스페인에서 임차인 있는 부동산 매입
30초 안에
임차인이 있는 스페인 부동산을 매수한다고 해서 임대수익이 딸린 빈 주택을 얻는 것은 아닙니다. 이전 소유자가 합의한 조건에 따라 기존 임대차계약의 잔여 기간을 승계하며, 최소 기간인 5년 또는 7년 중 남은 기간이 적용됩니다. 해당 계약이 등록되었는지 여부와 관계없이 마찬가지입니다. 또한 임차인은 귀하보다 먼저 해당 부동산을 매수할 법적 권리를 가질 수도 있습니다.
부동산을 매입하면 임대차계약은 어떻게 되나요?
매도인의 지위를 전부 승계하게 됩니다. 임대 부동산의 매입자는 계약의 최초 5년 중 남은 기간 동안, 이전 임대인이 법인이었다면 7년 중 남은 기간 동안 임대인의 권리와 의무를 승계합니다. 이는 임대차계약이 토지 등기부에 등록되었는지 여부와 관계없이 적용됩니다. 임차인이 지급하는 임대료, 이미 진행 중인 계약 기간 및 원래 계약의 모든 조건은 부동산과 함께 정확히 기존 내용 그대로 이전됩니다.실제로 이는 다음을 의미합니다. 첫날부터 임대료를 인상할 수 없고, 새로운 소유자라는 이유로 남은 계약 기간을 단축할 수 없으며, 매도 중개인이 말하는 "임차인이 곧 나갈 예정"이라는 말은 서류가 아닙니다. 기껏해야 임차인이 매도인에게 말한 내용일 뿐입니다.
승계한 임대차계약
- 매매 완료임대차계약을 승계함이전 소유자와 동일한 임대료, 동일한 조건, 동일한 잔여 기간을 적용받습니다.
- 최초 계약 체결일부터 5년 또는 7년최소 기간 종료임차인은 퇴거할 수 있고, 임대차는 다시 자동 연장될 수 있습니다.
부동산으로 할 수 있는 일
- 매매 완료부터 기간 종료까지사용할 수 없음직접 사용하거나 다른 사람에게 임대할 수 없습니다.
- 기간 종료 후자유롭게 사용하거나 임대 가능승계된 최소 기간이 실제로 종료된 후에만 가능합니다.
| 예상할 수 있는 내용 | 법률상 실제 내용 | 출처 |
|---|---|---|
| 매매해도 기존 임대차는 종료되지 않음 | 그렇지 않습니다. 매수인은 최소 기간의 남은 기간 동안 임대차를 승계합니다. | LAU 제14조 |
| 미등기 임대차는 새 소유자를 구속하지 않음 | 그렇습니다. 매수인이 임대차를 승계하는 데 토지 등기부 등기는 조건이 아닙니다. | LAU 제14조 |
| 소유권 취득 후 임대료를 올릴 수 있다 | 기존 계약에서 임대료 변경을 허용하고 그 조건이 충족되는 경우에만 가능합니다. 부동산을 매수해도 해당 조항에는 아무런 변화가 없습니다. | LAU 제14조 및 기존 계약에 따름 |
제가 직접 거주할 목적으로 매수하는지 여부가 중요한가요?아닙니다. 매수인의 계획만으로 임차인이 승계한 기간이 단축되지는 않습니다. 본인이 사용하기 위해 향후 부동산을 반환받을 수 있는지는 원래 계약에 해당 권리가 유보되어 있는지와 매도인에게 적용되는 것과 동일한 방식으로 적절한 통지가 이루어졌는지에 따라 달라집니다. 소유권이 변경되었다는 사실에 따라 달라지는 것은 아닙니다.
제가 매수하기 전에 임차인에게 매수권이 있나요?
가능성이 있습니다. 현재 임차인은 법정 우선매수권을 보유합니다. 다만 임대차 계약 체결 당시 해당 권리를 적법하게 포기했다면 예외입니다. 이는 스페인 관행에서 흔하지만 보편적인 것은 아닙니다. 해당 권리를 포기했더라도 임대인은 매매 완료 최소 30일 전에 매도 의사를 임차인에게 통지해야 합니다. 공증 증서에는 이 통지가 이루어졌다는 사실을 기록해야 합니다. 이를 누락하면 토지 등기부에서 매수인의 매매 등기를 거부할 수 있습니다.이는 협상이 아니라 서류 확인 절차입니다. 매수인이 매수 의무를 부담하기 전에 변호사가 해당 임대차에 유효한 권리 포기 조항이 있는지와 실제로 통지가 이루어졌는지를 확인합니다.
- 선매권: 임차인의 우선 매수권매매 완료 전에 임차인에게 동일한 조건으로 매수할 기회를 제공해야 합니다. 단, 계약 체결 당시 해당 권리를 적법하게 포기했다면 예외입니다.
- Where
- 임대차 계약서에서 확인됨
- 포기했더라도 매도인은 통지해야 함임차인에게 매도 의사를 알려야 하며, 공증 증서에는 통지가 이루어졌다는 사실을 기록해야 합니다.
- How long
- 매매 완료 최소 30일 전
- Watch out
- 이를 누락하면 토지 등기부에서 매수인의 매매 등기를 거부할 수 있습니다.
- 사후 매수권: 잘못된 매매 후 임차인의 구제 수단임차인에게 먼저 적절한 매수 기회가 제공되지 않았다면, 매매 완료 후 매수인을 대신할 수 있습니다.
- Watch out
- 이 권리를 존중하지 않고 완료된 매매는 이의를 제기할 수 있습니다. 따라서 통지 서류는 매매 계약서만큼 중요합니다.
매매 완료 시 매도인으로부터 무엇을 이전받아야 하나요?
부동산 외에 네 가지가 있으며, 요청하지 않아도 모두 이전됩니다.
- 보증금과 그 기록임차인이 처음 납부한 계약금은 해당 계약금 기록이 지역 주택 당국에 등록된 내용과 함께 새 임대인인 귀하에게 이전되어야 합니다. 따라서 임대차가 끝날 때 이를 반환하는 사람은 매도인이 아니라 귀하가 됩니다.
- 이미 받은 임대료, 일할 계산매매 완료 후 기간에 대해 이미 지급된 임대료는 인도일을 기준으로 일할 계산하여 귀하에게 귀속됩니다.
- 날짜가 기재된 물품 목록임대차 시작 시 임차인이 받은 물품으로, 계약금에 관한 분쟁이 발생할 경우 중요합니다.
- 임대료 납부 증명서임대차와 함께 귀하에게 승계될 수 있는 미납 임대료가 없음을 확인합니다.
기존 임대차와 해당 부동산의 사용 및 임대에 관한 규정은 이미 Arevont의 법률 조정 체크리스트에 포함된 표준 항목 중 하나입니다. 임차인이 있는 부동산에만 특별히 추가되는 항목이 아니라 모든 매입 건에 적용됩니다. 동일한 변호사 주도의 확인 절차를 문서 하나에 추가로 적용하는 것입니다.
승계되는 공동 관리비 채무는 임대차 문제와 별개로 처리할 수 있습니까?예. 두 사항은 별도로 확인합니다. 공동 관리비 채무는 누가 해당 부동산에 거주하는지, 임차인인지 소유자인지와 관계없이 부동산을 따라가며, 임차인의 임대료 납부 현황과는 다른 증명서로 확인합니다. 두 증명서는 모두 매매 완료 전에 요청하며, 어느 하나도 다른 하나를 대신할 수 없습니다.
부동산을 공실 상태로 받고 싶다면 어떻게 해야 합니까?
임차인이 있는 상태로 매입한다고 해서 매도인보다 더 빠르게 공실로 만들 수 있는 것은 아니며, 이를 강제할 수도 없습니다. 실제로 가능한 방법은 세 가지이며, 그중 어느 것도 자동으로 "권장 방법"이 되는 것은 아닙니다. 어떤 방법이 가장 적합한지는 임차인과 귀하에게 주어진 시간에 따라 달라집니다.
- Option 1자발적 조기 퇴거 협상흔한 방법이지만 강제할 수 없고, 합의가 있어야 합니다.
- 가격
- 대개 일정한 보상금 필요
- 확실성
- 보장되지 않음임차인은 거부할 수 있습니다.
- 기간
- 성사되면 가장 빠름
- Option 2계약에 유보된 권리가 있다면 그 권리 사용매도인과 동일한 통지 조건에 따라 부동산과 함께 귀하에게 이전됩니다.
- 가격
- 보상금 불필요
- 확실성
- 유보된 경우에만부동산을 매입한다고 해서 해당 권리가 새로 발생하지는 않습니다.
- 기간
- 정해진 통지 기간 적용
- Option 3남은 임대차 기간 기다리기가장 간단하고 언제나 가능한 유일한 방법입니다.
- 가격
- 추가 비용 없음
- 확실성
- 항상 가능
- 기간
- 남은 전체 기간
또 다른 이점도 있습니다. 첫날부터 꾸준하고 법적으로 보호되는 임대료를 이미 창출하는 부동산은 직접 인허가를 받고 가구를 비치하며 임대 마케팅을 해야 하는 부동산과는 다른 유형의 자산입니다. 임차인을 단순히 장애물로만 보지 말고 이 점을 고려할 가치가 있습니다.
임차인이 있는 부동산 매입과 공실 부동산 매입, 무엇이 다릅니까?
같은 부동산이라도 두 가지 서로 다른 상태이며, 각각 실제로 감수해야 할 장단점이 있습니다. 어느 한쪽이 단순히 더 낫다고 할 수는 없습니다.
| 구분 | 임차인 있음 | 공실 |
|---|---|---|
| 첫날부터 발생하는 수입 | 예, 이미 합의된 임대료로 적용되며 기존 계약 외에는 인상할 수 없습니다. | 귀하가 직접 임차인이나 투숙객을 구할 때까지는 없습니다. |
| 직접 부동산 사용 | 계약 기간이 끝나거나 임차인이 퇴거에 동의하기 전에는 불가능합니다. | Immediate. |
| 일반적인 호가 | 이 제한을 반영하여 비슷한 공실 주택보다 할인되는 경우가 많습니다. | 제한 사항을 반영하지 않은 전체 시장 비교 가격입니다. |
| 법률 실사에 포함되어야 하는 사항 | 표준 확인 사항에 더해 임대차 계약서, 제25조 관련 상황, 계약금 및 임대료 납부 이력을 확인해야 합니다. | 일반적인 부동산 및 법률 확인 사항만 해당합니다. |
임차인이 있는 부동산을 매수하기 전에 요청할 사항
법률 검토 중이 아니라 예약 전에 요청해야 할 다섯 가지 서류입니다.| 요청 | 확인할 수 있는 내용 | 좋지 않은 답변의 예 |
|---|---|---|
| 요약본이 아닌 전체 임대차 계약서 | 남은 계약 기간, 임대료, 갱신 조항 및 우선매수권 포기 여부가 모두 이 한 문서에 기재되어 있습니다. | 문서를 제시하지 않은 채 "계약 조건은 표준적입니다"라고 말하는 경우 |
| 권리를 포기한 경우 제25조 통지 증명서 | 이 서류가 없으면 토지 등기부 관리 기관이 귀하의 매수 등기를 거부할 수 있습니다. | 등기된 통지서 대신 제시하는 보증 |
| 계약금 및 그 보관 장소 확인서 | 계약금은 나중에 반환해야 할 의무와 함께 귀하에게 이전되어야 합니다. | fianza의 보관 장소에 관한 기록이 없습니다. |
| 임차인의 임대료 납부 증명서 | 임대차 계약과 함께 체납금이 승계되지 않는다는 것을 확인합니다. | 서면 증빙 없이 "항상 제때 납부합니다"라고 말하는 경우 |
| 임대차가 시작된 당시 작성된 날짜가 기재된 물품 목록 | 나중에 계약금 분쟁이 발생했을 때 사용할 수 있는 유일하게 실질적인 방어 수단입니다. | 물품 목록이 없거나 날짜가 기재되지 않은 목록입니다. |
특정 임대차 계약에 대해 저희가 약속할 수 없는 사항
스페인의 임대차 법은 외국인 구매자가 일반적으로 예상하는 것보다 임차인을 강력하게 보호합니다. "임차인이 그냥 나갈 것"이라는 가정에 기반한 구매는 추측에 기반한 구매입니다. 매물을 비워두는 것이 구매의 유일한 목적이라면 예약금을 지불하기 전에 이를 확인해야 하며, 그 이후에 확인해서는 안 됩니다.저희는 확인 절차를 조율합니다. 저희는 변호사가 아닙니다. 제25조 통지서와 임대차 계약서는 독립적인 변호사가 검토하고 확인해야 하는 문서이며, Arevont가 인증하는 사항이 아닙니다.
임차인이 있는 부동산 매수에 관해 자주 묻는 질문
- 제가 직접 거주할 목적으로 부동산을 매수했다는 이유만으로 임차인을 퇴거시킬 수 있습니까?
- 아니요. 해당 부동산에 거주하고 싶다는 사실만으로는 승계된 임대차 계약을 조기에 종료할 사유가 되지 않습니다. 원래 계약에서 개인적 사용을 위해 임대인이 부동산을 회수할 권리를 유보했고, 해당 조항에 따라 적절한 통지가 이루어진 경우에만 가능합니다. 이 권리는 부동산과 함께 이전되며, 매매로 새로 발생하는 권리가 아닙니다.
- 임차인이 있는 부동산은 일반적으로 동등한 공실 부동산보다 저렴하게 매수할 수 있습니까?
- 그런 경우가 많습니다. 부동산을 자유롭게 사용하거나 임대할 수 없다는 제한은 매수자에게 실제 비용이 되며, 시장은 이를 반영해 가격을 할인하는 경향이 있기 때문입니다. 할인 폭이 해당 제한을 감수할 만큼 충분한지는 최소 계약 기간이 얼마나 남았는지, 그리고 귀하가 실제로 해당 부동산에서 무엇을 원하는지에 따라 달라집니다.
- 매도인이 매매 완료 전에 임차인이 이미 퇴거에 동의했다고 말하면 어떻게 해야 합니까?
- 이를 신뢰하기 전에 날짜를 기재하고 임차인이 서명한 서면으로 받으십시오. 매매 중개인이 전달한 구두 보장은 임차인을 구속하지 않으며, 임차인이 마음을 바꿀 경우 귀하나 매도인 모두 이를 강제할 수 없습니다.
- 개인 명의가 아니라 회사를 통해 매수하면 이 내용이 달라집니까?
- 임대차 계약이 이전되는지 여부가 아니라, 임대차 계약에 승계되는 최소 기간이 달라집니다. 어느 경우든 임대차 계약은 이전됩니다. 차이는 법인 임대인의 최소 기간이 5년이 아니라 7년이라는 점이며, 부동산을 어떤 방식으로 보유할지 결정하기 전에 알아둘 만한 사항입니다.
