스페인의 리노베이션 허가: Licencia de Obra가 필요한 경우
30초 안에
구조, 외관 또는 건축 면적에 영향을 주는 스페인의 모든 리노베이션 공사에는 공사를 시작하기 전에 건축사가 서명한 설계와 함께 대규모 공사 허가인 licencia de obra mayor가 필요합니다. 단순히 외관을 바꾸거나 기존과 동일하게 교체하는 공사는 대체로 간단한 사전 신고인 comunicacion previa만 필요합니다. 실제로 필요한 허가를 받지 않고 공사를 진행하면 그 문제는 시공자에게만 남지 않습니다. 새 소유자인 귀하가 그 책임을 승계하게 됩니다.
귀하의 리모델링은 소규모인가요, 대규모인가요?
스페인에서는 리모델링 공사를 두 가지 허가 단계로 구분하며, 어느 단계가 적용되는지에 따라 신청서를 제출할 수 있는 사람, 건축사의 서명이 필요한지 여부, 처리 기간 등 나머지 모든 사항이 결정됩니다. 소규모 공사 허가는 타일 교체, 도장, 욕실 교체와 같이 기존 벽체 안에서 이루어지는 외관 개선 또는 유지보수 수준의 공사에 적용됩니다. 대규모 공사 허가는 구조 변경, 증축, 수영장 설치 또는 용도 변경에 적용되며, 시청에서 검토하기 전에 건축사가 작성하고 서명한 완전한 프로젝트가 필요합니다.서류 절차가 간단하지 않은 경우에도 실무적인 판단 기준은 간단합니다. 내력벽, 건물 외피 또는 지붕과 같은 구조 요소에 공사가 영향을 미치는지 확인하십시오. 건축된 면적이 변경됩니까? 해당 공간의 법적 용도가 변경됩니까? 이 중 하나라도 해당하면 대규모 공사에 해당합니다. 기존 벽체 안에서 동일한 방식으로 이루어지는 순수한 외관 변경이고 이러한 요소에 전혀 영향을 주지 않는다면 대개 소규모 공사에 해당하며, 많은 지방자치단체에서는 정식 허가 신청과 승인 대기 대신 시청에 간단히 통지하는 사전 통지 절차로 처리할 수 있습니다.
| 소규모 공사외관 변경, 동일 품목 교체 | 대규모 공사구조 변경, 증축, 수영장 | |
|---|---|---|
| 구조, 외관 또는 바닥 면적에 영향 | 아니요 | 예 |
| 프로젝트 서명자 | 소유자 또는 대행사, 대개 건축사 불필요 | 거의 항상 건축사 |
| 신청 방법 | 사전 통지, 많은 지방자치단체에서 | 정식 대규모 공사 허가 신청 |
| 시청 검토 | 정식 허가 검토가 아닌 간단한 확인 | 공사 시작 전 전체 기술 검토 |
리모델링이 소규모 공사로 시작했다가 중간에 대규모 공사로 바뀔 수 있나요?그렇습니다. 소유자가 고의가 아니라 실수로 무허가 공사를 진행하게 되는 흔한 경로입니다. 공사 범위가 구조 요소, 외관 또는 바닥 면적에 영향을 미치는 수준으로 확대되면 해당 프로젝트는 대규모 공사에 해당하게 되며, 시작 당시의 작은 공사 범위에 대해 최초 통지를 올바르게 제출했더라도 별도로 건축사가 서명한 허가가 필요합니다.
스페인에서 실제 공사 허가 비용은 얼마인가요?
소규모 공사의 통지 또는 허가 자체에는 일반적으로 200~800유로가 들며, 여기에 신고된 공사비의 통상 3~4%가 부과되는 지방자치단체 건설세인 ICIO가 추가됩니다. 대규모 공사 허가 수수료는 건축사가 프로젝트에 신고한 기준 공사비의 약 3~3.5%로 알려져 있으며, 이 비율은 건축사의 별도 설계 수수료에 추가되는 것이지 이를 대신하는 것이 아닙니다.이 페이지의 조사에서는 Costa del Sol의 특정 도시 한 곳에 대한 최신 단일 수수료표, 예를 들어 마르베야의 조례와 에스테포나의 조례를 비교한 자료를 취합하지 않았습니다. 아래 범위는 일반적이고 종합적인 수치이며 어느 한 시청이 공개한 표가 아닙니다. 따라서 이를 계획 수치로만 참고하시고, 리모델링 예산을 확정하기 전에 해당 시청이나 귀하의 건축사 또는 대행사로부터 정확한 견적을 받으십시오.
| 소규모 공사 허가 또는 통지 수수료시청이 정한 정액 수수료 | 200~800 € |
|---|---|
| ICIO 건설세, 소규모 또는 대규모 공사신고된 공사비의 3~4% | 공사비의 3~4% |
| 대규모 공사 허가 수수료기준 예산의 약 3-3.5% | 예산의 약 3-3.5% |
이 비율을 실제 금액으로 살펴보면 다음과 같습니다. 구조 변경이 없는 50.000유로 규모의 욕실 및 주방 개보수는 명확한 obra menor 사례로, 허가 수수료 약 200유로에서 800유로에 ICIO 약 1.500유로에서 2.000유로가 더해져 총 허가 관련 비용은 대략 1.700유로에서 2.800유로입니다. 신규 수영장이 포함된 300.000유로 규모의 빌라 증축은 명확한 obra mayor 사례로, 건축가의 설계비와 다음 절에서 설명할 수개월의 기간을 제외하고도 허가 수수료만 약 9.000유로에서 10.500유로에 이릅니다. 두 금액은 설명을 위해 앞서 제시한 일반적인 비율 범위에서 산출한 예시이며, 특정 프로젝트의 실제 청구서에서 가져온 수치가 아닙니다.
리노베이션 허가가 나오기까지 얼마나 걸리나요?
두 개의 독립적인 출처에서 동일한 두 등급에 대해 서로 다른 기간 범위를 제시했으므로, 이 페이지에서는 하나의 지나치게 정확한 수치를 억지로 제시하는 대신 그 편차를 보고합니다. 어느 범위든 가장 짧은 기간은 보장된 약속이 아니라 긍정적인 가능성으로 보셔야 합니다. 실제로 시청이 신청서를 얼마나 신속하게 처리하는지는 시청의 업무량과 제출 서류가 얼마나 완전한지에 따라 달라집니다.
0주차약 8개월
- 소규모 공사, 현실적인 범위2~12주
- 대규모 공사, 현실적인 범위2~8개월
| 출처 | 소규모 공사 | 대규모 공사 |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2~6주 | 복잡성과 지방자치단체에 따라 2~6개월 |
| TerretaSpain | 1~3개월 | 3~6개월, 경우에 따라 8개월까지 |
| 계획 수립을 위한 현실적인 범위 | 2~12주 | 2~8개월 |
소유자 협회도 공사를 승인해야 하나요?
시청의 허가가 리노베이션에 필요한 유일한 승인은 아닙니다. 부동산이 comunidad 소유자 협회, 아파트 건물 또는 공용 요소가 있는 폐쇄형 주거단지에 위치한 경우, 스페인 법률은 외관, 건물의 구조 요소 및 기타 공용 부분을 귀하가 자신의 주택을 완전히 소유하고 있더라도 소유자 협회 전체에 속하는 것으로 봅니다. 시청의 관점에서 완전히 합법적인 공사라도 이러한 공용 요소 중 하나에 영향을 미치면 소유자 협회의 별도 승인이 필요할 수 있습니다.
- 눈에 잘 띄는 외벽에 에어컨 실외기 설치스페인 법률상 벽 자체는 공용 요소이므로, 시청이 이의를 제기하지 않는다는 사실만으로는 문제가 해결되지 않습니다.
- 발코니 또는 테라스 폐쇄이는 건물의 외관을 변경하며, 이에 대해서는 개별 소유자뿐 아니라 소유자 협회도 의견을 제시할 권한이 있습니다.
- 외부 창문 또는 셔터 변경색상, 자재 및 형태는 소유자 협회 자체 규정으로 정해져 있는 경우가 많으며, 이는 시청이 확인하는 사항과는 별개의 문제입니다.
- 건물 외부 구조에 대한 그 밖의 변경외관, 구조 요소 또는 다른 공용 부분에 영향을 미친다면, 공사를 시작한 후가 아니라 시작하기 전에 소유자 협회의 승인을 받으셔야 합니다.
이 절차를 생략하는 것은 이론적인 위험이 아니라 실제로 소송으로 이어진 위험입니다. 소유자 협회는 공사가 끝난 후에도 공사를 원상복구하라는 소송을 제기할 수 있으며, 판사는 소유자에게 원래 상태로 복구하고 그 비용을 부담하라고 명령할 수 있습니다. 이러한 변경에 대해 소유자 협회 자체 규정이 정한 다수결에 따라 협회의 의결을 받는 것은 시청 허가와 별개의 절차입니다. 한 승인이 다른 승인을 대신할 수는 없습니다.
시청에서 허가를 승인하면 소유자 협회의 동의도 포함되나요?아닙니다. 이는 서로 다른 두 기관이 내리는 별개의 두 승인으로, 하나가 다른 하나를 대신할 수 없습니다. 시청 허가는 도시계획 규정을 다루고, 소유자 협회의 의결은 건물 자체의 공용 부분을 다룹니다. 외관이나 구조 요소에 영향을 미치는 작업을 하기 전에 두 승인을 모두 받으셔야 합니다.
실제로 허가를 신청하는 사람은 누구인가요? 귀하인가요, 아니면 건축가인가요?
신청서를 제출하는 주체와 신청서에 첨부해야 하는 서류는 전적으로 귀하의 리노베이션이 어느 등급에 해당하는지에 따라 달라집니다.
| 등급 | 신청서 제출 주체 | 제출되는 내용 |
|---|---|---|
| 소규모 공사 | 대개 소유자가 직접 제출하거나, 소유자를 대신하는 gestor가 제출합니다. | 시청에 comunicacion previa를 제출합니다. 이 범위에는 일반적으로 건축가가 서명한 프로젝트가 필요하지 않습니다. |
| 대규모 공사 | 자격을 갖춘 기술자이며, 거의 항상 건축가이고, 범위가 좁은 경우에는 aparejador일 때도 있습니다. | 서명된 프로젝트, memoria, 도면 및 필요한 경우 구조 계산서를 제출하며, 허가가 발급되기 전에 시청 자체의 도시계획 부서가 이를 검토합니다. |
리노베이션 공사가 처음부터 법적으로 허가되지 않았다면 어떻게 됩니까?
직접 리노베이션을 계획하는 경우든, 이전 소유자가 이미 공사를 진행했을 수 있는 기존 매물을 살펴보는 경우든, 가장 중요한 부분은 바로 이것입니다. 실제로 필요한 공사 범위에 대한 허가 없이 진행된 건축, obra menor 신고로 처리한 obra mayor 수준의 변경, 또는 허가 절차 자체가 전혀 없었던 공사는 모두 도시계획법 위반입니다. 완성된 공사 자체가 보기 좋다는 점은 이 사실에 영향을 주지 않습니다.불법 공사 또는 무허가 공사는 부동산 등기부나 소유권 증서에 유효하게 반영될 수 없습니다. 이로 인해 실제 물리적 상태와 등기된 법적 설명 사이에 불일치가 발생합니다. 은행은 등기된 설명을 기준으로 대출하므로, 이러한 불일치는 기존 매물의 재매도 시 주택담보대출을 복잡하게 만들거나 막을 수 있으며 신중한 매수자를 단념하게 합니다.
- 가장 큰 비용 발생기존 매물에 완공되어 실제 거주 중인 것처럼 보이는 리노베이션 공사가 있습니다.허가된 범위를 초과하여 진행된 공사나 허가 절차 없이 진행된 공사는 외관상 문제가 없어 보여도 도시계획법 위반입니다.What to do instead어떤 서류에도 서명하기 전에 변호사에게 licencia de obra를 실제 건축된 내용과 대조해 확인해 달라고 요청하십시오.
- 가장 큰 비용 발생"이것은 이전 소유자의 불법 공사이지, 제 공사가 아닙니다"이를 합법화하거나 그렇게 하지 않은 결과를 감수할 책임은 소유권 증서가 이전되는 순간 새 소유자에게 넘어갑니다. 소유자가 바뀐다고 책임이 초기화되지는 않습니다.What to do instead위험을 매수 제안 가격에 반영하거나 거래를 포기하십시오. 그 위험이 매도자에게 남는다고 가정해서는 안 됩니다.
- 놓치면 큰 비용 발생시청의 조치 없이 여러 해가 지났습니다.이는 중요할 수 있지만, 일반적인 시효 기간이 지난 후에만 해당합니다. 일반적인 시효 기간은 약 4년으로 설명되며 자치 공동체에 따라 달라지는 것으로 이해됩니다. 또한 이는 시청 자체의 제재 권한에 영향을 줄 뿐, 등기부 불일치로 이미 발생한 담보대출 또는 재판매 시 부동산 문제를 변경하지 않습니다.What to do instead아무도 문제를 제기한 적이 없다는 매도자의 말만 믿지 말고, 시청 자체에서 해당 부동산의 상태를 서면으로 확인받으십시오.
실제로 시행된 공사가 해당 대지의 현행 도시계획 규정에 완전히 부합하는 경우, 자격을 갖춘 기술자를 통해 합법화 프로젝트를 제출하여 사후에 합법화할 수 있는 경우도 있습니다. 그렇다고 반드시 해결할 수 없는 문제는 아니지만, 완공된 공사가 적법한 신청을 했다면 요구되었을 사항을 준수하는지에 전적으로 달려 있습니다. 또한 사전에 처리하지 않고 사후에 공식화하려면 상당한 비용과 시간이 듭니다. 기존 매물에서 문의할 가치가 있는 관련 별도 서류로는 licencia de primera ocupación이 있습니다. 이는 완공된 건물이 허가된 내용과 일치하고 점유에 적합함을 확인하는 서류입니다. 이 서류가 없는 매물은 매도 또는 담보대출 과정에서 유사한 어려움을 겪을 수 있습니다.이미 존재하는 불법 구조물에 관한 안달루시아 특유의 세부 사항은 별도의 주제입니다. 여기에는 시청 자체의 집행 권한이 실제로 얼마나 오래 지속되는지, 토지 용도 분류가 어떤 변화를 가져오는지가 포함됩니다. 당사의 무허가 증축 가이드는 합법적인 부동산에 추가된 단일 불법 증축을 다루며, 이는 허가 범위를 초과한 리노베이션에 더 가깝습니다. 법적 근거가 전혀 없는 전체 건물은 당사의 불법 건축물 가이드에서 별도로 다룹니다.
제가 건축하지 않았는데도 매수 후 발견된 불법 공사가 제 책임이 됩니까?그렇습니다. 스페인 법에 따르면 소유권이 이전되었다는 이유만으로 합법화 의무나 이를 이행하지 않았을 때의 결과가 사라지지 않습니다. 이 절에서 기억해야 할 가장 중요한 사실은 현재 부동산을 소유한 사람이 문제를 떠안는다는 점이지, 공사를 진행한 사람이 책임진다는 점이 아니라는 것입니다.
Costa del Sol의 모든 시청은 동일한 리노베이션을 같은 방식으로 처리합니까?
일반적인 obra menor와 obra mayor의 구분 및 위에서 설명한 공동체 동의 규정은 전국적으로 적용됩니다. 그러나 구체적인 허가 유형, comunicacion previa 절차의 적용 범위와 수수료 체계 자체는 지역 도시계획 체계 안에서 각 안달루시아 지방자치단체의 자체 ordenanza에 따라 정해집니다. 원칙적으로 동일한 범위의 리노베이션도 인근 Costa del Sol 지방자치단체 사이에서 처리 방식이 조금씩 다를 수 있습니다. 한 시에서는 더 신속한 comunicacion previa로 처리되고, 다음 시에서는 더 완전한 허가가 요구될 수 있습니다. 한 지방자치단체의 이전 프로젝트에서 걸린 기간이 다른 지방자치단체에서도 정확히 동일하다고 가정하지 마십시오.리노베이션 예산을 확정하기 전에 해당 시청에 정확한 허가 유형과 수수료를 확인하는 것은 일반 가이드에서 추측할 일이 아니라, Arevont의 법률 조정 서비스가 귀하의 변호사와 함께 진행하는 대표적인 확인 업무입니다.
리노베이션 예산을 확정하기 전에 확인할 사항
첫 번째 청구서가 발행되기 전에 확인해야 할 다섯 가지 항목입니다.| 미리 준비할 사항 | 중요한 이유 | 좋지 않은 답변의 예 |
|---|---|---|
| 해당 공사가 obra menor인지 obra mayor인지에 관한 시청의 서면 답변 | 여기서 잘못된 가정은 무허가 공사가 발생하는 가장 흔한 원인입니다. | 다른 곳의 비슷해 보이는 프로젝트와 비교해 등급을 추측하는 것 |
| 외관이나 공동 사용 요소에 영향을 주는 모든 사항에 대한 공동체의 서면 승인 | 시청 허가는 이를 대신하지 않습니다. 두 승인은 별개입니다. | 법적인 시청 허가만으로 충분하다고 가정하는 것 |
| 기존 매물을 매입하기 전에 기존 licencia de obra와 실제 건축된 내용을 대조하여 확인하기 | 미등재 공사는 소유권 증서가 이전되는 순간 새 소유자의 문제가 됩니다. | “이전 소유자가 한 일이지, 제가 한 일이 아닙니다”: 법적 근거가 없는 믿음입니다. |
| 모든 obra mayor 프로젝트에서 허가 수수료와 별도로 책정되는 건축가의 자체 설계 수수료 | 허가 수수료는 실제 총비용 중 한 항목에 불과합니다. | 허가 수수료 비율만으로 프로젝트 가격을 산정하는 것 |
| 단순히 리노베이션 이력만이 아니라 해당 부동산의 licencia de primera ocupación에 관한 질문 | 이 서류가 없는 부동산은 나중에 매각하거나 담보 대출을 받기 어려울 수 있으며, 이는 허가받지 않은 공사와 비슷한 이유 때문입니다. | 기술적인 문제처럼 들린다는 이유로 전혀 묻지 않는 것 |
이 페이지에서 하나의 수치로 확정할 수 없었던 사항
한 가지 주의사항을 분명히 말씀드립니다. 저희는 이 페이지를 위해 개별 시청의 ordenanza를 읽지 않았으며, 특정 Costa del Sol 지방자치단체의 현재 수수료표, ICIO 비율 또는 obra menor 정액 수수료를 확인하지도 않았습니다. 아래의 범위는 일반적인 기준입니다. 실제로 적용되는 것은 귀하의 시청이 정한 수치이므로 서면으로 요청해 확인할 가치가 있습니다.외부 공사를 승인하기 위해 소유자 협회가 충족해야 하는 정확한 의결 정족수도 하나의 보편적인 수치로 확정할 수 없었습니다. 스페인 자료에 따르면 일부 경우에는 소유자 협회의 자체 규약이, 다른 경우에는 일반적인 법정 의결 요건이 이를 정하는 것으로 설명됩니다. 구체적인 소유자 협회의 실제 규약은 사안별로 확인해야 합니다.
리노베이션 허가에 관한 가장 자주 묻는 질문
- comunicacion previa 처리가 완전히 끝나기 전에 외관 개선 공사를 시작할 수 있나요?
- 이는 신고 절차에 관한 해당 시청의 구체적인 자체 절차에 따라 달라지므로, 확인 없이 어느 한쪽으로 단정해서는 안 됩니다. 일부 시청은 완비된 comunicacion previa가 제출되면 바로 진행할 수 있다고 보지만, 다른 시청은 먼저 간단한 접수 확인을 요구합니다. 공사 일정을 잡기 전에 시청 또는 담당 행정 대행사에게 구체적인 답변을 확인하시기 바랍니다.
- licencia de obra menor에도 건축가의 서명이 필요한 경우가 있나요?
- 일반적으로는 필요하지 않습니다. obra menor 등급은 소유자나 행정 대행사가 보통 직접 신고할 수 있는 외관 개선 및 동일 방식의 공사를 전제로 합니다. 이런 방식으로 시작한 프로젝트가 구조에 손을 대는 수준으로 확대되면 obra mayor 범위로 변경되며, 그 시점에는 건축가가 서명한 프로젝트가 필요합니다.
- 제 아파트 내부에서만 진행하는 공사에도 소유자 협회의 승인이 필요한가요?
- 공용 요소에 손대지 않는 한 일반적으로 필요하지 않습니다. 공용 요소에는 외벽, 내력 구조 및 해당 주택 내부를 관통하는 공동 설비가 포함됩니다. 순수하게 내부에서 이루어지는 비구조적 변경은 일반적으로 소유자 본인이 결정할 사항입니다. 공사가 외부 또는 구조 요소에 이르는 순간에는 변경이 아무리 사소하게 느껴지더라도 소유자 협회 관련 요건이 적용됩니다.
