기타 부분은 합법적인 부동산의 무허가 증축
30초 안에
그 외에는 합법적인 주택에 허가 없이 폐쇄한 테라스, 수영장 또는 추가 방을 설치한 것은 대개 해결할 수 있는 문제이지 재앙은 아닙니다. 그러나 이를 알게 되는 시점은 흔히 좋지 않습니다. 토지등기소, Catastro 및 실제 건물의 면적이 서로 일치하지 않을 때 발견하게 됩니다. 기록을 정정하면 최대 4년분의 미납 IBI가 부과될 수도 있습니다.
무허가 증축으로 간주되는 것은 무엇인가요?
최초 허가를 받은 후 해당 허가에 상응하는 별도의 허가 없이 부동산에 물리적으로 추가된 모든 부분을 말합니다. 이러한 유형은 해안 지역 전반에서 몇 가지 형태로 반복해서 나타납니다.솔라리움은 아파트 꼭대기에 있는 전용 옥상 테라스로, 대개 전용 계단으로 올라가며 광고 면적에 포함되는 경우가 많습니다. 이곳은 바로 이러한 문제가 숨어 있는 가장 흔한 장소 중 하나입니다. 그 위에 지어진 퍼걸러, 방 또는 폐쇄된 공간이 허가를 받은 적이 있는지는 솔라리움 자체가 법적으로 귀하의 부동산에 포함되는지와는 별개의 문제입니다. 또한 옥상에 허가 없이 지어진 구조물은 귀하가 테라스와 함께 떠안게 되는 하자입니다.
- 폐쇄형 테라스원래 개방되어 있던 테라스나 발코니에 유리 또는 벽을 추가하여 실내 공간을 늘린 것입니다.
- 수영장별도의 독립된 허가 없이 지어진 수영장입니다. 수영장에는 주택의 건축 허가와 별도로 이 허가가 필요합니다.
- 추가 방 또는 추가 층최초 허가가 허용한 범위를 넘어 추가된 공간으로, 평평한 지붕이나 솔라리움 위에 지어지는 경우도 있습니다.
- 경계벽 또는 부속 건물주택 자체는 완전히 합법적이더라도 대지에 허가 없이 지어진 구조물입니다.
매수인은 매매 완료 후가 아니라 그 전에 이를 어떻게 발견할 수 있을까요?
확인해야 할 징후는 두 문서 사이에 불일치가 있는지 여부입니다. 이 문서들은 같은 부동산을 설명해야 하지만 실제로는 일치하지 않는 경우가 많습니다. Registro de la Propiedad에는 귀하의 변호사가 nota simple에서 확인하는 법적 설명이 기록됩니다. Catastro는 IBI 산정에 사용되는 물리적 설명을 기록하는 별도의 세무 지적 시스템입니다. 허가 없이 지어진 증축은 두 시스템 어디에도 신고되지 않는 경우가 많으므로, 이러한 불일치는 이를 확인할 수 있는 유일한 가시적 징후인 경우가 많습니다.Arevont의 기술 검사 파트너가 실제 평면도를 가지고 부동산을 직접 점검합니다. 현장에 실제로 존재하는 것을 두 문서의 기재 내용과 대조하여 측정합니다. 이러한 작은 불일치는 매물 설명이나 사진, 심지어 일반적인 매물 방문만으로도 놓치기 쉽기 때문에 중요합니다.
서류상 기재 내용실제로 지어진 상태
- Registro de la Propiedad
- 귀하의 변호사가 nota simple에서 확인하는 법적 설명입니다. 신고되지 않은 추가 부분이 생긴 후에도 갱신되지 않는 경우가 많습니다.
- Catastro
- IBI 산정에 사용되는 세무 지적 자료의 물리적 설명입니다. 등기부보다 크게 기재되기도 하고, 여전히 최초 건물만 표시되기도 합니다.
- 부동산 자체
- 현재 대지에 물리적으로 존재하는 상태입니다. 평면도를 대조하며 직접 점검해야만 이를 확인할 수 있습니다.
| 불일치 유형 | 일반적으로 의미하는 것 | 일반적인 심각도 |
|---|---|---|
| Catastro에 Registro보다 더 많은 제곱미터가 표시됨 | 가장 흔한 유형입니다. 실제로 증축되었지만 어느 시스템에도 신고되지 않아 세무 기록의 면적은 늘어난 반면 법적 설명은 그대로 남아 있는 경우입니다. | 직접 조사할 가치가 있습니다. 여기서 가장 중요하게 살펴봐야 할 유형입니다. |
| Registro에 Catastro보다 더 많은 내용이 표시됨 | 대개 철거 또는 경계 변경 후 Catastro 기록이 단순히 갱신되지 않았다는 의미입니다. 일반적으로 숨겨진 증축을 뜻하지는 않습니다. | 위험은 낮지만 추측으로 넘기지 말고 확인할 필요가 있습니다. |
| 두 문서는 일치하지만 실제 부동산은 더 큼 | 더 드물고 심각한 경우입니다. 증축이 어디에도 신고되지 않아 서류만 검토하는 방식으로는 이를 발견할 수 없습니다. | 평면도와 대조하는 현장 실물 점검을 통해서만 이를 발견할 수 있습니다. |
Registro와 Catastro의 일반적인 조정 절차가 통상 어떻게 진행되는지 설명합니다. 이는 Ley Hipotecaria의 특정 조항 하나가 아니라, 동일한 절차를 설명하는 여러 실무 자료를 바탕으로 한 것입니다. 귀하의 변호사가 귀하의 부동산에 적용되는 정확한 조항을 안내할 수 있습니다.
오래전에 신고하지 않은 증축도 지금 합법화할 수 있을까요?
- 건축 시기 확인서 받기자격을 갖춘 전문가가 증축 시기를 확인합니다.
- Where
- 건축사 또는 측량사
- declaración de obra nueva por antigüedad에 서명하기증축을 이미 존재하는 사실로 선언하는 공증 증서입니다.
- Where
- 공증인
- Catastro 불일치 절차를 신청하세요Modelo 900D는 세금 지적대장 기록을 실제 현황과 일치하도록 갱신합니다.
- Where
- Catastro
- How long
- 증명서와 증서가 발급된 후 몇 주
- 증축 부분의 토지 용도 구분을 확인하세요불법 건물 전체에 적용되는 동일한 보호 토지 예외가 단일 증축에도 적용됩니다.
- Watch out
- 보호 토지나 해안 토지에서는 이 절차를 전혀 이용할 수 없습니다.
사람들이 생각하는 것실제로 필요한 조치
- 충분히 오래되었다고 해서 자동으로 합법이 되는 것은 아닙니다.
- 특정 공증 및 지적 절차를 거쳐 등기할 수 있으며, 누군가 이를 진행해야 합니다. 시간이 지났다는 이유만으로 자동으로 처리되지는 않습니다.
- 폐쇄형 테라스나 소형 수영장은 중요하지 않을 만큼 사소한가
- 규모가 판단 기준은 아닙니다. 불법 건물 전체에 적용되는 동일한 토지 용도 구분 예외가 같은 대지의 단일 수영장이나 테라스에도 적용됩니다.
현재 소유자가 수년 전 증축을 합법화하려다 끝내 완료하지 못했다면, 매수인이 그 미완료 절차를 이어받게 되나요?실무적으로는 대체로 그렇습니다. 누가 시작했는지와 관계없이 절차가 완전히 완료될 때까지 근본적인 불일치는 남아 있습니다. 이전 합법화 시도가 어느 단계까지 진행되었는지 구체적으로 확인하세요. 아무것도 없는 상태에서 시작하는 것보다 미완료 절차를 이어받는 편이 대개 빠릅니다. 다만 누군가 과거에 시작했다는 이유만으로 자동 해결되지는 않습니다.
신고되지 않은 증축을 끝내 바로잡지 않으면 비용은 얼마나 드나요?
비용은 하나가 아니라 세 가지입니다. 그중 어느 것도 증축이 이루어진 시점에 바로 발생하지는 않습니다.Arevont의 법률 조정 서비스는 법률 실사의 표준 절차로 Catastro 발췌본과 nota simple을 함께 요청합니다. 이를 통해 매매 완료 전에 불일치를 발견하고 가격에 반영하도록 협상할 시간이 생기며, 매매 완료 후에 발견하는 일을 피할 수 있습니다.
| 비용이 발생하는 경우 | 방법 | 과거로 얼마나 소급되는가 |
|---|---|---|
| 모기지 금융 | 대출기관의 감정평가는 광고된 면적이 아니라 부동산에 등록된 제곱미터를 기준으로 합니다. 따라서 금융 조달 시 신고되지 않은 증축은 전혀 인정되지 않습니다. | 이는 과거로 소급되는 문제가 아닙니다. 단지 은행이 현재 대출해 주는 금액을 줄일 뿐입니다. |
| 체납 IBI | 향후 소유자, 매매 또는 시청의 조사로 Catastro의 불일치가 정정되면, 세무 당국은 과거의 미납 세금을 부과할 수 있습니다. | 최대 과거 4년까지 적용됩니다. 이는 세금 부과의 일반적인 기간 제한입니다. 정정이 이루어지면 더 과거로 소급되는 기간은 더 이상 진행되지 않습니다. |
| 기존 매물의 가치 | 이는 세 가지 비용 중 측정하기 가장 어려운 비용입니다. 신고되지 않은 증축은 향후 기존 매물의 매각을 지연시키며, 신중한 구매자가 위에서 설명한 것과 같은 확인을 한 뒤 지불하려는 금액을 낮출 수 있습니다. | 불일치가 정정되지 않는 동안 계속 발생합니다. |
신고되지 않은 증축으로 은행의 대출 가능 금액이 줄어드나요?그럴 수 있습니다. 모기지 감정평가는 일반적으로 실제 존재하는 면적이나 매물 광고 면적이 아니라 법적으로 등록된 부동산 면적을 기준으로 합니다. 서류상 면적보다 실제 부동산이 더 넓다면, 해당 추가 면적이 적법하게 신고될 때까지 은행은 이를 평가에 반영하지 않습니다.
이 문제를 바로잡는 비용은 매수인과 매도인 중 누가 부담해야 하나요?
일반적인 협상에서는 이미 확인된 신고되지 않은 증축을 바로잡는 비용은 매도인이 부담할 문제이며, 매매 완료 전에 발견된 경우 매수인의 문제가 아닙니다. 불일치가 발견되면 매도인에게 서명 전에 정정을 완료하도록 요청하거나, 정정 예상 비용만큼 가격을 낮춰 달라고 요청하는 것이 일반적이고 합리적입니다. 부동산을 현재 상태 그대로 받아들여 비용과 서류 작업을 모두 떠안는 것보다 나은 방법입니다.Arevont나 변호사가 직접 정정을 수행하는 것은 아닙니다. 기술 전문가, 일반적으로 건축사나 측량사가 사용연수 증명서와 도면을 작성합니다. 나머지는 공증인과 Catastro 자체 절차가 처리합니다. 변호사의 조정이 더하는 가치는 매수 계약 전에 적절한 시기를 확보하여, 매수인이 약정한 후가 아니라 약정하기 전에 협상이 이루어지도록 하는 것입니다.
- Option 1추천매매 완료 전 매도인이 합법화문제를 일으켰거나 이전 소유자로부터 문제를 넘겨받은 매도인이 귀하가 부동산을 소유하기 전에 이를 바로잡습니다.
- 비용
- 매도인 부담
- 위험
- Lowest
- 속도
- 몇 주 추가증명서, 등기 증서 및 카타스트로 신고를 위한 절차
- Option 2가격 인하수리 비용이 반영된 가격으로 해당 부동산을 현재 상태 그대로 인수합니다.
- 비용
- 가격에 반영됨
- 위험
- Medium서류 절차를 인수함
- 속도
- 지연 없음
- Option 3매수자가 인수하며, 가격에는 반영되지 않음아무런 협상 없이 해당 부동산을 인수합니다.
- 비용
- 매수자 부담
- 위험
- Highest
- 속도
- 지연 없음
이 수치를 신뢰하기 전에 확인해야 할 사항
공시된 범위가 아니라 귀하의 특정 부동산을 기준으로 확인해야 하는 네 가지 사항입니다.| 확인 | 확인할 수 있는 내용 | 좋지 않은 답변의 예 |
|---|---|---|
| 등기된 제곱미터와 카타스트로 수치의 비교 | 서로 일치해야 하는 두 시스템의 수치가 이 특정 부동산에서도 실제로 일치하는지 여부입니다. | 아무도 두 수치를 비교하지 않았거나, 광고된 면적이 법적 면적이라고 추정하는 경우입니다. |
| 실제 평면도와 대조하는 현장 실사 | 두 문서 어디에도 드러나지 않는 증축을 발견하는 유일한 확인 절차입니다. | 누군가 평면도를 들고 부동산 안에 직접 서서 확인하지 않은 채, 매물에 기재된 면적에 의존하는 것입니다. |
| 증축 부분에 AFO 지위가 있는지 또는 declaración de obra nueva por antigüedad가 완료되었는지 여부입니다. | 기존 불일치가 적절한 절차를 통해 이미 해결되었는지, 아니면 아직 해결되지 않은 상태인지 여부입니다. | 이를 뒷받침하는 문서 없이 단지 "문제없다"고 말하는 것입니다. |
| 각 증축 부분에 적용되는 토지 분류를 별도로 확인하는 것입니다. | 불법 건물 전체에 적용되는 동일한 보호 토지 예외가 단일 증축에도 적용되며, 건물 전체에만 적용되는 것은 아닙니다. | 소규모 증축은 예외 규정이 적용되기에는 자동으로 너무 사소하다고 추정하는 것입니다. |
이는 대개 해결할 수 있는 문제이므로, 어쨌든 확인할 가치가 있습니다.
이러한 유형의 대부분의 발견 사항은 바로 앞에서 설명한 것과 같습니다. 해결할 수도 있고, 가격에 반영할 수도 있으며, 이 해안 지역에서는 매우 흔한 일이므로 다른 조건이 좋은 부동산의 매수를 포기할 이유가 되는 경우는 드뭅니다. 실제 실수는 증축 그 자체가 아닙니다. 매매 완료 전에 알아야 할 사항을 완료 후에 발견하여, 결국 그 비용 전부를 직접 부담하게 되는 것이 진짜 실수입니다.이 페이지는 설명하는 확인 절차를 직접 수행하지 않습니다. Arevont의 기술 검사 파트너와 법률 조정 서비스는 귀하가 예약금을 지급하기 전에 귀하를 대신하여 해당 부동산을 무료로 확인합니다.
무허가 증축에 관해 가장 자주 묻는 질문
- 폐쇄된 테라스는 항상 무허가 증축인가요?
- 항상 그런 것은 아닙니다. 일부 개발 사업에서는 처음부터 허가받은 원래 설계에 폐쇄된 테라스가 포함되어 있습니다. 이 경우 해당 테라스는 단순히 법적으로 인정된 부동산의 일부입니다. 실제로 확인해야 할 사항은 해당 특정 호실의 해당 폐쇄 부분이 원래 허가된 범위에 포함되어 있었는지 여부입니다. 바로 이 점을 등기부와 카타스트로의 비교 및 현장 검사를 통해 확인합니다.
- 수영장에는 항상 별도의 독립된 허가가 필요한가요?
- 대부분의 지방자치단체에서는 그렇습니다. 수영장에는 주택과 별도의 건축 허가가 필요합니다. 허가 없이 지어진 오래된 수영장은 이 해안 지역에서 발견되는 흔한 문제 중 하나입니다. 다른 무허가 증축과 마찬가지로 6년 및 토지 분류 규정이 적용됩니다.
- 무허가 증축이 있다는 사실을 알고 있고 그 비용이 가격에 반영된 부동산을 매수하면, 그 채무나 위험도 제게 넘어오나요?
- 물리적 상태에 관한 책임은 해당 부동산의 소유자에게 넘어갑니다. 바로 그렇기 때문에 이를 무시하지 말고 가격에 반영해야 합니다. 매수 전에 부과된 체납 세금은 일반적으로 매매 완료 시 이전 소유자가 납부할 책임을 집니다. 그러나 그 이후 증축의 지속적인 법적 지위를 관리할 책임은 귀하에게 넘어옵니다. 따라서 이유를 이해하지 못한 채 단순히 낮은 가격을 받아들이지 말고 가격을 협상해야 합니다.
- 이 사이트의 다른 곳에서 설명한 일반적인 Registro와 Catastro 간 불일치와는 어떻게 다른가요?
- 해당 페이지에서는 두 시스템 사이의 일반적인 차이와, 단순한 행정 지연을 비롯해 여러 이유로 두 기록이 일치하지 않을 수 있는 이유를 설명합니다. 이 페이지에서는 이러한 불일치 중 구체적이고 가장 심각한 경우를 다룹니다. 어느 시스템에도 신고되지 않은 물리적 증축으로 인해 발생하며, 별도의 비용과 해결 방법이 필요합니다.
