جب بیچنے والے کی وفات ہو جائے: ترکے کی جائیداد یا رکی ہوئی لین دین
30 سیکنڈ میں
یہ صفحہ دو مختلف صورت حال کا احاطہ کرتا ہے۔ ایسی جائیداد خریدنا جو پہلے ہی کسی ترکے کا حصہ ہو، ایک معمول کی خریداری ہے، لیکن اس میں زیادہ دستاویزات اور رضامندی دینے والے زیادہ افراد شامل ہوتے ہیں۔ اگر آپ کے دستخط کرنے کے بعد بیچنے والے کی وفات ہو جائے، تو معاہدہ منسوخ نہیں ہوتا۔ وارث وراثت قبول کرنے کے بعد بیچنے والے کی جگہ لے لیتے ہیں۔
جب کہا جائے کہ جائیداد "ترکے کا حصہ ہے" تو اس کا کیا مطلب ہے؟
herencia yacente کسی شخص کی وفات اور وارثوں کی جانب سے وراثت کی باضابطہ قبولیت اور تقسیم کے درمیان موجود ترکے کے لیے قانونی اصطلاح ہے۔ اس دوران جائیداد قانونی طور پر اب بھی وفات پانے والے شخص کی ملکیت ہوتی ہے۔ ابھی تک کسی ایسے شخص نے اس کی جگہ نہیں لی ہوتی جسے قانون دستاویزات پر دستخط کرنے کے لیے تسلیم کرے۔ یہ ایک عارضی حیثیت ہے، فروخت پر مستقل پابندی نہیں۔
خریدار کیا فرض کرتے ہیںہسپانوی نوٹری کے طریقہ کار میں کیا اجازت ہے
- herencia yacente میں شامل جائیداد اس وقت تک فروخت نہیں کی جا سکتی جب تک ترکے کا مکمل تصفیہ نہ ہو جائے
- اسے اسی عمل کے حصے کے طور پر فروخت کیا جا سکتا ہے۔ ہسپانوی نوٹری کے طریقہ کار میں اسے unidad de acto کہا جاتا ہے: وارث باضابطہ طور پر وراثت قبول اور تقسیم کرتے ہیں اور ایک ہی مربوط نوٹری تقرری میں فروخت پر دستخط کرتے ہیں۔ انہیں ہر صورت پہلے کسی الگ اور سابقہ رجسٹریشن کے مرحلے کے مکمل ہونے کا انتظار نہیں کرنا پڑتا۔
- ایک وارث باقی سب کی جانب سے دستخط کر سکتا ہے
- جائیداد کی مکمل فروخت کے لیے نہیں۔ غیر منقسم ترکے سے متعلق کسی اثاثے کی فروخت کے لیے عموماً تین میں سے ایک چیز درکار ہوتی ہے: تمام وارثوں کا مشترکہ اتفاق، وصیت میں مقرر کیا گیا ایسا executor (albacea) جس کے اختیارات کافی وسیع ہوں، یا عدالت کی مقرر کردہ منتظم، اگر وارث کارروائی یا اتفاق نہ کر سکیں۔
- ترکے سے خریداری ہمیشہ زندہ مالک سے خریداری کی نسبت سست ہوتی ہے
- اکثر، لیکن ہمیشہ نہیں۔ واضح وصیت، تعاون کرنے والے وارثوں اور پہلے سے جمع شدہ دستاویزات والا منظم ترکہ تقریباً معمول کی رفتار سے آگے بڑھ سکتا ہے۔ تاخیر کی وجہ عموماً وارثوں کا اختلاف یا ایسی دستاویزات ہوتی ہیں جو ابھی طلب نہیں کی گئی ہوتیں، نہ کہ صرف herencia yacente کی حیثیت۔
کیا بیچنے والے کو مجھے بتانا ضروری ہے کہ جائیداد ترکے سے فروخت کی جا رہی ہے؟عملی طور پر، ہاں۔ فروخت مکمل کرنے کے لیے درکار دستاویزات مختلف ہوتی ہیں، اور آپ کا وکیل بہرحال یہ دستاویزات طلب کرے گا: وفات کا سرٹیفکیٹ، وصیت یا declaración de herederos، اور اس بات کا ثبوت کہ فروخت کا اختیار رکھنے والے ہر شخص نے رضامندی دی ہے۔ اگر بیچنے والے کا فریق اس موضوع سے گریز کرے، تو وہ صرف ایسی گفتگو میں تاخیر کر رہا ہے جو خریداری کی تکمیل سے پہلے ہونی ہی ہے۔
ترکے کی جانب سے فروخت پر دستخط کرنے کا مجاز کون ہے؟
وہی شخص جسے ترکے نے اس حیثیت میں مقرر کیا ہو، اور صرف تین امکانات ہیں۔ یا تو وارثوں نے وراثت قبول کر لی ہے اور وہ مل کر دستخط کرتے ہیں، یا وصیت میں ایسے executor کو نامزد کیا گیا ہے جس کے اختیارات میں فروخت بھی شامل ہو، یا عدالت نے ایک منتظم مقرر کیا ہے کیونکہ پہلے دو میں سے کوئی صورت دستیاب نہیں۔ ان میں سے کون سی صورت لاگو ہوتی ہے، یہ کاغذات سے متعلق حقیقت ہے، کسی شخص کا کیا ہوا انتخاب نہیں۔ آپ کے نوٹری تک پہنچنے سے پہلے یہ معاملہ طے ہو جاتا ہے۔خریدار کے لیے عملی نتیجہ یہ ہے کہ جو شخص آپ کو جائیداد کی پیشکش کر رہا ہو، ضروری نہیں کہ وہی شخص اسے قانونی طور پر آپ کو فروخت بھی کر سکتا ہو۔ کوئی رشتہ دار جو ہمیشہ جائیداد کا انتظام کرتا رہا ہو، یا متعدد وارثوں کی جانب سے بولنے والا ایک وارث، صرف اس وجہ سے مجاز نہیں ہو جاتا۔ اختیار کا ثبوت ایک دستاویز ہوتی ہے: escritura de aceptación y adjudicación، وصیت کی وہ شق جس میں executor کو فروخت کا اختیار دیا گیا ہو، یا منتظم کی تقرری کا عدالتی حکم۔ ادائیگی کرنے سے پہلے پوچھیں کہ ان تین میں سے کون سی صورت لاگو ہوتی ہے، اور اس کا ثبوت دینے والی دستاویز دیکھنے کی درخواست کریں۔
- Option 1تمام وارث، مل کرسب سے عام طریقہ: ایک معتبر وصیت یا declaración de herederos موجود ہو، اور وارث فروخت پر متفق ہوں۔
- کون
- ہر وارث
- اس کا ثبوت کیا ہے
- دستخط یا مختارنامہہر وارث کی جانب سے الگ الگ
- کتنا وقت لگے گا
- Fastestاگر سب جلد متفق ہوں
- Option 2ایک albacea (وصیت کا منتظم)وصیت میں ایسے اختیارات رکھنے والے منتظم کا نام درج ہے جن میں فروخت بھی شامل ہے۔
- کون
- نامزد منتظم
- اس کا ثبوت کیا ہے
- وصیت کے عین الفاظ
- کتنا وقت لگے گا
- Medium
- Option 3عدالت کا مقرر کردہ administradorکوئی منتظم موجود نہیں، یا وارث آپس میں متفق نہیں ہو سکتے۔
- کون
- عدالت کا مقرر کردہ منتظم
- اس کا ثبوت کیا ہے
- عدالتی حکم
- کتنا وقت لگے گا
- Slowest
یہ herencia yacente سے متعلق ہسپانوی قانونی عمل کی ہماری تشریح ہے، جسے کسی ایک اصل قانونی متن سے پڑھے گئے مضمون کے بجائے کئی ذرائع سے جانچا گیا ہے۔ کسی فروخت کنندہ کے دستخط کرنے کے مبینہ اختیار پر بھروسا کرنے سے پہلے، درست طریقے اور اسے ثابت کرنے والی دستاویز کی آزاد وکیل سے تصدیق کر لیں۔
اگر متعدد وارثوں میں سے صرف کچھ فروخت کرنا چاہیں تو کیا ہوگا؟پوری جائیداد فروخت کرنے کے لیے عموماً سب کی رضامندی درکار ہوتی ہے، اس لیے ایک انکار کرنے والا وارث فروخت روک یا مؤخر کر سکتا ہے۔ دیگر وارثوں کے پاس پھر دو سست رفتار قانونی راستے ہوتے ہیں: مشترکہ ترکے کی تقسیم کے لیے عدالتی کارروائی، یا ہچکچاہٹ رکھنے والے وارث سے براہ راست گفت و شنید۔ خریدار کا وکیل کسی بھی راستے کو تیز نہیں کر سکتا۔ اسی لیے ریزرویشن کی رقم ادا کرنے سے پہلے، ابتدا ہی میں تمام وارثوں کی رضامندی کی تصدیق کرنا ضروری ہے۔
ترکے سے خریداری کے لیے کن اضافی دستاویزات کی ضرورت ہوتی ہے؟
پانچ دستاویزات، ان تمام دستاویزات کے علاوہ جو ایک عام ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے لیے درکار ہوتی ہیں۔ ہر دستاویز اس سلسلے کی ایک کڑی ثابت کرتی ہے جو وفات سے آپ کے دستخط تک پہنچتا ہے۔ یہ سلسلہ صرف اس وقت مکمل ہوتا ہے جب ہر کڑی موجود ہو: خود وفات، وصیت کا موجود ہونا یا نہ ہونا، وارثوں کی جانب سے وراثت قبول کرنا، وراثتی ٹیکس کا گوشوارہ جمع کرایا جانا، اور اراضی رجسٹری میں وارثوں کو مالکان کے طور پر درج کیا جانا۔ان پانچوں کو ایک مجموعے کے طور پر دیکھیں، محض فہرست کے طور پر نہیں، کیونکہ درمیان میں کہیں بھی موجود خلا فروخت روک دیتا ہے، خواہ باقی دستاویزات کتنی ہی مکمل کیوں نہ ہوں۔ جن وارثوں نے باضابطہ طور پر وراثت قبول نہیں کی، وہ فروخت نہیں کر سکتے۔ جو رجسٹری انہیں درج نہیں کر چکی، وہ ان کی جانب سے منتقلی بھی درج نہیں کرے گی۔ ٹیکس گوشوارہ اپنی الگ رکاوٹ ہے، حتیٰ کہ جب اندلس کی رعایت کے باعث کوئی رقم واجب الادا نہ ہو، کیونکہ رجسٹری صرف یہ تقاضا کرتی ہے کہ خود تشخیصی گوشوارہ جمع کرایا گیا ہو، یہ نہیں کہ رقم بھی ادا کی گئی ہو۔ خریداری کی تکمیل طے کرنے سے پہلے آپ کا وکیل پانچوں دستاویزات جمع کرتا ہے، بعد میں نہیں۔
- وفات کا سرٹیفکیٹ (certificado de defunción)اس کے بعد آنے والی ہر دستاویز کا نقطۂ آغاز، اور پہلی چیز جس کی آپ کا وکیل سرکاری اور موجودہ شکل میں موجودگی کی تصدیق کرتا ہے۔
- آخری وصیتوں کا سرٹیفکیٹ (certificado de actos de última voluntad)یہ تصدیق کرتا ہے کہ اگر کوئی وصیت موجود ہے تو ان میں سے کون سی آخری معتبر وصیت ہے، اور اس بات کا امکان ختم کرتا ہے کہ کوئی سابقہ نسخہ غلطی سے یا بدنیتی سے استعمال کیا جائے۔
- خود وصیت، یا بغیر وصیت ورثا کے تعین کا declaración de herederos abintestatoیہ طے کرتا ہے کہ قانونی وارث کون ہیں۔ وصیت نہ ہونے کی صورت میں یہ ایک الگ نوٹری یا عدالتی مرحلہ ہوتا ہے، اور تاخیر کی بڑی وجوہ میں سے ایک ہے۔
- وراثت قبول کرنے اور تقسیم کرنے کی escrituraیہ وہ نوٹری دستاویز ہے جس میں وارث باضابطہ طور پر وراثت قبول کرتے ہیں۔ یہی دستاویز انہیں مالکان کی حیثیت سے اسے فروخت کرنے کا اختیار دیتی ہے۔
- ہر ایسے وارث کے لیے NIE جس کے پاس پہلے سے موجود نہ ہواس کے بغیر کسی غیر ملکی وارث کا نام قبولیت کی escritura میں درج نہیں کیا جا سکتا اور نہ ہی وہ بعد کی فروخت پر دستخط کر سکتا ہے۔
کیا ترکے کو بھی کمیونٹی کے قرض سے متعلق سرٹیفکیٹ اسی طرح درکار ہوتا ہے جیسے کسی دوسرے فروخت کنندہ کو؟جی ہاں، بالکل اسی طرح۔ ترکہ آرٹیکل 9.1.e کے اس سرٹیفکیٹ سے مستثنیٰ نہیں جسے ہر دوسرے فروخت کنندہ کو پیش کرنا ہوتا ہے۔ وراثت میں ملنے والا کمیونٹی قرض بھی اسی طرح جانچا جاتا ہے، خواہ فروخت کنندہ ترکہ ہو یا زندہ شخص۔
عملی طور پر ترکے سے خریداری میں زیادہ وقت کیوں لگتا ہے؟
رفتار کم کرنے والی چیز ترکے کی حیثیت نہیں بلکہ دستاویزی سلسلہ ہے۔ herencia yacente محض موجود ہونے کی وجہ سے عمل کو سست نہیں کرتا۔ وقت اس لیے لگتا ہے کہ اگلا مرحلہ شروع ہونے سے پہلے ہر مرحلہ مکمل ہونا ضروری ہے، اور وفات سے آپ کے دستخط تک چار یا پانچ مراحل ہوتے ہیں۔ کوئی بھی اس سلسلے کو مختصر نہیں کر سکتا۔ اسی لیے ترکے سے خریداری کا وقت عموماً ہفتوں کے بجائے مہینوں میں شمار کیا جاتا ہے۔چار چیزیں اس عمل کو مزید سست کر سکتی ہیں، اور بہتر ہے کہ آپ ابتدا ہی میں ان کے بارے میں پوچھ لیں، کیونکہ عہد کرنے سے پہلے آپ چاروں کی جانچ کر سکتے ہیں۔ مختلف ممالک میں رہنے والے یا ایک دوسرے سے اختلاف رکھنے والے وارث سب سے عام مسئلہ ہیں۔ سرحدوں کے پار دستخط اور NIEs جمع کرنے میں کئی حقیقی ہفتے لگتے ہیں، اور حقیقی تنازع صرف تاخیر نہیں کرتا بلکہ فروخت روک سکتا ہے۔ اگر وصیت نہ ہو تو پہلے وارثوں کا اعلان کرنا ضروری ہے۔ وراثتی ٹیکس کا خود تخمینہ ٹیکس حکام کے سامنے پیش ہونے تک اراضی رجسٹری کوئی کارروائی نہیں کرے گی۔ عدالتی طور پر مقرر کردہ منتظم دیگر دو دستخطی طریقوں کے مقابلے میں واضح طور پر سست ہوتا ہے، کیونکہ عدالت کو تقرری اور فروخت کی شرائط دونوں کی منظوری دینی ہوتی ہے۔
وفات سے خریداری کی تکمیل تک
- وفاتترکہ غیر تقسیم شدہ بن جاتا ہےابھی تک کسی نے دستخط کے مقصد سے متوفی کی جگہ نہیں لی۔
- قبولیتوارث escritura de aceptación y adjudicación کے ذریعے قبول کرتے ہیںیہی چیز انہیں فروخت کا اختیار دیتی ہے۔
- ISD جمع کراناوراثتی ٹیکس کا خود تخمینہ پیش کر دیا گیایہ اس صورت میں بھی ضروری ہے جب اندلس کی رعایت کے باعث کچھ بھی واجب الادا نہ ہو۔
- رجسٹری میں اندراجاراضی رجسٹری پہلے وارثوں، پھر فروخت کا اندراج کرتی ہےٹیکس گوشوارہ پیش کیے بغیر کارروائی نہیں ہوگی۔
- آپ کی خریداری کی تکمیلنوٹری کے پاس دستخطیہ اسی وقت ممکن ہے جب سلسلے کی ہر پچھلی کڑی مکمل ہو۔
- بیرون ملک رہنے والے یا ایک دوسرے سے اختلاف رکھنے والے وارثمختلف ممالک میں بکھرے ہوئے کئی وارثوں کے دستخط یا ایک NIE جمع کرنے میں کئی حقیقی ہفتے لگتے ہیں۔ فروخت کے طریقے یا اس بات پر کوئی حقیقی اختلاف کہ فروخت کی جائے یا نہیں، عمل کو مکمل طور پر روک سکتا ہے، صرف سست نہیں کرتا۔
- وصیت نہیں، لہذا پہلے وارثوں کا اعلان ضروری ہےاس سے پہلے کہ کسی کو باضابطہ طور پر وارث تسلیم کیا جائے، ایک اضافی نوٹری یا عدالتی مرحلہ شامل ہو جاتا ہے، جو عام فروخت کے لیے پہلے سے درکار تمام امور کے علاوہ ہے۔
- اراضی رجسٹری کی اپنی ٹیکس رکاوٹ، حتیٰ کہ ٹیکس صفر ہورجسٹری اس وقت تک جائیداد وارثوں کے نام درج نہیں کرے گی، اور نہ ہی بعد کی فروخت آپ کے نام، جب تک وراثتی ٹیکس کا خود تخمینہ کم از کم ٹیکس اتھارٹی کے سامنے پیش نہ کر دیا جائے۔ یہ اس صورت میں بھی لاگو ہوتا ہے جب 99 % کی اندلسی رعایت کے باعث کچھ بھی واجب الادا نہ ہو: رکاوٹ پیش کرنا ہے، ادائیگی نہیں۔
- عدالت کا مقرر کردہ منتظم، جہاں ضروری ہوتینوں دستخطی طریقوں میں واضح فرق کے ساتھ سب سے سست، کیونکہ عدالت کو تقرری اور بعد میں فروخت کی شرائط دونوں کی منظوری دینی ہوتی ہے۔
ماخذ
کیا عہد کرنے سے پہلے یہ اندازہ لگانے کا کوئی طریقہ ہے کہ ترکے سے خریداری میں کتنا وقت لگے گا؟ریزرویشن کے مرحلے پر اعتماد کے ساتھ نہیں۔ اسی لیے بہتر ہے کہ آپ کوئی بڑی رقم ادا کرنے سے پہلے اوپر درج دستاویزات طلب کر کے ان کا جائزہ لیں۔ وصیت، تعاون کرنے والے وارثوں اور پہلے سے جمع شدہ کاغذات والا ترکہ عام ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے ٹائم لائن کے قریب آگے بڑھ سکتا ہے۔ ان میں سے کئی چیزیں غائب ہوں تو ایسا نہیں ہو سکتا۔ یہ معلوم کرنے کا کوئی متبادل نہیں کہ آپ دراصل کس صورت حال میں ہیں۔
اگر ہمارے دستخط کرنے کے بعد فروخت کنندہ کا انتقال ہو جائے تو کیا معاہدہ برقرار رہتا ہے؟
جی ہاں۔ یہ خریداروں کو غیر تقسیم شدہ ترکے کی صورت حال سے بھی زیادہ حیران کرتا ہے، کیونکہ بظاہر لگتا ہے کہ معاملہ ختم ہو جانا چاہیے۔ Código Civil کے آرٹیکل 1257 کے تحت معاہدہ دستخط کرنے والے فریقوں اور ان کے وارثوں، دونوں کو پابند کرتا ہے۔ موت اپنے آپ دستخط شدہ ریزرویشن یا arras معاہدہ منسوخ نہیں کرتی۔ وراثت قبول کرنے والے وارث اس معاہدے کے تحت متوفی کی جگہ لے لیتے ہیں، جس میں اس کی ذمہ داریاں بھی شامل ہیں۔وارث اپنا ارادہ بدل سکتے ہیں یا نہیں، اس کا انحصار معاہدے کے متن پر ہے۔ ہسپانوی عدالتی نظائر arras معاہدے کو confirmatoria سمجھتے ہیں، یعنی پابند اور قابل نفاذ، جب تک کہ اس میں واضح طور پر penitential حق کے تحت دستبرداری کی اجازت نہ دی گئی ہو۔ اس حق کے تحت خریدار بیعانہ چھوڑ کر، یا فروخت کنندہ اسے دگنا واپس کر کے، دستبردار ہو سکتا ہے۔ جس معاہدے میں اس بارے میں کچھ نہ کہا گیا ہو، اسے عموماً پابند سمجھا جاتا ہے، اختیاری نہیں۔
کیا مالک کی وفات کے وقت آپ دستخط کر چکے تھے؟
- ہاںمعاہدہ برقرار رہتا ہے۔ وارث وراثت قبول کرنے کے بعد فروخت کنندہ کی جگہ لے لیتے ہیں اور عموماً ان سے فروخت مکمل کرنے کی توقع کی جاتی ہے۔
- نہیں، اور معاہدے میں دستبرداری کا ذکر نہیںعدالتی نظائر اسے پابند سمجھتے ہیں (confirmatoria)، اور وارثوں کو خودکار طور پر دستبردار ہونے کا حق حاصل نہیں ہوتا۔
- نہیں، اور معاہدہ بیعانے کے عوض دستبرداری کی اجازت دیتا ہےوارث اسی شق کو استعمال کر کے طے شدہ قیمت ادا کرتے ہوئے دستبردار ہو سکتے ہیں، بجائے اس کے کہ انہیں تکمیل پر مجبور کیا جائے۔
اوپر دی گئی عدالتی تشریح ان آزاد قانونی ذرائع میں تسلیم شدہ مؤقف ہے جن کی ہم نے جانچ کی۔ یہ عدالت کا کوئی مخصوص فیصلہ نہیں جسے ہم نے براہ راست پڑھا ہو۔آپ کے اپنے بیعانے کے لیے اس کا کیا مطلب ہے، یہ اکثر زیادہ فوری سوال ہوتا ہے، اور اس کا جواب یہاں دہرانے کے بجائے ایک الگ صفحے پر دیا گیا ہے۔ اس معاملے کے حل ہونے تک رقم کہاں رکھی جاتی ہے، خواہ وہ ضمانتی نظام سے باہر رکھی گئی ریزرویشن ہو یا وکیل کے کلائنٹ اکاؤنٹ کے ذریعے پہلے ہی بھیجی گئی ادائیگی، یہ سب رقم کے تحفظ سے متعلق رہنما میں بیان کیا گیا ہے۔بیچنے والے کی جگہ کس نے سنبھالی ہے اور دستخط شدہ معاہدہ اب بھی اسے پابند کرتا ہے یا نہیں، یہ وہ امور ہیں جن کی جانچ Arevont کی قانونی رابطہ کاری کی خدمت آپ کی مزید کوئی ادائیگی کرنے سے پہلے کرتی ہے۔
اگر میں وارثوں سے معاملہ ہی نہیں کرنا چاہتا تو کیا مجھے اپنا بیعانہ واپس مل سکتا ہے؟خودکار طور پر نہیں، اگر معاہدہ confirmatoria ہو اور آپ کو penitential طور پر دست بردار ہونے کا حق نہ دیتا ہو۔ آپ نے خریداری پر اتفاق کیا تھا، اور ذمہ داری ختم ہونے کے بجائے وارثوں کو منتقل ہو گئی۔ اضافی کارروائی سے بچنے کی خواہش، بذاتِ خود، زیادہ تر معاہدوں میں دست بردار ہونے کی تحریری وجہ نہیں ہوتی۔ آپ کے مخصوص معاہدے میں دست برداری کا راستہ موجود ہے یا نہیں، اس کا جواب آپ کے وکیل کو معاہدے کے اصل الفاظ دیکھ کر دینا ہوگا، نہ کہ اس عمومی صفحے کی بنیاد پر۔
ترکے سے خریداری سے پہلے کیا طلب کریں
ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کی معمول کی فہرست کے علاوہ پانچ دستاویزات، جو قانونی جانچ کے دوران سامنے آنے کے بجائے ریزرویشن سے پہلے طلب کی جائیں۔| طلب کریں | یہ آپ کو کیا بتاتا ہے | خراب جواب کیسا ہوتا ہے |
|---|---|---|
| وصیت، یا اس کی عدم موجودگی میں وارثان کا اعلامیہ | یہ ثابت کرتا ہے کہ قانونی وارث کون ہیں اور اگر کسی منتظم کو کوئی اختیار دیا گیا ہے تو وہ کیا ہے۔ | وارثوں کی شناخت کے بارے میں زبانی دعویٰ، مگر کوئی دستاویز پیش نہ کی گئی ہو۔ |
| ہر وارث کی تحریری، متفقہ اجازت، یا منتظم مقرر کرنے کا عدالتی حکم | یہ تصدیق کرتا ہے کہ آپ کے سامنے دستخط کرنے والے شخص کو پوری جائیداد فروخت کرنے کا اختیار حاصل ہے۔ | صرف ایک وارث کے دستخط، یا یہ یقین دہانی کہ "دوسرے متفق ہیں"، مگر تحریری ثبوت کچھ بھی نہیں۔ |
| وراثتی ٹیکس کا خود تشخیصی گوشوارہ جمع کرائے جانے کا ثبوت | اراضی رجسٹری اس کے بغیر فروخت کا اندراج نہیں کرے گی، چاہے واجب الادا ٹیکس صفر ہی کیوں نہ ہو، اس لیے یہ براہ راست آپ کی خریداری کی تکمیل کے شیڈول کو متاثر کرتا ہے۔ | جمع کرانے کا کوئی ذکر ہی نہ ہو، یا یہ سمجھا جائے کہ صفر ٹیکس ہونے کی صورت میں کچھ بھی جمع کرانے کی ضرورت نہیں۔ |
| ہر ایسے وارث کے لیے NIE جو ہسپانوی رہائشی نہ ہو | غیر ملکی وارث کو اس کے بغیر قبولیت کی دستاویز میں نامزد نہیں کیا جا سکتا اور نہ ہی وہ فروخت کے معاہدے پر دستخط کر سکتا ہے۔ | بیرونِ ملک مقیم وارث جنہوں نے ابھی یہ عمل شروع نہیں کیا، اور جن کا اس کا علم منصوبہ بند خریداری کی تکمیل کی تاریخ کے قریب پہنچ کر ہوا۔ |
| کمیونٹی کے قرض کا سرٹیفکیٹ، جیسا کہ کسی بھی دوسری ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے لیے ہوتا ہے | ترکہ دفعہ 9.1.e سے مستثنیٰ نہیں ہوتا، اور وراثت میں ملنے والے کمیونٹی کے بقایاجات کی اسی طرح جانچ ہوتی ہے، خواہ بیچنے والا کوئی بھی ہو۔ | یہ سمجھ لینا کہ ترکے کی حیثیت کسی طرح قرض کی مدت سے متعلق قواعد بدل دیتی ہے۔ |
حل شدہ ترکہ، بمقابلہ ایسا ترکہ جس کے معاملات ابھی طے ہو رہے ہوں
دونوں صورتوں میں جائیداد وہی اور قانونی راستہ بھی وہی ہوتا ہے۔ فرق صرف یہ ہے کہ آپ کے شامل ہونے سے پہلے کام کا کتنا حصہ مکمل ہو چکا ہے۔| غیر حل شدہ ترکے کے ساتھ | حل شدہ ترکے کے ساتھ | |
|---|---|---|
| کون دستخط کر سکتا ہے | جب تک وارثوں کی شناخت نہ ہو جائے اور وہ متفق نہ ہوں، یا عدالت کسی کو مقرر نہ کر دے، صورتِ حال واضح نہیں ہوتی۔ | نامزد albacea یا وارثوں کا مکمل مجموعہ، جو پہلے ہی متفق ہوں اور دستخط کے لیے تیار ہوں۔ |
| دستاویزات موجود ہیں | آپ کے اپنے لین دین کے دوران جمع کی گئیں، جس سے حقیقتاً کئی ہفتے مزید لگتے ہیں۔ | موت کا سرٹیفکیٹ، وصیت، قبولیت کی دستاویز اور NIEs پہلے سے موجود ہیں۔ |
| ٹیکس گوشوارے کی حیثیت | ابھی جمع نہیں کرایا گیا، اور اراضی رجسٹری اس کے بغیر کارروائی نہیں کرے گی۔ | پہلے ہی جمع کرایا جا چکا ہے، جس سے ٹیکس واجب الادا ہونے سے قطع نظر لاگو ہونے والی واحد رکاوٹ دور ہو گئی ہے۔ |
| عام ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے مقابلے میں حقیقت پسندانہ مدت | واضح طور پر زیادہ طویل، اور پہلے سے اندازہ لگانا مشکل۔ | عام ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کی مدت کے قریب۔ |
یہ عمومی خاکہ ہے، آپ کے مخصوص ترکے کے بارے میں حتمی فیصلہ نہیں۔
یہ معلومات غیر تقسیم شدہ ترکے، دیوانی قانون کی دفعہ 1257 اور رہن قانون کی دفعہ 254 کے بارے میں ہیں، اور 17 اگست 2026 تک تازہ ہیں۔ بعض باریک نکات، مثلاً اختیار کا کون سا طریقہ لاگو ہوتا ہے اور عدالت کسی مخصوص arras معاہدے کے الفاظ کو کیسے سمجھتی ہے، غیر مصدقہ کے طور پر نشان زد ہیں۔ ہم نے اصل قانونی متن کے بجائے آزاد قانونی ذرائع سے ان کی جانچ کی ہے۔ کسی مخصوص معاملے کا فیصلہ ایک آزاد وکیل ہی کر سکتا ہے، جو اصل وصیت، معاہدہ اور وارثوں کی دستاویزات کا مطالعہ کرے۔ان میں سے کوئی بھی صورت اتنی نایاب نہیں کہ اسے غیر معمولی سمجھا جائے، اور نہ ہی کوئی صورت خودکار طور پر خریداری سے دست بردار ہونے کی وجہ ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ ریزرویشن کا بیعانہ ادا کرنے سے پہلے، نہ کہ اس کے بعد، یہ معلوم کر لیا جائے کہ کون سی دستاویزات موجود ہیں، دستخط کرنے کا اختیار کس کے پاس ہے اور ٹیکس گوشوارہ جمع کرایا گیا ہے یا نہیں۔ہم ترکے سے متعلق ہر خریداری میں Arevont کی قانونی رابطہ کاری کے عمل کے حصے کے طور پر ان دستاویزات کی درخواست کو مربوط کرتے ہیں۔ ہم قانونی وارثوں کی شناخت نہیں کرتے، عدالت کے مقرر کردہ منتظم کی منظوری نہیں دیتے اور نہ ہی اس آزاد وکیل کی جگہ لیتے ہیں جس کی ذمہ داری یہ کام ہے۔
بیچنے والے کی وفات سے متعلق اکثر پوچھے جانے والے سوالات
- کیا ترکے سے جائیداد خریدنا فطری طور پر زندہ مالک سے خریدنے کے مقابلے میں زیادہ خطرناک ہے؟
- فطری طور پر نہیں۔ جائیداد، کمیونٹی میں اس کی حیثیت اور عمارت کی قانونی حیثیت کی اسی طرح جانچ کی جاتی ہے، چاہے بیچنے والا کوئی بھی ہو۔ فرق انتظامی نوعیت کا ہے: دستخط کرنے کا اختیار رکھنے والے شخص کی تصدیق اور چند اضافی دستاویزات جمع کرنا۔ یہ عمل سے متعلق خطرہ ہے، جائیداد سے متعلق نہیں۔
- اگر میں پہلے ہی بکنگ کی رقم ادا کر چکا ہوں اور پھر مجھے معلوم ہو کہ بیچنے والا وفات پا چکا ہے، تو مجھے سب سے پہلے کیا کرنا چاہیے؟
- اپنے وکیل سے کہیں کہ وہ ترکے کی حیثیت، وصیت کی موجودگی اور وارثوں کی تصدیق کرے۔ یہ نہ سمجھیں کہ معاملہ ختم ہو گیا ہے یا اصل مدت کے مطابق آگے بڑھے گا۔ معاہدہ تقریباً یقینی طور پر دفعہ 1257 کے تحت برقرار رہتا ہے۔ تبدیلی صرف یہ ہے کہ اب اس معاہدے میں دوسری جانب کون ہے اور وہ کتنی جلدی کارروائی کر سکتے ہیں۔
- کیا اندلوسی 99 % وراثتی ٹیکس کی رعایت کا مطلب یہ ہے کہ ترکے کو مجھے فروخت کرنے سے پہلے کچھ بھی جمع کرانے کی ضرورت نہیں؟
- نہیں، اور یہ ایک عام مگر مہنگی غلط فہمی ہے۔ رعایت قابل ادا ٹیکس کم کر دیتی ہے، قریبی خاندان کے لیے اکثر اسے صفر تک لے آتی ہے، لیکن خود تشخیصی گوشوارہ جمع کرانے کی ضرورت ختم نہیں کرتی۔ اراضی رجسٹری کا ٹیکس گیٹ ادائیگی نہیں بلکہ جمع کرانے کا ثبوت دیکھتا ہے، اس لیے صفر ٹیکس کا نتیجہ بھی آپ کی خریداری کے اندراج سے پہلے جمع کرانا ضروری ہے۔
- کیا وارث باضابطہ طور پر وراثت قبول کرنے سے پہلے جائیداد فروخت کر سکتے ہیں؟
- عمومی طور پر نہیں۔ وراثت قبول کرنا ہی انہیں اسے فروخت کرنے کا قانونی حق دیتا ہے۔ اسی لیے قبولیت اور فروخت اکثر ایک ہی نوٹری ملاقات میں مکمل کی جاتی ہیں، بجائے اس کے کہ انہیں کئی ماہ کے وقفے سے دو الگ لین دین سمجھا جائے۔
