स्पेन में बंधक: बाजार वास्तव में कैसे काम करता है
30 सेकंड में
Costa del Sol में खरीदारी करने वाले गैर-निवासी को 60 से 70 % ऋण-से-मूल्य अनुपात की योजना बनानी चाहिए। इसका अर्थ है कीमत का 30 से 40 % नकद, साथ ही अतिरिक्त ~9 % से ~13 % लागत। 2019 से पहले बैंक को आपको किसी भी दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले FEIN और FiAE देना अनिवार्य है।
FEIN: मानकीकृत यूरोपीय सूचना प्रपत्रमानकीकृत ऋण-प्रस्ताव प्रपत्र, Ley 5/2019
- ब्याज दर
- निश्चित X,X % / परिवर्तनीय Euribor + X,X %
- कुल वार्षिक लागत (TAE)
- X,X %
- संबद्ध उत्पाद
- गृह बीमा, जीवन बीमा...
- विचार अवधि
- कम से कम 10 दिन
- ब्याज दर. दर और उसका प्रकार, स्थिर या परिवर्ती, एक मानक प्रारूप में। इससे आप दो प्रस्तावों की एक-एक पंक्ति की तुलना कर सकते हैं।
- कुल वार्षिक लागत (TAE). ऋण की पूरी अवधि में आने वाली कुल लागत, जिसमें शुल्क भी शामिल हैं, केवल बताई गई दर नहीं।
- संबद्ध उत्पाद. ऐसे संबद्ध उत्पाद जो कागज़ पर दर कम करते हैं, लेकिन अपनी अलग लागत जोड़ते हैं। जाँच लें कि क्या ये वास्तव में वैकल्पिक हैं।
- विचार अवधि. FEIN प्राप्त होने के दिन से गिनी जाने वाली वह न्यूनतम सूचना अवधि, जिसके बाद आप हस्ताक्षर कर सकते हैं।
विदेशी खरीदार के लिए बाजार ऋण से मूल्य अनुपात कितना प्रकाशित करता है?
50 से 60 % के बीच और अधिकतम 80 % तक। मुख्यतः आपकी नागरिकता यह तय करती है कि आप कहाँ आते हैं, न कि वह देश जहाँ आप रहते हैं। आगे बताया गया है कि सामान्य रूप से विदेशी खरीदार के लिए Spanish mortgage कैसे काम करता है: बाजार में प्रकाशित जानकारी क्या है, कानून बैंक से आपको क्या दिखाने की अपेक्षा करता है और Czech या Polish आवेदन कहाँ धीमा पड़ता है।पूरे बाजार में बैंक EU नागरिकों के साथ अधिक अनुकूल व्यवहार करते हैं। कई स्रोतों के अनुसार गैर-निवासी EU खरीदार कभी-कभी 70 से 80 प्रतिशत तक पहुँच सकते हैं, जब संपत्ति वास्तव में मुख्य निवास के लिए हो, छुट्टी के घर के लिए नहीं। किसी भी देश के गैर-EU नागरिकों को आय स्तर की परवाह किए बिना अक्सर 50 से 60 % या उससे कम मिलता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि बैंक EU की कानूनी व्यवस्था से बाहर के व्यक्ति के विरुद्ध ऋण लागू कराने की अतिरिक्त कठिनाई का मूल्य निर्धारण कर रहा होता है, न कि आवेदक की वित्तीय स्थिति का आकलन।
50 %80 %
- गैर EU नागरिक, कोई भी संपत्ति50 से 60 %
- गैर निवासी EU नागरिक, दूसरा घर60 से 70 %
- EU नागरिक, वास्तविक मुख्य निवास, कुछ बैंक70 से 80 %
आपकी व्यक्तिगत दर बैंक, आपकी आय, आपकी मौजूदा वित्तीय प्रतिबद्धताओं और स्वयं संपत्ति पर निर्भर करती है। बाजार की सीमा यह नहीं बता सकती।
गणना करें
500.000 €
470.000 €
खरीद मूल्य का 94 %। बैंक कीमत के आधार पर नहीं, बल्कि अपने मूल्यांकन के आधार पर ऋण देता है।50 %
यदि आपकी आय यूरो के बाहर से है, तो लगभग आधी राशि मानकर चलें।3 %
संकेतात्मक। दरें बदलती रहती हैं।20 वर्ष
मासिक भुगतान
1.303 €
बंधक राशि235.000 €
अपनी धनराशि265.000 €
खरीद लागत (नई बनी संपत्ति)64.839 €
आपको आवश्यकता होगी329.839 €
अपनी धनराशि और खरीद लागत। पूरी बंधक अवधि में आप 20 वर्षों में कुल 312.793 € का भुगतान करेंगे।यह परिणाम संकेतात्मक है। बैंक वास्तव में कितनी राशि ऋण देगा, यह आपकी आय की उसकी अपनी समीक्षा और संपत्ति के उसके अपने मूल्यांकन पर निर्भर करता है।
इसे इनबॉक्स में पाना पसंद करेंगे?
कोई बाध्यता नहीं। हम आपकी जानकारी कभी नहीं बेचते।
FEIN और FiAE क्या हैं और बैंक को ये आपको क्यों देने पड़ते हैं?
दो मानकीकृत दस्तावेज़, जिन पर किसी भी चीज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले आपको दिए जाते हैं, Ley 5/2019 के बाद से, जिसे LCCI यानी मॉर्गेज ऋण अनुबंध कानून कहा जाता है। कोई स्पेनिश बैंक आपको क्रय पूर्णता के दिन सीधे मॉर्गेज विलेख नहीं दे सकता। उसे पहले आपको FEIN यानी Ficha Europea de Información Normalizada देनी होती है। यह यूरोपीय मानकीकृत सूचना पत्रक है, जिसमें ऋण की वास्तविक शर्तें निर्धारित होती हैं। उसे FiAE यानी Ficha de Advertencias Estandarizadas भी देनी होती है। यह चेतावनी पत्रक विशिष्ट प्रस्ताव में किसी भी असामान्य बात को उजागर करता है, जैसे न्यूनतम दर की धारा या मुद्रा जोखिम।इसके बाद आपके पास दोनों दस्तावेज़ों की समीक्षा करने के लिए कम से कम 10 दिन होते हैं, जिसके बाद ही आप किसी चीज़ पर हस्ताक्षर कर सकते हैं। पूर्णता से पहले आप एक निःशुल्क नोटरी अधिनियम, acta notarial previa, में उपस्थित होते हैं, जहाँ नोटरी पुष्टि करता है कि आपको दस्तावेज़ प्राप्त हुए और आप उन्हें समझते हैं। इस अधिनियम के बिना mortgage पर कानूनी रूप से हस्ताक्षर नहीं किए जा सकते। यह सुरक्षा गैर-निवासी पर उसी प्रकार लागू होती है जैसे Spanish निवासी पर। कानून विदेशी खरीदार के लिए कोई अपवाद नहीं बनाता। लेकिन दस्तावेज़ Spanish में आते हैं और आपके लिए काम करने वाले वकील के साथ, बैंक के लिए काम करने वाले वकील के साथ नहीं, उन्हें पढ़ना ही इस सूचना अवधि को वास्तव में उपयोगी बनाता है।
हस्ताक्षर करने से पहले
- प्रस्ताव तैयारFEIN और FiAE जारीमानकीकृत शर्तें और चेतावनी पत्रक, पहले सौंपे गए।
- कम से कम 10 दिनविचार अवधिदोनों दस्तावेज़ों की समीक्षा के लिए समय, आदर्श रूप से अपने वकील के साथ।
- क्रय पूर्णता से पहलेपूर्व नोटरी अधिनियमदस्तावेज़ प्राप्त करने और उन्हें समझने की पुष्टि करने वाला निःशुल्क नोटरी अधिनियम।
- क्रय पूर्णता परमॉर्गेज विलेख पर हस्ताक्षरबिक्री के साथ ही उसी क्षण धनराशि जारी की जाती है।
Arevont का कानूनी समन्वय यह सुनिश्चित करता है कि आपके वकील द्वारा किसी भी चीज़ पर आपके हस्ताक्षर करने से पहले FEIN को खरीद अनुबंध में दी गई तारीखों के साथ पढ़कर जाँचा जाए। इससे मॉर्गेज संबंधी समय की समस्या नोटरी के सामने आने के बजाय तब सामने आ जाती है, जब उस पर कार्रवाई करने के लिए अभी समय बचा हो।
क्या Ley 5/2019 गैर निवासी की उसी तरह सुरक्षा करता है, जिस तरह वह स्पेनिश निवासी की करता है?हाँ, कानून स्वयं निवास के आधार पर भेद नहीं करता। व्यवहार में, FEIN और FiAE स्पेनिश भाषा में, बैंक के अपने निर्धारित समय के अनुसार आते हैं। इसलिए, सूचना अवधि के भीतर आपके हित में काम करने वाले वकील से इन्हें पढ़वाना ही इस कानूनी सुरक्षा को आपके लिए उपयोगी बनाता है।
स्थिर या परिवर्तनीय, और 2026 में प्रवेश करते समय क्या बदला?
जाँचे गए स्रोतों के अनुसार, EU और गैर-EU दोनों आवेदकों के लिए निश्चित 20-वर्षीय दर वर्तमान में लगभग 3,8 से 5,2 % है। परिवर्तनीय उत्पाद की कीमत आम तौर पर Euribor और 1,5 से 2,5 प्रतिशत अंक के मार्जिन के योग के रूप में तय होती है, इसलिए इसकी वास्तविक लागत स्थिर रहने के बजाय Euribor के साथ बदलती है।2026 की शुरुआत में कई बैंकों ने लगभग 500.000 € से अधिक की पूरी तरह निश्चित दर वाली पेशकशों को सीमित कर दिया और इसके बजाय मिश्रित दर वाले उत्पाद शुरू किए: आमतौर पर तीन वर्षों की एक निश्चित अवधि, जिसके बाद शेष अवधि के लिए परिवर्तनीय दर लागू होती है। यदि आप इस राशि से अधिक का वित्तपोषण कर रहे हैं, तो स्पष्ट रूप से पूछें कि आपके सामने रखी गई पेशकश पूरी अवधि के लिए वास्तविक निश्चित दर है या मिश्रित उत्पाद। तीसरे वर्ष के बाद दोनों का व्यवहार बहुत अलग होता है।
लोगों की धारणा2026 का बाजार क्या कर रहा है
- स्थिर दर का अर्थ है कि पूरे ऋणकाल में मासिक भुगतान समान रहेगा
- केवल तभी, जब वह पूरी अवधि के लिए वास्तविक स्थिर उत्पाद हो। मिश्रित दर का प्रस्ताव शुरुआती अवधि, आम तौर पर तीन वर्षों, के लिए स्थिर होता है और उसके बाद परिवर्तनीय हो जाता है। यह उसी लेबल वाला बिल्कुल अलग उत्पाद है।
- परिवर्तनीय दर बस अधिक जोखिमपूर्ण और स्थिर दर बस अधिक सुरक्षित है
- परिवर्तनीय दर Euribor और मार्जिन के अनुसार बदलती है, इसलिए इसकी लागत बैंक के अपने निर्णय के बजाय व्यापक बाजार के साथ बदलती है। यह स्थिर दर से अधिक जोखिमपूर्ण है या नहीं, यह इस बात पर निर्भर करता है कि आपके ऋणकाल में Euribor के किस दिशा में जाने की अपेक्षा है। यह प्रश्न आपके वित्तपोषण की व्यवस्था करने वाले व्यक्ति से पूछना चाहिए, न कि ऐसा तथ्य है जिसे कोई सामान्य मार्गदर्शिका निश्चित कर सके।
दर के आँकड़े अगस्त 2026 तक तीन स्रोतों में जाँच पर आधारित एक स्थिति चित्र हैं, कोई लाइव फीड नहीं। यहाँ दिए गए किसी भी आँकड़े को प्रस्ताव मानने से पहले ब्रोकर से वर्तमान मूल्य निर्धारण की पुष्टि करें।
FEIN पर हस्ताक्षर से पहले क्या जाँचें
FEIN ही वास्तव में महत्वपूर्ण दस्तावेज़ है। केवल सारांश बातचीत पर भरोसा करने के बजाय, उसमें इन तीन बातों की जाँच करना उचित है।- क्या प्रस्ताव वास्तविक स्थिर दर वाला है या मिश्रित-दर वाला उत्पाददोनों का विपणन समान तरीके से किया जाता है, लेकिन प्रारंभिक निश्चित अवधि समाप्त होने के बाद उनका व्यवहार बहुत अलग होता है। यह बात लगभग 500.000 € से अधिक की राशि पर सबसे अधिक महत्वपूर्ण है, जहां 2026 की शुरुआत में कई बैंकों ने पूरी तरह निश्चित दरों की पेशकश बंद कर दी। यह एक खराब संकेत है कि मौखिक रूप से इसे "स्थिर" बताया जाए, जबकि FEIN पूरी अवधि के लिए इसकी पुष्टि स्वयं न करता हो।
- इस विशिष्ट प्रस्ताव के बारे में FiAE किन असामान्य बातों को दर्शाता हैन्यूनतम दर की शर्त, मुद्रा संबंधी शर्त या केवल इस प्रस्ताव पर लागू होने वाला शीघ्र पुनर्भुगतान दंड ही वह जानकारी है जिसे FiAE, FEIN की सामान्य शर्तों से अलग, दिखाने के लिए बनाया गया है। यदि कोई प्रस्ताव बिल्कुल FiAE के बिना प्रस्तुत किया जाए या हस्ताक्षर से पहले समीक्षा के लिए आपको बताए गए न्यूनतम 10 दिन न दिए गए हों, तो यह खराब संकेत है।
- क्या आपके दस्तावेज़ों के लिए एपोस्टिल, शपथित अनुवाद या दोनों आवश्यक हैंयह मान लेना कि साधारण अनुवाद पर्याप्त है, चेक या पोलिश फ़ाइल के कई सप्ताह तक अधूरे पड़े रहने का सबसे सामान्य कारण है। यह एक खराब संकेत है कि किसी दस्तावेज़ को एक कार्यालय ने स्वीकार कर लिया और दूसरे ने अस्वीकार कर दिया, क्योंकि उसका अनुवाद तो किया गया था लेकिन एपोस्टिल नहीं कराया गया था, या इसके विपरीत।
बाज़ार क्या प्रकाशित करता है और वह आपसे क्या वादा नहीं कर सकता
Ley 5/2019 और FEIN/FiAE प्रणाली को मूल स्रोत (BOE-A-2019-3814) से पढ़ा गया है और ये बाज़ार का अनुमान नहीं, बल्कि स्थापित कानून हैं। ऋण-से-मूल्य अनुपात और वर्तमान दरों के आँकड़े अलग प्रकार का दावा हैं। हमने 2026 के अंग्रेज़ी भाषा वाले तीन बाज़ार सारांशों में इनकी जाँच की, जो बाज़ार की दिशा के बारे में एक-दूसरे से सहमत हैं। लेकिन इनमें से कोई भी प्राथमिक विनियामक पाठ नहीं है, दरें बदलती रहती हैं और इनमें से कोई भी आपके लिए व्यक्तिगत प्रस्ताव नहीं है। इन संख्याओं को बाज़ार द्वारा वर्तमान में प्रकाशित जानकारी के रूप में लें। इन पर भरोसा करने से पहले अपनी राशि की पुष्टि ब्रोकर से करें और अपेक्षा रखें कि ये आँकड़े वर्षों में नहीं, बल्कि कुछ महीनों में पुराने हो जाएँगे।इनमें से कोई भी बात आपको यह नहीं बताती कि विशेष रूप से आपको क्या प्रस्ताव दिया जाएगा और न ही यह ब्रोकर से आपका परिचय कराती है। यह Arevont की बंधक सेवा है। यह इसलिए मौजूद है क्योंकि "मुझे क्या मिलेगा" का ईमानदार उत्तर आपकी आय, मौजूदा वित्तीय प्रतिबद्धताओं, आयु, जिस मुद्रा में आपको भुगतान मिलता है और संबंधित बैंक पर निर्भर करता है, न कि बाज़ार के औसत पर।
स्पेन में बंधकों के बारे में सबसे सामान्य प्रश्न
- क्या FEIN और बंधक प्रस्ताव एक ही चीज़ हैं?
- यह किसी प्रस्ताव का मानकीकृत विवरण है, कोई अलग स्वीकृति चरण नहीं। जब कोई बैंक ऋण देने के लिए तैयार होता है, तो FEIN कानून द्वारा आवश्यक प्रारूप में उस विशिष्ट प्रस्ताव की शर्तें निर्धारित करता है। इसके बाद आपके पास नोटरी के समक्ष किसी भी दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले इसकी समीक्षा के लिए कम से कम दस दिन होते हैं।
- क्या मुझे 500.000 € से अधिक पर पूरी तरह निश्चित दर मिल सकती है?
- कभी-कभी, लेकिन 2026 में प्रवेश करते समय कई बैंकों ने लगभग इतनी राशि से अधिक पर पूरी अवधि के लिए वास्तविक स्थिर दर देना बंद कर दिया और इसके बजाय मिश्रित-दर वाले उत्पाद अपना लिए: प्रारंभिक अवधि के लिए स्थिर दर, आम तौर पर तीन वर्ष, और उसके बाद परिवर्तनीय दर। स्पष्ट रूप से पूछें कि इनमें से कौन सा विकल्प प्रस्तुत किया जा रहा है, क्योंकि स्थिर अवधि समाप्त होने के बाद मिश्रित उत्पाद का व्यवहार बहुत अलग होता है।
- मेरी एपोस्टिल और अनुवाद की स्थिति मेरी आय से अधिक महत्वपूर्ण क्यों है?
- यह अधिक महत्वपूर्ण नहीं है। यह केवल वह चरण है जो कठिन नहीं, बल्कि अपरिचित है और अपरिचित चरण ही चुपचाप कई सप्ताह जोड़ते हैं। अपरिचित प्रारूप में दस्तावेज़ित मजबूत आय को भी पहले एपोस्टिल और शपथित अनुवाद की प्रक्रिया पूरी करनी होती है, तभी स्पेनिश ऋण-मूल्यांकनकर्ता उस पर कार्रवाई कर सकता है।
- क्या ये आँकड़े मुझे बताते हैं कि मुझे क्या प्रस्ताव दिया जाएगा?
- नहीं, और इनका उद्देश्य भी ऐसा करना नहीं है। ये बाज़ार और कानून का वर्णन करते हैं। आपको क्या प्रस्ताव दिया जाएगा, यह आपकी आय, वित्तीय प्रतिबद्धताओं, आयु, मुद्रा और संबंधित बैंक पर निर्भर करता है। Arevont की बंधक सेवा और इसकी व्यवहार्यता जाँच का उद्देश्य ठीक यही निर्धारित करना है।
