스페인의 해안 및 농촌 대지
30초 안에
1988년부터 스페인 해안선에서 내륙으로 100미터에 이르는 구역에는 엄격한 건축 제한이 적용되어 왔으며, 이 규정은 만료되지 않습니다. 안달루시아의 일반 농촌 대지에서 "urbanizable"은 도시계획상 지위일 뿐입니다. 해당 대지에 언젠가 건축할 수 있다는 약속이 아닙니다.
100미터 해안 구역으로 인해 무엇을 할 수 없나요?
스페인의 1988년 Ley de Costas 이후 servidumbre de protección이라는 규정이 적용되어 왔습니다. 이 규정은 공공 해양 육상 영역, 즉 국가 소유의 해변 및 해안 띠의 경계에서 시작되는 100미터 구역에 적용됩니다. 이 100미터 구역 안에서는 신축이 엄격하게 제한됩니다. 일반적으로 해안선을 공공 목적으로 이용하기 위한 시설처럼 반드시 그곳에 있어야 하는 건축물만 허용됩니다. 일반 주택은 허용되지 않습니다.법률 제21.1조는 이 규정이 만료되지 않는다고 명시합니다. 대지가 얼마나 오랫동안 비어 있었는지 또는 주변 지역이 얼마나 개발되었는지와 관계없이 시간이 지나도 완화되지 않습니다. 규정이 적용되기 전 또는 이전 규정 아래 건축되어 이미 해당 구역 안에 있는 부동산은 특별한 법적 사례입니다. 위치 때문에 개조와 증축에 실질적인 제한을 받습니다. 해당 부동산의 소유권 및 허가 이력을 검토한 변호사만 적용되는 내용을 판단할 수 있습니다. 모든 경우에 적용되는 일반 규정은 없습니다.
해안선일반 대지
- 공공 해양 육상 영역
- 공공 소유의 해변과 해안선 자체입니다. 사적 건축은 절대 허용되지 않습니다.
- 통행 지역권약 6m
- 보행자와 긴급 통행을 위한 공공 접근 통로의 폭이 더 좁습니다.
- 보호지역 통행권100 m
- 이곳에서는 새로운 일반 주거용 건축이 원칙적으로 허용되지 않으며, 해당 제한은 소멸하지 않습니다.
- 일반 토지 구역
- 이곳부터 일반 건축 규정이 적용됩니다.
해안 인근이라는 이유만으로 부동산이 자동으로 100 m 구역 안에 위치하게 됩니까?아닙니다. 이 구역은 공공 해양 영역의 실제 경계에서 측정됩니다. 이는 정확히 측량된 선이지, 단순히 "해변과 가깝다"는 대략적인 개념이 아닙니다. 부동산이 바다에서 조금만 걸어도 되는 거리에 있으면서도 구역 전체의 바깥에 있을 수 있습니다. 반대로 겉보기보다 해안에 가까워 구역 안에 있을 수도 있습니다. Arevont의 법률 조정 검토를 통해 예약금을 지불하기 전에 특정 대지가 어느 경우에 해당하는지 확인할 수 있습니다.
안달루시아의 일반 농촌 토지에는 어떤 건축이 허용됩니까?
이 규정은 농촌 토지를 농촌 상태로 유지하기 위해 존재합니다. 또한 일반적인 교외 건축 제한을 우회하는 수단으로 농촌 토지가 이용되는 것을 막습니다. 세부 사항에도 이러한 취지가 반영되어 있습니다. 주택은 다른 주택에서 최소 100 m 떨어져 있어야 합니다. 원칙적으로 대지 하나에는 주택 한 채만 허용되며, 기존 cortijo나 hacienda와 같은 명시된 일부 역사적 예외가 있습니다. 환경이나 경관상의 이유 또는 홍수와 같이 문서화된 위험으로 특별 보호를 받는 토지는 별도의 더 엄격한 경우에 해당합니다. 불법 건축 안내서의 토지 분류 표에서 해당 사례를 자세히 다룹니다.
| 농촌 토지(일반) | 보호 농촌 토지 | 도시개발 가능 | 도시 지역 | |
|---|---|---|---|---|
| 주택 건축 가능 여부 | 예, 독립 주택만 가능 | 아니요 | sectorizado인 경우에만 | 예, 일반적인 경우 |
| 허가 필요 | 지역 도시계획 승인 | 이용 가능한 항목 없음 | 승인된 개발 계획 | 일반 건축 허가 |
| 결정 기관 | Junta de Andalucía / 시청 | 보호 규정 자체로 결정됨 | 지방자치단체 도시계획 절차 | 시청 |
- 최소 대지 규모: 2,5 ha (산림 용도는 5 ha)지역을 농촌으로 유지합니다. 토지가 소규모 주거용 대지로 분할되는 것을 막습니다.
- 가장 가까운 다른 주택까지의 거리: 최소 100 m농촌 토지가 비공식적인 저밀도 주거 단지로 변하는 것을 막습니다.
- 건축 면적: 대지의 최대 1 %주택은 토지의 주된 용도가 아니라 토지의 일부에 불과해야 합니다.
- 높이: 최대 두 층이 분류가 보호하려는 농촌의 특성에 부합합니다.
“urbanizable”이라고 해서 대지가 건축 가능한 토지가 된다는 뜻인가요?
아닙니다. 이는 매수자가 저지를 수 있는 가장 큰 비용의 실수 중 하나입니다. “Suelo urbanizable”은 도시계획상 분류입니다. 향후 주거 개발을 위해 계획된 토지임을 나타냅니다. 그렇다고 해당 토지가 이미 건축 승인을 받았다는 뜻은 아닙니다. 사람들은 “urbanizable”이라는 단어를 서로 매우 다른 두 가지 상황에 사용하며, 그중 하나만 건축 가능한 상태에 가까울 뿐입니다.Sectorizado 토지에는 이미 승인된 구역화 계획이 있습니다. 이 계획은 개발 내용을 정하고, 일반적으로 실제 건축물에 필요한 기반시설과 서비스가 제공될 수 있는 절차를 제시합니다. 이러한 토지는 실제로 중장기 또는 단기간에 건축 가능한 토지가 될 수 있습니다. No sectorizado 토지는 향후 도시 용도로 지정되어 있지만 아직 세부 계획이 없습니다. 건축 대지로 분할되어 있지도 않습니다. 실제로는 계획이 채택될 때까지 농촌 토지와 같이 취급됩니다. 계획 채택까지 수년이 걸릴 수 있으며, 보장된 일정은 전혀 없습니다.
“urbanizable”이 암시하는 의미실제로 의미하는 내용
- 개발 예정 토지는 건축 가능한 토지가 된다
- 승인된 계획을 바탕으로 하는 urbanizable 토지는 Sectorizado 토지뿐입니다. No sectorizado 토지는 보장된 일정이 없는 장기적 상태입니다. 이를 가까운 시일 내에 건축 가능한 자산으로 간주하는 것은 단순한 기술적 세부사항이 아니라 실제 위험입니다.
- urbanizable 토지의 가치는 이미 향후 건축 권리를 반영한다
- No sectorizado 토지의 가치는 잠재력만큼이나 불확실성도 반영합니다. 승인된 계획이 없고 확정된 일정도 정해져 있지 않기 때문입니다.
- 일반 도시계획은 해당 토지를 urbanizable로 분류한다What it grants토지는 장래 개발 예정으로 지정된다If no토지는 농촌 토지로 남습니다. 이후 단계 중 어느 것도 적용되지 않습니다.
- 구역화 계획이 승인된다(Sectorizado)What it grants정해진 개발 계획이 존재한다If no해당 토지는 “no sectorizado”입니다. 이는 일정과 보장된 기한이 없는 상태입니다.
- 주거 개발 단지 프로젝트가 실제 기반시설을 조성한다What it grants도로, 상하수도 및 전력이 대지에 연결된다If no승인된 계획이 있더라도 대지는 여기에서 수년간 진척되지 않을 수 있습니다.
- 특정 대지에 대한 건축 허가가 발급된다What it grants건축할 수 있습니다If no이 단계 이전의 어떤 절차도 아직 건축을 허용하지 않습니다.
출처
특정 대지에서 Sectorizado와 no sectorizado를 어떻게 구분하나요?지방자치단체의 도시계획 부서에 직접 문의하여 해당 대지의 정확한 분류를 확인하시기 바랍니다. 관련이 있다면 매물에 사용된 명칭만 확인하지 말고 구역화 계획 자체와 그 승인일도 열람하도록 요청하십시오. 변호사나 기술 자문가는 예약금을 지불하기 전에 이를 확인할 수 있습니다. 이는 불법 건축물 안내서에서 분류를 확인하는 방식과 같습니다.
농촌 토지를 소유하면 수도와 전기를 사용할 권리가 생기나요?
아닙니다. 공공서비스 연결이 거의 자동으로 이루어지는 체코 또는 폴란드 부동산에 익숙한 매수자에게는 놀라운 점일 수 있습니다. 스페인 법률은 물을 사용할 권리를 토지 소유와 별개의 권리로 취급합니다. 대지를 소유한다고 해서 그 자체로 우물을 파고 물을 끌어올릴 권리가 생기지는 않습니다. 해당 권리를 신청하고 허가를 받아야 합니다.Andalucía에서 우물을 합법화하려면 여러 조건을 충족해야 합니다. 물은 실제 지하수여야 합니다. 우물은 모든 공공 수로에서 최소 100미터 떨어져 있어야 합니다. 물을 끌어오는 대수층은 이미 과잉 개발 상태로 분류되어 있지 않아야 합니다. 연간 취수량은 7.000세제곱미터로 제한됩니다. 2024년부터는 최종 승인을 받기 전에 인증된 용적식 계량기가 필요하므로, 소유자가 단순히 신고하는 것이 아니라 실제 취수량을 확인할 수 있습니다. 신청은 Agencia de Medio Ambiente y Agua de Andalucía를 통해 진행합니다. 단속은 실제로 이루어지고 있습니다. 신고된 사례에 따르면 무허가 취수에 수십만 유로의 벌금이 부과되었습니다. 우물을 사용하기 전에 법적 지위를 확인해야 하는 중요한 이유입니다.전기는 별개의 문제이며, 그 중요성도 물과 같습니다. 농촌 대지에는 전력망 연결이 보장되지 않습니다. 외 isolated property에 전력망을 연장하려면 비용이 많이 들 수 있고, 배전회사가 아예 연결을 제공하지 않을 수도 있습니다. 따라서 독립형 태양광 시스템은 안달루시아 농촌 대지에서 드문 선택이 아니라 흔하고 실용적인 해결책입니다.
- 직접 신청하지 않은 우물구매하려는 대지에 기존 우물이 있더라도 합법적으로 허가되었는지는 알 수 없습니다. 허가 서류를 요청하십시오. 펌프가 작동한다고 해서 법적 지위가 입증되는 것은 아닙니다.
- 연간 7.000 m³ 상한 및 과잉 개발 조건이 두 조건을 해당 대지와 대수층에 대조하여 모두 확인하십시오. 인접 부동산에 적용된다고 해서 해당 대지에도 적용된다고 가정하지 마십시오.
- 2024년부터 의무화된 체적식 계량기오래된 우물에 체적식 계량기가 없다면, 이는 해당 우물이 현재의 합법화 절차를 거치지 않았을 수 있다는 징후 자체가 됩니다.
- 별도로 확인해야 할 전기 문제대지에 실제 전력망 연결이 되어 있는지 또는 연결 권리가 문서로 확인되는지 확인하십시오. 인근 부동산에 전력이 공급된다는 이유만으로 이를 가정해서는 안 됩니다.
소박한 대지 또는 해안 대지를 예약하기 전에 토지 확인에서 점검해야 할 사항
이는 모든 매입에 적용되는 보다 종합적인 법률 검토의 일부입니다. 건물이 아닌 토지 자체에 초점을 둡니다.| 확인 항목 | 실제로 의미하는 내용 | 중요한 이유 |
|---|---|---|
| 공공 해양 영역 경계까지의 정확한 거리 | 대지가 소멸시효가 적용되지 않는 100m 보호구역 내에 있는지를 결정합니다. | 해변이 눈에 얼마나 가까워 보이는지를 시각적으로 추정한 것이 아니라 측량한 거리입니다. |
| 토지 분류: 구획 지정, 미구획, 또는 소박한 토지 | 매물에 표시된 "도시개발 가능"이 실제로 가까운 시일 내 건축 권리를 의미하는지, 아니면 기한이 정해지지 않은 장기 지정에 불과한지를 결정합니다. | 매물 자체의 표현이 아니라 지방자치단체 도시계획 부서에 확인한 내용입니다. |
| 현재 단독주택 규정에 따른 대지 면적 및 이격거리 | 일반적인 소박한 토지에서는 대지가 2,5헥타르 및 100m 요건을 모두 충족해야 건축 권리가 인정됩니다. | 기준에 조금이라도 미달하는 대지는 전혀 자격을 갖추지 못합니다. 부분 인정은 없습니다. |
| 기존 우물의 법적 지위 | 사용 중인 우물이 그 우물에서 취수하는 물에 대한 법적 권리를 입증하는 것은 아닙니다. | 현재 물을 퍼 올리고 있다는 사실이 아니라, 우물 자체의 허가 서류입니다. |
| 대지의 전력망 연결 여부 또는 연결 권리의 문서화 여부 | 소박한 토지에는 연결에 대한 자동적인 권리가 없으며, 연결 공사를 연장하는 데 비용이 많이 들거나 아예 불가능할 수 있습니다. | 인근 부동산을 근거로 한 추정이 아니라 배전사업자의 서면 확인입니다. |
나란히 비교한 도시 토지와 소박한 토지
같은 해안선이지만 매수자에게는 출발점이 전혀 다릅니다.| 소박한 토지 | 도시 토지 | |
|---|---|---|
| 주택 건축 | 특정 조건(대지 면적, 이격거리, 건축면적)을 충족하고 보호 대상이 아닌 일반적인 소박한 토지에서만 가능합니다. | 일반적인 경우: 처음부터 주거용 건축이 해당 토지의 용도로 정해져 있습니다. |
| 공과금 | 물이나 전력망 연결에 대한 자동적인 권리가 없습니다. 두 가지 모두 별도로 신청해야 하며, 비용이 많이 들거나 이용이 불가능할 수 있습니다. | 연결이 되어 있는 것이 일반적으로 기대되며, 실제로 도시 토지라는 말에 포함되는 요소입니다. |
| 미래 가치의 확실성 | 특별 보호 대상인지(사실상 고정된 상태인지) 또는 일반적인 소박한 토지인지(일부 가능성은 있으나 보장은 없음)에 따라 달라집니다. | 향후 계획에 의존하는 것이 아니라 이미 건축 권리가 존재하므로 더 예측하기 쉽습니다. |
| 체코 또는 폴란드 매수자가 흔히 가정하는 것 | "해안 인근의 농촌 토지"가 마을 인근의 체코 시골처럼 기능할 것이라는 생각입니다. 그렇지 않습니다. 분류가 모든 것을 결정합니다. | 체코 또는 폴란드 구매자가 고국에서 이미 가진 직관에 더 가깝습니다. |
법이 정하는 것과 현지 확인만이 할 수 있는 것
실제 대지를 100미터 기준선과 대조해 측정할 수는 없습니다. 지역 기준을 넘어 특정 지방자치단체의 PGOU 규정을 확인할 수도 없습니다. 또한 특정 우물이나 연결 시설이 허가되었는지도 확인할 수 없습니다. 귀하가 예약 계약금을 지불하기 전에 Arevont의 법률 조정 및 기술 점검 파트너가 특정 대지에 대해 이러한 확인을 무료로 진행합니다. 앞서 설명한 내용은 실제로 이러한 방식으로 적용됩니다.
해안 및 농촌 토지에 관한 가장 흔한 질문
- 100미터 해안 제한이 해제되거나 축소될 수 있나요?
- 법은 이 제한을 소멸시효가 적용되지 않는 것으로 규정하며, 이는 시간이 지나도 효력이 사라지지 않는다는 뜻입니다. 개별 사례는 다를 수 있으며, 특히 현행 규정이나 이전 법률이 시행되기 전에 존재했던 건물은 더욱 그렇습니다. 이러한 건물에는 더 제한적인 별도의 법적 지위가 있을 수 있습니다. 해당 부동산의 실제 이력을 검토한 변호사만 어떤 규정이 적용되는지 말할 수 있습니다. 누구도 사전에 일반적인 예외를 단정할 수 없습니다.
- 인접한 농촌 대지에 이미 주택이 있다면 제 대지에도 주택을 지을 수 있다는 뜻인가요?
- 자동으로 그런 것은 아닙니다. 각 대지는 자체 면적, 가장 가까운 주택까지의 거리, 토지 분류를 기준으로 개별적으로 확인합니다. 여기에는 인접 대지에는 적용되지 않을 수 있는 특별 보호 대상에 해당하는지도 포함됩니다. 이웃 대지에 기존 주택이 있다는 사실만으로는 귀하의 대지에 관한 권리를 알 수 없습니다.
- "urbanizable no sectorizado" 토지를 매입하는 것이 합리적인 선택일 수 있나요?
- 장기적이고 기한이 정해지지 않은 투기이며 단기적인 건축 기회가 아니라는 점을 이해하고, 그러한 불확실성이 반영된 가격을 지불하는 구매자라면 가능할 수 있습니다. 특정 일정에 따라 해당 토지에 건축할 수 있다고 생각하는 사람에게는 좋지 않은 선택입니다. 구역화 계획이 채택되기 전까지는 그러한 일정이 존재하지 않습니다.
