स्पेन में संपत्ति को दीर्घकालिक किराये पर देना: कानून की आवश्यकताएँ
30 सेकंड में
स्पेन में किसी संपत्ति को दीर्घकालिक किराये पर देने पर व्यक्तिगत मकान-मालिक कम से कम पाँच वर्षों के लिए और कंपनी सात वर्षों के लिए बाध्य होती है, चाहे अनुबंध में कुछ भी लिखा हो। आप एक महीने की फियांज़ा और अधिकतम दो अतिरिक्त महीनों की गारंटी ले सकते हैं, इससे अधिक नहीं।
किरायेदार के प्रति दायित्व कितने समय तक है?
लगभग हर स्थिति में, कागज़ पर लिखी अवधि से अधिक। यदि आप एक वर्ष या तीन वर्ष का अनुबंध करते हैं, तो कानून उसे बदल देता है। अवधि हर वर्ष अपने आप बढ़ती रहती है, जब तक कि वह व्यक्तिगत मकान-मालिक के लिए 5 वर्ष या कंपनी के लिए 7 वर्ष तक न पहुँच जाए। केवल इसलिए इसे पहले समाप्त नहीं किया जा सकता कि लिखित अवधि पूरी हो गई है। न्यूनतम अवधि पूरी होने के बाद, अनुबंध फिर से अधिकतम 3 वर्षों के लिए अपने आप बढ़ सकता है, जब तक कि कोई पक्ष नोटिस न दे: आपकी ओर से 4 महीने और किरायेदार की ओर से 2 महीने।अनुबंध समाप्त करने की तुलना में किरायेदार के पास छोड़ने की कहीं अधिक स्वतंत्रता होती है। केवल पहले 6 महीने पूरे होने के बाद, छोड़ना चाहने वाला किरायेदार 30 दिनों का लिखित नोटिस देकर अवधि के दौरान किसी भी समय जा सकता है। ऐसे मकान-मालिक के लिए जल्दी निकलने का कोई समान विकल्प नहीं है, जो केवल अपना मन बदल ले।
वर्ष 0वर्ष 7
- व्यक्तिगत मकान-मालिक, न्यूनतम अवधि5 वर्ष
- कंपनी मकान-मालिक, न्यूनतम अवधि7 वर्ष
- किरायेदार यहाँ नोटिस दे सकता है
- 30 दिनों का लिखित नोटिस, पहले 6 महीनों के बाद कभी भी संभव।
| स्थिति | कानून वास्तव में क्या करता है | कहाँ इसका उल्लेख है |
|---|---|---|
| आप 1 वर्ष का अनुबंध करते हैं | कागज़ पर कुछ भी लिखा हो, 5 वर्ष (व्यक्तिगत) या 7 वर्ष (कंपनी) पूरे होने तक यह हर वर्ष अपने आप नवीनीकृत होता रहता है। | LAU अनुच्छेद 9.1 |
| न्यूनतम अवधि पूरी हो जाती है और कोई भी पक्ष कार्रवाई नहीं करता | अधिकतम 3 अतिरिक्त वर्षों का एक और मौन विस्तार अपने आप लागू होता है। | LAU अनुच्छेद 10.1 |
| आप न्यूनतम अवधि के अंत में किरायेदार को हटाना चाहते हैं | अवधि समाप्त होने से पहले 4 महीने का लिखित नोटिस। इसे चूक जाने पर विस्तार फिर भी लागू होगा। | LAU अनुच्छेद 10.1 |
| किरायेदार जाना चाहता है | किरायेदारी के पहले 6 महीने पूरे होने के बाद किसी भी समय 30 दिन की लिखित सूचना दी जा सकती है। न्यूनतम अवधि के अंत में अगले 3 वर्ष के विस्तार को अस्वीकार करने के लिए 2 महीने की सूचना देनी होगी। | LAU अनुच्छेद 11 (समयपूर्व समाप्ति); अनुच्छेद 10.1 (विस्तार) |
यदि मुझे स्वयं रहने के लिए इसकी आवश्यकता हो, तो क्या मैं संपत्ति समय से पहले वापस ले सकता हूं?केवल तभी, जब अनुबंध में उस अधिकार को स्पष्ट रूप से सुरक्षित रखा गया हो और अवधि के पहले वर्ष के बाद आवश्यक सूचना दी गई हो। तब भी, इस पर निर्भर करने से पहले किसी वकील को सटीक शब्दावली और सूचना अवधि की पुष्टि करनी चाहिए। यह मकान-मालिक का स्वतः मिलने वाला अधिकार नहीं है, जैसा कि चेक किरायेदारी में हो सकता है।
मैं बयाना राशि के रूप में कितना मांग सकता हूं और उसका क्या होता है?
आवासीय किराये के लिए अनिवार्य बयाना राशि, fianza, एक महीने के किराये तक सीमित है। इसके अतिरिक्त, मकान-मालिक नकद राशि, बैंक गारंटी या व्यक्तिगत गारंटर जैसी अतिरिक्त गारंटी मांग सकता है, जो अधिकतम दो और महीनों के किराये तक हो सकती है। इसलिए शुरुआत में मांगी जा सकने वाली कुल व्यावहारिक सीमा तीन महीने के किराये की है। न्यूनतम अवधि के दौरान आप fianza नहीं बढ़ा सकते, भले ही किराया स्वयं बढ़ जाए।fianza को केवल मकान-मालिक के पास रखने के बजाय क्षेत्रीय आवास प्राधिकरण के पास जमा करना आवश्यक है। किरायेदारी समाप्त होने के बाद कानूनी समय-सीमा के भीतर इसे किरायेदार को वापस कर दिया जाता है, जिसमें सामान्य टूट-फूट से अधिक हुई वास्तविक क्षति की राशि काट ली जाती है।
| fianza (अनिवार्य)1 महीने का किराया | 1.000 € |
|---|---|
| अतिरिक्त गारंटी (वैकल्पिक)अधिकतम 2 महीने का किराया | 2.000 € |
| सीमा, शुरुआत में कुल राशिfianza और गारंटी | 3.000 € |
एक महीने की fianza और किसी भी अतिरिक्त गारंटी पर दो महीने की सीमा की पुष्टि तीन स्वतंत्र कानूनी-व्यवहार स्रोतों में एक ही तरह से की गई है, न कि सीधे अनुच्छेद 36 में पढ़कर। यह मानक और निर्विवाद स्पेनिश किरायेदारी कानून है, लेकिन इसे मूल स्रोत से पढ़े गए उद्धरण के रूप में प्रस्तुत करने के बजाय यहां स्पष्ट रूप से चिह्नित किया गया है।
यदि मैं क्षेत्रीय प्राधिकरण के पास बयाना राशि जमा न करूं, तो क्या होगा?यह बयाना राशि से अलग मकान-मालिक का एक प्रशासनिक दायित्व है, और इसे जमा न करने पर क्षेत्रीय नियमों के तहत अलग दंड लगाया जा सकता है। यदि बयाना राशि को लेकर विवाद कभी अदालत तक पहुंचता है, तो इससे आपकी स्थिति भी कमजोर हो जाती है, क्योंकि जमा किया गया रिकॉर्ड वह संदर्भ होता है जिसके आधार पर दोनों पक्ष अपने तर्क रखते हैं।
यदि आप अल्पकालिक किराये के बजाय दीर्घकालिक किराया लेते हैं, तो क्या बदलता है?
दीर्घकालिक किराया और पर्यटक किराया एक ही चीज के दो रूप नहीं, बल्कि दो अलग कानूनी व्यवस्थाएं हैं, और आपका चुनाव यह पूरी तरह बदल देता है कि कौन से नियम लागू होंगे।
| अल्पकालिक किराया (VUT) | दीर्घकालिक किरायेदारी (LAU) | |
|---|---|---|
| पर्यटक किराया लाइसेंस | आवश्यक, क्षेत्रीय और राष्ट्रीय नंबर | लागू नहीं। |
| समुदाय का तीन-पांचवां बहुमत | 3 अप्रैल 2025 से स्वीकृत, सीमित या प्रतिबंधित किया जा सकता है। | ऐसा कोई तुलनीय सामुदायिक वीटो नहीं है। |
| रहने योग्य होने का डिक्री, क्षमता और सूची संबंधी नियम | अनिवार्य नियम: क्षमता, जलवायु नियंत्रण, सूची। | केवल सामान्य रहने-योग्यता नियम। |
| मकान-मालिक की न्यूनतम प्रतिबद्धता | कोई नहीं। बुकिंग, बुकिंग ही होती है। | 5 या 7 वर्ष, अनुबंध में जो भी लिखा हो। |
यदि किसी संपत्ति के लिए अल्पकालिक किराया संभव न हो, क्योंकि समुदाय ने इसके विरुद्ध मतदान किया है या नगर ने नए पंजीकरण बंद कर दिए हैं, तो Arevont की किराया-प्रबंधन टीम अनुरोध पर उस संपत्ति को Idealista पर दीर्घकालिक या मध्यम-अवधि के किराये के रूप में सूचीबद्ध कर सकती है। इसके लिए कोई ऑनबोर्डिंग शुल्क नहीं लिया जाएगा, बजाय इसके कि संपत्ति खाली छोड़ दी जाए। यह वास्तविक और प्रकाशित विकल्प है, केवल सैद्धांतिक नहीं।आप चाहे जो रास्ता चुनें, अनुबंध स्वयं वह दस्तावेज है जो बाद में होने वाली अधिकांश बातों का निर्णय करता है। हस्ताक्षर से पहले इसकी समीक्षा करवाना, जिसे Arevont किसी स्वतंत्र वकील के साथ समन्वित करता है, इसके कारण होने वाली थोड़ी देरी के योग्य है।
अनुबंध को समय से पहले क्या समाप्त करता है और क्या नहीं?
न्यूनतम अवधि समाप्त होने से पहले स्पेनिश किरायेदारी को तीन बातें समाप्त करती हैं, और मकानमालिक का अपना विचार बदलना उनमें से एक नहीं है।
- किरायेदार का भुगतान न करना या अनुबंध-भंगयह procedimiento de desahucio के माध्यम से समाप्त होता है, जो अदालत द्वारा की जाने वाली औपचारिक बेदखली प्रक्रिया है, न कि मकानमालिक द्वारा ताले बदलने से। यह अधिकांश चेक मकानमालिकों की अपेक्षा से धीमी होती है और कभी-कभी कई महीने लग जाते हैं। इसी कारण बयाना राशि और गारंटर इतने महत्वपूर्ण होते हैं।
- मकानमालिक की अपनी आरक्षित आवश्यकतायह केवल तब लागू होता है जब अनुबंध में इस अधिकार को स्पष्ट रूप से सुरक्षित रखा गया हो और सूचना देने की शर्तें पूरी की गई हों। जिस मकानमालिक ने यह प्रावधान लिखवाया ही नहीं था, वह परिस्थितियां बदल जाने के कारण बाद में इसका उपयोग नहीं कर सकता।
- किरायेदार की अपनी सूचनान्यूनतम अवधि पूरी होने पर, जैसा ऊपर बताया गया है, लिखित सूचना। पहले वर्ष के दौरान किरायेदार का चले जाना एक अलग और अनुबंध पर अधिक निर्भर प्रश्न है।
संपत्ति बेचने से भी किरायेदारी समाप्त नहीं होती। अनुच्छेद 14 के अनुसार खरीदार न्यूनतम अवधि के शेष समय के लिए मौजूदा पट्टे को अपने अधीन लेता है। यदि आप संपत्ति किराये पर देने के बजाय खरीद रहे हैं, तो यही विषय एक अलग मार्गदर्शिका में पूरी तरह समझाया गया है।
यहां चेक मकानमालिक की सहज धारणा किस बात को गलत समझती है?
चार धारणाएं चेक किराया अनुबंध से स्पेनिश किरायेदारी में अच्छी तरह लागू नहीं होतीं। हस्ताक्षर के बाद, सामने आने पर, ये चारों धन या समय की लागत पैदा करती हैं, पहले नहीं।
- छूटने पर महंगाआप अपेक्षा करते हैं कि लिखित अवधि समाप्त होने पर पट्टा भी समाप्त हो जाएगा, जैसा कि आम तौर पर निश्चित अवधि का अनुबंध समाप्त होता है।जब तक विशिष्ट सूचना शर्तें समय पर पूरी नहीं की जातीं, अवधि स्वतः 5 या 7 वर्ष तक बढ़ जाती है।What to do insteadअवधि समाप्त होने से पहले अपने कैलेंडर में 4 महीने की सूचना की अंतिम तारीख दर्ज करें, यह मानकर न चलें कि अनुबंध अपने आप समाप्त हो जाएगा।
- टालने योग्यआप मानते हैं कि बाजार के अनुरूप हर वर्ष किराया बढ़ाया जा सकता है, जैसा कि अक्सर अपने देश में मुद्रास्फीति समायोजन के मामले में होता है।यह केवल तभी संभव है जब अनुबंध में स्पष्ट रूप से ऐसा कहा गया हो, और तब भी लागू सूचकांक द्वारा इसकी सीमा निर्धारित होगी।What to do insteadहस्ताक्षर करने से पहले अनुबंध में किराया अद्यतन करने का स्पष्ट प्रावधान लिखें, बाद में नहीं।
- सबसे अधिक महंगाआप मानते हैं कि सूचना दिए जाने के बाद भुगतान रोक देने वाले किरायेदार का मामला कुछ ही हफ्तों में सुलझ जाएगा।भुगतान न करने का मामला औपचारिक अदालती बेदखली प्रक्रिया से गुजरता है, जिसमें कई महीने लग सकते हैं।What to do insteadकिरायेदारों की उचित जांच करें और fianza के अतिरिक्त अनुमत गारंटर भी लें।
- छूटने पर महंगाआप मानते हैं कि संपत्ति बेचने से उस समय लागू कोई भी किराया समझौता समाप्त हो जाता है।अनुच्छेद 14 के तहत खरीदार न्यूनतम अवधि के शेष समय के लिए किरायेदारी अपने अधीन लेता है।What to do insteadबेचने का कोई भी निर्णय लेते समय शेष अवधि का मूल्य ध्यान में रखें, बजाय इसके कि खरीदार के सामने आने पर पहली बार इसका पता चले।
दीर्घकालिक किरायेदार को अनुबंध में शामिल करने से पहले क्या तैयार रखें
छह चीजें, जिन्हें पहले महीने का किराया मिलने से पहले जुटा लेना चाहिए, बाद में खोजने के बजाय।| व्यवस्थित रखें | यह क्यों महत्वपूर्ण है | खराब उत्तर कैसा होता है |
|---|---|---|
| लिखित अनुबंध, मौखिक समझौता नहीं | मौखिक किरायेदारियां तकनीकी रूप से वैध होती हैं, लेकिन बाद में किसी बात पर विवाद होने पर दोनों पक्षों को असुरक्षित छोड़ देती हैं। | "हमने संदेश के माध्यम से सहमति बनाई थी", लेकिन कुछ भी हस्ताक्षरित नहीं है। |
| क्षेत्रीय आवास प्राधिकरण के पास जमा की गई बयाना राशि | इसे वसूल करने से अलग मकानमालिक का दायित्व, और बाद के किसी भी विवाद में संदर्भ बिंदु। | मकानमालिक के अपने खाते में पड़ी बयाना राशि, जिसका कोई रिकॉर्ड दाखिल नहीं किया गया। |
| किराया अद्यतन करने का प्रावधान, स्पष्ट रूप से लिखा हुआ या बिल्कुल नहीं | स्पष्ट प्रावधान के बिना अवधि के दौरान किराया बिल्कुल भी अद्यतन नहीं किया जा सकता, चाहे कोई सूचकांक हो या न हो। | यह धारणा कि किराया अपने आप बढ़ता है, जैसा कि अपने देश में हो सकता है। |
| गारंटर या अतिरिक्त गारंटी, यदि किरायेदार की आय कम हो | fianza के ऊपर अनुमत अतिरिक्त 2 महीने की राशि, बयाना राशि से आगे मकान-मालिक की एकमात्र वास्तविक सुरक्षा है। | पूछना असहज लगा, इसलिए इसे छोड़ दिया। |
| तारीख सहित तस्वीरों वाला इन्वेंटरी रिकॉर्ड | कब्जा हस्तांतरण के समय संपत्ति कैसी थी, यही बाद में बयाना राशि से की गई विवादित कटौती के विरुद्ध एकमात्र बचाव है। | कोई रिकॉर्ड नहीं या तारीख रहित रिकॉर्ड। |
| क्या संपत्ति किरायेदार का मुख्य निवास है, इसकी पुष्टि | मुख्य निवास और गैर-नियमित किराये को अलग-अलग तरीके से माना जाता है, जिनके बारे में अनुबंध स्वयं आपको नहीं बताएगा। | पूछा नहीं और केवल तभी पता चला जब इसकी आवश्यकता पड़ी। |
एकमात्र ऐसी संख्या जो तय नहीं है
यह LAU के बारे में 17 अगस्त 2026 तक की सामान्य जानकारी है, जिसे अवधि और नोटिस संबंधी नियमों के लिए आधिकारिक BOE पाठ से लिया गया है। यह किसी विशिष्ट किरायेदारी पर कानूनी सलाह नहीं है: अनुबंध की सटीक भाषा, किरायेदार की विशिष्ट स्थिति और किसी भी क्षेत्रीय अंतर की पुष्टि वकील से करानी होगी।किराया अद्यतन सूचकांक यहां बताई गई एकमात्र ऐसी संख्या है जिसे निश्चित मानने के बजाय संदिग्ध बताया गया है। Ley 12/2023 ने एक निश्चित तारीख से अनुबंधों के लिए संदर्भ प्रणाली बदल दी, और बाजार रिपोर्टों में वर्तमान IRAV संख्या दी जाती है, जिसकी हमने मूल स्रोत से पुष्टि नहीं की है। किसी अनुबंध पर IRAV या पुराना सूचकांक लागू होगा या नहीं, यह उसकी तारीख पर निर्भर करता है, इसलिए किसी एक को मान लेने के बजाय इसकी पुष्टि करना उचित है।यहां दी गई कोई भी बात यह नहीं बताती कि किसी विशिष्ट संपत्ति के लिए दीर्घकालिक या अल्पकालिक किराया बेहतर है। यह बाजार और कानूनी पात्रता से जुड़ा प्रश्न है, जिसका उत्तर कहीं और दिया गया है। ईमानदार उत्तर इमारत, शहर और संपत्ति से आपकी वास्तविक अपेक्षाओं के अनुसार बदलता है।
दीर्घकालिक किराये से जुड़े सबसे सामान्य प्रश्न
- क्या लिखित अनुबंध को लागू करने योग्य होने के लिए स्पेनिश भाषा में होना आवश्यक है?
- अनुबंध चाहे किसी भी भाषा में लिखा हो, उसे स्पेनिश कानून के तहत लागू किया जाता है। लेकिन ऐसा संस्करण जिसे आप पूरी तरह नहीं समझते, केवल औपचारिकता नहीं बल्कि वास्तविक जोखिम है। विवाद शुरू होने के बाद नहीं, बल्कि हस्ताक्षर करने से पहले इसका अनुवाद कराएं।
- क्या VUT पंजीकरण लंबित होने के दौरान मैं संपत्ति को दीर्घकालिक किराये पर दे सकता हूं?
- हां, दोनों प्रणालियां स्वतंत्र हैं और संपत्ति इनके बीच बदली जा सकती है। लेकिन पंजीकरण के बिना इसे पर्यटक किराये के रूप में विज्ञापित नहीं किया जा सकता, जबकि उसी इकाई पर समानांतर दीर्घकालिक पट्टा चल रहा हो। प्रत्येक किरायेदारी अवधि के लिए एक प्रणाली चुनें और किरायेदार को स्पष्ट रूप से बताएं कि कौन सी प्रणाली लागू है।
- यदि मैं अपने देश के किसी व्यक्ति को किराये पर दूं, तो चेक किरायेदार की बयाना राशि कैसे सुरक्षित रहती है?
- बिल्कुल उसी तरह जैसे स्पेनिश किरायेदार की। fianza क्षेत्रीय आवास प्राधिकरण के पास जमा की जाती है, चाहे किसी भी पक्ष की राष्ट्रीयता कुछ भी हो। इस उद्देश्य के लिए स्पेनिश किरायेदारी कानून निवास के आधार पर किरायेदारों के साथ अलग व्यवहार नहीं करता।
- यदि मैं न्यूनतम अवधि के दौरान संपत्ति बेचना चाहूं और खरीदार मौजूदा किरायेदार वाली संपत्ति न चाहता हो, तो क्या होगा?
- अनुच्छेद 14 के तहत किरायेदार की सहमति से उसके जाने तक किरायेदारी बिक्री के बाद भी जारी रहती है। इसलिए खरीदार के साथ ईमानदार शुरुआत यह है कि संपत्ति मौजूदा किरायेदार के साथ बेची जा रही है। किरायेदार के साथ समय से पहले स्वैच्छिक रूप से जाने पर बातचीत संभव है, लेकिन किसी भी पक्ष को इसके लिए मजबूर नहीं किया जा सकता।
