매도인이 사망한 경우: 상속재산 부동산 또는 중단된 거래
30초 안에
이 페이지에서는 서로 다른 두 가지 상황을 다룹니다. 이미 상속재산에 속한 부동산을 매입하는 것은 일반적인 매입이지만, 더 많은 서류와 동의해야 하는 더 많은 관계자가 필요합니다. 귀하가 서명한 후 매도인이 사망하더라도 계약이 취소되는 것은 아닙니다. 상속인들이 상속을 승인하면 매도인의 지위를 대신합니다.
부동산이 "상속재산에 속한다"는 것은 무엇을 의미하나요?
herencia yacente는 사망 후 상속인들이 상속을 공식적으로 승인하고 분할하기 전까지의 상속재산을 가리키는 법률 용어입니다. 이 기간에는 부동산이 법적으로 여전히 사망한 사람에게 속합니다. 아직 법이 인정하는 방식으로 그 사람의 지위를 대신하여 서류에 서명할 사람은 없습니다. 이는 일시적인 상태이며, 매각을 영구적으로 막는 것은 아닙니다.
구매자가 생각하는 내용스페인 공증 실무상 허용되는 사항
- herencia yacente에 속한 부동산은 상속재산 절차가 완전히 종료될 때까지 매각할 수 없습니다
- 동일한 절차의 일부로 매각할 수 있습니다. 스페인 공증 실무에서는 이를 unidad de acto라고 합니다. 상속인들이 상속을 공식적으로 승인하고 분할한 뒤, 한 번의 조정된 공증인 예약에서 매매계약에도 서명하는 방식입니다. 별도의 선행 등기 절차가 먼저 완료될 때까지 항상 기다려야 하는 것은 아닙니다.
- 한 명의 상속인이 다른 모든 사람을 대신해 서명할 수 있습니다
- 부동산 전체를 매각하는 경우에는 그렇지 않습니다. 분할되지 않은 상속재산에 속한 자산을 매각하려면 일반적으로 다음 세 가지 중 하나가 필요합니다. 모든 상속인의 공동 동의, 유언장에 지정되고 매각을 포함할 만큼 충분한 권한을 가진 유언집행자(albacea), 또는 상속인들이 행동하거나 합의할 수 없는 경우 법원이 선임한 관리인입니다.
- 상속재산에서 매입하는 것은 살아 있는 소유자로부터 매입하는 것보다 항상 느립니다
- 대체로 그렇지만 항상 그런 것은 아닙니다. 명확한 유언장이 있고 상속인들이 협조하며 서류가 이미 준비된 정리된 상속재산이라면 일반적인 속도에 가깝게 진행될 수 있습니다. 절차를 지연시키는 것은 herencia yacente라는 상태 자체가 아니라 상속인 간의 의견 불일치나 아직 신청하지 않은 서류입니다.
매도인은 부동산이 상속재산에서 매각된다는 사실을 제게 알려야 하나요?실무상 그렇습니다. 매매 완료에 필요한 서류가 다르며, 어느 경우든 귀하의 변호사가 해당 서류를 요청할 것입니다. 사망증명서, 유언장 또는 declaración de herederos, 그리고 매각 권한을 가진 모든 사람이 동의했다는 증빙이 필요합니다. 매도인 측이 이 문제를 피한다면, 매매 완료 전에 반드시 해야 하는 대화를 미루고 있을 뿐입니다.
상속재산을 대신해 매매계약에 서명할 권한이 있는 사람은 누구인가요?
상속재산에 의해 그 지위에 지정된 사람이며, 가능성은 세 가지뿐입니다. 상속인들이 상속을 승인하고 함께 서명하거나, 유언장에 매각을 포함할 만큼 충분한 권한을 가진 유언집행자가 지정되어 있거나, 앞의 두 가지가 불가능하여 법원이 관리인을 선임한 경우입니다. 어느 경우에 해당하는지는 누군가가 선택하는 사항이 아니라 서류에 관한 사실관계입니다. 공증인에게 가기 전에 결정됩니다.매수인에게 실무적으로 중요한 결과는 귀하에게 부동산을 제안하는 사람이 법적으로 귀하에게 매각할 수 있는 사람과 다를 수 있다는 점입니다. 부동산을 늘 관리해 온 친척이나 여러 상속인을 대표해 말하는 한 명의 상속인이라고 해서 그 사실만으로 권한이 생기지는 않습니다. 권한을 입증하는 것은 서류입니다. escritura de aceptación y adjudicación, 유언집행자에게 매각 권한을 부여하는 유언장 조항, 또는 관리인을 선임하는 법원 명령이 이에 해당합니다. 계약금을 지급하기 전에 세 가지 중 어느 경우인지 묻고, 이를 입증하는 서류를 보여 달라고 요청하십시오.
- Option 1모든 상속인이 공동으로가장 일반적인 절차는 유효한 유언장 또는 상속인 확인서(declaración de herederos)가 존재하고, 상속인들이 매각에 동의하는 경우입니다.
- 누가
- 각 상속인
- 입증 서류
- 서명 또는 위임장각 상속인에게서 개별적으로
- 소요 기간
- Fastest모두 신속히 동의하는 경우
- Option 2유언집행자(albacea)유언장에 매각을 포함할 수 있을 만큼 광범위한 권한을 가진 유언집행자가 지정되어 있습니다.
- 누가
- 지정된 유언집행자
- 입증 서류
- 유언장의 정확한 문구
- 소요 기간
- Medium
- Option 3법원이 지정한 administrador유언집행자가 없거나 상속인들이 서로 합의하지 못하는 경우입니다.
- 누가
- 법원이 지정한 관리인
- 입증 서류
- 법원 명령
- 소요 기간
- Slowest
이는 단일 법률 문헌을 원문으로 읽은 결과가 아니라 여러 자료를 대조하여 확인한 herencia yacente에 관한 스페인 법률 실무에 대한 저희의 해석입니다. 매도인이 서명 권한이 있다고 주장하는 내용을 신뢰하기 전에, 정확한 절차와 그 절차를 입증하는 문서를 독립적인 변호사에게 확인받으시기 바랍니다.
여러 상속인 중 일부만 매각을 원한다면 어떻게 되나요?부동산 전체를 매각하려면 일반적으로 모든 사람의 동의가 필요하므로, 한 명의 상속인이라도 거부하면 매각이 중단되거나 지연될 수 있습니다. 다른 상속인들에게는 두 가지 느린 법적 선택지가 있습니다. 공유 상속재산의 분할을 청구하는 소송을 제기하거나, 매각을 꺼리는 상속인과 직접 협상하는 것입니다. 매수인의 변호사도 어느 선택지든 신속하게 진행할 수는 없습니다. 따라서 예약금을 지급하기 전에 모든 상속인이 조기에 동의했는지 확인하는 것이 중요합니다.
상속재산으로부터 매수할 때 추가로 필요한 서류는 무엇인가요?
일반적인 기존 매물에 필요한 모든 서류에 더해 다섯 가지 서류가 필요합니다. 각각의 서류는 사망부터 귀하가 하게 될 서명까지 이어지는 과정의 한 단계를 입증합니다. 이 과정은 모든 단계가 갖추어져 있어야만 성립합니다. 사망 사실 자체, 유언장의 존재 여부, 상속인의 상속 수락, 상속세 신고서 제출, 그리고 토지 등기부에 상속인을 소유자로 등록하는 절차가 이에 해당합니다.이 다섯 가지 서류는 단순한 목록이 아니라 하나의 세트로 보셔야 합니다. 중간 어느 곳에서든 연결이 끊기면 나머지 서류가 아무리 완벽해도 매각이 중단되기 때문입니다. 정식으로 상속을 승인하지 않은 상속인은 매각할 수 없습니다. 등기부에 상속인이 등재되지 않았다면 해당 상속인으로부터의 소유권 이전도 등기하지 않습니다. 안달루시아의 세금 감면으로 납부할 금액이 없더라도 세금 신고서는 별도의 관문입니다. 등기부는 자금이 실제로 이전되었는지가 아니라 자진신고서가 제출되었는지만 요구하기 때문입니다. 귀하의 변호사는 매매 완료를 예약하기 전에 이 다섯 가지 서류를 모두 수집하며, 그 이후에 수집하지 않습니다.
- 사망증명서(certificado de defunción)뒤따르는 모든 서류의 출발점이며, 귀하의 변호사가 공식적이고 최신 형식으로 존재하는지 가장 먼저 확인하는 서류입니다.
- 최종 유언 증명서(certificado de actos de última voluntad)유효한 최종 유언장이 무엇인지 확인하고, 이전 버전이 실수로 또는 악의적으로 사용되는 것을 방지합니다.
- 유언장 원본 또는 무유언 상속인 확인서(declaración de herederos abintestato)법적 상속인이 누구인지 확정합니다. 유언장이 없는 경우에는 별도의 공증 또는 사법 절차가 필요하며, 이는 지연을 일으키는 가장 큰 원인 중 하나입니다.
- 상속 승인 및 귀속에 관한 escritura상속인이 정식으로 상속을 승인하는 공증 증서입니다. 이 서류를 통해 상속인은 소유자로서 해당 부동산을 매각할 권한을 갖게 됩니다.
- 아직 NIE가 없는 각 상속인의 NIE외국인 상속인은 NIE 없이는 상속 승인 증서에 이름을 올리거나 추후 매매계약에 서명할 수 없습니다.
상속재산도 다른 매도인과 마찬가지로 공동체 채무 증명서를 제출해야 하나요?예, 동일합니다. 상속재산도 다른 매도인이 제출해야 하는 제9.1.e조 증명서가 면제되지 않습니다. 매도인이 상속재산이든 생존한 개인이든, 상속된 공동체 채무는 같은 방식으로 확인됩니다.
실무상 상속재산으로부터의 매수가 더 느려지는 이유는 무엇인가요?
속도를 늦추는 것은 상속재산이라는 지위가 아니라 절차의 연결고리입니다. herencia yacente는 존재한다는 이유만으로 절차를 지연시키지 않습니다. 각 단계가 완료되어야 다음 단계가 시작될 수 있고, 사망부터 귀하의 서명까지 네 단계 또는 다섯 단계가 있기 때문에 시간이 걸립니다. 누구도 이 순서를 단축할 수 없습니다. 따라서 상속재산 매수에는 보통 몇 주가 아니라 몇 개월이 걸립니다.절차를 더 느리게 만드는 요인은 네 가지가 있으며, 계약을 확정하기 전에 네 가지 모두 확인할 수 있으므로 일찍 문의할 가치가 있습니다. 여러 국가에 거주하는 상속인 또는 서로 의견이 다른 상속인이 있는 경우가 가장 흔한 문제입니다. 국경을 넘어 서명과 NIE를 취합하는 데는 실제로 여러 주가 걸리며, 진정한 분쟁이 발생하면 단순히 지연되는 것이 아니라 매각 자체가 중단될 수 있습니다. 유언장이 없다면 먼저 상속인 확인서(declaración de herederos)가 작성되어야 합니다. 상속세 자진신고서가 제출될 때까지 토지 등기부는 전혀 절차를 진행하지 않습니다. 또한 법원이 지정한 관리인을 통한 서명 절차는 다른 두 가지 서명 절차보다 분명히 느립니다. 법원이 지정과 매각 조건을 모두 승인해야 하기 때문입니다.
사망부터 매매 완료까지
- 사망부동산은 상속재산 관리 상태가 됩니다서명 절차상 고인의 자리를 대신할 사람은 아직 없습니다.
- 승인상속인은 escritura de aceptación y adjudicación를 통해 상속을 승인합니다이 문서가 상속인에게 매도 권한을 부여합니다.
- ISD 신고상속세 자진 신고서 제출 완료안달루시아 bonificación으로 납부할 금액이 없는 경우에도 필요합니다.
- 등기부 등록토지 등기부가 상속인을 등록한 뒤 매매를 등록합니다세금 신고서가 제출되지 않으면 절차를 진행하지 않습니다.
- 매매 완료공증인 앞에서 서명이전 단계의 모든 연결 고리가 마련된 후에만 가능합니다.
- 해외 거주 또는 서로 의견이 다른 상속인여러 나라에 흩어져 있는 여러 상속인의 서명이나 NIE를 모으는 데는 실제로 몇 주가 걸립니다. 매도 여부나 방법에 대한 진정한 의견 불일치는 절차를 단순히 늦추는 것이 아니라 완전히 중단시킬 수 있습니다.
- 유언장이 없으므로 먼저 declaración de herederos 절차를 거쳐야 합니다이 경우 누구든 공식적으로 상속인으로 인정되기 전에 추가로 공증 또는 사법 절차를 거쳐야 하며, 일반적인 매매에 필요한 모든 절차에 더해 별도의 단계가 추가됩니다.
- 세금이 0이어도 적용되는 토지등기소 자체의 세금 관문상속세 자진 신고서가 세무 당국에 최소한 제출될 때까지 등기부는 상속인 명의로 부동산을 등록하지 않으며, 이후 귀하에게 이루어지는 매매도 등록하지 않습니다. 99 % 안달루시아 bonificación으로 납부할 금액이 없는 경우에도 마찬가지입니다. 관문은 납부가 아니라 제출입니다.
- 필요한 경우 법원이 선임한 관리인세 가지 서명 경로 중 가장 느린 방식입니다. 법원이 관리인의 선임과 이후 매매 조건을 모두 승인해야 하기 때문입니다.
계약하기 전에 상속재산 매수에 얼마나 걸릴지 추정할 방법이 있습니까?예약 단계에서는 확신하기 어렵습니다. 따라서 상당한 금액을 지급하기 전에 위 서류를 요청하고 검토할 가치가 있습니다. 유언장이 있고 상속인들이 협조하며 서류가 이미 준비된 상속재산이라면 일반적인 기존 매물의 일정에 가까운 속도로 진행될 수 있습니다. 이 중 여러 요소가 빠진 경우에는 그렇게 진행할 수 없습니다. 실제로 어떤 상황에 놓여 있는지 확인하는 것 외에는 방법이 없습니다.
매매 계약서에 서명한 후 매도인이 사망하면 계약은 여전히 유효합니까?
그렇습니다. 이는 상속재산 관리 상태보다 매수인에게 더 놀라운 사실일 수 있습니다. 거래가 끝나야 할 것처럼 느껴지기 때문입니다. 민법 제1257조에 따라 계약은 서명한 당사자뿐 아니라 그 상속인도 구속합니다. 사망만으로 서명된 예약 계약이나 arras 계약이 취소되지는 않습니다. 상속을 승인한 상속인은 해당 계약의 의무를 포함하여 고인의 계약상 지위를 승계합니다.상속인이 마음을 바꿀 수 있는지는 계약서가 어떻게 작성되었는지에 따라 달라집니다. 스페인 판례는 arras 계약을 구속력과 강제력이 있는 confirmatoria로 봅니다. 다만 계약서에 위약금 지급을 전제로 철회할 권리가 명확히 부여된 경우는 예외입니다. 그러한 권리에 따라 매수인은 계약금을 포기하거나 매도인은 계약금의 두 배를 반환하고 거래를 철회할 수 있습니다. 이 내용이 없는 계약은 일반적으로 선택 가능한 계약이 아니라 구속력 있는 계약으로 해석됩니다.
소유자가 사망했을 때 이미 서명하셨습니까?
- 예계약은 계속 유효합니다. 상속인이 상속을 승인하면 매도인의 지위를 승계하며 일반적으로 매매를 완료해야 합니다.
- 아니요. 계약서에 철회에 관한 내용이 없습니다판례는 이를 구속력 있는 계약(confirmatoria)으로 해석하는 경향이 있으며, 상속인에게 자동으로 철회할 권리를 인정하지 않습니다.
- 아니요. 계약금 지급을 전제로 철회할 수 있는 계약입니다상속인은 강제로 매매를 완료하는 대신 동일한 조항을 이용해 약정된 비용을 부담하고 철회할 수 있습니다.
위의 판례 해석은 저희가 확인한 독립적인 법률 자료들에서 공통적으로 인정되는 입장입니다. 저희가 법원 판결문을 직접 읽고 제시하는 특정 판결은 아닙니다.귀하의 계약금에 어떤 의미가 있는지가 더 시급한 질문인 경우가 많으며, 이에 대한 답변은 여기에서 반복하지 않고 별도 페이지에서 제공합니다. 이 문제가 해결되는 동안 자금이 어디에 보관되는지, 보증 제도 밖에서 예약금으로 보관되는지, 아니면 이미 변호사의 고객 예치 계좌를 통해 송금된 금액인지에 대해서는 자금 보호 안내서에서 설명합니다.매도인의 지위를 누가 승계했는지, 그리고 서명된 계약이 여전히 그들을 구속하는지를 확인하는 것이 추가 금액을 지급하기 전에 Arevont의 법률 조정 서비스가 점검하는 사항입니다.
상속인들과 거래하고 싶지 않다는 이유만으로 계약금을 돌려받을 수 있나요?계약이 confirmatoria이고 위약금 없이 철회할 권리를 부여하지 않는다면 자동으로 돌려받을 수는 없습니다. 귀하는 매수에 동의했으며, 의무는 소멸하지 않고 상속인들에게 승계되었습니다. 추가 절차를 피하고 싶다는 점 자체는 대부분의 계약에서 철회 사유로 명시되어 있지 않습니다. 귀하의 구체적인 계약에 철회할 수 있는 방법이 있는지는 이 일반 페이지가 아니라 실제 계약 문구를 바탕으로 변호사가 답변해야 할 문제입니다.
상속재산을 매수하기 전에 요청할 사항
표준 기존 매물 점검 목록에 더해 필요한 다섯 가지 서류로, 법률 검토 과정에서 발견되는 것이 아니라 예약 전에 요청됩니다.| 요청할 자료 | 확인할 수 있는 내용 | 좋지 않은 답변의 예 |
|---|---|---|
| 유언장 또는 유언장이 없는 경우의 declaración de herederos | 법적 상속인이 누구인지, 그리고 유언집행자에게 어떤 권한이 부여되었는지를 확인합니다. | 서류를 제시하지 않은 채 상속인이 누구인지 구두로 주장하는 것 |
| 모든 상속인의 서면 만장일치 위임장 또는 관리인을 선임하는 법원 명령 | 귀하 앞에서 서명하는 사람이 부동산 전체를 매도할 권한을 가지고 있음을 확인합니다. | 상속인 한 명만 서명하거나, 아무런 서면 증거 없이 "다른 상속인들도 동의한다"고 보증하는 것 |
| 상속세 자기 신고서가 제출되었다는 증명 | 세금 납부액이 0인 경우에도 이를 제출하지 않으면 토지등기소는 매매를 등록하지 않습니다. 따라서 이는 귀하의 소유권 이전 완료 일정에 직접 영향을 줍니다. | 신고 자체를 전혀 언급하지 않거나, 세금이 0이라는 결과라면 아무것도 신고할 필요가 없다고 가정하는 경우입니다. |
| 스페인 거주자가 아닌 각 상속인의 NIE | 외국인 상속인은 이 서류 없이는 상속 승인 증서에 이름을 올리거나 매매에 서명할 수 없습니다. | 해외에 있는 상속인들이 아직 이 절차를 시작하지 않아, 예정된 매매 완료일이 임박해서야 발견되는 경우 |
| 다른 기존 매물과 동일한 공동관리비 체납 증명서 | 상속재산도 제9.1.e조의 적용을 면제받지 않으며, 상속으로 발생한 공동주택 관리비 연체금은 매도인이 누구인지와 관계없이 동일한 방식으로 확인됩니다. | 상속재산의 지위가 채무 확인 기간에 관한 규칙을 어떻게든 바꾼다고 생각하는 것 |
정리가 완료된 상속재산과 아직 정리 중인 상속재산
어느 경우든 동일한 부동산과 동일한 법적 절차가 적용됩니다. 다른 점은 귀하가 관여하기 전에 업무가 얼마나 진행되어 있었는지입니다.| 정리되지 않은 상속재산 | 정리된 상속재산 | |
|---|---|---|
| 서명할 수 있는 사람 | 상속인이 확인되어 동의하거나 법원이 누군가를 선임할 때까지는 불분명합니다. | 지명된 유언집행자 또는 이미 만장일치로 동의하여 서명할 준비가 된 모든 상속인 |
| 구비된 서류 | 귀하의 거래 과정에서 수집하게 되어 실제로 몇 주가 더 소요됩니다. | 사망증명서, 유언장, 상속 승인 증서 및 NIE가 이미 구비되어 있습니다. |
| 세금 신고 상태 | 아직 제출되지 않았으며, 토지 등기부는 이를 제출하지 않으면 절차를 진행하지 않습니다. | 이미 제출되어 납부할 세금의 액수와 관계없이 적용되는 한 가지 관문을 통과한 상태입니다. |
| 일반적인 기존 매물과 비교한 현실적인 일정 | 눈에 띄게 더 오래 걸리며 사전에 추정하기 어렵습니다. | 일반적인 기존 매물 일정에 가까운 수준입니다. |
이는 일반적인 형태를 설명한 것이며, 귀하의 특정 상속재산에 대한 결론은 아닙니다.
두 상황 모두 이례적인 것으로 취급할 만큼 드물지 않으며, 어느 쪽도 자동으로 매수를 포기해야 할 사유가 되지는 않습니다. 중요한 것은 예약 계약금을 지급하기 전에 어떤 서류가 존재하는지, 누가 서명할 권한을 가지고 있는지, 세금 신고서가 제출되었는지를 조기에 확인하는 것이며, 지급한 후에 확인하는 것이 아닙니다.상속재산과 관련된 모든 매수에서 Arevont의 법률 조정 절차의 일환으로 이러한 서류 요청을 조율합니다. 법적 상속인이 누구인지 확정하거나, 법원이 선임한 관리인을 승인하거나, 해당 업무를 담당하는 독립 변호사를 대신하지는 않습니다.
매도인의 사망에 관해 자주 묻는 질문
- 상속재산에서 부동산을 매수하는 것이 생존한 소유자에게서 매수하는 것보다 본질적으로 더 위험한가요?
- 본질적으로 그렇지는 않습니다. 누가 매도하는지와 관계없이 부동산 자체, 커뮤니티 내 권리관계 및 건물의 적법성은 동일한 방식으로 확인합니다. 다른 점은 행정 절차입니다. 서명 권한이 누구에게 있는지 확인하고 몇 가지 추가 서류를 수집해야 합니다. 이는 부동산 자체의 위험이 아니라 절차상의 위험입니다.
- 이미 예약금을 지급한 후 매도인이 사망했다는 사실을 알게 되면, 가장 먼저 무엇을 해야 하나요?
- 변호사에게 상속재산의 상태, 유언장의 존재 여부 및 상속인이 누구인지 확인해 달라고 요청하십시오. 거래가 무산되었다고 단정하거나 원래 일정대로 진행될 것이라고 가정하지 마십시오. 계약은 거의 확실히 제1257조에 따라 존속합니다. 달라지는 것은 이제 계약의 상대방이 누구인지, 그리고 그들이 얼마나 신속하게 조치를 취할 수 있는지입니다.
- 안달루시아의 상속세 99% 감면은 상속재산이 저에게 매도하기 전에 아무것도 신고할 필요가 없다는 뜻인가요?
- 아닙니다. 이는 흔하고 비용이 큰 오해입니다. Bonificación은 납부할 세금을 줄이며 가까운 가족 간 거래에서는 세금이 0이 되는 경우가 많지만, 자진신고서를 제출해야 한다는 의무까지 없애지는 않습니다. 토지등기소의 세금 관문은 납부가 아니라 제출 여부를 확인하므로, 세금이 0이더라도 귀하의 매매를 등록하기 전에 신고서를 제출해야 합니다.
- 상속인들은 상속을 공식적으로 승인하기 전에 부동산을 매도할 수 있나요?
- 일반적으로는 불가능합니다. 상속을 승인해야 비로소 해당 부동산을 매도할 법적 권리가 생깁니다. 따라서 승인과 매매를 몇 달 간격을 둔 별개의 두 거래로 처리하기보다, 같은 공증인 방문 일정에서 함께 진행하는 경우가 많습니다.
