Costa del Sol पर नवनिर्मित या द्वितीयक बाजार की संपत्ति
अंतर केवल यह नहीं है कि संपत्ति नई है या नहीं। कर, भुगतान अनुसूची, वारंटी, प्रतीक्षा अवधि और मोलभाव की गुंजाइश, सब बदल जाते हैं। इनमें से कोई बेहतर नहीं है, दोनों अलग-अलग योजनाओं के लिए उपयुक्त हैं।
दो नहीं, तीन बातें
लोग "निर्माणाधीन संपत्ति या द्वितीयक बाजार की संपत्ति" ऐसे कहते हैं मानो केवल दो विकल्प हों। Costa del Sol पर तीन विकल्प हैं, और बीच वाला वह है जिस पर अधिकांश खरीदारों ने विचार नहीं किया है।
- Off-planइमारत पूरी होने से पहले, कभी-कभी निर्माण शुरू होने से भी पहले, डेवलपर से खरीदी गई संपत्ति। निर्माण आगे बढ़ने के साथ आप चरणों में भुगतान करते हैं, और कम शुरुआती कीमत तथा यूनिट चुनने का अवसर ही प्रतीक्षा की कीमत हैं।
- नवनिर्मित, तैयारवही परियोजना, क्रय पूर्णता के निकट या उसके बाद खरीदी गई। कर व्यवस्था निर्माणाधीन संपत्ति जैसी ही होती है, प्रतीक्षा लगभग समाप्त हो जाती है और यूनिट का चुनाव वही होता है जो बचा हो। अक्सर यही सबसे समझदारी वाला बीच का विकल्प होता है।
- द्वितीयक संपत्तियाँकिसी मौजूदा मालिक से खरीदी गई संपत्ति। अलग कर, चाबियाँ मिलने तक बहुत छोटा समय, कोई वारंटी नहीं, और दशकों पहले बनाए गए पतों तक पहुँचने का यही एकमात्र मार्ग।
कर और भुगतान अनुसूची पहले दो विकल्पों के साथ एक जैसी रहती है: कर के लिए नवनिर्मित संपत्ति नवनिर्मित संपत्ति ही होती है, चाहे आप उसे जमीन में गड्ढा होने के समय खरीदें या उसके पूरा होने वाले सप्ताह में।
कर का अंतर जितना दिखता है, उससे कम है
अधिकांश तुलनाएँ इसी संख्या से शुरू होती हैं, और इसे सबसे अधिक गलत समझा जाता है। नवनिर्मित संपत्ति पर आप 10 % IVA और 1.2 % AJD, यानी कर के रूप में 11.2 %, देते हैं। द्वितीयक बाजार की संपत्ति पर एकल हस्तांतरण कर ITP 7 % की दर से देना होता है।कर में चार अंकों का अंतर निर्णायक लगता है। ऐसा नहीं है, क्योंकि कर खरीद की पूरी लागत नहीं होता। वकील, नोटरी, भूमि रजिस्ट्री और छोटी मदों को जोड़ने पर कुल राशि नवनिर्मित संपत्ति में कीमत से लगभग 13 % अधिक और द्वितीयक बाजार की संपत्ति में लगभग 9 % अधिक होती है।
लोग किसकी तुलना करते हैंवास्तव में निर्णायक क्या है
- कर में 11.2 % बनाम 7 %
- कुल मिलाकर लगभग 13 % बनाम लगभग 9 %, और दोनों ऐसी कीमत के प्रतिशत हैं जो स्वयं अलग है।
- कम कर वाली संपत्ति जीतती है
- जिस द्वितीयक बाजार की संपत्ति में नई रसोई, नए बाथरूम और नया वातानुकूलन चाहिए, उसकी कुल लागत उस नवनिर्मित संपत्ति से भी अधिक हो सकती है जिसे आपने कर के कारण अस्वीकार किया था।
- कर सबसे बड़ा परिवर्तनीय खर्च है
- संपत्ति की स्थिति, स्थान और कब्जा हस्तांतरण के बाद आपको जितना खर्च करना होगा, वे कर के चार अंकों के अंतर से कहीं अधिक कुल लागत को प्रभावित करते हैं।
इसलिए कर के आधार पर चुनाव न करें। प्रत्येक विशिष्ट संपत्ति की कुल लागत निकालें, जिसमें चाबियां मिलने के बाद आवश्यक खर्च भी शामिल हों, और इन दोनों संख्याओं की तुलना करें।
भुगतान कैसे और कब करें
भुगतान अनुसूची वह व्यावहारिक अंतर है जिसे अधिकांश खरीदार सबसे पहले महसूस करते हैं, क्योंकि इससे तय होता है कि आपको कितनी नकदी और कब चाहिए।
| चरण | नवनिर्मित संपत्ति | द्वितीयक संपत्तियाँ |
|---|---|---|
| आरक्षण | आमतौर पर 6.000 से 11.000 €, परियोजना के अनुसार निर्धारित। | आमतौर पर 6.000 से 11.000 €, और अधिक महंगी संपत्तियों पर कीमत का 1 % तक। |
| अनुबंध पर हस्ताक्षर के समय | आमतौर पर कीमत का 20 से 40 %, साथ में IVA। | आमतौर पर कुल राशि कीमत के 10 से 20 % तक पहुंच जाती है। |
| प्रतीक्षा के दौरान | आगे के भुगतान परियोजना की अपनी अनुसूची के अनुसार होते हैं। कुछ परियोजनाओं में निर्माण के दौरान चरणबद्ध भुगतान होते हैं, जबकि अन्य में एक और भुगतान तथा क्रय पूर्णता पर शेष राशि ली जाती है। | कुछ नहीं। आप नोटरी के समक्ष सहमत क्रय पूर्णता की तारीख तक प्रतीक्षा करते हैं। |
| नोटरी के समक्ष | शेष राशि, क्रय पूर्णता और स्वामित्व हस्तांतरण के समय। | शेष राशि, विलेख पर हस्ताक्षर के समय। |
जिस परिणाम के लिए पहले से योजना बनाना उचित है: नवनिर्मित संपत्ति में आपको अपनी बड़ी राशि का एक हिस्सा बहुत पहले लगाना पड़ सकता है, उपयोग या किराये पर देने योग्य संपत्ति मिलने से महीनों या वर्षों पहले। द्वितीयक बाजार की संपत्ति में धन बाद में, लेकिन अधिक तेजी से स्थानांतरित होता है।
बाद में क्या कवर होता है
यह सबसे स्पष्ट अंतर है, और लोग इसे तभी महसूस करते हैं जब कुछ गलत हो जाता है।नवनिर्मित संपत्ति पर कानूनन निर्धारित वारंटी होती हैं: संरचना पर दस वर्ष, प्रणालियों पर तीन वर्ष और फिनिशिंग पर एक वर्ष। द्वितीयक बाजार की संपत्ति पर कोई वारंटी नहीं होती। विक्रेता केवल उन छिपी कमियों के लिए उत्तरदायी होता है जिनके बारे में उसे पता था और जिन्हें उसने छिपाया था। इसे वारंटी दावे की तुलना में सिद्ध करना कहीं कठिन है।
इससे द्वितीयक बाजार की संपत्ति खराब खरीद नहीं बन जाती। इससे तकनीकी निरीक्षण एक संपत्ति के लिए अनिवार्य और दूसरी के लिए सुविधा बन जाता है। पुरानी संपत्ति में वास्तुकार या सर्वेक्षक द्वारा किया गया निरीक्षण ही एकमात्र वारंटी है जो आपको मिलने वाली है।
जगह और अच्छे पते कहां हैं
दो समझौते विपरीत दिशाओं में प्रभाव डालते हैं, और मिलकर वे कर की तुलना में अधिक खरीद के निर्णय तय करते हैं।
- द्वितीयक बाजार की संपत्ति आमतौर पर आपको अंदर से अधिक देती हैपुराने अपार्टमेंट अधिक उदार आकार में बनाए गए थे। नवनिर्मित संपत्ति अपने क्षेत्र का बड़ा हिस्सा छतों और परिसर की साझा सुविधाओं में रखती है, इसलिए समान धनराशि में आपको अक्सर अंदर कम वर्ग मीटर और बाहर अधिक जगह मिलती है।
- नवनिर्मित संपत्ति में आमतौर पर रखरखाव लागत कम होती हैउच्चतम ऊर्जा रेटिंग, आधुनिक इन्सुलेशन और आधुनिक प्रतिष्ठापन बिलों में दिखाई देते हैं और कई वर्षों तक आपको कुछ बदलना नहीं पड़ता।
- समुद्रतट के सर्वोत्तम पते द्वितीयक बाजार की संपत्तियाँ हैंजल के सबसे निकट की भूमि पर दशकों पहले निर्माण हो चुका था। अधिकांश नई परियोजनाएँ A7 के भीतरी भाग में हैं। समुद्र तट से सटी नवनिर्मित संपत्ति उपलब्ध है, लेकिन ऐसी संपत्तियाँ बहुत कम हैं और उनकी कीमत भी उसी अनुसार है।
- नवनिर्मित संपत्ति में विकल्प चुनेंपरियोजना के निर्माणाधीन रहने के दौरान आप आमतौर पर सामग्री, सतह और रंग चुन सकते हैं, और कुछ डेवलपर विभाजन दीवार भी बदल देंगे। द्वितीयक बाजार की संपत्ति जैसी है, वैसी ही खरीदी जाती है; उसे बदलने का अर्थ नवीनीकरण है।
चाबियाँ मिलने में कितना समय लगेगा
द्वितीयक बाजार की संपत्ति में आरक्षण से चाबियाँ मिलने तक का समय आमतौर पर एक से तीन महीने होता है। नवनिर्मित संपत्ति में यह पूरी तरह परियोजना के चरण पर निर्भर करता है: पूर्णता के करीब खरीदना लगभग उतना ही तेज़ हो सकता है, जबकि नींव के चरण से खरीदने में दो से तीन वर्ष लग सकते हैं।नवनिर्मित संपत्ति के मामले में प्रतीक्षा निष्क्रिय समय नहीं होती, लेकिन इस दौरान आपके पास संपत्ति के बजाय एक अनुबंध होता है। यदि आपको अगली गर्मियों में उपयोग के लिए कोई स्थान चाहिए, तो यही बात अपने आप निर्णय कर देती है।
मोलभाव की गुंजाइश कहाँ है
नवनिर्मित संपत्तिद्वितीयक संपत्तियाँ
- कीमत में छूट मिलना अपवाद है।
- कीमत पर आमतौर पर मोलभाव किया जा सकता है, हालांकि हमेशा नहीं।
- इसके बजाय भुगतान अनुसूची, बेहतर फिटिंग और कुछ अतिरिक्त सेवाओं में बदलाव हो सकता है।
- कीमत, क्रय पूर्णता की तारीख, फिटिंग और सौदे की अन्य शर्तों में बदलाव हो सकता है।
- आमतौर पर सबसे अच्छा अवसर किसी पूरी हो चुकी परियोजना की उन आखिरी इकाइयों में होता है, जिन्हें डेवलपर खाली करना चाहता है।
- निर्णायक बात यह है कि विक्रेता कितना इच्छुक है, और यही वह बात है जिसे खरीदार अकेले नहीं देख सकता।
हाल के वर्षों की तेज वृद्धि के बाद बाजार धीमा हो रहा है, इसलिए कुछ डेवलपर पहले की तुलना में कीमत पर चर्चा करने के लिए अधिक तैयार हैं। यह पूछने का कारण है, छूट पर भरोसा करने का नहीं।
आपके लिए कौन सा सही है
यह कोई अंक-प्रणाली नहीं है। ये वे परिस्थितियाँ हैं जिनमें प्रत्येक विकल्प सीधा उत्तर बन जाता है।
नवनिर्मित संपत्ति बेहतर है यदियदि आप ... तो द्वितीयक बाजार की संपत्ति सरल विकल्प है
- आप आधुनिक मानकों वाली ऐसी संपत्ति चाहते हैं जिसमें दोबारा कोई काम न करना पड़े और जिसकी वारंटी उपलब्ध हो।
- आप वर्षों के बजाय महीनों में चाबियाँ पाना चाहते हैं।
- आप कम रखरखाव लागत और सर्वोत्तम ऊर्जा रेटिंग चाहते हैं।
- आप तट की सीमाओं के भीतर समुद्र तट के जितना संभव हो उतना निकट रहना चाहते हैं।
- आप चाहते हैं कि पूल, जिम, स्पा या सहकर्मी कार्यस्थल परिसर का हिस्सा हों।
- आप उसी धनराशि में घर के भीतर अधिक वर्ग मीटर चाहते हैं।
- आपको प्रतीक्षा करने में आपत्ति नहीं है और आप लेआउट तथा फिनिश का चयन करना चाहते हैं।
- आप किसी और की पसंद स्वीकार करने के बजाय अपनी पसंद के अनुसार नवीनीकरण करना पसंद करेंगे।
- आप कई वर्षों तक मरम्मत पर कोई महत्वपूर्ण खर्च नहीं करना चाहते।
- आप ऐसा बसा हुआ मोहल्ला चाहते हैं जहाँ पेड़ पौधे अच्छी तरह विकसित हों और पड़ोसी वास्तव में वहीं रहते हों।
दोनों में क्या जाँचें
दोनों में जोखिम अलग-अलग हैं, इसलिए दोनों के लिए कानूनी जांच-पड़ताल भी समान नहीं होती।
| नवनिर्मित संपत्ति में | द्वितीयक बाजार की संपत्ति पर | यह क्यों महत्वपूर्ण है |
|---|---|---|
| डेवलपर, भूमि, लाइसेंस और अनुबंध संबंधी दस्तावेज। | स्वामित्व, शुल्क, प्रवर्तन आदेश और मालिकों के समुदाय के प्रति ऋण। | संपत्ति से जुड़ा ऋण आपके साथ भी आ सकता है; बिना लाइसेंस वाली परियोजना रुक सकती है। |
| आपके नाम पर और आपके विशिष्ट भुगतानों के लिए जारी की गई बैंक गारंटी। | किसी भी निर्माण कार्य की वैधता और किसी भी अपंजीकृत विस्तार की वैधता। | यही वे दो स्थान हैं जहाँ वास्तव में धन का नुकसान होता है, और दोनों की पहले से जाँच की जा सकती है। |
| क्रय पूर्णता की तारीख और देरी होने पर अनुबंध में दी गई व्यवस्था। | सामुदायिक नियम, विशेषकर यदि आपका इरादा संपत्ति किराये पर देने का है। | क्रय पूर्णता में देरी से समय लगता है; किराये पर देने का प्रतिबंध उस कारण को समाप्त कर सकता है जिसके लिए आपने खरीदारी की थी। |
लोग जिस तुलना की अपेक्षा करते हैं, वह गलत है
ऑनलाइन इस प्रश्न के लगभग हर उत्तर में कर-सारणी दी जाती है, क्योंकि कर वह एक संख्या है जो सभी के लिए समान होती है। लेकिन यही वह संख्या भी है जिसका महत्व सबसे कम है।गलत साबित होने वाली खरीदारी इसलिए गलत नहीं होती कि किसी ने 7 % के बजाय 11.2 % दिया। वे इसलिए गलत होती हैं कि द्वितीयक बाजार की संपत्ति में चालीस हजार यूरो का काम आवश्यक था, जिसकी कीमत किसी ने नहीं आँकी; या निर्माणाधीन संपत्ति का दृश्य देखकर खरीदी गई इकाई उत्तर दिशा में पहाड़ी की ओर निकली; या संपत्ति किराये पर देने के लिए खरीदी गई थी और समुदाय पहले ही किराये पर रोक लगाने के पक्ष में मतदान कर चुका था।इसलिए हम इस प्रश्न का उत्तर सैद्धांतिक रूप से नहीं देते। हम दो विशिष्ट संपत्तियों की पूरी लागत की तुलना करते हैं, जिसमें कब्जा हस्तांतरण के बाद प्रत्येक को आवश्यक चीजें भी शामिल होती हैं, और बताते हैं कि हम इनमें से किसे खरीदते।
सामान्य प्रश्न
- क्या उसी परियोजना में निर्माणाधीन संपत्ति, तैयार नवनिर्मित संपत्ति से सस्ती होती है?
- आमतौर पर हाँ, और यह छूट आपको प्रतीक्षा करने तथा निर्माण जोखिम उठाने के बदले मिलती है। जैसे-जैसे किसी परियोजना की बिक्री आगे बढ़ती है और वह क्रय पूर्णता तक पहुँचती है, बची हुई इकाइयों की कीमत सामान्यतः शुरुआती इकाइयों से अधिक होती है।
- क्या मुझे निर्माणाधीन संपत्ति की खरीद के लिए बंधक ऋण मिल सकता है?
- हाँ, लेकिन अभी नहीं। बैंक क्रय पूर्णता से लगभग दो महीने पहले ऋण स्वीकृत करता है, इसलिए उससे पहले आवेदन करने का कोई लाभ नहीं है। यही कारण है कि नवनिर्मित संपत्ति में बयाना राशि की किश्तें आपके अपने धन से देनी पड़ती हैं।
- क्या मुझे नवनिर्मित संपत्ति पर IVA और ITP दोनों कर दो बार देने पड़ते हैं?
- नहीं। संपत्ति या तो पहला हस्तांतरण होती है, जिस पर IVA और AJD लागू होते हैं, या बाद का हस्तांतरण, जिस पर ITP लागू होता है। दोनों कभी नहीं।
- यदि डेवलपर काम पूरा नहीं करता, तो क्या होता है?
- क्रय पूर्णता से पहले आपके द्वारा किया गया प्रत्येक भुगतान आपके नाम पर बैंक गारंटी से सुरक्षित होना चाहिए, जिसके तहत धनराशि वैधानिक ब्याज सहित वापस मिलती है। कोई भी भुगतान किए जाने से पहले आपका वकील उस गारंटी की सटीक भाषा की जाँच करता है।
- क्या द्वितीयक बाजार की संपत्ति हमेशा प्रति वर्ग मीटर सस्ती होती है?
- नहीं। समुद्र के पास यह अक्सर दोनों में अधिक महंगी होती है, क्योंकि वहां की भूमि पर बहुत पहले निर्माण हो चुका था और उसे खरीदने का एकमात्र तरीका द्वितीयक बाजार की संपत्ति खरीदना है।
