Bolehkah saya mengusir penyewa semata-mata kerana saya membeli hartanah itu untuk didiami sendiri?

Tidak. Hasrat untuk tinggal di situ bukan, dengan sendirinya, alasan untuk menamatkan pajakan yang diwarisi lebih awal. Ia hanya terpakai apabila kontrak asal memperuntukkan hak tuan tanah untuk mendapatkan semula hartanah itu bagi kegunaan peribadi dan notis yang betul diberikan di bawah klausa tersebut. Hak ini berpindah bersama hartanah dan tidak diwujudkan oleh penjualan.

Adakah hartanah berpenyewa biasanya lebih murah untuk dibeli berbanding hartanah kosong yang setara?

Selalunya, ya, kerana sekatan terhadap penggunaan atau penyewaan hartanah secara bebas merupakan kos sebenar kepada pembeli, dan pasaran cenderung memberikan diskaun untuknya. Sama ada diskaun itu cukup besar untuk menjadikan sekatan tersebut berbaloi bergantung pada baki tempoh minimum dan perkara yang sebenarnya anda kehendaki daripada hartanah itu.

Bagaimana jika penjual memberitahu saya bahawa penyewa telah bersetuju untuk keluar sebelum penyempurnaan pembelian?

Dapatkannya secara bertulis, ditandatangani oleh penyewa dan disertakan tarikh, sebelum anda bergantung padanya. Jaminan lisan yang disampaikan oleh ejen penjual tidak mengikat penyewa dan bukan sesuatu yang boleh dikuatkuasakan oleh anda atau penjual jika penyewa berubah fikiran.

Adakah pembelian melalui syarikat dan bukannya secara peribadi mengubah mana-mana perkara ini?

Ia mengubah tempoh minimum yang dibawa oleh pajakan, bukan sama ada pajakan itu berpindah. Pajakan tetap berpindah dalam kedua-dua keadaan. Perbezaannya ialah tempoh minimum bagi tuan tanah syarikat ialah 7 tahun dan bukannya 5 tahun, yang wajar diketahui sebelum anda memutuskan cara memegang hartanah tersebut.

Guides

Membeli hartanah berpenyewa di Sepanyol

Dalam 30 saat

Membeli hartanah Sepanyol yang mempunyai penyewa tidak bermakna anda mendapat rumah kosong berserta pendapatan. Anda mengambil alih pajakan sedia ada untuk baki tempoh minimum lima atau tujuh tahun, mengikut syarat yang dipersetujui oleh pemilik terdahulu, sama ada didaftarkan atau tidak. Penyewa juga mungkin mempunyai hak undang-undang untuk membeli hartanah itu sebelum anda boleh berbuat demikian.

Apakah yang berlaku kepada pajakan apabila saya membeli hartanah itu?

Anda mengambil tempat penjual sepenuhnya. Pembeli hartanah yang disewakan mengambil alih hak dan kewajipan tuan tanah untuk baki 5 tahun pertama kontrak, atau 7 tahun jika tuan tanah terdahulu ialah sebuah syarikat. Ini terpakai sama ada pajakan itu didaftarkan di daftar tanah atau tidak. Sewa yang dibayar oleh penyewa, tempoh yang sedang berjalan dan apa-apa syarat dalam kontrak asal semuanya berpindah bersama hartanah itu, tepat seperti sedia ada.Maksudnya dalam amalan: anda tidak boleh menaikkan sewa pada hari pertama, anda tidak boleh memendekkan baki tempoh kerana anda ialah pemilik baharu, dan kenyataan "penyewa akan berpindah tidak lama lagi" daripada ejen penjual bukanlah dokumen. Paling tinggi pun, ia hanyalah sesuatu yang diberitahu oleh penyewa kepada penjual.

Pajakan yang diwarisi berbanding perkara yang boleh anda lakukan

Pajakan yang diwarisi

PenyempurnaanAnda mengambil alih pajakanSewa, syarat dan baki tempoh yang sama seperti yang dimiliki pemilik terdahulu.
Tahun ke-5 atau ke-7 dari tandatangan asalTamat tempoh minimumPenyewa boleh keluar, atau pajakan boleh dilanjutkan semula secara automatik.

Apa yang boleh dilakukan dengan hartanah

Completion to term endTidak tersedia untuk andaAnda tidak boleh menggunakannya sendiri atau menyewakannya kepada orang lain.
Selepas tempoh tamatBebas digunakan atau disewakanHanya selepas tempoh minimum yang diwarisi benar-benar tamat.

Baki tempoh itu adalah milik penjual, bukan pemilik baharu. Tempohnya boleh beberapa bulan atau beberapa tahun, bergantung pada masa pajakan asal ditandatangani.

Andaian anda	Kesan undang-undang	Sumber
Jualan menamatkan penyewaan sedia ada	Tidak. Pembeli mengambil alih pajakan untuk baki tempoh minimumnya.	LAU perkara 14
Pajakan tidak berdaftar tidak mengikat pemilik baharu	Ya. Pendaftaran di daftar tanah bukan syarat untuk pembeli mewarisi pajakan tersebut.	LAU perkara 14
Saya boleh naikkan sewa setelah memilikinya	Hanya jika kontrak sedia ada membenarkan pelarasan sewa dan syarat di dalamnya dipenuhi. Pembelian hartanah tidak mengubah apa-apa dalam klausa itu.	LAU perkara 14, bersama kontrak sedia ada

Kedudukan pada 17 Ogos 2026, berdasarkan teks gabungan BOE bagi Ley 29/1994. Maklumat umum, bukan nasihat mengenai pajakan tertentu: baki tempoh yang tepat dan sebarang klausa pelarasan sewa hendaklah disahkan oleh peguam berdasarkan dokumen sebenar.

Sumber

Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE, disatukan) ↗

Adakah penting jika saya membeli hartanah itu untuk didiami sendiri?Tidak, rancangan anda sendiri tidak memendekkan tempoh yang diwarisi oleh penyewa. Sama ada anda akhirnya boleh mendapatkan semula hartanah itu untuk kegunaan sendiri bergantung pada kontrak asal yang merizabkan hak tersebut, serta notis yang betul diberikan, sama seperti bagi penjual. Hal itu tidak bergantung pada perubahan pemilikan.

Adakah penyewa berhak membeli hartanah itu sebelum saya?

Berpotensi, ya. Penyewa semasa mempunyai hak undang-undang untuk membuat tawaran pertama, iaitu derecho de adquisición preferente, melainkan hak itu dilepaskan secara sah dalam pajakan ketika ditandatangani. Hal ini lazim, tetapi bukan sejagat, dalam amalan Sepanyol. Jika hak itu telah dilepaskan, tuan tanah masih perlu memaklumkan penyewa tentang hasrat untuk menjual, sekurang-kurangnya 30 hari sebelum penyempurnaan pembelian. Surat ikatan notari mesti merekodkan bahawa pemberitahuan itu telah dibuat. Jika langkah ini dilangkau, daftar tanah boleh menolak pendaftaran pembelian anda.Ini ialah semakan dokumen, bukan rundingan. Peguam anda mengesahkan sama ada pajakan tertentu mengandungi pelepasan hak yang sah dan sama ada notis benar-benar telah diberikan, sebelum anda terikat untuk membeli.

Tanteo: hak penyewa untuk membeli dahuluSebelum penyempurnaan pembelian, penyewa mesti diberi peluang untuk membeli dengan syarat yang sama, melainkan hak itu dilepaskan secara sah dalam pajakan ketika ditandatangani.
Where
Disemak dalam dokumen pajakan.
Jika dilepaskan, penjual masih perlu memaklumkanPenyewa mesti dimaklumkan tentang hasrat untuk menjual, dan surat ikatan notari mesti merekodkan bahawa perkara itu telah dilakukan.
How long
Min. 30 hari sebelum penyempurnaan pembelian.
Watch out
Jika dilangkau, daftar tanah boleh menolak pendaftaran pembelian anda.
Retracto: pilihan susulan penyewa selepas jualan bermasalahJika hartanah itu tidak ditawarkan kepada penyewa terlebih dahulu dengan sewajarnya, penyewa mungkin dapat menggantikan kedudukan pembeli selepas penyempurnaan pembelian.
Watch out
Jualan yang disempurnakan tanpa menghormati hak ini boleh dicabar. Oleh itu, dokumen notis sama pentingnya dengan kontrak jualan.

Intipati perkara 25 di atas disahkan melalui beberapa sumber undang-undang Sepanyol bebas yang dibaca pada 17 Ogos 2026, bukan secara langsung berdasarkan teks BOE. Peguam anda mengesahkan perkataan tepatnya berdasarkan pajakan tertentu sebelum anda bergantung padanya.

Apakah yang patut dipindahkan daripada penjual pada penyempurnaan pembelian?

Empat perkara, selain hartanah, dan tiada satu pun menunggu anda memintanya.

Fianza dan rekodnyaDeposit yang asalnya dibayar oleh penyewa hendaklah dipindahkan kepada anda sebagai tuan tanah baharu, bersama rekodnya di pihak berkuasa perumahan wilayah, supaya andalah yang memulangkannya pada akhir tempoh penyewaan, bukannya penjual.
Sewa telah dipungut, diprorataMana-mana sewa yang telah dibayar untuk tempoh selepas penyempurnaan pembelian adalah milik anda, dibahagikan mengikut hari serah terima.
Inventori bertarikhPerkara yang diterima oleh penyewa pada permulaan tempoh penyewaan, yang penting sekiranya timbul pertikaian tentang deposit.
Sijil bayaran sewaMengesahkan bahawa tiada tunggakan yang sebaliknya akan anda warisi bersama pajakan.

Penyewaan sedia ada serta peraturan berkenaan penggunaan dan penyewaan hartanah tertentu itu sudah menjadi salah satu perkara standard dalam senarai semak penyelarasan undang-undang Arevont, yang dijalankan bagi setiap pembelian dan bukannya ditambah khusus untuk hartanah yang disewakan. Pemeriksaan yang sama diketuai oleh peguam digunakan, dengan hanya satu dokumen tambahan.

Penyelarasan usaha wajar perundangan

Sumber

Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 36 (BOE, disatukan) ↗

Bolehkah hutang komuniti yang diwarisi berasingan daripada persoalan penyewaan?Ya, dan kedua-duanya diperiksa secara berasingan. Hutang komuniti mengikut hartanah tanpa mengira siapa yang tinggal di dalamnya, sama ada penyewa atau pemilik, dan hutang itu mempunyai sijil yang berbeza daripada kedudukan bayaran sewa penyewa sendiri. Kedua-duanya diminta sebelum penyempurnaan pembelian, dan salah satunya tidak menggantikan yang lain.

Bagaimana jika mahu hartanah kosong?

Membeli hartanah yang disewakan tidak memberi anda laluan lebih pantas untuk mendapatkan hartanah kosong berbanding yang dimiliki penjual, dan anda tidak boleh memaksanya. Terdapat tiga pilihan sebenar, dan tiada satu pun secara automatik merupakan "pilihan yang disyorkan". Pilihan terbaik bergantung pada penyewa dan tempoh masa yang anda ada.

Option 1
Runding keluar awal secara sukarelaBiasa berlaku dan tidak boleh dipaksa, hanya dipersetujui.
Harga
Biasanya pampasan
Kepastian
Tidak dijaminPenyewa boleh berkata tidak.
Masa
Terpantas, jika berjaya
Terbaik jika anda mempunyai ruang untuk menawarkan sesuatu kepada penyewa dan mahukan hartanah itu dengan segera.
Option 2
Guna hak terpelihara jika adaBerpindah kepada anda bersama hartanah, dengan syarat notis yang sama seperti penjual.
Harga
Tiada pampasan diperlukan
Kepastian
Hanya jika terpeliharaMembeli hartanah itu tidak mewujudkan hak tersebut.
Masa
Mengikut tempoh notis ditetapkan
Terbaik jika kontrak asal telah pun memperuntukkan hak ini dan anda boleh menyemaknya sebelum membeli.
Option 3
Tunggu baki tempoh tamatPilihan paling mudah dan satu-satunya yang sentiasa tersedia.
Harga
Tiada kos tambahan
Kepastian
Sentiasa tersedia
Masa
Baki tempoh penuh
Terbaik jika anda tidak tergesa-gesa dan lebih suka tidak berunding langsung.

Terdapat juga manfaatnya: hartanah yang sudah menjana sewa tetap yang dilindungi undang-undang sejak hari pertama merupakan jenis aset yang berbeza daripada hartanah yang perlu anda dapatkan lesen, lengkapkan perabot dan pasarkan sendiri. Perkara ini wajar dipertimbangkan, bukannya menganggap penyewa semata-mata sebagai halangan.

Membeli hartanah disewakan berbanding kosong: apakah perbezaannya?

Hartanah yang sama, dalam dua keadaan berbeza, dengan pertimbangan sebenar yang perlu dibuat. Tiada satu pun yang semata-mata lebih baik.

Aspek	Dengan penyewa	Kosong
Hasil dari hari pertama	Ya, pada kadar sewa yang telah dipersetujui, yang tidak boleh anda naikkan di luar kontrak sedia ada.	Tiada, sehingga anda menemui penyewa atau tetamu anda sendiri.
Menggunakan hartanah sendiri	Tidak boleh sehingga tempoh tersebut berakhir atau penyewa bersetuju untuk keluar.	Immediate.
Harga permintaan biasa	Selalunya didiskaunkan berbanding unit kosong yang setanding, berdasarkan sekatan tersebut.	Perbandingan pasaran penuh, tanpa mengambil kira sebarang sekatan dalam penetapan harga.
Skop usaha wajar	Pajakan, kedudukan artikel 25, deposit dan sejarah pembayaran sewa, di samping pemeriksaan standard.	Pemeriksaan hartanah dan undang-undang standard sahaja.

Perkara yang perlu diminta sebelum membeli hartanah berpenyewa

Lima dokumen, diminta sebelum tempahan dan bukannya semasa pemeriksaan undang-undang.

Minta	Maklumat yang diberi	Bentuk jawapan yang buruk
Kontrak pajakan penuh, bukan ringkasannya	Baki tempoh, sewa, sebarang klausa kemas kini dan sebarang penepian hak keutamaan untuk membeli semuanya terkandung dalam satu dokumen ini.	"Syaratnya standard" tanpa sebarang dokumen dikemukakan.
Bukti pemberitahuan artikel 25, jika hak tersebut telah diketepikan	Tanpanya, Daftar Tanah boleh menolak untuk mendaftarkan pembelian anda.	Jaminan sebagai ganti pemberitahuan yang direkodkan.
Pengesahan deposit dan tempat deposit tersebut disimpan	Deposit tersebut hendaklah dipindahkan kepada anda, bersama-sama kewajipan untuk memulangkannya kemudian.	Tiada rekod tentang tempat deposit itu disimpan.
Sijil pembayaran sewa bagi penyewa	Mengesahkan bahawa tiada tunggakan yang berpindah bersama pajakan.	"Mereka sentiasa membayar tepat pada masanya" tanpa apa-apa secara bertulis.
Inventori bertarikh dari tarikh penyewaan bermula	Satu-satunya perlindungan sebenar dalam pertikaian deposit kemudian.	Tiada inventori, atau inventori tanpa tarikh.

Apa yang diperiksa peguam

Ringkasnya

Perkara yang tidak dapat kami janjikan tentang pajakan tertentu

Ini ialah maklumat umum tentang artikel 14 dan 25 LAU, yang terkini pada 17 Ogos 2026. Kami membaca artikel 14 secara langsung dalam undang-undang tersebut dan menyemak artikel 25 melalui sumber undang-undang bebas. Ini bukan nasihat undang-undang tentang penyewaan tertentu. Baki tempoh sebenar, sama ada hak keutamaan untuk membeli telah diketepikan dan sebarang klausa kemas kini sewa semuanya bergantung pada perkataan dalam satu dokumen tersebut. Hanya peguam anda, selepas membacanya, boleh memberitahu anda perkara yang terpakai.Undang-undang penyewaan Sepanyol melindungi penyewa dengan kukuh, lebih daripada yang lazimnya dijangka oleh pembeli asing. Pembelian berdasarkan andaian bahawa "penyewa akan pergi begitu sahaja" ialah pembelian berdasarkan tekaan. Jika tujuan utama pembelian anda ialah memiliki hartanah yang kosong, anda mesti mengesahkannya sebelum membuat tempahan, bukan selepasnya.Kami menyelaraskan pemeriksaan tersebut. Kami bukan peguam. Pemberitahuan artikel 25 dan pajakan ialah dokumen yang dibaca dan disahkan oleh peguam bebas, bukan sesuatu yang diperakui oleh Arevont.

Soalan lazim tentang membeli hartanah yang mempunyai penyewa

Bolehkah saya mengusir penyewa semata-mata kerana saya membeli hartanah itu untuk didiami sendiri?: Tidak. Hasrat untuk tinggal di situ bukan, dengan sendirinya, alasan untuk menamatkan pajakan yang diwarisi lebih awal. Ia hanya terpakai apabila kontrak asal memperuntukkan hak tuan tanah untuk mendapatkan semula hartanah itu bagi kegunaan peribadi dan notis yang betul diberikan di bawah klausa tersebut. Hak ini berpindah bersama hartanah dan tidak diwujudkan oleh penjualan.
Adakah hartanah berpenyewa biasanya lebih murah untuk dibeli berbanding hartanah kosong yang setara?: Selalunya, ya, kerana sekatan terhadap penggunaan atau penyewaan hartanah secara bebas merupakan kos sebenar kepada pembeli, dan pasaran cenderung memberikan diskaun untuknya. Sama ada diskaun itu cukup besar untuk menjadikan sekatan tersebut berbaloi bergantung pada baki tempoh minimum dan perkara yang sebenarnya anda kehendaki daripada hartanah itu.
Bagaimana jika penjual memberitahu saya bahawa penyewa telah bersetuju untuk keluar sebelum penyempurnaan pembelian?: Dapatkannya secara bertulis, ditandatangani oleh penyewa dan disertakan tarikh, sebelum anda bergantung padanya. Jaminan lisan yang disampaikan oleh ejen penjual tidak mengikat penyewa dan bukan sesuatu yang boleh dikuatkuasakan oleh anda atau penjual jika penyewa berubah fikiran.
Adakah pembelian melalui syarikat dan bukannya secara peribadi mengubah mana-mana perkara ini?: Ia mengubah tempoh minimum yang dibawa oleh pajakan, bukan sama ada pajakan itu berpindah. Pajakan tetap berpindah dalam kedua-dua keadaan. Perbezaannya ialah tempoh minimum bagi tuan tanah syarikat ialah 7 tahun dan bukannya 5 tahun, yang wajar diketahui sebelum anda memutuskan cara memegang hartanah tersebut.

Looking at a specific property?

Send us the property