स्पेन में संपत्ति खरीदते समय खरीद अनुबंध
30 सेकंड में
स्पेन में पुनर्विक्रय के लिए arras अनुबंध का उपयोग होता है, जिसमें कीमत की 10 से 20 % जमा राशि होती है। स्पेनिश कानून arras अनुबंध के तीन प्रकारों को मान्यता देता है और सौदा विफल होने पर प्रत्येक के अलग परिणाम होते हैं। अनुबंध में प्रकार का नाम लिखना आवश्यक है, क्योंकि यदि कुछ नहीं लिखा हो तो डिफ़ॉल्ट प्रकार खरीदार के लिए सबसे खराब होता है।
| दंडात्मक arrasसिविल कोड अनुच्छेद 1454 | पुष्टिकरण वाली arrasमौन डिफ़ॉल्ट नियम | दंडात्मक arrasएक हाइब्रिड | |
|---|---|---|---|
| यह क्या है | निश्चित कीमत पर पीछे हटने का अधिकार | सामान्य आंशिक भुगतान | दंड और बिक्री को बाध्य कराने का अधिकार |
| यदि आप पीछे हटें | आप बयाना राशि खो देते हैं | वे अब भी पूर्ति हेतु मुकदमा कर सकते हैं | आप दंड भरते हैं, फिर भी बिक्री बाध्य कराई जा सकती है |
| यदि वे पीछे हटें | वे इसकी दोगुनी राशि लौटाते हैं | वे दंड भरते हैं, फिर भी बिक्री बाध्य कराई जा सकती है | |
| इसे चुनें यदि | आप ज्ञात कीमत पर सरल निकास चाहते हैं | कोई भी पक्ष कभी पीछे हटने की योजना नहीं बनाता | आप ऐसा विकल्प चाहते हैं जो सामान्य बयाना राशि की तुलना में पीछे हटने को अधिक हतोत्साहित करे |
मैं किस अनुबंध पर हस्ताक्षर करूँ और यदि मुझे पीछे हटना पड़े तो क्या होगा?
आप contrato de arras पर हस्ताक्षर करते हैं। यदि आप पीछे हटते हैं तो क्या होगा, यह पूरी तरह इस बात पर निर्भर करता है कि अनुबंध में तीन कानूनी प्रकारों में से किसका नाम दिया गया है। contrato de arras निजी बयाना अनुबंध है, जिसका उपयोग द्वितीयक बाजार की संपत्ति के लिए किया जाता है। खरीदार और विक्रेता नोटरी के समक्ष इस पर हस्ताक्षर करते हैं और यह तय करता है कि दोनों में से कोई पक्ष सौदा रद्द करे तो दंड क्या होगा। बयाना राशि आरक्षण के बाद किया जाने वाला महत्वपूर्ण भुगतान है, जो दोनों पक्षों को बिक्री के लिए प्रतिबद्ध करता है। स्पेनिश प्रथा इसे ऐसी अग्रिम राशि के बजाय बयाना मानती है, जिससे आप पीछे हट सकें। arras चेक बयाना राशि के समान नहीं है। सहमत प्रकार के आधार पर, पीछे हटने पर खरीदार की बयाना राशि जा सकती है और विक्रेता को उसकी दोगुनी राशि चुकानी पड़ सकती है। विदेशी पाठक के लिए "बयाना राशि" शब्द जितना संकेत देता है, यह उससे कहीं बड़ा परिणाम है।सिविल कोड का अनुच्छेद 1454 उस प्रकार का वर्णन करता है जिसका उपयोग अधिकांश अनुबंध करते हैं: दंडात्मक arras। यदि खरीदार पीछे हटता है, तो वह बयाना राशि खो देता है। यदि विक्रेता पीछे हटता है, तो उसे बयाना राशि की दोगुनी रकम लौटानी होती है। यह प्रकार किसी भी पक्ष को एक निश्चित कीमत पर सरलता से पीछे हटने की अनुमति देता है। दो अन्य प्रकार भी मौजूद हैं और वे बहुत अलग तरीके से काम करते हैं। आप इस अनुच्छेद के साथ तीनों प्रकारों को पूर्ण रूप से देख सकते हैं।यदि अनुबंध में यह नहीं बताया गया है कि कौन सा प्रकार लागू होता है, तो आम तौर पर कहा जाता है कि स्पेनिश अदालतें पुष्टिकरण वाली arras को डिफ़ॉल्ट मानती हैं। यह वह प्रकार है जो आपको केवल बयाना राशि की कीमत पर सरलता से पीछे हटने की अनुमति नहीं देता। यह डिफ़ॉल्ट नियम कानूनी टिप्पणियों में व्यापक रूप से दोहराया जाता है। लेकिन अनुच्छेद 1454 स्वयं केवल दंडात्मक arras को नियंत्रित करता है और यह नहीं बताता कि अनुबंध मौन रहने पर डिफ़ॉल्ट रूप से क्या होगा। वास्तविक डिफ़ॉल्ट नियम की आधिकारिक BOE कानूनी पाठ से पुष्टि नहीं हुई है। खरीदार के लिए सबसे सुरक्षित तरीका यह मानना है कि पुष्टिकरण वाली arras लागू होती है, जब तक कि कोई वकील इसके विपरीत पुष्टि न कर दे। यही कारण है कि अनुबंध में प्रकार का उल्लेख स्पष्ट वाक्य में होना चाहिए, इसे धारणा पर नहीं छोड़ना चाहिए।
मुझे किस प्रकार की arras माँगनी चाहिए?यदि आपके लिए एक ज्ञात कीमत पर सौदा छोड़ सकना महत्वपूर्ण है, तो arras दंडात्मक प्रकार की होनी चाहिए। अधिकांश स्पेनिश रियल एस्टेट एजेंट और वकील आदतन इसी प्रकार का उपयोग करते हैं। इसलिए व्यवहार में आप आमतौर पर अपने वकील से केवल यह पुष्टि करने को कहते हैं कि अनुबंध में यह शब्द शामिल है, न कि किसी असामान्य प्रावधान की माँग करते हैं।
क्या नवनिर्मित संपत्ति अलग है?
हाँ। नई निर्मित संपत्ति में आरक्षण के बाद आने वाले दस्तावेज़ को आम तौर पर private purchase contract (contrato privado de compraventa) कहा जाता है, "arras" नहीं। ऊपर दिए गए Civil Code के अनुच्छेद इसे नियंत्रित नहीं करते। भवन का निर्माण पूरा होने से पहले developer को किया गया प्रत्येक भुगतान, building licence जारी होने के क्षण से, आपके नाम पर किसी अधिकृत बैंक या बीमाकर्ता द्वारा जारी bank guarantee या insurance policy से सुरक्षित होना चाहिए। यदि developer समय पर संपत्ति सौंपने में विफल रहता है, तो guarantee आपके द्वारा भुगतान किया गया प्रत्येक euro और वैधानिक ब्याज सहित वापस करती है। यह doubled deposit से अलग प्रकार की सुरक्षा है। नई निर्मित संपत्ति की पूर्णता तक पहुँचने में आम तौर पर 2 महीने से 3 वर्ष तक लग सकते हैं, जो परियोजना के अपने चरण पर निर्भर करता है।आज लागू कानून Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación के प्रथम अतिरिक्त प्रावधान (disposición adicional primera) का वह रूप है, जिसे Ley 20/2015 द्वारा बदला गया है। पहले Ley 57/1968 इस विषय को नियंत्रित करता था और ऑनलाइन उपलब्ध कई पुराने दस्तावेजों में अब भी उसका नाम मिलता है। इसे 1 January 2016 को निरस्त कर दिया गया था और इसकी विषयवस्तु ऊपर दिए गए प्रावधान में शामिल कर दी गई। यदि कोई अनुबंध या सलाहकार अब भी 1968 के कानून का नाम देता है, तो वह निरस्त कानून का उद्धरण दे रहा है। इस पर ध्यान देना उचित है, इसे केवल हानिरहित संक्षिप्त रूप मान लेना नहीं।
| द्वितीयक संपत्तियाँarras | नवनिर्मित संपत्तिनिजी खरीद-बिक्री अनुबंध | |
|---|---|---|
| लागू कानून | Código Civil, अनु. 1454 | LOE, प्रथम अतिरिक्त प्रावधान |
| इस चरण में सामान्य राशि | कीमत का 10 से 20 % | डेवलपर के भुगतान कैलेंडर के अनुसार तय |
| यदि वे पूरा न कर सकें | यदि arras दंडात्मक प्रकार की हों, तो बयाना राशि दोगुनी लौटाई जाए | गारंटी के तहत हर भुगतान पूरी राशि में, साथ ही वैधानिक ब्याज सहित, लौटाया जाए |
| आपका वकील सबसे पहले क्या जांचता है | अनुबंध में arras का प्रकार स्पष्ट रूप से लिखा हो | आपके विशिष्ट भुगतानों के लिए वास्तविक बैंक गारंटी प्रमाणपत्र मौजूद हो |
अनुबंध पर हस्ताक्षर से चाबियाँ मिलने तक कितना समय?
पुनर्विक्रय संपत्ति में आरक्षण से लेकर चाबियाँ मिलने तक की पूरी प्रक्रिया में आम तौर पर 1 से 3 महीने लगते हैं। arras अनुबंध पर हस्ताक्षर आम तौर पर इस अवधि के बीच में होते हैं, जब कानूनी उचित-जाँच, जिसमें स्वयं लगभग 2 से 4 सप्ताह लगते हैं, पूरी हो चुकी होती है। नई निर्मित संपत्ति में यही प्रक्रिया कहीं अधिक लंबी होती है, 2 महीने से 3 वर्ष तक, क्योंकि यह परियोजना की प्रगति पर निर्भर करती है, किसी निश्चित कैलेंडर पर नहीं।किसी भी मार्ग में हस्ताक्षर करने से पहले वकील से अनुबंध की जाँच कराने का खर्च आम तौर पर कीमत का लगभग ~1 % होता है। यह उस जोखिम की तुलना में छोटी लागत है जो दाँव पर लगा है: ऐसा दस्तावेज़ जो तय करता है कि आपकी जमा राशि बिल्कुल वापस मिलेगी या नहीं, दोगुनी राशि के साथ या उसके बिना।
इस चरण में क्या गलत हो सकता है और वकील इसे सबसे पहले कैसे पकड़ता है?
यहाँ होने वाली लगभग कोई भी गलती असामान्य नहीं होती। आमतौर पर गलतियों की एक छोटी सूची में से कोई साधारण गलती होती है। हस्ताक्षर करने से पहले हर गलती पकड़ना आसान और सस्ता होता है, जबकि बाद में उसे ठीक करना महँगा पड़ता है।
- सर्वाधिक जोखिमअनुबंध में यह नहीं बताया गया कि कौन-सा arras प्रकार लागू हैइसे आमतौर पर पुष्टि वाली arras के रूप में समझा जाता है, जिससे आप केवल बयाना राशि छोड़कर आसानी से सौदा नहीं छोड़ सकते।What to do insteadपुष्टि करें कि "penitenciales" शब्द या आपके इच्छित प्रकार का नाम पाठ में लिखा है।
- इस पर आपत्ति करेंबयाना राशि सीधे विक्रेता के अपने खाते में जमा की जाती हैयदि विक्रेता इसे पहले ही खर्च कर चुका है, तो बयाना राशि की दोगुनी रकम लौटाने वाला न्यायालय का निर्णय, पैसा वास्तव में वापस मिलने के समान नहीं है।What to do insteadइसके बजाय ग्राहक या एस्क्रो खाता माँगें, विशेषकर क्योंकि विक्रेता को बयाना राशि की दोगुनी रकम लौटानी पड़ सकती है।
- सर्वाधिक जोखिमनवनिर्मित संपत्ति की बैंक गारंटी को "भुगतान करते ही स्वचालित" बताया गया हैआपके विशिष्ट भुगतानों के लिए, आपके नाम से, भवन लाइसेंस जारी होने के क्षण से ही गारंटी मौजूद होनी चाहिए। यह कंपनी का केवल सामान्य वादा नहीं है।What to do insteadव्यक्तिगत प्रमाणपत्र माँगें। केवल इस विपणन वक्तव्य को स्वीकार न करें कि कोई गारंटी योजना मौजूद है।
- इस पर आपत्ति करेंक्रय पूर्णता की समय-सीमा चूकने पर कोई परिणाम निर्धारित नहीं हैजिस तारीख से कोई परिणाम जुड़ा न हो, वह किसी भी विकल्प में वास्तविक सुरक्षा नहीं है। वह केवल आशा है।What to do insteadसुनिश्चित करें कि अनुबंध में लिखा हो कि सहमत तारीख आगे खिसकने पर धन और सौदे का क्या होगा।
बाध्यकारी अनुबंध पर हस्ताक्षर से पहले किन बातों की पुष्टि करें
पाँच बातें। आपके वकील को इन्हें केवल एक बार पढ़कर भरोसा नहीं करना चाहिए, बल्कि जाँच करनी चाहिए, क्योंकि यही अनुबंध सौदा छोड़ने के वास्तविक परिणाम तय करता है।- द्वितीयक बाजार की संपत्ति के लिए किस प्रकार का arras अनुबंध नामित हैपाठ में "penitenciales" शब्द या जमा राशि वापस लेकर सौदा छोड़ने के अधिकार का कोई अन्य स्पष्ट कथन होना आवश्यक है, केवल संकेत पर्याप्त नहीं है। खराब संस्करण में "arras" का सामान्य रूप से उल्लेख होता है और इसके प्रकार का नाम नहीं बताया जाता।
- बयाना राशि वास्तव में कहाँ रखी जाती हैक्लाइंट या एस्क्रो खाते में रखी राशि, विक्रेता के व्यक्तिगत खाते में सीधे जमा की गई राशि से अधिक सुरक्षित स्थिति प्रदान करती है, विशेषकर तब जब विक्रेता को बाद में वह राशि दोगुनी लौटानी पड़े। खराब संस्करण में किसी खाते का नाम नहीं होता, केवल "विक्रेता को भुगतान किया गया" लिखा होता है।
- नवनिर्मित संपत्ति की बैंक गारंटी का प्रमाणपत्रइसमें आपके यूनिट और आपके विशिष्ट भुगतानों का नाम होना चाहिए, तथा इसे किसी अधिकृत बैंक या बीमाकर्ता द्वारा जारी किया गया होना चाहिए, न कि गारंटियों के बारे में किसी सामान्य कंपनी पुस्तिका में। खराब संस्करण में बिना किसी संलग्न प्रमाणपत्र के यह विपणन संबंधी कथन होता है कि "सभी भुगतान गारंटीकृत हैं"।
- क्रय पूर्णता की समय सीमा और समय सीमा निकल जाने पर क्या होगादोनों विकल्पों में यह स्पष्ट होना चाहिए कि सहमत तिथि निकल जाने पर राशि और सौदे का क्या होगा, केवल यह नहीं कि कोई भी पक्ष अपना विचार बदलने पर क्या कर सकता है। खराब संस्करण में तिथि तो दी होती है, लेकिन उसके निकल जाने का कोई परिणाम नहीं बताया जाता।
- द्वितीयक बाजार की संपत्ति में लिखित रूप से क्या शामिल हैस्थायी फिटिंग, उपकरण और वह हर वस्तु जिसका संकेत विज्ञापन में दिया गया हो, लेकिन जिसे escritura अपने-आप शामिल न करती हो। नोटरी के समक्ष जाने से पहले यह अंतिम दस्तावेज होता है, जिसमें छूटी हुई वस्तु जोड़ना अभी भी सस्ता होता है। खराब संस्करण में बिना किसी वस्तु का विवरण दिए "जैसा देखा गया" लिखा होता है।
यह कानून की व्याख्या करता है, आपके विशिष्ट अनुबंध की नहीं।
यह 17 अगस्त 2026 को लागू स्पेनिश अनुबंध कानून के बारे में सामान्य जानकारी है, जिसे मूल स्रोत में पढ़कर तैयार किया गया है, किसी टिप्पणी से कॉपी नहीं किया गया। यह आपके सामने मौजूद दस्तावेज के संबंध में कानूनी सलाह नहीं है। कौन सा arras प्रकार लागू होता है, बैंक गारंटी प्रमाणपत्र वास्तविक और वर्तमान है या नहीं, तथा समय सीमा चूकने पर वास्तविक लागत क्या होगी, इन सभी प्रश्नों का उत्तर केवल स्वतंत्र वकील ही दे सकता है, जो आपके विशिष्ट अनुबंध को पढ़े।हम यह अनुबंध तैयार नहीं करते और न ही इसके पक्षकार हैं। हम यह सुनिश्चित करते हैं कि हस्ताक्षर करने से पहले कोई वकील इसे पढ़े। हम यह भी सुनिश्चित करते हैं कि arras का प्रकार या गारंटी प्रमाणपत्र स्पष्ट रूप से नामित और जाँचा हुआ तथ्य हो, न कि वह धारणा जिसे सभी लोग एक-दूसरे के बारे में बना रहे हों।
खरीद अनुबंध के बारे में सबसे सामान्य प्रश्न
- क्या arras अनुबंध, नोटरी के समक्ष हस्ताक्षरित escritura के समान होता है?
- नहीं। arras अनुबंध खरीदार और विक्रेता के बीच एक निजी दस्तावेज होता है। इस पर नोटरी की उपस्थिति के बिना, नोटरी प्रक्रिया से पहले हस्ताक्षर किए जाते हैं। सार्वजनिक दस्तावेज, escritura pública, पर बाद में नोटरी के कार्यालय में हस्ताक्षर किए जाते हैं और इसी से स्वामित्व हस्तांतरित होता है। arras अनुबंध उन शर्तों को निर्धारित करता है जिन्हें नोटरी की नियुक्ति के दौरान पूरा किया जाता है।
- यदि ऐसी वजह से बिक्री पूरी नहीं होती जिस पर किसी भी पक्ष का नियंत्रण नहीं है, तो arras की बयाना राशि का क्या होता है?
- यह इस बात पर निर्भर करता है कि अनुबंध स्वयं उस स्थिति के बारे में क्या कहता है। इसी कारण अच्छी तरह लिखा गया arras अनुबंध केवल "खरीदार का विचार बदलना" और "विक्रेता का विचार बदलना" ही शामिल नहीं करता। दोनों पक्षों के नियंत्रण से बाहर का कारण, जैसे खरीदार के आचरण से असंबंधित कारणों से बंधक ऋण अस्वीकार होना, सामान्य penitenciales डिफ़ॉल्ट पर छोड़ने के बजाय अपनी विशिष्ट धारा का हकदार होता है।
- क्या मैं इस चरण में भुगतान की जाने वाली कीमत का प्रतिशत तय कर सकता हूँ?
- हाँ, 10 से 20 % एक सामान्य सीमा है, कोई निश्चित नियम नहीं। सटीक राशि खरीदार और विक्रेता के बीच सहमति का हिस्सा होती है। कम राशि से penitenciales नियम के तहत पीछे हटने की स्थिति में जोखिम में पड़ी रकम घटती है। यदि विक्रेता इसे प्रतिबद्धता का अधिक मजबूत संकेत मानता है, तो वह अधिक राशि मांग सकता है।
