اسپین میں جائیداد خریدتے وقت ٹیکس: ITP، IVA اور AJD
30 سیکنڈ میں
Costa del Sol میں خریداری پر آپ دو میں سے ایک ٹیکس ادا کرتے ہیں۔ کون سا ٹیکس ہوگا، یہ صرف فروخت کنندہ پر منحصر ہے۔ نجی مالک سے دوبارہ فروخت پر قیمت کا 7 % ITP ہوتا ہے۔ ڈویلپر سے نئی تعمیر پر IVA 10 % اور AJD 1,2 %، مجموعی طور پر 11,2 %، ہوتا ہے۔
آپ کو جائیداد کون فروخت کر رہا ہے؟
- نجی مالک، ثانوی مارکیٹ کی جائیدادقیمت کا 7 % ITP، یا حوالہ جاتی قدر اگر وہ زیادہ ہو۔
- ڈویلپر، نئی تعمیر شدہ جائیداد10 % IVA کے علاوہ 1,2 % AJD، مجموعی طور پر 11,2 %۔
آپ کون سا ٹیکس ادا کرتے ہیں، اور یہ فروخت کنندہ پر کیوں منحصر ہوتا ہے؟
IVA، یعنی ہسپانوی VAT، بالکل نئی رہائش گاہ کی قیمت کا 10 % ہے۔ یہ اس وقت لاگو ہوتا ہے جب فروخت کنندہ ڈویلپر ہو، کیونکہ نئی تعمیر شدہ جائیداد کی فروخت VAT کے تابع کاروباری لین دین ہے، نہ کہ نجی افراد کے درمیان منتقلی۔AJD دستخط شدہ دستاویز پر عائد ہسپانوی اسٹامپ ڈیوٹی ہے، جو قیمت کا ایک معمولی فیصد ہوتی ہے، اور اندلس میں نئی تعمیر شدہ جائیداد پر اسے IVA کے ساتھ ادا کیا جاتا ہے۔ اسے ذیل میں بیان کردہ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے منتقلی ٹیکس کے ساتھ کبھی جمع نہیں کیا جاتا؛ خریداری پر دونوں میں سے صرف ایک ٹیکس نظام لاگو ہوتا ہے، دونوں نہیں۔ITP ثانوی مارکیٹ کی جائیداد خریدنے پر ادا کیا جانے والا منتقلی ٹیکس ہے، اور اندلس میں یہ قیمت کا 7 % ہے۔ یہ اس وقت لاگو ہوتا ہے جب فروخت کنندہ ڈویلپر کے بجائے کوئی نجی فرد ہو، جو ثانوی جائیداد کے معاملے میں معمول کی صورت ہے۔
فروخت کنندہ کون ہےآپ کیا ادا کرتے ہیں
- نئی تعمیر شدہ جائیداد پر ایک ڈویلپر
- 10 % IVA کے علاوہ 1,2 % AJD، مجموعی طور پر 11,2 %۔ قومی اور علاقائی قانون کے تحت مقرر ہے، گفت و شنید کی کوئی گنجائش نہیں۔
- نجی مالک، ثانوی مارکیٹ کی جائیداد پر
- 7 % ITP، جس کا حساب ان میں سے زیادہ رقم پر کیا جاتا ہے: آپ کی طے شدہ قیمت یا جائیداد کی سرکاری حوالہ جاتی قدر۔ ذیل میں دیکھیں۔
کیا وہ کم شرحیں جن کے بارے میں آپ نے پڑھا ہو، کبھی آپ پر لاگو ہوتی ہیں؟
ہسپانوی اور اندلسی قانون دونوں نمایاں شرحوں سے کم ٹیکس شرحیں شائع کرتے ہیں، اور اس موضوع پر تحقیق کرنے والے غیر ملکی خریدار کو یہ شرحیں مل جائیں گی۔ تعطیلاتی یا سرمایہ کاری کی خریداری پر یہ تقریباً کبھی لاگو نہیں ہوتیں۔ امید رکھنے کے بجائے یہ جاننا مفید ہے کہ ایسا کیوں ہے۔ذیل کی چار شرحیں سرکاری قانونی متن سے نقل کرنے کے بجائے اس انداز میں بیان کی گئی ہیں جس طرح انہیں عام طور پر بیان کیا جاتا ہے، اس لیے انہیں صرف اشارتی سمجھیں۔ عملی طور پر اس سے آپ کو کوئی لاگت نہیں آتی، کیونکہ ان میں سے کوئی بھی ایسی شرح نہیں ہے جس کے لیے آپ بجٹ بنا رہے ہوں۔
| کم ITP، 6 % یا 3,5 %صرف رہائشیوں کے لیے | کم IVA، 4 %سماجی رہائش | زیادہ IVA، 21 %زمین اور تجارتی املاک | |
|---|---|---|---|
| اس کے تقاضے | جائیداد آپ کی معمول کی رہائش، یعنی آپ کی بنیادی اور مستقل رہائش، بن جائے، اور قدر کی حد بھی لاگو ہو۔ | سرکاری طور پر محفوظ سماجی رہائش کے لیے مختص، یعنی vivienda de protección oficial۔ | یہ رہائشی مکان کے بجائے کسی قطعۂ زمین یا تجارتی یونٹ پر لاگو ہوتا ہے۔ |
| کیا عام خریدار پر لاگو ہے؟ | نہیں۔ Costa del Sol میں دوسرا گھر خریدنے والا غیر مقیم شخص اہل نہیں ہوتا، خواہ اشتہار میں کچھ بھی تاثر دیا گیا ہو۔ | نہیں۔ اس ساحلی علاقے میں عام نئی تعمیر شدہ جائیداد پر لاگو نہیں ہوتا۔ | یہ واحد صورت ہے جس میں خریدار کے لیے شرح کم کے بجائے زیادہ ہوتی ہے۔ |
| اس کے بارے میں کیا کریں | 7 % کا بجٹ رکھیں۔ اگر کوئی ایجنٹ آپ کو کم شرح لاگو ہونے کا بتائے تو اسے تحریری طور پر دینے کو کہیں اور اپنے وکیل سے اس کی جانچ کروائیں۔ | اسے نظرانداز کریں، جب تک یونٹ کو باضابطہ طور پر محفوظ رہائش قرار نہ دیا گیا ہو، جس کا ذکر اس کی اپنی دستاویزات میں ہوتا ہے۔ | دیکھیں کہ آپ کیا خرید رہے ہیں۔ قطعۂ زمین یا تجارتی یونٹ پر مکان سے مختلف طریقے سے ٹیکس عائد ہوتا ہے، اور اشتہار میں یہ بات ہمیشہ واضح نہیں ہوتی۔ |
عملی اصول یہ ہے: ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے لیے 7 % اور نئی تعمیر شدہ جائیداد کے لیے 11,2 % کا بجٹ رکھیں، اور کسی بھی کم شرح کو اس وقت تک خاص معاملہ سمجھیں جو آپ پر لاگو نہیں ہوتا، جب تک کوئی وکیل تحریری طور پر اس کے برعکس تصدیق نہ کر دے۔
ٹیکس کا بل آپ کی ادا کردہ رقم کے 7 فیصد سے زیادہ کیوں ہو سکتا ہے؟
valor de referencia وہ حوالہ جاتی قدر ہے جو اسپین کسی جائیداد کے لیے مقرر کرتا ہے، اور ثانوی مارکیٹ کی منتقلی کا ٹیکس اسی پر شمار کیا جاتا ہے جب یہ آپ کی ادا کردہ قیمت سے زیادہ ہو۔ 1 جنوری 2022 سے ITP کے لیے ٹیکس کی بنیاد قانونی طور پر دونوں اعداد میں سے زیادہ ہے، نہ کہ صرف معاہدے میں درج قیمت۔اس کا مقصد خریدار اور فروخت کنندہ کو ٹیکس کا بل کم کرنے کے لیے قیمت کم ظاہر کرنے سے روکنا ہے۔ منصفانہ قیمت پر اتفاق کرنے والے ایماندار خریدار پر اس کا اثر سادہ اور خودکار ہے: اگر Catastro کی اپنی حوالہ جاتی قدر آپ کی متفقہ قیمت سے زیادہ ہو تو ٹیکس اس کے بجائے حوالہ جاتی قدر کے مطابق ہوگا۔
خریداروں کے مفروضےحوالہ جاتی قدر کا اثر
- ٹیکس معاہدے کی قیمت کا 7 % ہے
- یہ معاہدے کی قیمت یا حوالہ جاتی قدر، دونوں میں سے جو زیادہ ہو، اس کا 7 % ہے۔ دونوں عموماً قریب قریب ہوتی ہیں، مگر کبھی ایسا نہیں ہوتا۔
- کم متفقہ قیمت کا مطلب کم ٹیکس بل ہے
- صرف حوالہ جاتی قدر کی کم از کم حد تک۔ اس سے کم ہونے پر معاہدے میں کچھ بھی درج ہو، ٹیکس وہی رہتا ہے، اسی لیے قیمت کم ظاہر کرنے سے خطرے کے سوا کچھ حاصل نہیں ہوتا۔
| آپ کی متفقہ قیمت | حوالہ جاتی قدر | |
|---|---|---|
| بنیادی رقم | 400.000 € | 430.000 € |
| واجب الادا ITPبنیادی رقم کا 7 % | 28.000 € | 30.100 € |
اگر مجھے لگے کہ حوالہ جاتی قدر غلط ہے تو کیا میں اسے چیلنج کر سکتا ہوں؟جی ہاں، آپ جو ٹیکس ادا کرتے ہیں اس کے ذریعے: آپ حوالہ جاتی قدر پر ITP ادا کر کے باضابطہ طور پر اعتراض کر سکتے ہیں، یا بعض صورتوں میں تصحیح کی درخواست کر سکتے ہیں۔ آپ کو ثابت کرنا ہوگا کہ اصل مارکیٹ ویلیو کم ہے۔ یہ وکیل کی کارروائی ہے، ایسا فارم نہیں جسے آپ خود پُر کریں۔ اگر اعداد و شمار میں بہت فرق ہو تو خریداری کی تکمیل سے پہلے یہ معاملہ اٹھانا مفید ہے، اس کے بعد نہیں کہ آپ پہلے ہی ادائیگی کر چکے ہوں۔
اگر آپ خریداری کی رقم خود نقد لے کر آئیں تو کیا ہوتا ہے؟
Spanish خریداری کے لیے تقریباً کوئی بھی شخص نقد رقم سرحد پار لے کر نہیں آنا چاہیے، اور اس کی وجہ صرف عملی نہیں ہے۔ Spain میں ایک حد سے زیادہ نقد رقم کی منتقلی کو ایسی چیز سمجھا جاتا ہے جسے آپ کو پہلے سے ظاہر کرنا ہوگا، اس سوال سے الگ کہ آپ کے بینک یا وکیل نے رقم کے ماخذ کے بارے میں کیا پوچھا ہے۔غیر ملکی خریدار پر لاگو ہونے والا قانون Spanish law ہے، نہ کہ وہ EU regulation جس کا بیشتر مضامین حوالہ دیتے ہیں۔ EU rule (Reglamento 2018/1672) صرف EU کی بیرونی سرحد کو منظم کرتا ہے۔ EU میں داخل ہوتے یا وہاں سے نکلتے وقت 10.000 € یا اس سے زیادہ نقد رقم خود بخود ظاہر کرنا ضروری ہے اگر آپ اسے ساتھ لے جا رہے ہوں، یا درخواست پر اس کے بارے میں بتانا ہوگا اگر وہ آپ کے بغیر منتقل ہو رہی ہو۔ Czechia سے Spain جانا EU کی بیرونی سرحد عبور کرنا نہیں ہے، اس لیے اس سفر پر یہ ضابطہ لاگو نہیں ہوتا۔براہ راست لاگو ہونے والا قانون Spanish law ہے: Ley 10/2010 اور Orden ETD/1217/2022 کے تحت، قومی یا EU کے اندرون سفر میں فی شخص 10.000 € یا اس سے زیادہ کی منتقلی فارم Modelo S-1 پر ظاہر کی جاتی ہے، اور جہاں گزرگاہ پر کسٹمز پوسٹ نہ ہو وہاں اسے پہلے سے جمع کرانا ہوتا ہے۔ 100.000 € کی ایک الگ، زیادہ حد صرف مکمل طور پر Spain کے اندر ہونے والی منتقلی کے لیے ہے، اور Czechia سے Spain کے سفر پر لاگو نہیں ہوتی۔
- نقد 10 000 € یا زائد لے جاناWho decidesلے جانے والا شخصWhat it grantsڈیوٹی عائد ہوگیIf noاعلان کے لیے کچھ نہیں
- پہلے Modelo S-1 جمع کریںWho decidesآپ، سفر سے پہلےWhat it grantsقانونی، درج شدہ منتقلیIf noضبطی، علاوہ جرمانہ
- اپنے وکیل سے نقد ادائیگی کی حد کی تصدیق کریںWho decidesآپ کا وکیلWhat it grantsاس ادائیگی کی کوئی حد نہیںIf noآپ کو ایسی حد کی خلاف ورزی کا خطرہ ہے جس کی کسی نے آپ کے لیے تصدیق نہیں کی
ایک اور ضابطہ بھی ہے جس کی نشان دہی کرنا بہتر ہے، اسے حتمی بات کے طور پر بیان کرنے کے بجائے: Ley 7/2012 کے آرٹیکل 7، ترمیم شدہ صورت میں، Spain میں یہ بھی محدود کیا گیا ہے کہ خریداری کی قیمت کا کتنا حصہ نقد ادا کیا جا سکتا ہے۔ عام طور پر بیان کی جانے والی حد یہ ہے کہ جہاں لین دین میں کوئی کاروبار فریق ہو وہاں 1.000 €، یا جہاں ادائیگی کرنے والا غیر مقیم نجی فرد ہو وہاں 10.000 €۔ ہم نے یہ رقم سرکاری BOE قانونی متن میں نہیں پڑھی، اس لیے اسے اس مضبوط اشارے کے طور پر سمجھیں کہ بڑی نقد ادائیگی محدود ہے، اور اس پر انحصار کرنے سے پہلے اپنے وکیل سے درست رقم کی تصدیق کریں۔
ذرائع
اگر میں رقم لے جانے کے بجائے بینک کے ذریعے منتقل کروں تو کیا مجھے پھر بھی کچھ ظاہر کرنا ہوگا؟بینک ٹرانسفر نقد رقم کی منتقلی نہیں ہے، اس لیے Modelo S-1 اس پر لاگو نہیں ہوتا۔ معمول کی انسداد منی لانڈرنگ جانچ کے حصے کے طور پر آپ کا بینک پھر بھی رقم کے ماخذ کے بارے میں پوچھے گا۔ یہ اس سوال سے مختلف معاملہ ہے جس کا جواب یہ حصہ دیتا ہے، اور اسی کا جواب FAQ صفحے پر "کیا مجھے یہ دستاویز دینا ہوگی کہ میری رقم کہاں سے آئی؟" کے عنوان کے تحت دیا گیا ہے۔ بینک ٹرانسفر وہ طریقہ بھی ہے جس کی یہ سائٹ تجویز کرتی ہے: کرنسی ٹرانسفر گائیڈ دیکھیں۔
ان شرحوں پر بھروسا کرنے سے پہلے کیا تصدیق کریں
چار امور، شائع شدہ شرح کے بجائے آپ کے مخصوص لین دین کے مطابق جانچے گئے۔| طلب کریں | یہ آپ کو کیا بتاتا ہے | خراب جواب کیسا ہوتا ہے |
|---|---|---|
| جائیداد کی valor de referencia | Catastro اسے شائع کرتا ہے اور آپ کے دستخط کرنے سے پہلے آپ کا وکیل اس کی جانچ کر سکتا ہے۔ اس سے معلوم ہوتا ہے کہ 7 % آپ کی طے کردہ قیمت پر لاگو ہوگا یا اس سے زیادہ رقم پر۔ | کسی نے جانچ نہیں کی، یا یہ وعدہ ہے کہ "بعد میں نمٹا لیں گے"۔ |
| کون سا ٹیکس زمرہ لاگو ہوتا ہے، اس کی تحریری تصدیق | فروخت کنندہ ڈویلپر ہے (IVA اور AJD) یا نجی مالک (ITP)، یہ بات بظاہر واضح لگتی ہے، مگر کبھی ایسا نہیں ہوتا، مثلاً کسی غیر فروخت شدہ نئی تعمیر شدہ یونٹ کی ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں جو اب بھی اصل ڈویلپر کی ملکیت ہو۔ | یہ مفروضہ کہ جائیداد کی مارکیٹنگ کیسے کی گئی ہے، اس کے بجائے اس بات پر مبنی ہونا چاہیے کہ معاہدے میں فروخت کنندہ کے طور پر کس کا نام درج ہے۔ |
| آپ خریداری کی رقم کیسے منتقل کریں گے | بینک کی منتقلی Modelo S-1 کے سوال سے مکمل طور پر بچا لیتی ہے۔ اگر منصوبے کے کسی حصے میں نقد رقم شامل ہے تو اعلان کی ذمہ داری اور ادائیگی کی حد اسی وقت زیر بحث لائیں، اس وقت نہیں جب آپ پہلے ہی سرحد عبور کر چکے ہوں۔ | "آتے وقت لے آؤں گا" کے علاوہ کوئی منصوبہ نہیں۔ |
| کیا آپ کی صورت حال پر دولت ٹیکس یا غیر مقیم آمدنی ٹیکس لاگو ہوتا بھی ہے یا نہیں | دونوں موجود ہیں، دونوں اوپر بیان کردہ خریداری ٹیکس کے درجے سے الگ ہیں، اور دونوں کے اپنے صفحات ہیں: دولت ٹیکس اور غیر مقیم آمدنی ٹیکس۔ | خاموشی، یا یہ مفروضہ کہ خریداری ہی واحد ٹیکس کا واقعہ ہے۔ |
بینک منتقلی بمقابلہ نقد رقم ساتھ لے جانا
خریداری کی رقم عملاً پہنچنے کے دو طریقے ہیں، اور صرف ایک میں اعلان سے بچا جا سکتا ہے۔| نقد رقم | بینک کی منتقلی | |
|---|---|---|
| اعلان کی ذمہ داری | Modelo S-1، فی شخص 10.000 € سے زیادہ رقم پر، پیشگی جمع کرایا جائے۔ | منتقلی سے متعلق کوئی مخصوص تقاضا نہیں۔ |
| ادائیگی کی حد کا خطرہ | Ley 7/2012 art. 7 کے تحت کم حد سے زیادہ رقم ممکنہ طور پر محدود ہے، اپنے وکیل سے تصدیق کریں۔ | لاگو نہیں ہوتا، کیونکہ منتقلی نقد ادائیگی نہیں ہے۔ |
| رقم کے ماخذ کا ثبوت | زیادہ مشکل: پہنچنے تک نقد رقم کا اپنا کوئی دستاویزی ریکارڈ نہیں رہتا۔ | بینک اسٹیٹمنٹ کا وہ ریکارڈ جو آپ کے اپنے بینک اور ہسپانوی بینک، دونوں کے پاس پہلے سے موجود ہوتا ہے۔ |
| سفر کا عملی خطرہ | یورپ بھر میں نقد رقم کی بڑی مقدار لے جانا، ظاہر شدہ ہو یا غیر ظاہر شدہ۔ | سفر کے عام خطرے کے علاوہ کوئی نہیں۔ |
شرح، آپ کا بل نہیں
اوپر دی گئی ہر شرح اگست 2026 تک تازہ ترین ہے۔ ہم نے اسے کسی تبصرے سے نقل کرنے کے بجائے براہ راست اندلس کے علاقائی اور قومی ٹیکس قانون میں پڑھا، اور 2026 کے اندلسی بجٹ قانون سے بھی اس کی تصدیق کی، جس نے نہ 7 % کی ITP شرح بدلی اور نہ 1,2 % کی AJD شرح۔ اندلس قومی فریم ورک کے اندر اپنی ITP اور AJD شرحیں مقرر کرتا ہے۔ کسی دوسری خود مختار برادری میں یہی خریداری مختلف علاقائی شرح کے تابع ہو سکتی ہے، اگرچہ بنیادی قومی قانون یکساں ہو۔یہ عمومی معلومات ہیں کہ ٹیکس کیسے لاگو ہوتا ہے، یہ اس حساب کی تفصیل نہیں کہ آپ ذاتی طور پر کتنی رقم کے ذمہ دار ہیں۔ حوالہ جاتی قدر، خریداری کی تکمیل کی درست تاریخ اور آپ کی خریداری کی کوئی خاص صورت حال، سب آپ کے وکیل کے تحریری مشورے کا حصہ ہیں، کسی شائع شدہ رہنما کا نہیں۔ ایک رقم، نقد ادائیگی کی حد، کو طے شدہ بتانے کے بجائے واضح طور پر غیر مصدقہ قرار دیا گیا ہے: اپنے وکیل سے تصدیق کیے بغیر اس عدد پر انحصار نہ کریں۔کچھ موضوعات ان کی اپنی رہنماؤں کے لیے چھوڑے گئے ہیں: خریداری کے اخراجات کی رہنما مکمل لاگت کا احاطہ کرتی ہے، جس میں نوٹری، اراضی رجسٹری اور وکیل کی فیسیں شامل ہیں۔ سالانہ اخراجات کی رہنما IBI اور غیر مقیم افراد کے اس گوشوارے کا احاطہ کرتی ہے جو خریداری کی تکمیل کے اگلے سال شروع ہوتا ہے۔ دولت ٹیکس اور وراثتی ٹیکس کی رہنمائیں ان دونوں الگ ٹیکس سوالات کا مکمل احاطہ کرتی ہیں۔
عام ترین ٹیکس سوالات
- اگر میں کسی ڈویلپر کے بجائے بینک سے غیر فروخت شدہ یونٹ خریدوں تو کون سا ٹیکس لاگو ہوگا؟
- اس کا انحصار اس بات پر ہے کہ قانونی طور پر اسے آپ کو کون فروخت کر رہا ہے، نہ کہ اس کی تشہیر کیسے کی گئی ہے۔ ضبط شدہ نئی تعمیر شدہ جائیداد کا مالک بینک یا فنڈ عموماً کاروباری حیثیت سے فروخت کرتا ہے۔ اس کا مطلب یہ ہو سکتا ہے کہ IVA اب بھی لاگو ہو، اگرچہ لین دین ثانوی مارکیٹ کی جائیداد جیسا دکھائی دیتا ہے۔ یہی وہ صورت ہے جسے خریداری کی تکمیل سے پہلے پکڑنے کے لیے اوپر دی گئی چیک لسٹ موجود ہے، بعد میں نہیں۔
- اگر میں ذاتی طور پر خریدنے کے بجائے کسی ہسپانوی کمپنی کے ذریعے خریدوں تو کیا ٹیکس کی شرح بدل جائے گی؟
- خریداری کا ٹیکس، یعنی ITP یا IVA کے علاوہ AJD، خریدار کوئی بھی ہو، اسی طرح شمار کیا جاتا ہے۔ کمپنی کے خریدار ہونے پر جو چیزیں بدلتی ہیں وہ بالکل الگ نوعیت کی ہیں: جاری کارپوریٹ ٹیکس، سالانہ گوشوارے اور مستقبل کی فروخت پر ٹیکس کا طریقہ۔ یہی موازنہ کمپنی کے ذریعے خریداری کی رہنما کا موضوع ہے۔
- کیا اسپین میں AJD کی شرح ہر جگہ یکساں ہے؟
- نہیں۔ ITP کی طرح AJD بھی قومی فریم ورک کے اندر علاقائی طور پر مقرر کی جانے والی شرح ہے، اس لیے کوئی دوسری خود مختار برادری مختلف فیصد مقرر کر سکتی ہے۔ اوپر دیا گیا 1,2 % کا عدد خاص طور پر اندلس کی موجودہ شرح ہے، جو اگست 2026 تک موجودہ ہے۔
