Hartanah binaan baharu atau terpakai di Costa del Sol
Perbezaannya bukan sekadar sama ada hartanah itu baharu. Cukai, jadual pembayaran, jaminan, tempoh menunggu dan ruang untuk berunding semuanya berubah. Tiada satu pun yang lebih baik; kedua-duanya sesuai untuk rancangan yang berbeza.
Tiga perkara, bukan dua
Orang ramai menyebut "pembelian luar pelan atau hartanah terpakai" seolah-olah terdapat dua pilihan. Di Costa del Sol terdapat tiga pilihan, dan pilihan pertengahan ialah yang belum dipertimbangkan oleh kebanyakan pembeli.
- Off-planDibeli daripada pemaju sebelum bangunan siap, kadangkala sebelum pembinaannya bermula. Anda membayar secara berperingkat apabila pembinaan berjalan, dan tempoh menunggu ialah harga bagi titik kemasukan yang lebih rendah serta pilihan unit.
- Binaan baharu, siapProjek yang sama, dibeli hampir atau selepas penyempurnaan pembelian. Layanan cukainya sama seperti pembelian luar pelan, tempoh menunggu hampir tiada, dan pilihan unit ialah apa sahaja yang masih ada. Selalunya pilihan pertengahan yang munasabah.
- Hartanah terpakaiDibeli daripada pemilik sedia ada. Cukai yang berbeza, tempoh yang jauh lebih singkat untuk mendapatkan kunci, tiada jaminan dan satu-satunya cara untuk mendapatkan alamat yang dibina beberapa dekad lalu.
Cukai dan jadual pembayaran mengikuti kedua-dua pilihan pertama secara bersama: bagi tujuan cukai, hartanah binaan baharu tetap merupakan hartanah binaan baharu sama ada anda membelinya ketika tapaknya masih berlubang atau pada minggu ia siap.
Perbezaan cukai lebih kecil daripada yang kelihatan
Inilah angka yang paling banyak digunakan sebagai permulaan dalam perbandingan, dan yang paling kerap disalah tafsir. Bagi hartanah binaan baharu, Anda membayar 10 % IVA ditambah 1.2 % AJD, iaitu 11.2 % cukai. Bagi hartanah terpakai, Anda membayar satu cukai pindah milik, ITP, pada kadar 7 %.Perbezaan cukai sebanyak empat mata peratusan kedengaran muktamad. Namun tidak, kerana cukai bukan keseluruhan kos pembelian. Setelah kos peguam, notari, daftar tanah dan barangan kecil lain ditambah, jumlah keseluruhan adalah sekitar 13 % melebihi harga bagi hartanah binaan baharu dan sekitar 9 % bagi hartanah terpakai.
Perkara yang dibandingkanWhat actually decides it
- 11.2 % berbanding 7 % cukai
- Sekitar 13 % berbanding sekitar 9 % secara keseluruhan, dan kedua-duanya merupakan peratusan daripada harga yang sememangnya berbeza.
- Cukai lebih rendah menang
- Hartanah terpakai yang memerlukan dapur baharu, bilik mandi baharu dan penyaman udara baharu boleh menelan kos keseluruhan yang lebih tinggi berbanding hartanah binaan baharu yang Anda tolak kerana faktor cukai.
- Cukai ialah pemboleh ubah utama
- Keadaan, lokasi dan jumlah yang perlu anda belanjakan selepas serah terima mempengaruhi jumlah keseluruhan jauh lebih besar daripada perbezaan empat mata peratusan cukai.
Jadi, jangan membuat pilihan berdasarkan cukai. Hitung kos keseluruhan bagi setiap hartanah tertentu, termasuk perkara yang diperlukan selepas anda menerima kunci, kemudian bandingkan kedua-dua angka tersebut.
Cara dan masa pembayaran anda
Jadual pembayaran ialah perbezaan praktikal yang paling awal dirasai oleh kebanyakan pembeli, kerana jadual itu menentukan jumlah wang tunai yang diperlukan dan masanya.
| Peringkat | Binaan baharu | Hartanah terpakai |
|---|---|---|
| Tempahan | Biasanya 6.000 hingga 11.000 €, ditetapkan oleh projek. | Biasanya 6.000 hingga 11.000 €, dan bagi hartanah yang lebih mahal, sehingga 1 % daripada harga. |
| Semasa menandatangani kontrak | Biasanya 20 hingga 40 % daripada harga, ditambah IVA. | Biasanya menjadikan jumlah keseluruhan 10 hingga 20 % daripada harga. |
| Sementara menunggu | Bayaran seterusnya mengikut jadual projek itu sendiri. Sesetengah projek menjadualkannya secara berperingkat sepanjang pembinaan, manakala projek lain mengenakan satu lagi bayaran dan bakinya semasa penyempurnaan pembelian. | Tiada apa-apa. Anda menunggu tarikh penyempurnaan pembelian yang dipersetujui di hadapan notari. |
| Di notari | Baki, semasa penyempurnaan pembelian dan pemindahan hak milik. | Baki, semasa menandatangani surat ikatan. |
Kesan yang wajar dirancang: bagi hartanah binaan baharu, Anda mungkin perlu menyediakan sebahagian besar wang sendiri lebih awal, beberapa bulan atau tahun sebelum Anda mempunyai sesuatu untuk digunakan atau disewakan. Bagi hartanah terpakai, wang berpindah kemudian tetapi dengan lebih pantas.
Apa yang diliputi selepas itu
Inilah perbezaan yang paling ketara, dan hanya disedari orang apabila berlaku sesuatu yang tidak kena.Hartanah binaan baharu disertakan waranti berkanun: sepuluh tahun untuk struktur, tiga tahun untuk pemasangan dan satu tahun untuk kemasan. Hartanah terpakai tidak disertakan waranti. Penjual hanya bertanggungjawab terhadap kecacatan tersembunyi yang diketahuinya dan disembunyikannya, yang jauh lebih sukar dibuktikan berbanding tuntutan waranti.
Hal itu tidak menjadikan hartanah terpakai pilihan yang lebih buruk. Sebaliknya, pemeriksaan teknikal menjadi wajib bagi satu pilihan dan sekadar kemudahan bagi pilihan yang lain. Bagi hartanah lama, pemeriksaan oleh arkitek atau pemeriksa bangunan ialah satu-satunya waranti yang akan Anda peroleh.
Keluasan dan lokasi alamat terbaik
Dua pertimbangan yang saling bertentangan ini menentukan lebih banyak pembelian berbanding cukai.
- Hartanah terpakai biasanya memberi Anda lebih banyak ruang dalamanPangsapuri lama dibina dengan ruang yang lebih luas. Hartanah binaan baharu memperuntukkan bahagian kawasan yang lebih besar kepada teres dan kemudahan bersama kompleks, jadi dengan wang yang sama, anda biasanya memperoleh lebih sedikit meter persegi di dalam dan lebih banyak ruang di luar.
- Hartanah binaan baharu biasanya memberikan kos operasi yang lebih rendahPenarafan tenaga yang lebih tinggi, penebat semasa dan pemasangan terkini, yang dapat dilihat pada bil serta mengurangkan perkara yang perlu diganti selama bertahun-tahun.
- Alamat tepi laut terbaik ialah hartanah terpakaiTanah yang paling hampir dengan air telah dibina berdekad-dekad lalu. Kebanyakan projek baharu terletak di pedalaman A7. Hartanah binaan baharu di barisan hadapan memang wujud, tetapi jumlahnya sangat sedikit dan harganya mencerminkan keadaan itu.
- Binaan baharu beri pilihanSemasa sesuatu projek sedang dibina, biasanya Anda boleh memilih bahan, permukaan dan warna, malah sesetengah pemaju akan mengalihkan dinding pemisah. Hartanah terpakai dibeli dalam keadaan sedia ada; pengubahannya bermakna kerja pengubahsuaian.
Berapa lama hingga kunci diterima
Bagi hartanah terpakai, tempoh dari tempahan hingga penerimaan kunci biasanya satu hingga tiga bulan. Bagi hartanah binaan baharu, tempohnya bergantung sepenuhnya pada peringkat projek: pembelian hampir siap boleh menjadi hampir sepantas itu, manakala pembelian sejak peringkat asas boleh mengambil masa dua hingga tiga tahun.Tempoh menunggu bukan masa yang terbuang bagi hartanah binaan baharu, tetapi dalam tempoh itu anda memiliki kontrak, bukannya hartanah. Jika anda memerlukan tempat untuk digunakan pada musim panas akan datang, perkara itu sendiri menentukan pilihan anda.
Ruang untuk berunding
Binaan baharuHartanah terpakai
- Diskaun pada harga ialah pengecualian.
- Harga biasanya boleh dirunding, walaupun tidak selalu.
- Perkara yang boleh diubah: jadual pembayaran, kelengkapan yang lebih baik dan beberapa perkhidmatan tambahan.
- Perkara yang boleh diubah: harga, tarikh penyempurnaan pembelian, kelengkapan dan syarat-syarat lain dalam urus niaga.
- Kes terbaik biasanya melibatkan unit-unit terakhir dalam projek yang telah siap dan ingin dijual habis oleh pemaju.
- Penentunya ialah sejauh mana penjual bermotivasi, iaitu perkara yang tidak dapat dilihat sendiri oleh pembeli.
Selepas pertumbuhan kukuh pada tahun-tahun kebelakangan ini, pasaran semakin perlahan, maka sesetengah pemaju lebih terbuka untuk membincangkan harga berbanding dahulu. Itu alasan untuk bertanya, bukan alasan untuk mengharapkan diskaun.
Mana yang sesuai untuk anda
Ini bukan sistem pemarkahan. Ini ialah keadaan yang menjadikan setiap pilihan jawapan yang paling mudah.
Binaan baharu lebih mudah jikaHartanah terpakai ialah jawapan yang lebih mudah jika
- Anda mahukan standard moden tanpa apa-apa yang perlu dibuat semula, serta dilindungi waranti.
- Anda mahukan kunci dalam tempoh beberapa bulan, bukan beberapa tahun.
- Anda mahukan kos operasi yang rendah dan penarafan tenaga terbaik.
- Anda mahukan lokasi sedekat mungkin dengan pantai mengikut keadaan pesisir.
- Anda mahukan kolam renang, gimnasium, spa atau ruang kerja bersama menjadi sebahagian daripada kompleks.
- Anda mahukan lebih banyak meter persegi ruang dalaman dengan jumlah wang yang sama.
- Anda tidak kisah menunggu dan ingin memilih susun atur serta kemasan.
- Anda lebih rela mengubah suai mengikut citarasa sendiri daripada menerima pilihan orang lain.
- Anda mahukan beberapa tahun tanpa perbelanjaan besar untuk pembaikan.
- Anda mahukan kejiranan yang mapan, dengan tanaman yang matang dan jiran yang benar-benar menetap di situ.
Perkara untuk diperiksa
Kedua-duanya mempunyai bentuk risiko yang berbeza, maka usaha wajar juga tidak sama bagi kedua-duanya.
| Binaan baharu | Bagi hartanah terpakai | Mengapa ia penting |
|---|---|---|
| Pemaju, tanah, lesen dan dokumentasi kontrak. | Pemilikan, caj, perintah penguatkuasaan dan hutang kepada komuniti pemilik. | Hutang yang terikat pada hartanah boleh berpindah kepada anda; projek tanpa lesen boleh terhenti. |
| Jaminan bank yang dikeluarkan atas nama anda dan untuk bayaran khusus anda. | Kesahan sebarang kerja pembinaan dan sebarang peluasan yang tidak didaftarkan. | Inilah dua perkara yang menyebabkan wang benar-benar hilang, dan kedua-duanya boleh disemak terlebih dahulu. |
| Tarikh penyempurnaan pembelian dan perkara yang dinyatakan dalam kontrak jika berlaku kelewatan. | Peraturan komuniti, khususnya jika Anda bercadang untuk menyewakan hartanah tersebut. | Kelewatan penyempurnaan pembelian memakan masa; sekatan penyewaan boleh menghapuskan sebab Anda membeli hartanah tersebut. |
Perbandingan yang dikehendaki orang ramai ialah perbandingan yang salah
Hampir setiap versi soalan ini dalam talian dijawab dengan jadual cukai, kerana cukai ialah satu-satunya angka yang sama untuk semua orang. Cukai juga merupakan angka yang paling kurang penting.Pembelian yang bermasalah bukan gagal kerana seseorang membayar 11.2 % dan bukannya 7 %. Pembelian itu gagal kerana hartanah terpakai memerlukan kerja bernilai empat puluh ribu euro yang tidak diambil kira dalam harga, atau kerana unit pembelian luar pelan dibeli berdasarkan gambaran visual tetapi akhirnya menghadap ke utara, ke arah lereng bukit, atau kerana hartanah dibeli untuk disewakan sedangkan komuniti tersebut telah mengundi untuk mengehadkan penyewaan.Oleh itu, kami tidak menjawab soalan ini secara abstrak. Kami membandingkan dua hartanah khusus secara menyeluruh, termasuk perkara yang diperlukan oleh setiap hartanah selepas serah terima, dan kami menyatakan hartanah yang akan kami beli.
Soalan lazim
- Adakah pembelian luar pelan lebih murah daripada hartanah binaan baharu yang telah siap dalam projek yang sama?
- Biasanya, ya, dan diskaun itu ialah bayaran untuk menunggu serta menanggung risiko pembinaan. Apabila projek semakin banyak terjual dan mencapai penyempurnaan pembelian, unit yang masih ada biasanya berharga lebih tinggi berbanding unit yang dijual pada peringkat awal.
- Bolehkah saya mendapatkan gadai janji untuk pembelian luar pelan?
- Ya, tetapi belum lagi. Bank meluluskan pinjaman kira-kira dua bulan sebelum penyempurnaan pembelian, jadi permohonan lebih awal tidak membawa sebarang manfaat. Oleh sebab itu juga, bayaran deposit secara berperingkat untuk hartanah binaan baharu perlu datang daripada dana anda sendiri.
- Adakah saya membayar cukai dua kali untuk hartanah binaan baharu, IVA dan ITP?
- Tidak. Hartanah sama ada merupakan pindah milik pertama, yang melibatkan IVA serta AJD, atau pindah milik berikutnya, yang melibatkan ITP. Tidak pernah kedua-duanya.
- Apakah yang berlaku jika pemaju tidak menyiapkan projek?
- Setiap bayaran yang anda buat sebelum penyempurnaan pembelian mesti dilindungi oleh jaminan bank atas nama anda, yang memulangkan wang tersebut berserta faedah berkanun. Peguam anda menyemak perkataan tepat dalam jaminan itu sebelum sebarang bayaran dibuat.
- Adakah hartanah terpakai sentiasa lebih murah bagi setiap meter persegi?
- Tidak. Berdekatan laut, hartanah terpakai sering menjadi pilihan yang lebih mahal antara kedua-duanya, kerana tanah di situ telah lama dibangunkan dan hartanah terpakai ialah satu-satunya cara untuk membelinya.
