스페인 관리비: 무엇을 내고 누가 결정하는가
30초 안에
스페인 아파트를 매수하면 자동으로 피할 수 없이 소유자 공동체인 comunidad의 구성원이 됩니다. 관리비는 구매자가 아니라 투표로 정해집니다. 연간 900~6.000 €를 예상하시고, 어떤 매물에도 제시되지 않는 가장 중요한 금액으로 이 범위를 고려하시기 바랍니다.
| 일반 건물작은 수영장, 엘리베이터 없음 | 연간 1.200 € |
|---|---|
| 출입 통제형 단지온수 수영장, 엘리베이터, 상주 출입구 관리 | 연간 4.200 € |
| 연간 차이 | 3.000 € |
comunidad de propietarios에서 탈퇴할 수 있습니까?
comunidad de propietarios는 개발 단지의 공용 부분을 관리하고 월별 요금을 정하는 소유자 공동체이며, 동일한 제도는 아니지만 체코의 SVJ와 유사합니다. 가입 여부는 선택이 아니라 소유권 증서에 따라 결정됩니다. 지붕, 계단, 승강기, 수영장, 정원, 복도 조명 및 이 모든 시설에 공급되는 물은 공용이며, 그 비용도 함께 부담합니다.가입 신청을 해야만 회원이 되는 것이 아닙니다. 부동산이 존재하기 때문에 공동체가 존재합니다. 규칙은 국가 법률인 Ley de Propiedad Horizontal과 해당 건물의 규약에서 정해집니다.
매수인이 예상하는 내용실제로는 어떤가
- 수영장을 이용하지 않으면 comunidad를 탈퇴할 수 있습니까?
- 탈퇴할 수 없습니다. 귀하의 지분은 건물의 소유권 증서에 기재된 참여 비율에 따라 고정됩니다. 지분은 이용하는 시설이 아니라 전용면적과 위치를 기준으로 계산됩니다. 수영장 출입문을 한 번도 열지 않아도 지분은 줄어들지 않습니다.
- 요금은 관리자가 정하는 대로다
- 관리자가 예산을 준비하고 비용을 징수합니다. 소유자들이 이를 승인합니다. 총회가 연간 예산에 대해 투표하며, 총회는 최소 1년에 1회 개최되어야 합니다. 관리자는 그 투표 결과를 집행합니다. 관리자가 직접 가격을 정하는 것은 아닙니다.
- 모든 건물에는 comunidad가 있습니다
- 귀하가 매입할 거의 모든 건물이 이에 해당합니다. 소유자가 4명 이하인 건물은 대신 민법의 더 간단한 규정에 따라 운영할 수 있습니다. 매력적으로 들리지만, 실제로는 문서화된 규정이 적고 적립금이 없으며 회의록을 작성해야 하는 사람도 없습니다.
- 세입자가 거주하는 동안 부담합니다
- 채무자는 소유자입니다. 세입자와 합의하여 세입자가 귀하에게 비용을 상환하도록 할 수는 있지만, comunidad는 세입자가 아니라 귀하에게 비용을 청구합니다. 부동산을 임대하고 세입자를 자주 바꾸는 경우에는 이 점이 생각보다 더 중요합니다.
comunidad는 누가 일상적으로 운영합니까?역할은 3가지이며, 그중 소유자여야 하는 역할은 1가지뿐입니다. 소유자들은 자신들 중에서 회장을 선출하며, 회장은 대개 전문가가 아니라 이웃 주민입니다. administrador de fincas는 일반적으로 보수를 받는 외부 업체입니다. 이 업체가 회계, 예산, 징수를 담당합니다. 서기는 기록을 보관합니다. 임기는 일반적으로 1년이므로 공동체 운영이 한 해에는 원활하다가 다음 해에는 부실해질 수 있습니다.
comunidad 요금으로 실제 무엇을 부담합니까?
요금은 공용 부분과 공용 서비스에 사용됩니다. 두 개발 단지 사이에서 달라지는 것은 항목의 종류가 아니라 그러한 항목이 얼마나 많이 존재하고 얼마나 많은 비용으로 운영되는지입니다.
- 청소와 정원: 요금에 포함복도, 계단, 출입구, 공용 식재 및 관개 시설입니다. 해안 지역의 주거 개발 단지에서 잘 조성된 정원은 장식이 아니라 반복적으로 큰 비용이 발생하는 시설입니다.
- 수영장: 요금에 포함물, 약품, 청소, 펌프, 그리고 필요한 경우 인명구조원이 필요합니다. 스무 아파트가 공동으로 사용하는 수영장 하나는 이백 아파트가 공동으로 사용하는 수영장 하나보다 각 아파트에 훨씬 더 큰 비용을 부담시킵니다.
- 승강기: 관리비에 포함유지보수 계약, 법정 필수 점검 및 수리 비용입니다. 소규모 건물의 오래된 승강기는 특별 추가 분담금을 발생시키는 경우가 많습니다.
- 공용 전기 및 수도: 관리비에 포함조명, 출입문, 펌프, 관개 시설 및 공용 구역에서 사용하는 물 비용입니다. 이 비용은 주로 에너지 가격과 단지 내 조명 설치 면적에 따라 달라집니다.
- 공용 보험: 관리비에 포함건물과 공용 구역에 대한 보험입니다. 비용은 건물의 가치에 따라 달라집니다. 이는 소유자님의 개인 보험이 아닙니다.
- 보안, 관리인, 리셉션: 관리비에 포함출입문, 카메라 시스템, 순찰 또는 직원이 상주하는 데스크입니다. 24시간 직원이 상주하는 보안 서비스를 운영하려면 급여를 지급해야 하며, 이것이 저렴한 관리비와 높은 관리비의 차이를 만드는 가장 큰 단일 요인입니다.
- 관리 회사: 관리비에 포함회계, 예산, 회의 및 관리비 징수를 담당하는 회사의 비용입니다. 대개 소액이지만 확인할 가치가 있습니다. 저렴하지만 관리가 부실하거나 관리자가 없는 경우, 비용이 많이 드는 문제로 이어지는 경우가 많습니다.
- 개인 주택 보험: 관리비 별도, 소유자 부담소유자님의 벽체, 내부 물품 및 아래층 아파트에 대한 배상책임입니다. 공용 보험은 건물과 공용 부분만 보장합니다.
- 아파트 내부 수리: 관리비 별도, 소유자 부담보일러, 에어컨 및 개인 테라스 타일 비용입니다. 규약은 전용 부분이 어디에서 끝나고 공용 부분이 어디에서 시작되는지 정합니다. 이는 스페인 아파트 생활에서 가장 흔한 분쟁입니다.
- 공공 도로 및 서비스: 관리비 별도도로, 공공 조명 및 쓰레기 수거 비용으로, 지방세를 통해 납부합니다. 일부 주거 개발 단지는 자체 내부 도로를 관리하기도 합니다.
- 상업적으로 운영되는 시설: 관리비 별도단지 내에서 사업체로 운영되는 골프장, 비치 클럽, 스파 또는 헬스장입니다. 출입문 안에 있다고 해서 관리비에 포함되는 것은 아닙니다.
일부 아파트에는 왜 관리비가 두 가지인가요?대규모 Costa del Sol 개발 단지는 대개 하나의 마스터 커뮤니티 안에 여러 동을 묶어 건설하기 때문입니다. 귀하의 동에는 자체 승강기, 출입구 및 수영장을 위한 자체 예산이 있습니다. 마스터 커뮤니티는 도로, 출입문, 주요 정원 및 주변 보안 비용을 별도로 청구합니다. 따라서 청구서도 두 개, 예산도 두 개, 회의록도 두 세트가 있습니다. 아파트를 판매하는 사람은 두 번째 비용을 자진해서 알려주지 않으므로, 직접 물어보셔야 합니다.
관리비는 얼마인가요?
아파트 한 채당 연간 약 900에서 6.000 € 사이입니다. 이 범위가 넓은 데에는 신중하게 잡았기 때문이 아니라 실제 이유가 있습니다. 관리비는 매입 가격에 따라 달라지지 않습니다. 주거 개발 단지에 무엇이 있고, 어떻게 인력이 배치되어 운영되는지에 따라 달라집니다.
- 공용 시설이 얼마나 많은가수영장, 승강기, 지하 주차장, 출입문, 관개 시설입니다. 각각 유지 보수 계약, 에너지 요금 및 수리 적립금이 필요합니다. 작은 수영장 하나만 있고 승강기가 없는 단순한 블록은 거의 항상 이 범위의 하단에 해당합니다.
- 서비스가 사람에 의해 제공되는가, 장비에 의해 제공되는가카메라는 일회성 구매 비용이지만, 직원이 상주하는 출입문에는 지속적인 급여 비용이 발생합니다. 이는 관리비를 중간 수준에서 최고 수준으로 올리는 가장 확실한 요인입니다. 리셉션, 관리인 및 매일 이루어지는 정원 관리도 같은 방식으로 비용에 영향을 줍니다.
- 비용을 분담하는 소유자가 몇 명인가스무 아파트가 나누어 사용하든 이백 아파트가 나누어 사용하든 같은 수영장 하나가 만들어 내는 관리비는 매우 다릅니다. 이것이 리조트 수준의 시설을 갖춘 소규모 부티크 개발 단지가 한 거리에서 소유 비용이 가장 비싼 아파트가 될 수 있는 이유입니다.
- 관리 주체가 하나인지 둘인지마스터 주거 개발 단지 안에 있는 한 동은 두 커뮤니티 모두에 비용을 납부합니다. 두 예산을 모두 요청하지 않으면 한 아파트의 전체 비용과 다른 아파트의 절반 비용을 비교하게 됩니다.
페이지 상단에 제시한 위의 계산 예시는 이것이 실제 매입에 어떤 영향을 미치는지 보여 줍니다. 두 번째 아파트는 그 비용만큼 충분한 가치가 있을 수도 있습니다. 실수는 관리비가 높은 아파트를 매입하는 것이 아닙니다. 두 가격을 비교하면서 두 비용을 비교했다고 생각하는 것이 실수입니다.
제안하기 전에 실제 관리비를 어떻게 확인할 수 있나요?광고에 적힌 금액이 아니라 현재 예산과 최근 청구서를 요청하시기 바랍니다. 예산에는 총액이 표시됩니다. 소유자님의 참여 지분율에는 부담하실 몫이 표시됩니다. 청구서에는 실제로 얼마를 얼마나 자주 징수하는지가 표시됩니다. 판매자나 중개인이 근거 서류 없이 월별 금액만 제시할 수 있다면, 이는 다른 질문에 대한 답변입니다.
누가 어떤 의결 정족수로 관리비를 결정하나요?
관리비를 변경하는 거의 모든 사항은 총회에서 결정됩니다. 필요한 의결 정족수는 결정 사안에 따라 달라집니다. 이는 커뮤니티가 소유자님에게 무엇을 요구할 수 있고 무엇을 요구할 수 없는지 알려 주므로 이해해 둘 가치가 있습니다.먼저 두 가지 용어를 알아보겠습니다. 참여 지분은 건물 등기 문서에 기재된 소유자님의 고정 지분입니다. 특별 추가 분담금은 일반 관리비에 더해 일회성으로 부과되는 금액으로, 일반 예산으로 감당할 수 없는 수리나 개선 공사를 위해 부과되는 경우가 많습니다.
- 단순 과반수
- 결정할 수 있는 사항
- 법적 근거
- LPH 제17.7조
- Three-fifths
- 결정할 수 있는 사항
- 일반 서비스 설치 또는 폐지(관리인, 컨시어지, 보안) 및 관광객 대상 임대의 승인, 제한, 조건 설정 또는 금지.
- 법적 근거
- LPH 제17.3조 및 제17.12조
- 만장일치
- 결정할 수 있는 사항
- 지분 비율의 변경 또는 규약에 이미 열거되지 않은 모든 사항.
- 법적 근거
- LPH 제17.6조
| 결정되는 사항 | 필요한 과반수 | 근거 조항 |
|---|---|---|
| 연간 예산 및 일반 지출 | 참여 지분의 과반을 대표하면서 동시에 소유자 과반을 차지하는 다수입니다. 두 번째 소집에서는 참석 지분의 절반을 초과하는 지분을 대표하는 참석자들의 과반이 필요합니다. | LPH 제17.7조 |
| 일반 서비스 설치 또는 폐지: 관리인, 컨시어지, 보안 | 전체 소유자의 5분의 3이며, 이들은 지분 할당량의 5분의 3도 대표합니다. | LPH 제17.3조 |
| 관광객 대상 임대의 허용, 제한, 조건 설정 또는 금지 | 전체 소유자의 5분의 3이며, 이들은 지분 할당량의 5분의 3도 대표합니다. | LPH art. 17.12, 3 April 2025부터 개정 시행 |
| 지분 비율의 변경 또는 규약에 열거되지 않은 모든 사항 | 모든 소유자의 만장일치. | LPH 제17.6조 |
| 건물의 유지 관리에 필요하지 않고 일반 월 납부액 세 번을 초과하는 개선 | 반대 투표를 한 소유자는 해당 비용을 부담할 의무가 없습니다. 나중에 이용하려면 당시의 갱신된 비용을 기준으로 분담금을 납부해야 합니다. | LPH 제17.4조 |
| 장애인 또는 고령 거주자의 이동 장벽을 제거하고 접근성을 제공하는 공사 | 연간 부과액이 일반 월 납부액 열두 번을 초과하지 않는 경우에는 투표 없이도 의무적으로 시행됩니다. 그 금액을 초과하는 부분은 이를 요청한 사람이 부담합니다. | LPH 제10.1.b조 |
| 적립금 | 투표 사항이 아닙니다. 적립금은 공동체의 직전 일반 예산의 10 % 미만일 수 없습니다. | LPH 제9.1.f조 |
| 잘못되었다고 생각하는 결의에 이의 제기 | 결정일부터 3개월입니다. 결의가 법률 또는 정관에 위배되는 경우에는 1년입니다. | LPH 제18.3조 |
추가 부담금이 의결되었고 저는 반대했습니다. 그래도 납부해야 하나요?일반적인 수리와 같이 건물에 필요한 작업이라면 그렇습니다. 귀하의 투표는 이를 바꾸지 못합니다. 실제 예외가 하나 있습니다. 건물의 유지 관리나 안전을 위해 필요하지 않고 일반 관리비 3개월분을 초과하는 개선 공사 비용은 이에 반대표를 던진 소유자에게 청구할 수 없습니다. 나중에 설치된 시설을 이용하려면 귀하의 부담분을 현재 가치로 조정하여 납부해야 합니다. 또한 결정 자체가 잘못되었다고 생각한다면 3개월 이내에 이의를 제기해야 합니다.
공동체가 귀하의 아파트를 관광객에게 임대하지 못하게 할 수 있나요?
이 변경 사항은 소급 적용되지 않습니다. 해당 날짜 전에 이미 관광 임대 규정에 따라 임대하고 있던 소유자는 해당 규정의 조건과 기간 제한에 따라 계속 임대할 수 있습니다. 지금 구매하는 사람에게는 이를 보호할 권리가 없습니다. 바로 이 점 때문에 두 상황이 혼동됩니다. 이웃이 자신의 아파트를 임대하고 있다는 사실은 귀하에게도 임대가 허용된다는 증거가 아닙니다.
- 해당 지역과 지방자치단체에서 이를 허용합니까?Who decides안달루시아 및 지방자치단체의 관광 임대 규정What it grants허가 취득 가능If no공동체가 무엇을 결정하든 임대할 수 없습니다.
- 해당 부동산은 허가 요건을 충족합니까?Who decides지방자치단체의 허가 제도What it grants허가를 받을 수 있습니다If no공동체의 의결로도 누락된 허가를 대신할 수 없습니다.
- 공동체가 이를 승인했거나 금지하지 않았습니까?Who decides소유자 및 지분의 3/5What it grants이 건물에서는 임대가 허용됩니다If no공동체는 동일한 5분의 3 찬성으로 이를 전면 금지할 수 있습니다.
이에 대한 저희의 입장은 변하지 않았으며, 웹페이지에 맞추어 완화하지도 않습니다. 귀하가 구매하는 이유 중 하나가 임대라면, 예약 전에 임대 가능 여부를 확인합니다. 확인할 수 없다면 그 사실을 알려드리며, 이는 고객에게 진행하지 말 것을 권고해 온 이유 중 하나입니다.
이미 아파트를 게스트에게 임대하고 있습니다. 2025년 규정으로 임대가 중단됩니까?그 자체만으로는 그렇지 않습니다. 변경 사항은 3 April 2025부터 적용되며 소급 적용되지 않습니다. 따라서 해당 날짜 전에 관광 규정에 맞게 이미 임대하고 있던 소유자는 해당 규정이 정한 조건과 기한에 따라 계속 임대할 수 있습니다. 이는 보호가 부동산이 아니라 특정 상황에 부여된다는 뜻이며, 새로운 매수인은 이를 승계하지 않습니다. 아파트를 임대하는 사람에게서 매수하는 경우, 무엇이 함께 이전되는지 변호사에게 정확히 물어보셔야 합니다. 매도인이 생각하는 것보다 실제 답변은 더 제한적인 경우가 많기 때문입니다.
체코에서 수수료를 납부하고 의결하려면 어떻게 해야 합니까?
관리자가 인출할 수 있는 계좌에서 자동이체로 납부할 수 있습니다. 또한 다른 소유자나 대리인에게 서면 위임장을 주어 의결할 수 있습니다. 이 두 가지 모두 같은 전제에 달려 있습니다. 누군가가 우편물을 읽어야 한다는 것입니다. 공동체는 스페인식 소유권에서 계속 답변을 요구하는 부분입니다. 결제가 거절되더라도 첫날에는 극적인 일이 일어나지 않습니다. 그러나 문제가 없는 상태로 계속되지는 않습니다. 현재 소유자가 채무자입니다. 공동체가 납부를 받지 못하면 신속한 법원 절차를 통해 청구할 수 있으며, 비용은 채무자가 부담하고 채무는 부동산 자체에 귀속됩니다. 비거주자에게 현실적인 위험은 납부를 거부하는 것이 아닙니다. 문제를 알아차리지 못하는 것입니다.
- Option 1자동이체관리자가 인출할 수 있는 계좌에서 수수료가 실제로 어떻게 징수되는지 설명합니다.
- 기능
- 수수료를 자동 납부합니다
- 수고
- 낮음, 한 번만 설정
- 생략 시 위험
- 결제 거절은 가장 흔한 단일 문제입니다
- Option 2서면 위임 의결다른 소유자나 대리인이 총회에서 귀하를 대신해 의결할 수 있습니다.
- 기능
- 귀하의 표를 행사합니다
- 수고
- 중간, 회의마다
- 생략 시 위험
- 귀하가 대표 없이 있는 동안 의결이 통과됩니다
- Option 3관리자와의 소통 관계공지와 의사록을 받아볼 수 있도록 실제로 확인하는 이메일 주소를 등록합니다.
- 기능
- 정보를 계속 확인합니다
- 수고
- Low, one email
- 생략 시 위험
- 문제가 채무가 될 때까지 알아차리지 못합니다
아파트를 소유하기 전에 커뮤니티 회계 내역을 볼 수 있습니까?직접 요청할 수는 없지만, 어쨌든 전부 받아 보실 수 있습니다. 회계 내역, 계약서 및 회의록을 열람할 권리는 소유자에게 있으며 매도인도 소유자입니다. 따라서 요청은 매도인을 통해 서면으로 진행하며, 귀하가 계속 진행하기 위한 조건으로 예산, 최근 두 회의록 및 적립금 잔액을 요청하셔야 합니다. 자신이 받을 권리가 있는 서류를 전달하지 않는 매도인은 커뮤니티에 관해서든 자신에 관해서든 유용한 정보를 알려준 셈입니다.
예약금을 내기 전에 요청할 것
서류는 여섯 개입니다. 예약 전에 서면으로 요청하시고, 법률 검토 중에 요청하지 마십시오. 이 서류는 아파트를 안전하게 매수할 수 있는지만이 아니라, 해당 아파트를 매수하고 싶은지 자체를 바꿀 수 있습니다.| 요청할 자료 | 확인할 수 있는 내용 | 좋지 않은 답변의 예 |
|---|---|---|
| 현재 연간 예산 | 관리단이 올해 지출하는 총액을 항목별로 확인하고, 참여지분율을 적용한 귀하의 부담액을 확인할 수 있습니다. 이는 "관리비가 얼마인가"에 대한 유일하게 정확한 자료입니다. | 이를 뒷받침하는 서류가 전혀 없는 구두 월액이나 2년 전 예산입니다. |
| 최근 두 총회 의사록 | 관리단에서 논의한 내용을 보여줍니다. 엘리베이터, 지붕, 수영장, 보안 계약, 관광객 대상 임대 문제 등이 해당합니다. 특별부과금이 실제로 부과되기 전에 이를 확인할 수 있는 자료입니다. | "관리인이 해당 자료를 공개하지 않습니다." 해당 자료는 소유자의 서류이며 매도인도 소유자입니다. |
| 적립금 잔액 | 관리단에 다음 수리 비용이 있는지 확인할 수 있습니다. 법률상 기준은 최근 일반 예산의 10 % 이상이며, 오래된 엘리베이터가 있는데도 기준액에 정확히 맞춰 적립된 관리단이라면 그 자체로 많은 것을 알려줍니다. | 날짜가 없는 금액이나 수년간 최저 수준에 머문 적립금입니다. |
| 예정, 승인 또는 논의 중인 모든 특별부과금 | 의결된 특별부과금은 귀하가 매수하는 비용입니다. 논의되었지만 아직 의결되지 않은 특별부과금도 귀하가 부담하게 될 가능성이 높은 비용이며, 아직 매수인인 동안에는 협상할 수 있습니다. | 침묵입니다. 의사록이 교차 확인 자료이므로 이 목록에 포함되어 있습니다. |
| 정관 및 내부 규정 | 임대, 반려동물, 테라스 유리 설치, 차양막, 주차, 그리고 전용 부분의 경계에 관해 할 수 있는 일과 할 수 없는 일입니다. 관리규약은 국가 법률보다 더 엄격할 수 있으며, 실제로 그런 경우가 많습니다. | “일반적인 규칙이 적용됩니다.” 일반적인 규칙이란 없습니다. 각 공동체가 자체 규칙을 정합니다. |
| 채무 현황 증명서 | 아파트에 관해 미납된 금액이 얼마인지 관리자로부터 확인하는 문서입니다. 변호사가 매매 완료 전에 요청하며, 다른 사람의 체납금이 귀하의 부담이 되는 것을 막아 주는 문서입니다. | 관리자의 증명서 대신 매도인이 제공하는 확약입니다. |
같은 가격의 아파트 두 채, 관리비가 낮은 곳과 높은 곳
이는 형식적인 절차가 아니라 실제 선택이며, 어느 쪽도 정답은 아닙니다. 중요한 것은 귀하가 어느 쪽을 선택하는지 아는 것입니다.| 낮은 관리비 | 높은 관리비 | |
|---|---|---|
| 지불하는 비용의 내역 | 수영장, 정원, 조명입니다. 때로는 엘리베이터도 있습니다. | 직원이 배치된 출입구, 온수 수영장, 리셉션, 잘 자란 정원, 여러 대의 엘리베이터, 때로는 헬스장까지 갖춰져 있습니다. |
| Ten-year cost | 예측 가능하고 낮습니다. 연간 예산에서 신경 쓰지 않아도 되는 항목입니다. | 10년에 걸쳐 수만 유로가 듭니다. 일부 소유자에게는 그만한 가치가 있지만 모든 소유자가 그 비용을 체감합니다. |
| 몇 달 동안 비워 두기 | 관리비는 계속 부과되며, 귀하가 자리를 비운 동안 관리되는 부분은 줄어듭니다. | 관리 수수료는 어쨌든 계속 발생하며, 귀하가 구매하는 것은 귀하가 없는 동안 누군가가 현장에 있다는 점입니다. 1년에 3번 방문하는 소유자에게는 이것이 핵심 논거입니다. |
| 게스트에게 임대하기 | 촬영할 시설이 줄어들고, 수영장과 보안을 경쟁력으로 삼는 시장에서 1박 요금도 낮아집니다. | 공동체가 임대를 허용하기만 한다면 임대하기도 쉽고 요금을 정당화하기도 쉽습니다. 이 허가 여부는 관리비 규모와 관련이 없습니다. |
| 특별 부담금 위험 | 보이는 것보다 높습니다. 적립금이 부족하고 오래된 엘리베이터가 있는 소규모 공동체는 수리 비용을 흡수할 여지가 없습니다. | 대개는 더 낮습니다. 적립금이 더 많고 유지 관리가 지속적으로 이루어지기 때문입니다. 항상 그런 것은 아니므로 적립금 잔액을 요청하십시오. |
| 재판매 | 낮은 관리비는 비용에 민감한 구매자에게 진정한 판매 포인트이지만, 낡고 관리가 안 된 건물은 그렇지 않습니다. | 잘 관리된 주거 개발 단지는 그 자체로 판매되지만, 적립금이 부족한 상태에서 특별 부담금이 임박한 경우는 이 표에서 판매하기 가장 어려운 요소입니다. |
한 공동체 회의가 매입을 결정한 사례
저희가 고객에게 매매 완료를 진행하지 말라고 조언했던 네 건의 매입 중 하나는 바로 이 문제와 관련되어 있었습니다. 아파트도 적합했고 예산도 맞았으며 임대도 계획의 일부였고 예약 계약금도 이미 지불한 상태였습니다. 결정을 내린 것은 고객이 열리는지도 몰랐던 회의의 의제에 포함된 한 안건이었습니다. 저희는 서두르지 않고 표결을 기다렸습니다. 표결 결과 해당 매입 목적에 맞는 행위가 허용되지 않았고, 계약금은 반환되었습니다.이 사례는 네 가지 사례를 모두 다루는 페이지에 제대로 정리되어 있으므로, 여기에서는 짧게 반복하지 않습니다.
이는 귀하의 건물이 아니라 법률이 작동하는 방식입니다
저희는 귀하의 공동체를 운영하거나 이사회에 참여하거나 귀하를 대신해 투표하지도 않습니다. 저희가 하는 일은 예약 계약 전에 위의 여섯 가지 서류를 귀하 앞에 제시하는 것이며, 그 후가 아닙니다. 또한 검토한 내용이 매입하지 말아야 할 이유가 될 때는 분명하게 말씀드립니다. 관련된 두 가지 주제는 의도적으로 다른 곳에서 다룹니다. 지방 재산세와 비거주자 신고를 포함한 연간 전체 청구액, 그리고 이전 소유자가 체납금을 남겼을 때 발생하는 문제입니다. 두 주제 모두 별도의 페이지가 있으며, 저희가 아니라 변호사가 확인합니다.이 수치에 관해 마지막으로 솔직히 말씀드리겠습니다. 연간 900~6.000 €라는 범위는 아파트에 대해 저희가 공개한 자체 수치이며, 현실의 편차가 크기 때문에 범위도 넓습니다. 저희 카탈로그에는 부동산별 관리비 데이터가 있지만, 아직 이를 확인할 수 있는 분포로 정리하지는 않았습니다. 따라서 여기서 제공하는 것은 범위와 그 범위를 좌우하는 요인에 대한 설명이지, 고정된 사실처럼 포장한 평균값이 아닙니다.
관리비에 관해 자주 묻는 질문
- 관리비를 협상할 수 있나요?
- 관리비 자체는 협상할 수 없습니다. 관리비는 소유자들이 승인한 예산에서 귀하가 부담하는 몫이며, 그 몫은 건물 등기 문서에 고정되어 있습니다. 협상할 수 있는 것은 비용이 발생할 예정인 경우의 매입 가격입니다. 이미 표결로 승인된 특별 부담금이나 회의록에 논의 중이라고 기재된 수리 비용은 귀하가 아직 결정을 내리는 동안 협상 테이블에 올릴 수 있는 금액입니다. 매매 완료 후에는 단순히 귀하가 부담할 청구액이 됩니다.
- 관리단이 저에게 묻지 않고 관리비를 인상할 수 있나요?
- 관리단은 귀하의 동의 없이 관리비를 인상할 수 있지만, 소유자들에게 알리지 않고 그렇게 할 수는 없습니다. 예산안은 매년 총회에 상정되며, 소유자 과반수이면서 지분 과반수를 대표하는 소유자들의 찬성으로 통과됩니다. 따라서 귀하가 반대표를 던지거나 체코에 있어 전혀 투표하지 않더라도 관리비가 인상될 수 있습니다. 총회에 참석하는 것만큼 통지서를 받는 것이 중요한 이유입니다. 귀하가 이메일을 읽든 읽지 않든 총회는 열립니다.
- 제 관리비 부담액은 어떻게 계산되나요?
- 건물의 등기서류에 기재된 참여 지분율인 cuota de participación을 기준으로 합니다. 이는 귀하의 바닥 면적과 건물 내 위치를 기준으로 하며, 귀하가 무엇을 사용하는지 또는 얼마를 지불했는지를 기준으로 하지 않습니다. 백분율로 표시됩니다. 일반 예산과 모든 특별분담금에 적용되며, 모든 소유자의 동의 없이는 변경할 수 없습니다. 따라서 매입 전에 귀하가 부담할 관리비를 알 수 있습니다. 문서에 인쇄된 숫자에 공동체 예산을 곱하면 됩니다.
- 높은 관리비 때문에 아파트를 판매하기 어려워지나요?
- 그 자체만으로는 그렇지 않습니다. 이 해안 지역의 매수자들은 수영장과 출입문 관리 비용을 지불할 것으로 예상합니다. 충분한 적립금을 보유하고 관리가 잘되는 단지는 수리를 미뤄 온 저렴한 단지보다 판매하기 쉽습니다. 정말 판매하기 어려운 것은 높은 관리비, 부족한 적립금, 그리고 회의록에 드러난 특별분담금이 함께 있는 경우입니다. 다음 매수자에게는 자신이 떠안게 될 청구서처럼 보이며, 실제로도 그렇습니다.
- 관리단에 속하지 않은 빌라가 소유 비용이 더 저렴한가요?
- 이 항목만 보면 그렇습니다. 전체 금액으로 보면 대개 그렇지 않습니다. 공동체가 없으면 관리비는 없지만, 공동 수영장 관리도, 공동 정원사도, 공동 보험도 없습니다. 본인의 수영장, 본인의 정원, 본인의 보안, 본인의 수리 비용을 모두 전액 부담해야 하며, 이백 가구가 나누어 부담하는 방식이 아닙니다. 어느 쪽이 더 저렴한지는 전적으로 매물에 따라 달라지며, 이는 이 비교의 다른 모든 항목과 마찬가지입니다.
