Costa del Sol의 신축 매물 또는 기존 매물
차이는 단순히 매물이 새것인지에만 있지 않습니다. 세금, 납부 일정, 보증, 대기 기간과 협상 여지가 모두 달라집니다. 어느 쪽이 더 낫다고 할 수 없으며, 서로 다른 계획에 적합합니다.
두 가지가 아닌 세 가지
사람들은 마치 선택지가 두 가지뿐인 것처럼 "준공 전 분양 또는 기존 매물"이라고 말합니다. 그러나 Costa del Sol에는 세 가지 유형이 있으며, 그중 중간 유형은 대부분의 매수자가 고려하지 않았던 선택지입니다.
- Off-plan건물이 완공되기 전, 때로는 착공되기 전에 개발업자로부터 매수합니다. 공사가 진행됨에 따라 단계별로 납부하며, 더 낮은 초기 진입 가격과 원하는 호수를 선택할 수 있는 대가로 기다립니다.
- 준비된 신축 매물같은 프로젝트를 매매 완료 시점 전후에 매수하는 방식입니다. 세금 처리는 준공 전 분양과 동일하고, 대기 기간은 거의 사라지지만 호수 선택은 남아 있는 것 중에서 해야 합니다. 흔히 합리적인 중간 선택지입니다.
- 기존 매물기존 소유자로부터 매수합니다. 세금이 다르고 열쇠를 받기까지 훨씬 짧으며 보증이 없습니다. 수십 년 전에 지어진 주소를 선택할 수 있는 유일한 방법이기도 합니다.
세금과 납부 일정은 앞의 두 유형에 함께 적용됩니다. 세금 목적상 땅을 파기 시작한 단계에서 매수하든 매매 완료 일주일 전에 매수하든 신축 매물은 신축 매물입니다.
세금 차이는 보이는 것보다 작습니다
대부분의 비교에서 가장 먼저 제시되는 수치이며, 가장 자주 잘못 해석되는 수치이기도 합니다. 신축 매물에는 10 % IVA와 1.2 % AJD를 합쳐 세금 11.2 %를 납부합니다. 기존 매물에는 단일 양도세인 ITP를 7 % 납부합니다.
사람들이 비교하는 항목실제로 결정하는 요소
- 세금 11.2 % 대 7 %
- 총비용은 약 13 % 대 약 9 %이며, 두 수치 모두 그 자체로 다른 가격의 백분율입니다.
- 더 저렴한 세금이 승자일까요
- 새 주방, 새 욕실과 새 에어컨이 필요한 기존 매물은 세금 때문에 포기한 신축 매물보다 총비용이 더 많이 들 수 있습니다.
- 세금이 가장 큰 변수입니다
- 상태, 위치, 그리고 인도 후 지출해야 하는 비용이 세금 4%포인트보다 총액에 훨씬 큰 영향을 미칩니다.
그러므로 세금만 보고 선택하지 마십시오. 각 매물에 필요한 사항과 열쇠를 받은 후의 비용까지 포함해 실제 총비용을 산출한 다음, 두 수치를 비교하십시오.
어떻게, 언제 납부하는가
납부 일정은 대부분의 구매자가 가장 먼저 체감하는 실질적인 차이입니다. 필요한 현금의 규모와 시점을 결정하기 때문입니다.
| 단계 | 신축 매물 | 기존 매물 |
|---|---|---|
| 예약 | 일반적으로 6.000~11.000 €, 프로젝트에 따라 결정됩니다. | 일반적으로 6.000~11.000 €, 고가 부동산은 가격의 최대 1 %입니다. |
| 계약서 서명 시 | 보통 가격의 20~40 %에 IVA가 추가됩니다. | 보통 총액이 가격의 10~20 %가 됩니다. |
| 기다리는 동안 | 추가 납부는 프로젝트별 납부 일정을 따릅니다. 일부 프로젝트는 공사 진행에 따라 분할 납부하게 하고, 다른 프로젝트는 한 번 더 납부한 뒤 매매 완료 시 잔금을 받습니다. | 없습니다. 공증인 앞에서 합의한 매매 완료일까지 기다립니다. |
| 공증인 앞에서 | 매매 완료 및 소유권 이전 시 잔금입니다. | 증서에 서명할 때 잔금을 납부합니다. |
계획할 때 고려해야 할 결과는 다음과 같습니다. 신축 매물의 경우 실제로 사용하거나 임대할 수 있게 되기 수개월 또는 수년 전부터 자기자금의 상당 부분이 필요할 수 있습니다. 기존 매물에서는 자금이 더 늦게 움직이지만 더 빠르게 처리됩니다.
이후 보장되는 사항
이 차이가 가장 뚜렷하게 드러나는 지점이며, 문제가 생겼을 때에야 사람들이 알아차리는 차이이기도 합니다.
그렇다고 기존 매물이 더 나쁜 매수 대상이라는 뜻은 아닙니다. 한쪽에서는 기술 점검이 필수이고 다른 쪽에서는 선택 사항이라는 뜻입니다. 오래된 부동산에서 건축가나 조사 전문가가 실시하는 점검은 매수자께서 받을 수 있는 유일한 보증입니다.
공간과 좋은 주소지가 있는 곳
두 가지 상충 관계가 서로 반대 방향으로 작용하며, 이 둘이 세금보다 더 많은 구매를 결정합니다.
- 기존 매물은 보통 실내 공간이 더 넓습니다오래된 아파트는 더 넉넉하게 지어졌습니다. 신축 매물은 면적에서 더 큰 비중을 테라스와 단지의 공용 시설에 할애하므로, 같은 금액으로 실내 면적은 더 적고 실외 공간은 더 넓은 경우가 많습니다.
- 신축 매물은 보통 유지 비용이 더 낮습니다최고 수준의 에너지 등급, 최신 단열재와 최신 설비가 적용되어 공과금에 반영되며, 수년간 교체할 필요가 없는 항목도 많습니다.
- 최고의 해변 인접 입지는 기존 매물입니다물가에 가장 가까운 토지는 수십 년 전에 이미 개발되었습니다. 대부분의 신축 프로젝트는 A7 도로 내륙 쪽에 있습니다. 해안 최전선의 신축 매물도 있지만 매우 드물며, 그만큼 가격에도 반영되어 있습니다.
- 신축 매물은 선택권을 드립니다프로젝트가 건설 중일 때는 일반적으로 자재, 표면 마감과 색상을 선택할 수 있으며 일부 개발업체는 칸막이벽을 옮겨 주기도 합니다. 기존 매물은 현재 상태 그대로 매수하며, 변경하려면 리모델링이 필요합니다.
열쇠를 받기까지 얼마나 걸리나요
신축 매물에서 기다리는 시간은 아무 의미 없는 시간이 아니지만, 그동안 소유하는 것은 부동산이 아니라 계약입니다. 다음 여름에 이용할 곳이 필요하다면, 그것만으로도 답은 정해집니다.
협상할 수 있는 부분
신축 매물기존 매물
- 가격 할인은 예외에 해당합니다.
- 가격은 보통 협상할 수 있지만, 항상 그런 것은 아닙니다.
- 대신 조정되는 것은 납부 일정, 더 나은 설비와 일부 추가 서비스입니다.
- 조정되는 것은 가격, 매매 완료일, 설비와 거래의 기타 조건입니다.
- 가장 좋은 경우는 보통 완공된 프로젝트에서 개발업체가 처분하고 싶어 하는 마지막 매물들입니다.
- 결정적인 요소는 매도인이 얼마나 매각을 서두르는지이며, 이는 구매자가 혼자서는 정확히 알 수 없는 부분입니다.
최근 몇 년간 크게 성장한 뒤 시장이 둔화되고 있어 일부 개발업체는 예전보다 가격 협의에 더 개방적입니다. 따라서 문의해 볼 이유는 되지만, 할인을 기대할 근거는 아닙니다.
어느 쪽이 맞으신가요
점수로 평가하는 시스템이 아닙니다. 각각의 선택이 명확한 답이 되는 조건을 설명한 것입니다.
다음과 같은 경우 신축 매물이 더 간단한 선택입니다다음과 같은 경우 기존 매물이 더 간단한 선택입니다
- 손볼 필요가 전혀 없는 현대적인 기준과 보증을 원하시는 경우
- 몇 년이 아니라 몇 개월 안에 열쇠를 받기를 원하시는 경우
- 낮은 유지 비용과 최고의 에너지 효율 등급을 원하시는 경우
- 해안에서 허용되는 범위 내에서 해변과 최대한 가까운 곳을 원하시는 경우
- 수영장, 헬스장, 스파 또는 코워킹 공간이 단지에 포함되기를 원하시는 경우
- 같은 예산으로 실내 면적을 더 넓게 확보하기를 원하시는 경우
- 기다리는 것이 괜찮고 평면 구성과 마감재를 직접 선택하고 싶은 경우
- 다른 사람의 선택을 받아들이기보다 본인의 취향에 맞게 리모델링하고 싶은 경우
- 수리비로 큰 지출을 하지 않고 몇 년을 보내고 싶은 경우
- 조성이 잘 자리 잡은 식재와 실제로 거주하는 이웃이 있는 안정된 동네를 원하시는 경우
각 유형별 확인 사항
두 유형은 문제가 발생하는 방식이 다르므로 법률 실사도 동일하지 않습니다.
| 신축 매물의 경우 | 기존 매물의 경우 | 중요한 이유 |
|---|---|---|
| 개발업체, 토지, 인허가와 계약 서류입니다. | 소유권, 부담금, 집행 명령과 소유자 공동체에 대한 채무입니다. | 부동산에 연결된 채무는 귀하에게까지 따라올 수 있으며, 인허가를 받지 않은 프로젝트는 중단될 수 있습니다. |
| 귀하의 명의로, 귀하의 특정 납부금에 대해 발급된 은행 보증서입니다. | 모든 건축 공사의 적법성과 미등록 증축 여부입니다. | 실제로 돈을 잃는 지점은 이 두 곳이며, 두 가지 모두 사전에 확인할 수 있습니다. |
| 매매 완료일과 일정이 지연될 경우 계약서에 명시된 내용입니다. | 특히 해당 부동산을 임대할 계획이라면 커뮤니티 규정을 확인해야 합니다. | 매매 완료가 지연되면 시간이 소요되지만, 임대 제한은 매수 이유 자체를 없앨 수 있습니다. |
사람들이 원하는 비교는 잘못된 비교입니다
온라인에서 이 질문에 답하는 거의 모든 글은 세금표를 제시합니다. 세금은 모두에게 동일한 유일한 숫자이기 때문입니다. 하지만 동시에 가장 중요하지 않은 숫자이기도 합니다.따라서 저희는 이 질문에 추상적으로 답하지 않습니다. 두 개의 구체적인 매물을 모든 비용을 포함해 비교하고, 인도 후 각각에 필요한 사항까지 반영한 뒤 어느 매물을 매입할지 말씀드립니다.
자주 묻는 질문
- 같은 프로젝트에서 준공 전 분양이 완공된 신축 매물보다 저렴한가요?
- 대체로 그렇습니다. 그 할인은 기다리는 데 대한 보상이며 건설 위험을 감수하는 대가입니다. 프로젝트가 분양을 진행하고 매매 완료에 가까워질수록 남은 매물은 일반적으로 초기 매물보다 높은 가격에 책정됩니다.
- 준공 전 분양 매입에 대한 주택담보대출을 받을 수 있나요?
- 가능하지만 아직은 아닙니다. 은행은 매매 완료 약 두 달 전에 대출을 승인하므로 더 일찍 신청해도 소용이 없습니다. 신축 매물의 계약금 납부 단계에 필요한 자금이 본인 자금이어야 하는 이유도 여기에 있습니다.
- 신축 매물에 대해 IVA와 ITP를 두 번 납부하나요?
- 아닙니다. 매물은 IVA와 AJD가 부과되는 최초 양도이거나, ITP가 부과되는 subsequent 양도 중 하나입니다. 둘 다 부과되지는 않습니다.
- 개발업체가 공사를 완료하지 못하면 어떻게 되나요?
- 매매 완료 전에 납부한 모든 금액은 귀하의 명의로 된 은행 보증으로 보장되어야 하며, 법정 이자와 함께 반환됩니다. 귀하의 변호사는 어떤 금액이든 지급되기 전에 해당 보증서의 정확한 문구를 확인합니다.
- 기존 매물은 항상 제곱미터당 가격이 더 저렴한가요?
- 아닙니다. 바다와 가까운 곳에서는 기존 매물이 두 유형 중 더 비싼 경우가 많습니다. 그곳의 토지는 오래전에 이미 개발되었기 때문에 기존 매물만이 해당 토지를 매입할 수 있는 방법이기 때문입니다.
