Permit Pengubahsuaian di Sepanyol: Bilakah Licencia de Obra Diperlukan?
Dalam 30 saat
Sebarang pengubahsuaian di Sepanyol yang menyentuh struktur, fasad atau keluasan binaan memerlukan licencia de obra mayor, dengan projek yang ditandatangani oleh arkitek, sebelum kerja bermula. Kerja kosmetik yang sama seperti asal biasanya hanya memerlukan comunicacion previa yang mudah. Jika anda tidak mendapatkan lesen yang sebenarnya diperlukan, masalah itu tidak kekal pada pihak yang membinanya. Sebagai pemilik baharu, anda mewarisinya.
Pengubahsuaian kecil atau besar?
Sepanyol membahagikan kerja pengubahsuaian kepada dua peringkat lesen, dan peringkat yang terpakai menentukan segala perkara lain: siapa yang boleh memfailkan permohonan, sama ada arkitek perlu menandatanganinya dan tempoh prosesnya. Lesen kerja kecil meliputi kerja kosmetik atau penyelenggaraan: memasang jubin semula, mengecat, menggantikan bilik mandi dan perubahan seumpamanya yang kekal dalam dinding sedia ada. Lesen kerja besar meliputi perubahan struktur, peluasan, pembinaan kolam atau perubahan kegunaan, dan memerlukan projek lengkap yang disediakan serta ditandatangani oleh arkitek sebelum pihak berkuasa tempatan menyemaknya.Ujian praktikalnya mudah dinyatakan walaupun urusan dokumentasinya tidak begitu mudah: adakah kerja itu menyentuh mana-mana bahagian struktur, seperti dinding galas beban, sampul bangunan atau bumbung? Adakah ia mengubah keluasan meter persegi binaan? Adakah ia mengubah kegunaan ruang itu dari segi undang-undang? Jawapan ya kepada mana-mana soalan tersebut bermakna kerja itu tergolong sebagai kerja besar. Jawapan tidak yang jelas bagi perubahan kosmetik yang sama seperti asal di dalam dinding sedia ada biasanya bermaksud kerja kecil, dan di banyak bandar boleh diurus melalui notis awal, iaitu pemberitahuan mudah kepada pihak berkuasa tempatan, dan bukannya permohonan lesen penuh serta tempoh menunggu kelulusan.
| Kerja kecilKosmetik, sama seperti asal | Kerja besarStruktur, peluasan, kolam | |
|---|---|---|
| Menyentuh struktur, fasad atau keluasan lantai | Tidak | Ya |
| Siapa menandatangani projek | Pemilik atau pengurus, biasanya tanpa arkitek | Arkitek, hampir selalu |
| Cara memohon | Notis awal, di banyak bandar | Permohonan lesen kerja besar rasmi |
| Semakan majlis | Semakan mudah, bukan semakan lesen penuh | Semakan teknikal penuh sebelum kerja bermula |
Sumber
Bolehkah pengubahsuaian bermula sebagai kerja kecil dan bertukar menjadi kerja besar di pertengahan proses?Ya, dan ini merupakan cara biasa pemilik akhirnya melakukan kerja tanpa lesen secara tidak sengaja, bukannya dengan niat. Jika skop kerja berkembang sehingga menyentuh unsur struktur, fasad atau keluasan lantai, projek itu telah beralih kepada kategori kerja besar dan memerlukan lesen tersendiri yang ditandatangani arkitek, walaupun notis asal telah difailkan dengan betul untuk skop kecil yang dimulakan.
Berapakah kos sebenar lesen kerja di Sepanyol?
Notis atau lesen kerja kecil itu sendiri biasanya berharga antara 200 hingga 800 euro, ditambah ICIO, iaitu cukai pembinaan perbandaran yang biasanya dikenakan sebanyak 3 hingga 4 peratus daripada bajet kerja yang diisytiharkan. Fi lesen kerja besar biasanya dianggarkan sekitar 3 hingga 3.5 peratus daripada bajet rujukan yang diisytiharkan dalam projek arkitek, dan peratusan itu adalah tambahan kepada fi reka bentuk arkitek yang berasingan, bukan penggantinya.Tiada jadual fi semasa yang tunggal bagi satu bandar tertentu di Costa del Sol, seperti perbandingan ordenanza milik Marbella dengan ordenanza Estepona, berjaya dihimpunkan dalam penyelidikan untuk halaman ini. Julat di bawah adalah umum dan terkumpul, bukan jadual terbitan sebuah pihak berkuasa tempatan, jadi anggaplah ia sebagai angka perancangan dan dapatkan sebut harga tepat daripada pihak berkuasa tempatan tertentu, arkitek atau pengurus anda sebelum menetapkan bajet pengubahsuaian.
| Fi lesen atau notis kerja kecilFi tetap oleh majlis | 200-800 € |
|---|---|
| Cukai pembinaan ICIO, kerja kecil atau besar3-4% daripada bajet kerja diisytiharkan | 3-4% daripada bajet |
| Fi lesen kerja besarKira-kira 3-3.5% bajet rujukan | Kira-kira 3-3.5% bajet |
Untuk membandingkan peratusan tersebut dengan angka sebenar: pengubahsuaian bilik mandi dan dapur bernilai 50.000 euro tanpa perubahan struktur, iaitu kes obra menor yang jelas, biasanya dikenakan yuran sekitar 200 hingga 800 euro, ditambah kira-kira 1.500 hingga 2.000 euro bagi ICIO. Jumlah kos berkaitan permit adalah sekitar 1.700 hingga 2.800 euro. Peluasan vila bernilai 300.000 euro dengan kolam renang baharu, iaitu kes obra mayor yang jelas, mungkin dikenakan yuran lesen sahaja sekitar 9.000 hingga 10.500 euro, tidak termasuk yuran reka bentuk arkitek dan tempoh beberapa bulan yang diterangkan dalam bahagian seterusnya. Kedua-dua angka ini dibuat berdasarkan julat peratusan umum di atas sebagai ilustrasi, bukan diambil daripada bil sebenar mana-mana projek tertentu.
Berapa lamakah permit pengubahsuaian diluluskan?
Dua sumber bebas memberikan julat tempoh yang berbeza untuk dua peringkat yang sama, jadi halaman ini melaporkan julat tersebut dan bukannya memaksa satu angka yang kelihatan tepat tetapi mengelirukan. Anggap tempoh paling singkat dalam mana-mana julat sebagai kemungkinan terbaik, bukan janji: kelajuan sebenar pihak berkuasa tempatan memproses permohonan bergantung pada beban kerjanya sendiri dan sejauh mana lengkapnya dokumen yang dikemukakan.
Minggu 0~8 bulan
- Kerja kecil, julat munasabah2 hingga 12 minggu
- Kerja besar, julat munasabah2 hingga 8 bulan
| Sumber | Kerja kecil | Kerja besar |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2 hingga 6 minggu | 2 hingga 6 bulan, bergantung pada kerumitan dan pihak berkuasa tempatan |
| TerretaSpain | 1 hingga 3 bulan | 3 hingga 6 bulan, kadangkala sehingga 8 bulan |
| Julat munasabah untuk tujuan perancangan | 2 hingga 12 minggu | 2 hingga 8 bulan |
Adakah komuniti pemilik juga perlu meluluskan kerja tersebut?
Lesen daripada pihak berkuasa tempatan bukan satu-satunya kelulusan yang mungkin diperlukan untuk pengubahsuaian. Jika hartanah terletak dalam comunidad pemilik, blok apartmen atau pembangunan berpagar dengan elemen bersama, undang-undang Sepanyol menganggap fasad, elemen struktur bangunan dan bahagian bersama lain sebagai milik komuniti secara kolektif, walaupun Tuan atau Puan memegang hak milik penuh ke atas unit sendiri. Kerja yang sepenuhnya sah dari sudut pandang pihak berkuasa tempatan masih mungkin memerlukan kebenaran komuniti sendiri jika menyentuh mana-mana elemen bersama tersebut.
- Memasang unit penghawa dingin pada dinding luar yang kelihatanDinding itu sendiri merupakan elemen bersama di bawah undang-undang Sepanyol, jadi ketiadaan bantahan daripada pihak berkuasa tempatan tidak menyelesaikan perkara itu dengan sendirinya.
- Menutup balkoni atau teresPerubahan ini mengubah rupa luaran bangunan, yang berada di bawah bidang suara komuniti, bukan pemilik individu sahaja.
- Menukar tingkap atau bidai luaranWarna, bahan dan bentuk sering ditetapkan oleh peraturan komuniti sendiri, iaitu perkara berasingan daripada apa-apa yang diperiksa oleh pihak berkuasa tempatan.
- Apa-apa perubahan lain pada konfigurasi luaran bangunanJika kerja itu menyentuh fasad, elemen struktur atau bahagian bersama yang lain, dapatkan kebenaran komuniti sebelum memulakannya, bukan selepas itu.
Mengabaikan langkah ini merupakan risiko sebenar yang telah dibawa ke mahkamah, bukan risiko teori. Komuniti boleh menyaman untuk memerintahkan kerja itu dipulihkan walaupun selepas selesai, dan hakim boleh memerintahkan pemilik mengembalikan keadaan asal serta membayar kosnya. Mendapatkan undi komuniti, dengan apa-apa majoriti yang ditetapkan dalam statutnya sendiri untuk perubahan sebegini, merupakan langkah berasingan daripada lesen pihak berkuasa tempatan: satu kelulusan tidak menggantikan kelulusan yang lain.
Sumber
Jika pihak berkuasa tempatan meluluskan lesen saya, adakah itu turut meliputi persetujuan komuniti?Tidak. Ini ialah dua kelulusan berasingan daripada dua badan berasingan, dan memiliki satu kelulusan tidak menggantikan kelulusan yang lain. Lesen pihak berkuasa tempatan meliputi peraturan perancangan; undi komuniti meliputi bangunan bersama itu sendiri. Dapatkan kedua-duanya sebelum menyentuh apa-apa yang sampai ke bahagian luar atau elemen struktur.
Siapakah yang sebenarnya memohon permit: Tuan atau Puan, atau arkitek?
Siapa yang memfailkan permohonan dan perkara yang perlu disertakan bergantung sepenuhnya pada kategori pengubahsuaian anda.
| Kategori | Siapa memfailkannya | Dokumen yang dihantar |
|---|---|---|
| Kerja kecil | Selalunya pemilik sendiri, atau pengurus yang bertindak bagi pihaknya | Notis awal kepada dewan bandar. Projek yang ditandatangani oleh arkitek biasanya tidak diperlukan untuk skop ini. |
| Kerja besar | Juruteknik bertauliah, hampir selalu arkitek, dan kadangkala penyelia bangunan untuk skop yang lebih terhad | Projek yang ditandatangani, memorandum, pelan dan pengiraan struktur jika berkaitan, disemak oleh jabatan perancangan bandar dewan bandar sendiri sebelum permit diberikan. |
Apakah yang berlaku jika kerja pengubahsuaian tidak pernah mendapat permit yang sah sama sekali?
Inilah bahagian yang paling penting, sama ada anda merancang pengubahsuaian sendiri atau sedang menilai hartanah terpakai yang mungkin sudah mempunyai kerja daripada pemilik terdahulu. Sebarang pembinaan yang dijalankan tanpa permit yang sebenarnya diperlukan untuk skop kerja tersebut, perubahan pada tahap kerja besar yang dilakukan hanya dengan notis kerja kecil, atau tanpa sebarang proses permit, merupakan pelanggaran perancangan bandar. Hal ini benar tanpa mengira sama ada hasil kerja itu sendiri kelihatan baik.Kerja yang haram atau tidak berlesen tidak boleh dicatatkan secara sah dalam Daftar Hartanah atau surat ikatan, lalu mewujudkan ketidakpadanan antara keadaan fizikal hartanah dengan perihalan undang-undangnya yang berdaftar. Bank memberikan pinjaman berdasarkan perihalan berdaftar tersebut. Oleh itu, ketidakpadanan itu boleh menyukarkan atau menghalang gadai janji bagi hartanah terpakai ketika jualan semula, dan menyebabkan pembeli yang berhati-hati berundur.
- Paling mahalHartanah terpakai mempunyai kerja pengubahsuaian yang kelihatan siap dan telah didiamiKerja yang dilakukan melebihi apa yang dibenarkan oleh permit, atau tanpa sebarang proses permit, merupakan pelanggaran perancangan bandar sama ada kelihatan baik atau tidak.What to do insteadMinta peguam anda menyemak permit kerja berbanding binaan sebenar sebelum anda menandatangani apa apa.
- Paling mahal"Kerja yang menyalahi undang undang itu dilakukan oleh pemilik terdahulu, bukan saya"Tanggungjawab untuk mengesahkannya secara sah, atau menanggung akibat jika tidak berbuat demikian, berpindah kepada pemilik baharu sebaik sahaja surat ikatan bertukar tangan. Tanggungjawab itu tidak bermula semula apabila pemilikan berubah.What to do insteadMasukkan risiko itu dalam harga tawaran, atau berundur, dan jangan menganggapnya kekal bersama penjual.
- Mahal jika terlepasBertahun tahun telah berlalu tanpa tindakan daripada dewan bandarHal itu mungkin penting, tetapi hanya selepas tempoh luput am, yang biasanya diterangkan sebagai kira-kira empat tahun dan difahami berbeza mengikut komuniti autonomi. Tempoh itu mengubah kuasa dewan bandaran untuk mengenakan sekatan, bukan masalah gadai janji atau hartanah terpakai yang telah ditimbulkan oleh ketidakpadanan dalam daftar.What to do insteadDapatkan pengesahan bertulis tentang status hartanah daripada dewan bandar itu sendiri, bukan sekadar bergantung pada kata kata penjual bahawa tiada sesiapa pernah membangkitkannya.
Jika kerja yang telah dilaksanakan itu ternyata serasi sepenuhnya dengan peraturan perancangan semasa bagi lot tanah tersebut, kerja itu kadangkala boleh disahkan sah selepas selesai, dengan mengemukakan projek pengesahan melalui juruteknik bertauliah. Ini bukan semestinya usaha yang sia-sia, tetapi semuanya bergantung pada sama ada kerja yang telah dibina mematuhi perkara yang diperlukan oleh permohonan yang betul. Proses merasmikannya selepas selesai, berbanding sebelum kerja dilakukan, memerlukan wang dan masa yang banyak. Dokumen berasingan yang berkaitan dan wajar ditanyakan bagi mana-mana hartanah terpakai ialah licencia de primera ocupación, yang mengesahkan bahawa bangunan seperti yang dibina sepadan dengan apa yang dilesenkan dan sesuai untuk diduduki. Hartanah yang tidak memilikinya mungkin menghadapi kesukaran yang sama untuk dijual atau mendapatkan gadai janji.Perincian khusus Andalusia tentang struktur menyalahi undang undang yang telah sedia ada, termasuk tempoh sebenar kuasa penguatkuasaan dewan bandar dan perubahan yang ditimbulkan oleh klasifikasi tanah, merupakan perkara yang tersendiri. Panduan kami tentang penambahan tanpa permit merangkumi satu tambahan yang menyalahi undang undang pada hartanah yang selainnya sah, iaitu keadaan yang lebih hampir dengan pengubahsuaian yang melebihi permitnya. Bangunan yang keseluruhannya tiada asas undang undang diliputi secara berasingan dalam panduan kami tentang binaan menyalahi undang undang.
Sumber
Adakah kerja menyalahi undang undang yang ditemui selepas saya membeli menjadi tanggungjawab saya, walaupun saya tidak membinanya?Ya. Undang undang Sepanyol tidak membatalkan semula kewajipan untuk mengesahkan kerja secara sah, atau akibat jika tidak berbuat demikian, hanya kerana pemilikan bertukar tangan. Inilah fakta paling penting dalam bahagian ini: sesiapa yang memiliki hartanah itu sekarang menanggung masalah tersebut, bukan orang yang membinanya.
Adakah setiap dewan bandar di Costa del Sol mengendalikan pengubahsuaian yang sama dengan cara yang sama?
Perbezaan umum antara kerja kecil dan kerja besar, serta peraturan persetujuan komuniti yang dinyatakan di atas, terpakai di seluruh negara. Kategori permit khusus, skop laluan notis awal dan jadual fi itu sendiri ditetapkan melalui peraturan setiap perbandaran Andalusia, dalam rangka kerja perancangan wilayah. Pada prinsipnya, skop pengubahsuaian yang sama boleh diproses dengan cara yang sedikit berbeza, seperti notis awal yang lebih pantas di satu bandar dan keperluan permit yang lebih lengkap di bandar berikutnya, antara bandar bersebelahan di Costa del Sol. Jangan menganggap tempoh daripada projek terdahulu di satu perbandaran akan terpakai dengan tepat di perbandaran lain.Mengesahkan kategori permit dan fi yang tepat dengan dewan bandar tertentu sebelum menetapkan belanjawan pengubahsuaian ialah jenis semakan yang dijalankan oleh perkhidmatan penyelarasan undang undang Arevont bersama peguam anda, dan bukannya sesuatu yang patut diandaikan berdasarkan panduan umum seperti ini.
Perkara yang perlu disahkan sebelum menetapkan belanjawan pengubahsuaian
Lima perkara, disemak sebelum invois pertama dan bukannya ditemui selepasnya.| Sediakan | Mengapa ia penting | Bentuk jawapan yang buruk |
|---|---|---|
| Jawapan bertulis daripada dewan bandar tentang sama ada kerja itu kerja kecil atau kerja besar | Andaian yang salah di sini merupakan punca tunggal paling lazim berlakunya kerja tanpa permit. | Meneka kategorinya dengan membandingkannya dengan projek serupa yang kelihatan sama di tempat lain. |
| Kebenaran bertulis komuniti untuk apa apa kerja yang menyentuh fasad atau elemen bersama | Permit dewan bandar tidak meliputi perkara ini. Kedua dua kelulusan tersebut berasingan. | Menganggap permit sah daripada dewan bandar sudah memadai dengan sendirinya. |
| Semakan licencia de obra sedia ada berdasarkan perkara yang sebenarnya telah dibina, sebelum membeli hartanah terpakai | Kerja tanpa dokumen menjadi masalah pemilik baharu sebaik sahaja surat ikatan bertukar tangan. | "Pemilik terdahulu yang melakukannya, bukan saya": kepercayaan tanpa asas undang-undang. |
| Yuran reka bentuk arkitek sendiri, yang dianggarkan secara berasingan daripada yuran lesen, untuk mana-mana projek kerja utama | Yuran lesen hanyalah satu baris dalam jumlah kos sebenar. | Menetapkan harga projek hanya berdasarkan peratusan yuran lesen. |
| Pertanyaan tentang licencia de primera ocupación hartanah itu, bukan sekadar sejarah pengubahsuaiannya | Hartanah yang tiada dokumen ini mungkin sukar dijual atau mendapatkan gadai janji kemudian, atas sebab yang serupa dengan kerja tanpa lesen. | Tidak pernah bertanya kerana kedengarannya seperti perkara teknikal semata-mata. |
Perkara yang tidak dapat ditetapkan pada satu angka di halaman ini
Satu pengecualian yang perlu dinyatakan dengan jelas. Kami belum membaca ordenanza mana-mana dewan bandaran secara khusus untuk halaman ini, dan tiada jadual yuran semasa, peratusan ICIO atau yuran tetap obra menor yang telah disahkan bagi mana-mana perbandaran tertentu di Costa del Sol. Julat di bawah adalah umum. Angka yang ditetapkan oleh dewan bandaran anda sendiri ialah angka yang akan terpakai, dan anda wajar memintanya secara bertulis.Ambang majoriti undian yang tepat yang diperlukan oleh komuniti pemilik untuk membenarkan kerja luaran juga tidak dapat ditetapkan pada satu angka sejagat. Sumber Sepanyol menerangkan bahawa dalam sesetengah kes, perkara ini dikawal oleh statut komuniti itu sendiri, manakala dalam kes lain oleh peraturan majoriti undang-undang umum. Undang-undang kecil komuniti tertentu perlu disemak mengikut kes.Tempoh preskripsi kira-kira empat tahun bagi kesalahan membina tanpa lesen diterangkan sebagai angka umum dan difahami berbeza mengikut komuniti autonomi. Garis masa khusus Andalusia yang sebenarnya mengawal struktur haram sedia ada dibincangkan, dengan sumber berasingan, dalam panduan kami tentang binaan haram dan sambungan tanpa lesen, dan bukannya diulang di sini sebagai satu angka muktamad.
Soalan paling lazim tentang permit pengubahsuaian
- Bolehkah saya memulakan kerja pengubahsuaian kosmetik sebelum comunicacion previa diproses sepenuhnya?
- Hal ini bergantung pada prosedur khusus dewan bandar berkenaan untuk laluan pemberitahuan, dan anda tidak seharusnya membuat andaian tanpa menyemaknya. Sesetengah bandar menganggap comunicacion previa yang lengkap sudah membolehkan kerja dimulakan selepas difailkan, manakala bandar lain menjangkakan pengakuan penerimaan ringkas terlebih dahulu. Sahkan jawapan khusus dengan dewan bandar atau gestor anda sebelum menjadualkan sebarang kerja.
- Adakah lesen kerja kecil memerlukan tandatangan arkitek?
- Biasanya tidak. Kategori kerja kecil meliputi kerja kosmetik yang serupa dengan keadaan asal dan biasanya boleh dimaklumkan terus oleh pemilik atau gestor. Jika projek yang bermula dengan cara ini berkembang sehingga melibatkan apa-apa unsur struktur, projek itu telah menjadi kerja utama dan memerlukan projek yang ditandatangani arkitek pada ketika itu.
- Adakah saya memerlukan kelulusan komuniti pemilik untuk kerja yang dilakukan sepenuhnya di dalam apartmen saya sendiri?
- Biasanya tidak, selagi tiada apa-apa yang menyentuh elemen bersama seperti fasad, struktur galas beban atau pemasangan komunal yang melalui unit tersebut. Perubahan dalaman semata-mata dan bukan struktur biasanya merupakan keputusan pemilik sendiri. Sebaik sahaja kerja melibatkan bahagian luar atau elemen struktur, persoalan tentang komuniti pemilik terpakai tanpa mengira betapa kecilnya perubahan itu.
