बेचने का अधिकार विक्रेता के पास नहीं है, मालिक होने का दिखावा करने वाला व्यक्ति, जाली पावर ऑफ अटॉर्नी, या बैंक विवरण बदलने की सूचना वाला ईमेल। इन सभी पर लागू होने वाला नियम सरल है। अपने वकील या हमसे पहले जांच किए बिना कभी भी किसी को भुगतान न करें।
यदि डेवलपर निर्माण कभी पूरा नहीं करता तो मेरे पैसे का क्या होगा?बैंक गारंटी इसी उद्देश्य के लिए होती है और इसी कारण आपका वकील किसी भी चरणबद्ध भुगतान के भेजे जाने से पहले इसकी पुष्टि करता है। यह जानना भी उचित है कि सुरक्षा केवल डेवलपर के दिवालिया होने तक सीमित नहीं है: यदि निर्माण आपके अनुबंध में दी गई क्रय पूर्णता की तारीख से आगे चलता है, तो वही गारंटी लागू होती है। आपका वकील आपको ठीक-ठीक बताएगा कि आपके यूनिट के लिए इसकी भाषा में क्या शामिल है।
ऐसी संपत्ति का अनुबंध जो हमने आपके लिए कभी नहीं ढूंढी
हो सकता है कि आपके पास पहले से किसी ऐसी संपत्ति का आरक्षण फॉर्म, arras अनुबंध या डेवलपर का मानक खरीद अनुबंध हो जिसका हमसे कोई संबंध नहीं है। फिर भी उसे भेजें। आपका हमारा क्लाइंट होना आवश्यक नहीं है और खरीद में हमारा शामिल होना भी जरूरी नहीं है।हम वकील नहीं हैं, इसलिए हम आपको यह नहीं बताएंगे कि कोई दस्तावेज सही है। हम वे लोग हैं जो खरीदार के पक्ष से इन अनुबंधों को लगातार पढ़ते हैं, और यह एक अलग तथा उपयोगी बात है।
- हम इसे किस लिए पढ़ते हैंयदि कानूनी जांच-पड़ताल में कुछ सामने आता है तो आपकी बयाना राशि का क्या होगा। समय-सीमाएं वास्तव में आपको किस बात के लिए बाध्य करती हैं। पीछे हटने पर आपको क्या कीमत चुकानी होगी और क्या वही कीमत दूसरे पक्ष पर भी लागू होती है। नवनिर्मित संपत्ति में, क्या बैंक गारंटी का उल्लेख बिल्कुल किया गया है और वह किसके नाम पर है।
- आपको क्या वापस मिलता हैकिन शर्तों पर हम जोर देंगे, किन शर्तों के वर्तमान रूप में हम हस्ताक्षर नहीं करेंगे और यह दस्तावेज इस तट के लिए सामान्य है या असामान्य। इसमें वह स्थिति भी शामिल है जब हमारा उत्तर यह हो कि इसमें ऐसी कोई बात नहीं है जिस पर बहस करना उचित हो।
- हम कहां रुकते हैंहम कोई कानूनी राय नहीं देते और किसी दस्तावेज को स्वीकृत नहीं करते। जहां दस्तावेज के लिए वकील की आवश्यकता होती है, हम आपको यही बताते हैं और हम आपको ऐसे वकील से भी मिला सकते हैं जो हमसे तथा विक्रेता से स्वतंत्र हो।
- कब भेजना हैपैसे के हस्तांतरण से पहले। बयाना राशि का भुगतान हो जाने के बाद सवाल यह नहीं रहता कि क्या बदला जा सकता है, बल्कि यह बन जाता है कि अब भी क्या वापस पाया जा सकता है, और यह पूछना कहीं अधिक खराब स्थिति है।
कानूनी जांच में क्या शामिल नहीं है
केवल जांची गई चीज़ों की सूची वाला पृष्ठ चुपचाप आपको बता रहा होता है कि हर चीज़ की जांच की गई है। ऐसा नहीं है, और इन कमियों को नाम देना आवश्यक है, क्योंकि इनमें से हर एक वास्तविक जांच है जो कोई और करता है।
आसानी से होने वाला भ्रमवास्तव में इसे कौन करता है
- बैंक का मूल्यांकन
- बैंक का मूल्यांकक बैंक के लिए काम करता है और बंधक के उद्देश्य से संपत्ति का मूल्य निर्धारित करता है। दोष ढूंढना उसका काम नहीं है। यह तकनीकी सर्वेक्षण नहीं है और इसका स्थान भी नहीं लेता।
- भवन की स्थिति
- सर्वेक्षक या वास्तुकार संरचना, छत, सीलन, स्थापनाओं और पूल का निरीक्षण करता है तथा अपने निष्कर्ष लिखता है। पुरानी संपत्तियों में इसी से वे बातें पकड़ में आती हैं जो अन्यथा आपके रहने के बाद सामने आतीं।
- नवनिर्मित संपत्ति के कब्जा हस्तांतरण में दोष
- कब्जा हस्तांतरण के समय की snagging सूची अपने अलग समय-निर्धारण वाला अलग काम है। कुछ परियोजनाओं में यह स्वामित्व हस्तांतरण से पहले होता है और कुछ में उसके बाद, जो डेवलपर पर निर्भर करता है।
- क्या खरीदना अच्छा विचार है
- वकील यह बताता है कि कानूनी स्थिति ठीक है या नहीं। समान बजट में आसपास क्या खरीदा जा सकता है और बगल में क्या बनाया जा सकता है, यह देखना हमारे काम का हिस्सा है।
- ऐसी गारंटी कि कभी कुछ गलत नहीं होगा
- जांच पूरी हो जाना कोई वादा नहीं है। यह बताता है कि जिन बातों की पुष्टि की जा सकती थी, उनकी पुष्टि की गई और क्या पाया गया। हर वस्तु हर संपत्ति पर लागू नहीं होती, और वकील विशेष लेनदेन से संबंधित बातों की जांच करता है।
वकील क्या जाँचता है
यह कार्यसूची है। पहला समूह हर संपत्ति पर लागू होता है। दूसरा समूह केवल नवनिर्मित संपत्ति पर लागू होता है, पहले समूह के अतिरिक्त, और इसमें परियोजना के पीछे की कंपनी के साथ-साथ संपत्ति के बारे में भी उतना ही ध्यान दिया जाता है।| क्या जांचा जाता है | हम इसे क्यों देखते हैं | यहाँ किसी समस्या का क्या मतलब होगा |
|---|---|---|
| हर संपत्ति के लिए | ||
| स्वामित्व | वास्तव में संपत्ति का मालिक कौन है और क्या रजिस्ट्री में दर्ज प्रविष्टि उसे बेचने वाले व्यक्ति से मेल खाती है। | आप ऐसी व्यक्ति से खरीद रहे होंगे जो वह चीज़ हस्तांतरित नहीं कर सकता जिसे वह बेच रहा है। |
| प्रभार और वसूली | संपत्ति के विरुद्ध पंजीकृत बंधक, कुर्कियां और अन्य भार। | बिक्री के बाद भी कायम रहने वाला भार पिछले मालिक से नहीं, बल्कि संपत्ति से जुड़ा होता है। |
| सुखाधिकार और प्रतिबंध | संपत्ति पर पंजीकृत रास्ते के अधिकार और अन्य सीमाएँ। | जिस चीज़ को आप संपत्ति के साथ मिलने वाली मान रहे थे, वह साझा या प्रतिबंधित निकले। |
| सामुदायिक ऋण | बकाया सामुदायिक शुल्क और हस्ताक्षर करने से पहले संपत्ति मालिकों के संघ से प्रमाणपत्र। | स्पेन में ऋण व्यक्ति का नहीं, संपत्ति का पीछा करते हैं। बकाया सामुदायिक शुल्क, कर या जुर्माने आप पर आ सकते हैं, कभी-कभी दसियों हज़ार यूरो तक। |
| IBI और स्थानीय दायित्व | वार्षिक संपत्ति कर और संबंधित स्थानीय शुल्क। | वही नियम लागू होता है: दायित्व संपत्ति के साथ चलता है। |
| कैडस्ट्रे के विरुद्ध रजिस्ट्री | क्या Registro de la Propiedad और Catastro एक ही संपत्ति का वर्णन करते हैं। | दोनों अभिलेखों में असहमति होना आम है और आमतौर पर इसे ठीक किया जा सकता है, लेकिन हस्ताक्षर करने से पहले इसका पता लगाना बाद की तुलना में बहुत सस्ता होता है। |
| भवन की वैधता | क्या वहाँ मौजूद निर्माण वही है जिसकी अनुमति दी गई थी और क्या किए गए बदलाव पंजीकृत हैं। | बिना पंजीकृत विस्तार सबसे आम निष्कर्षों में से एक है और इसका असर द्वितीयक बाजार की संपत्ति, बंधक और कभी-कभी उपयोगिता सेवाओं पर भी पड़ता है। |
| licencia de primera ocupación | संपत्ति के लिए पहला अधिभोग लाइसेंस। | इसके बिना किसी संपत्ति में कानूनी रूप से रहना या उसे उपयोगिता सेवाओं से जोड़ना संभव नहीं है और उसे आगे बेचना भी बहुत कठिन हो जाता है। |
| संघ के नियम और किराये पर देना | comunidad के नियम, मौजूदा किरायेदारियाँ तथा इस संपत्ति और नगरपालिका के उपयोग एवं किराये पर देने संबंधी नियम। | किसी संपत्ति को खरीदना पूरी तरह कानूनी हो सकता है, फिर भी उस पर अल्पकालिक अवकाश किराये पर देने पर प्रतिबंध हो सकता है। यदि किराये पर देना आपके खरीदने के कारणों में शामिल है, तो यही पंक्ति तय करती है कि खरीदारी अभी भी उचित है या नहीं। |
| नवनिर्मित संपत्ति के लिए भी | ||
| डेवलपर | इस परियोजना के पीछे कौन है और उन्होंने पहले वास्तव में क्या पूरा किया है। | इस तट पर बहुत से डेवलपर नए हैं और कुछ के लिए यह पहली परियोजना है। प्रतिबद्ध होने से पहले यह जानना, बाद में जानने से बेहतर है। |
| निर्माण लाइसेंस | वह भवन लाइसेंस, जो निर्माण को कानूनी रूप से आगे बढ़ने की अनुमति देता है। | सही लाइसेंस के बिना शुरू किया गया निर्माण इस पूरी सूची में सबसे खराब स्थिति है। |
| भूमि का वर्गीकरण | भूखंड suelo urbano है, जिसे शहरी और निर्माण योग्य के रूप में वर्गीकृत किया गया है। | संरक्षित या ग्रामीण भूमि, आपको बेची जा रही भूमि से अलग प्रकार की खरीद है। |
| बैंक गारंटी | आपके द्वारा किए जाने वाले प्रत्येक चरणबद्ध भुगतान को कवर करने वाली आपके नाम पर जारी वैध गारंटी या बीमा पॉलिसी। | निर्माण विफल होने पर यही सुरक्षा आपकी राशि लौटाती है। आपके वकील को डेवलपर की सामूहिक पॉलिसी नहीं, बल्कि आपके नाम का व्यक्तिगत प्रमाणपत्र चाहिए। |
| अनुबंध में क्रय पूर्णता की तारीख | परियोजना के औपचारिक रूप से स्वीकृत होने की अपेक्षित तारीख और यह कि दस्तावेज उस तारीख का समर्थन करते हैं या नहीं। | यदि निर्माण आपके अनुबंध में दी गई तारीख से आगे चलता है, तो गारंटी तब भी लागू होती है। इसलिए उसमें लिखी तारीख ब्रोशर में दी गई तारीख से अधिक महत्वपूर्ण है। |
| अंतिम स्वीकृति और अधिभोग लाइसेंस | निर्माण के अंत में: कार्यों की क्रय पूर्णता का प्रमाणपत्र और प्रथम अधिभोग का लाइसेंस। | यही दस्तावेज एक पूर्ण भवन को ऐसा भवन बनाते हैं जिसमें आप कानूनी रूप से रह सकते हैं और पानी तथा बिजली के कनेक्शन ले सकते हैं। ये सबसे अंत में आते हैं, और सामान्यतः नवनिर्मित संपत्ति में देरी यहीं होती है। |
खरीदारी में वकील की भूमिका कहाँ से शुरू होती है
पहली कॉल से चाबियाँ मिलने तक पूरी खरीदारी पंद्रह चरणों में होती है। उनमें से चार इस पृष्ठ पर हैं: वकील से मिलना और पावर ऑफ अटॉर्नी की व्यवस्था करना, आरक्षण, स्वयं जांच और उसके बाद आने वाला बाध्यकारी अनुबंध। क्रम जितना दिखता है उससे अधिक महत्वपूर्ण है, क्योंकि जांच आरक्षण के बाद होती है, उससे पहले नहीं।15 में से चरण 7, 8, 9 और 11
- वकील से मुलाकात और पावर ऑफ अटॉर्नीजब भी यह उचित होयदि आप चाहें, तो आपके यहां रहते हुए हम आपको स्वतंत्र वकील से मिलवा सकते हैं। आप उनके साथ कानूनी या कर संबंधी प्रश्नों पर व्यक्तिगत रूप से चर्चा कर सकते हैं: खरीद कैसे करें, संपत्ति व्यक्तिगत रूप से रखनी है या कंपनी के माध्यम से, और आपकी परिस्थिति से जुड़ी कोई भी विशेष बात। संपत्ति किसके नाम पर होगी, इस पर भी वकील और कर सलाहकार के साथ इसी बातचीत में चर्चा होनी चाहिए, क्योंकि बाद में इसका असर विरासत, करों और बिक्री पर पड़ सकता है। यदि आप आगे बढ़ने का निर्णय लेते हैं, तो आप उसी समय नोटरी के पास पावर ऑफ अटॉर्नी पर हस्ताक्षर कर सकते हैं। आपके लिए उस समय खरीदारी करना आवश्यक नहीं है। इसे काफी पहले तैयार किया जा सकता है और इससे बाकी प्रक्रिया बहुत सरल हो जाती है। इस पर आपके देश से भी हस्ताक्षर किए जा सकते हैं, लेकिन आमतौर पर इसके लिए अतिरिक्त औपचारिकताएं, एपोस्टिल और अनुवाद की आवश्यकता होती है।
- आरक्षणजब आपको सही संपत्ति मिल जाएआरक्षण संपत्ति को बाजार से हटा देता है और वकील द्वारा कानूनी जांच किए जाने तक उसे आपके लिए सुरक्षित रखता है। आरक्षण अनुबंध में शर्तें स्पष्ट रूप से लिखी होनी चाहिए, जिसमें यह भी शामिल हो कि जांच में कोई समस्या मिलने पर बयाना राशि का क्या होगा। ऐसा नहीं है कि आरक्षण से पहले हम सब कुछ सत्यापित कर सकते थे। यही कारण है कि कानूनी जांच इसके बाद होती है।New buildडेवलपर के साथ आरक्षण अनुबंध। राशि परियोजना पर निर्भर करती है।Resaleआरक्षण के लिए बयाना राशि और सहमत शर्तें। यहीं कीमत, समय-सीमाएँ और कोई भी साज-सज्जा भी तय की जाती है।
- कानूनी जांचआमतौर पर 2 से 4 सप्ताहआरक्षण के बाद विस्तृत जांच शुरू होती है। स्वतंत्र वकील संपत्ति की कानूनी स्थिति और खरीद की शर्तों की जांच करते हैं, फिर आपको आगे बढ़ने की सलाह देते हैं। संपत्ति के प्रकार के आधार पर इसमें स्वामित्व, भार और ऋण, निर्माण की वैधता और परमिट, संघ के ऋण, comunidad के नियम, उपयोग या किराये पर देने संबंधी प्रतिबंध, लागू कर और दस्तावेज शामिल होते हैं। इस प्रक्रिया में अपेक्षा से अधिक समय लगने का कारण लगभग कभी भी कानूनी कार्य नहीं होता। कारण वे दस्तावेज होते हैं जो अभी तक प्राप्त नहीं हुए हैं, और हम इसी हिस्से का लगातार पीछा करते हैं।New buildडेवलपर, भूमि और परियोजना, लाइसेंस और परमिट, अनुबंध संबंधी दस्तावेज तथा संबंधित बैंक गारंटी।Resaleस्वामित्व रजिस्टर, भार और ऋण, दस्तावेज, किए गए बदलावों की वैधता, संपत्ति मालिकों के संघ की बाध्यताएँ और अन्य प्रासंगिक प्रतिबंध।
- बाध्यकारी अनुबंधसफल जांच के बादयहीं वह अनुबंध आता है जो लेनदेन पूरा करने की शर्तें, समय-सीमाएँ, भुगतान और समझौते का पालन न करने के परिणाम तय करता है। कानूनी जांच पूरी हुए बिना हम इसमें आगे बढ़ने की सलाह नहीं देंगे। पहले जो सहमति बनी थी, वही इसमें लिखी जानी चाहिए, और यह पुष्टि करना आपके वकील का काम है कि ऐसा ही किया गया है।New buildभुगतान कैलेंडर डेवलपर तय करता है। निर्माण के दौरान कई भुगतान हो सकते हैं या क्रय पूर्णता के समय ही बड़ी राशि देनी पड़ सकती है। सटीक संरचना परियोजना पर निर्भर करती है।Resaleआमतौर पर arras अनुबंध और अतिरिक्त बयाना राशि होती है। पीछे हटने के परिणामों सहित शर्तें स्वयं अनुबंध में लिखी होती हैं।
कानूनी पक्ष, दो अलग-अलग दृष्टिकोण
वही खरीद, वही कानून और वही वकील का कार्य, लेकिन दो तरीकों से किया गया।| स्वयं | Arevont के साथ | |
|---|---|---|
| आपको वकील की सिफारिश कौन करता है | वे अपने सहयोगी वकील की सिफारिश करते हैं। | हम स्वतंत्र कानूनी फर्म की सिफारिश करते हैं, या आप अपना वकील लेकर आते हैं। |
| सिफारिश से उन्हें क्या लाभ होता है | आपके पास यह जानने का कोई तरीका नहीं होता कि वह वकील रेफरल के लिए भुगतान करता है या नहीं। | हम जिस फर्म की सिफारिश करते हैं, उससे कुछ भी नहीं लेते, और जब भी आप पूछेंगे, हम यह बात स्पष्ट रूप से बताएंगे। |
| उनकी भूमिका क्या है | उनकी भूमिका एक विशेष संपत्ति बेचने की है। | हमारी भूमिका यह पता लगाना है कि इसे खरीदना समझदारी है या नहीं। |
| कागजी कार्रवाई कौन करेगा | आप करेंगे, किसी दूसरे देश से, ऐसी भाषा में जो आपकी अपनी नहीं है, और ऐसे विक्रेता पक्ष के सामने जिसे जल्दी करने की कोई वजह नहीं है। | हम करेंगे, तटवर्ती क्षेत्र में, और जहां मददगार हो वहां व्यक्तिगत रूप से। कानूनी जांच-पड़ताल में होने वाली अधिकांश देरी उन दस्तावेजों के कारण होती है जो अभी तक नहीं पहुंचे हैं। |
| भाषा | संचार आमतौर पर स्पेनिश या अंग्रेज़ी में होता है। | हम पूरी प्रक्रिया में आपका मार्गदर्शन करेंगे और आपके लिए स्पेनिश पढ़ेंगे। |
| जब जांच में कुछ सामने आए | जो व्यक्ति आपको इसका अर्थ समझाता है, उसे बिक्री पूरी करने में भी सक्षम होना चाहिए। | हम आपको बताएंगे कि कोई संपत्ति खराब विकल्प है या नहीं, और क्यों। भले ही इसकी वजह से सौदा हमारे हाथ से निकल जाए। |
| क्रय पूर्णता के बाद | बिक्री पूरी होने के बाद उनकी भूमिका आमतौर पर समाप्त हो जाती है। | चाबियां मिलने के बाद भी हम आपके साथ बने रहते हैं। |
495.000 € के फ्लैट, Mijas में, वह मतदान जिसका किसी ने उल्लेख नहीं किया
फ्लैट बजट और ग्राहक द्वारा उसके इच्छित उपयोग के अनुरूप था, और उसे अल्पकालिक किराये पर देना योजना का हिस्सा था। वह पहले से आरक्षित था और बयाना राशि का भुगतान किया जा चुका था। यही मामला बताता है कि जांच आरक्षण के बाद क्यों होती है और आरक्षण अनुबंध की शब्दावली इतनी महत्वपूर्ण क्यों होती है।- ग्राहक क्या खरीद रहा थाबजट और इच्छित उपयोग के अनुरूप एक फ्लैट, जिसे खरीदने का एक कारण अल्पकालिक किराये पर देना भी था। संपत्ति पहले से आरक्षित थी और आरक्षण की बयाना राशि का भुगतान किया जा चुका था।
- हमें क्या पता चलावकील के साथ काम करते हुए हमें पता चला कि आरक्षण के कुछ ही समय बाद संपत्ति मालिकों के संघ की बैठक होने वाली थी, जिसके एजेंडे में अल्पकालिक किराये पर मतदान शामिल था। खरीदना बिल्कुल समझदारी भरा था या नहीं, इसका निर्णय ऐसी जानकारी से होने वाला था जो लिस्टिंग में कहीं भी नहीं थी।
- हमने क्या कियाहमने यह सलाह दी कि संपत्ति पहले से आरक्षित होने के कारण बस प्रक्रिया जारी न रखी जाए। हमने मतदान के परिणाम की प्रतीक्षा की।
- क्या हुआमतदान में उस बात की अनुमति नहीं मिली जिस पर ग्राहक निर्भर था, इसलिए हमने आगे न बढ़ने की सलाह दी। आरक्षण की बयाना राशि वापस आ गई और उन्होंने सौदे से अपना नाम वापस ले लिया।
ग्राहक ने केवल खराब खरीदारी से ही खुद को नहीं बचाया। उन्होंने आरक्षण की बयाना राशि भी नहीं गंवाई।
आपको इसकी कितनी लागत पड़ती है?
- खरीदार0 €हमारा समन्वय निःशुल्क है। खरीदारी के किसी भी चरण में कोई शुल्क नहीं, और यदि आप खरीदारी न करने का निर्णय लेते हैं तब भी कोई शुल्क नहीं।
- वकीलभुगतान आप सीधे फर्म को करेंगे। जिस फर्म की हम सिफारिश करते हैं, वह वैट सहित खरीद मूल्य का लगभग 1 % शुल्क लेती है, और इसमें पूरे काम की फीस शामिल होती है, प्रति घंटे के हिसाब से शुल्क नहीं।
- वकील की सिफारिशकुछ भी नहीं। किसी कानून फर्म की सिफारिश करने के लिए हमें उस फर्म से कोई कमीशन या अन्य पुरस्कार नहीं मिलता।
वकील का खर्च आपका है, हमारा नहीं, और यह स्पेनिश खरीद में उन कुछ मदों में से एक है जिसकी पहले से वास्तव में विश्वसनीय रूप से गणना की जा सकती है। वैट सहित लगभग 1 % की दर पर, 350.000 € की खरीद पर यह लगभग 3.500 €, 500.000 € पर लगभग 5.000 € और 1.000.000 € पर लगभग 10.000 € होता है। चूंकि यह प्रति घंटे के बिल के बजाय कीमत के एक हिस्से के रूप में लिया जाता है, इसलिए जटिल जांच का परिणाम बड़ा चालान नहीं बनता।वह शुल्क केवल जाँच ही नहीं, बल्कि उससे कहीं अधिक सेवाएँ भी कवर करता है। हमारी अनुशंसित फर्म आपके NIE, स्पेनिश बैंक खाते, उपयोगिता सेवाओं और गृह बीमा का प्रबंध करती है। यदि आप संपत्ति किराए पर देने का इरादा रखते हैं, तो पर्यटक लाइसेंस और उसके बाद वार्षिक गैर-निवासी तथा किराया कर रिटर्न भी संभालती है। यहाँ आपकी अधिकांश आवश्यकताओं के लिए यह पाँच अलग-अलग संपर्कों के बजाय एक विश्वसनीय संपर्क उपलब्ध कराती है।हमारा अपना समन्वय निःशुल्क है और यदि आप खरीदारी न करने का निर्णय लेते हैं तब भी निःशुल्क रहेगा। खोज के लिए कोई शुल्क नहीं, संपत्ति दिखाने के लिए कोई शुल्क नहीं, और हमारे लगाए समय के लिए भी कोई शुल्क नहीं। एकमात्र अपवाद विक्रेता या डेवलपर को पहले से भुगतान किया गया आरक्षण शुल्क है। यह वापस मिलेगा या नहीं, और किन शर्तों पर मिलेगा, यह आपको कोई भी भुगतान करने से पहले पता होगा।
किसी कानून फर्म की सिफारिश करने के लिए हमें कोई कमीशन या अन्य मुआवजा नहीं मिलता। अन्य कानून फर्मों से भी इस बारे में पूछें। उनका उत्तर इस बात का संकेत होगा कि वे किस प्रकार की हैं।
कानूनी जांच-पड़ताल क्या नहीं कर सकती
पूरी की गई जांच कोई गारंटी नहीं होती। यह आपको बताती है कि जिन बातों का सत्यापन किया जा सकता था, उनका सत्यापन किया गया और क्या सामने आया। हर बात हर संपत्ति पर लागू नहीं होती, और वकील उस विशेष लेनदेन से संबंधित बातों की जांच करता है।आरक्षण का अर्थ यह नहीं है कि हर चीज की पहले ही जांच हो चुकी है। हम आरक्षण से पहले हर चीज का सत्यापन नहीं कर सकते, और यही कारण है कि जांच आरक्षण के बाद होती है तथा आरक्षण अनुबंध में यह लिखा होना चाहिए कि जांच में कोई समस्या मिलने पर आपकी बयाना राशि का क्या होगा। यह वापस मिलेगी या नहीं, यह उस अनुबंध की शब्दावली पर निर्भर करता है और डेवलपर तथा विक्रेता के अनुसार अलग-अलग होता है। कोई भी आपको पहले से यह वादा नहीं कर सकता कि राशि वापस मिलेगी।हम उन सभी बातों की जांच करते हैं जिनकी जांच संभव है, आपको बताते हैं कि हमें क्या मिला और खरीदारी के लिए उसका क्या अर्थ है, और यदि कोई महत्वपूर्ण बात सही नहीं निकलती तो हम आगे न बढ़ने की सलाह देंगे, तब भी जब आपने खरीदारी का निर्णय पहले ही ले लिया हो। हमने ऐसा उन सौदों में भी किया है जिनके लिए हमें भुगतान मिलना था।इस पृष्ठ की अपनी एक सीमा भी है। स्पेन में नियम बदलते रहते हैं और स्थान, संपत्ति के प्रकार तथा उसके उपयोग के अनुसार अलग-अलग होते हैं। यहां पढ़ी गई बातों को सिद्धांतों की व्याख्या समझें, अपनी खरीदारी की जांच के विकल्प के रूप में नहीं। आपका लेनदेन उस समय लागू नियमों और उस विशेष संपत्ति के दस्तावेजों के आधार पर चलेगा।
कानूनी जांच-पड़ताल के बारे में सबसे सामान्य प्रश्न
- कानूनी जांच आरक्षण से पहले होती है या बाद में?
- बाद में। आरक्षण संपत्ति को बाजार से हटा देता है, ताकि वकील विस्तृत जांच कर सके और इस बीच कोई दूसरा व्यक्ति उसे खरीद न ले। आरक्षण का अर्थ यह नहीं है कि आप बिना जांचे खरीदारी कर रहे हैं, और आरक्षण अनुबंध ही आपकी सुरक्षा करता है। उसमें यह स्पष्ट होना चाहिए कि जांच में कोई गंभीर समस्या मिलने पर बयाना राशि का क्या होगा।
- कानूनी जांच में कितना समय लगता है?
- आमतौर पर आरक्षण के बाद 2 से 4 सप्ताह। इसमें देरी लगभग कभी भी कानूनी काम के कारण नहीं होती। देरी विक्रेता पक्ष, डेवलपर या संघ के प्रशासक से दस्तावेज न आने के कारण होती है, और उनका पीछा करना हमारा काम है, वकील का नहीं।
- यदि वकील को कोई समस्या मिलती है, तो क्या आरक्षण की बयाना राशि वापस मिलती है?
- यह आरक्षण अनुबंध की भाषा पर निर्भर करता है और डेवलपर तथा विक्रेता के अनुसार अलग होता है। आरक्षण गारंटी प्रणाली के बाहर किया जाने वाला एकमात्र भुगतान है, इसलिए इसकी राशि छोटी होनी चाहिए और अनुबंध में इसकी वापसी की शर्तें स्पष्ट रूप से लिखी होनी चाहिए। इसी कारण वकील पैसे भेजे जाने से पहले इसे पढ़ता है, बाद में नहीं।
- क्या मुझे पिछले मालिक के ऋण विरासत में मिल सकते हैं?
- किसी संपत्ति से जुड़े कुछ ऋण और दायित्व नए मालिक तक पहुंच सकते हैं। इसी कारण जांच केवल विक्रेता की नहीं, बल्कि संपत्ति की होती है। स्पेन में ऋण व्यक्ति के बजाय संपत्ति का पीछा करते हैं, इसलिए बकाया सामुदायिक शुल्क, कर या जुर्माने आप तक पहुंच सकते हैं। वकील समुदाय के साथ स्थिति की जांच करता है और हस्ताक्षर करने से पहले संबंधित प्रमाणपत्र मांगता है।
- क्या मुझे अपना वकील चाहिए, या आपका वकील पर्याप्त है?
- आपको एक स्वतंत्र वकील की आवश्यकता है, जो डेवलपर या विक्रेता के बजाय आपका प्रतिनिधित्व करे। हम सामान्यतः Malaga Solicitors की सिफारिश करते हैं, जो Costa del Sol पर स्थित एक स्वतंत्र स्पेनिश फर्म है, और इसके लिए हम कोई कमीशन नहीं लेते। इसके बजाय आप अपना स्पेनिश वकील ला सकते हैं, और दोनों ही स्थितियों में वकील आपके लिए कार्य करेगा।
- संपत्ति किसके नाम होनी चाहिए?
- आपके नाम, दोनों पति-पत्नी के नाम, या आपके पारिवारिक और वित्तीय हालात के अनुसार किसी अन्य तरीके से। इसका कोई एक सही उत्तर नहीं है। संपत्ति किस प्रकार रखी जाती है, इसका असर बाद में विरासत, करों और बिक्री पर पड़ सकता है। इसलिए खरीद अनुबंध से पहले, नोटरी के पास जाने के बजाय, यह निर्णय वकील और कर सलाहकार के साथ लेना बेहतर है। यदि आप किसी साथी के साथ खरीद रहे हैं, आपके बच्चे हैं, स्पेन में महत्वपूर्ण संपत्तियां हैं या कंपनी के माध्यम से खरीदने पर विचार कर रहे हैं, तो शुरुआत में ही वकील को बता दें।
- क्या कानूनी प्रक्रिया के लिए मुझे स्पेन आना आवश्यक है?
- केवल जाँच के लिए नहीं। पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से वकील नोटरी के समक्ष हस्ताक्षर सहित अधिकांश प्रक्रिया संभाल सकता है। फिर भी हम चाहेंगे कि आप कम से कम एक बार स्वयं आएँ। पावर ऑफ अटॉर्नी अपने देश से बनवाने की तुलना में यहाँ रहते हुए बनवाना आसान होता है, क्योंकि अपने देश से इसे बनवाने पर आमतौर पर अतिरिक्त औपचारिकताएँ, एपोस्टिल और अनुवाद की आवश्यकता होती है।
- कानूनी जांच की लागत कितनी है और इसका भुगतान कौन करता है?
- इसका भुगतान आप सीधे कानून फर्म को करते हैं, हमें नहीं। जिस फर्म की हम सिफारिश करते हैं, वह वैट सहित खरीद मूल्य का लगभग 1 % शुल्क लेती है। इसमें केवल जांच नहीं, बल्कि पूरा कार्य शामिल है। हमें इसमें कोई हिस्सा नहीं मिलता।
