Costa del Sol میں خریدار کی رئیل اسٹیٹ ایجنسی

نئی تعمیر شدہ جائیداد پر خریداری کی قیمت کے علاوہ تقریباً 12 سے 14 % اضافی رقم رکھیں؛ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد پر 9 سے 10 %۔ سب سے بڑا فرق ٹیکس کا ہے: نئی تعمیر شدہ جائیداد پر آپ 10 % VAT اور اندلس میں 1,2 % اسٹامپ ڈیوٹی ادا کرتے ہیں، جبکہ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد پر اس کے بجائے 7 % منتقلی ٹیکس عائد ہوتا ہے۔

یہ اس بات پر منحصر ہے کہ آپ نئی تعمیر شدہ جائیداد خرید رہے ہیں یا ثانوی مارکیٹ کی جائیداد۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد میں سب سے اہم چیز بینک ضمانت ہے۔ تعمیر مکمل ہونے سے پہلے ڈویلپر کو بھیجی جانے والی ادائیگیاں متعلقہ ادائیگی کے نظام کے تحت محفوظ ہونی چاہئیں، اور رقم بھیجنے سے پہلے وکیل اکاؤنٹ، دستاویزات اور اس مخصوص ادائیگی پر لاگو ضمانت کی جانچ کرتا ہے۔ بینک ضمانت کے تحت آنے والی ادائیگیوں کے لیے آپ کو اس مخصوص رقم اور خریدار سے متعلق ایک سرٹیفکیٹ ملتا ہے۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں انتظام مختلف ہوتا ہے۔ وکیل معاہدوں، تاریخوں اور منتقلی کے طریقے پر نظر رکھتا ہے تاکہ فروخت کنندہ کو رقم اسی وقت ملے جب لین دین کے مطابق اسے جاری کیا جانا ہو۔ لہٰذا معاملہ صرف یہ نہیں کہ آپ رقم کہاں بھیجتے ہیں۔ ہر اہم ادائیگی سے پہلے وکیل جانچتا ہے کہ آپ رقم کیوں بھیج رہے ہیں، کس کو بھیج رہے ہیں اور کن شرائط پر بھیج رہے ہیں۔

یہ جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کے الفاظ پر منحصر ہے، اور ڈویلپرز اور فروخت کنندگان کے درمیان اس میں فرق ہوتا ہے۔ یہ رقم ضمانتی نظام سے باہر واحد ادائیگی ہے، اسی لیے اسے کم ہونا چاہیے اور معاہدے میں واضح طور پر درج ہونا چاہیے کہ اسے کب واپس کیا جائے گا۔ یہی وجہ ہے کہ وکیل رقم بھیجنے سے پہلے اسے پڑھتا ہے، بعد میں نہیں۔

یہ بنیادی طور پر اس بات پر منحصر ہے کہ آپ نئی تعمیر شدہ جائیداد خرید رہے ہیں یا ثانوی مارکیٹ کی جائیداد۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد کے لیے خریداری کی قیمت کا تقریباً 20 سے 40 % حصہ ان ادائیگیوں کے لیے تیار رکھنا مناسب ہے جو منصوبہ مکمل ہونے سے پہلے کرنی پڑ سکتی ہیں۔ اس کے علاوہ ٹیکس اور خریداری کے دیگر اخراجات، جن میں 10% وی اے ٹی اور منتقلی کے دیگر اخراجات شامل ہیں، کے لیے بھی اپنی رقم درکار ہوگی۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے معاملے میں، غیر مقیم فرد کی حیثیت سے حقیقت پسندانہ طور پر توقع رکھیں کہ بینک جائیداد کی اپنی مقرر کردہ قدر کا تقریباً نصف حصہ فراہم کرے گا۔ لہذا خریداری کی قیمت کا باقی حصہ اور خریداری کے اخراجات آپ کو اپنی رقم سے ادا کرنے ہوں گے۔ لہذا 500.000 € کی جائیداد کے لیے درکار نقد رقم اکثر 100.000 یا 150.000 € نہیں بلکہ اس سے کافی زیادہ ہوتی ہے۔ اسی لیے ہم ریزرویشن سے پہلے مالی اعانت کا انتظام کرتے ہیں، نہ کہ اس وقت جب آپ کسی مخصوص جائیداد کا فیصلہ کر چکے ہوں۔

جی ہاں، لیکن غیر مقیم فرد کی حیثیت سے قیمت کے 70 یا 80 % کی مالی اعانت پر خودکار طور پر بھروسا نہ کریں۔ یورو کے علاوہ کسی دوسری کرنسی میں آمدنی ہونے کی صورت میں حقیقت پسندانہ توقع یہ ہے کہ بینک کی مقرر کردہ قدر کا تقریباً 50 % حصہ مالی اعانت کے طور پر ملے گا۔ کچھ صارفین کو بہتر پیشکش مل سکتی ہے اور کچھ کو بدتر، جس کا انحصار آمدنی، موجودہ مالی ذمہ داریوں، عمر، آمدنی کی کرنسی اور متعلقہ بینک پر ہوتا ہے۔ یہ بات بھی اہم ہے کہ بینک رہن کا حساب خریداری کی قیمت سے نہیں بلکہ اپنی مقرر کردہ قدر سے لگاتا ہے۔ لہذا اگر آپ 500.000 € میں خرید رہے ہیں لیکن بینک جائیداد کی قدر 470.000 € مقرر کرتا ہے، تو مالی اعانت کا حساب اسی 470.000 € سے لگایا جائے گا۔ اسی لیے جائیداد منتخب کرنے سے بھی پہلے ہم جانچتے ہیں کہ آپ حقیقت پسندانہ طور پر کتنی مالی اعانت کی توقع رکھ سکتے ہیں اور آپ کو اپنی کتنی رقم درکار ہوگی۔

جائیداد کا اصل مالک کون ہے، آیا اس پر رہن، جبری وصولی کے احکامات یا دیگر بوجھ موجود ہیں، آیا اراضی رجسٹری کی تفصیلات مطابقت رکھتی ہیں، آیا کمیونٹی کے ذمے کوئی قرض ہے، اور آیا قانونی حیثیت اس چیز سے مطابقت رکھتی ہے جو آپ خرید رہے ہیں۔ کسی مخصوص جائیداد میں اس کی قسم اور سابقہ تاریخ کے مطابق قانونی جانچ پڑتال مزید وسیع ہو جاتی ہے۔

جی ہاں۔ ایک آزاد وکیل جو آپ کی نمائندگی کرے، نہ کہ ڈویلپر یا فروخت کنندہ کی۔ وہ خریداری کا عہد کرنے سے پہلے ملکیت، قرضوں، بوجھ، اجازت ناموں، معاہدوں اور جائیداد کی قانونی حیثیت کی جانچ کرتا ہے۔ ہم وکیل ملازم نہیں رکھتے اور آپ کو ان سے متعارف کرانے پر کوئی کمیشن نہیں لیتے۔ ہم آپ کو کئی اختیارات دیتے ہیں اور انتخاب آپ خود کرتے ہیں۔

مکمل شدہ جائیداد کے لیے عموماً ریزرویشن سے چابیاں ملنے تک چند ہفتوں سے چند ماہ کا وقت درکار ہوتا ہے۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد میں یہ منصوبے کے مرحلے پر منحصر ہوتا ہے: آپ مکمل شدہ فلیٹ خرید سکتے ہیں، لیکن ایسا منصوبہ بھی خرید سکتے ہیں جس کی تکمیل میں مزید دو سال لگیں گے۔ انتخاب سے لے کر قانونی جانچ پڑتال اور نوٹری تک پورا طریقہ کار اوپر بیان کیا گیا ہے۔

ایک بار کافی ہے اور دو بار آنا بہتر ہے۔ یہ اختیار نامے کے ذریعے مکمل طور پر دور سے بھی کیا جا سکتا ہے، تاہم ہم پھر بھی ترجیح دیں گے کہ آپ کم از کم ایک بار تشریف لائیں۔

جی ہاں۔ جائیداد خریدنا اور اسپین میں رہائشی حیثیت رکھنا دو الگ چیزیں ہیں۔ آپ غیر مقیم فرد کی حیثیت سے جائیداد کے مالک ہو سکتے ہیں، اور عمل کا بڑا حصہ اختیار نامے کے ذریعے مکمل کیا جا سکتا ہے۔

NIE، جی ہاں۔ عملی طور پر ہسپانوی بینک اکاؤنٹ بہت مفید ہے۔ NIE غیر ملکی کی شناختی تعداد ہے جو آپ کو خریداری، ٹیکسوں اور جائیداد سے متعلق دیگر معاملات کے لیے درکار ہوگی۔ ہم وکیل کے ساتھ بروقت اس کا انتظام کرتے ہیں، کیونکہ دستخط کے وقت اس کا انتظار کرنا خریداری کو غیرضروری طور پر پیچیدہ بنانے کا طریقہ ہے۔

آپ خریداری کا سب سے بڑا حصہ یورو میں ادا کریں گے، اس لیے بڑی رقم کی صورت میں صرف منتقلی کی فیس نہیں بلکہ سب سے بڑھ کر حقیقی شرح تبادلہ بھی دیکھنا مناسب ہے۔ رقم آپ کے اپنے بینک یا کسی خصوصی تبادلہ فراہم کنندہ کے ذریعے منتقل کی جا سکتی ہے، اور بڑی رقم کی صورت میں مختلف پیشکشوں کا موازنہ کرنا فائدہ مند ہوتا ہے۔ سب سے بڑھ کر، منتقلی آخری وقت تک نہ چھوڑیں۔ بینک رقم کے ماخذ کا ثبوت مانگ سکتا ہے یا داخلی جانچ کے لیے منتقلی روک سکتا ہے۔ ادائیگی کے شیڈول کے مطابق ہم آپ کو پہلے سے بتا دیتے ہیں کہ ہر رقم کب درکار ہوگی۔

جی ہاں۔ بڑی مالیت کے لین دین میں توقع رکھیں کہ بینک اور دیگر متعلقہ فریق رقم کے ماخذ کا ثبوت طلب کریں گے۔ اگر رقم کسی کمپنی کی فروخت، منافع، سرمایہ کاری یا کسی دیگر پیچیدہ ذریعے سے حاصل ہوئی ہے، تو رقم منتقل کرنا شروع کرنے سے پہلے دستاویزات مکمل کر لیں۔

آپ کے نام پر، دونوں میاں بیوی کے نام پر، یا آپ کے خاندانی اور مالی حالات کے مطابق کسی اور انتظام کے تحت۔ اس کا کوئی ایک درست جواب نہیں ہے۔ آپ کی ملکیت کا طریقہ بعد میں وراثت، ٹیکس اور فروخت پر اثر انداز ہو سکتا ہے، اس لیے بہتر ہے کہ خریداری کے معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے وکیل اور ٹیکس مشیر کے ساتھ فیصلہ کریں، نہ کہ نوٹری کے پاس۔ اگر آپ بطور جوڑا خرید رہے ہیں، بچے ہیں، اسپین میں بڑی مالیت کے اثاثے رکھتے ہیں یا کمپنی کے ذریعے خریداری پر غور کر رہے ہیں، تو ابتدا ہی میں وکیل کو بتائیں۔

خودکار طور پر نہیں۔ یہ مخصوص جائیداد، بلدیہ، کمیونٹی کے قواعد اور سیاحتی رہائش کے موجودہ ضوابط پر منحصر ہے۔ لہذا اگر کرایے پر دینا آپ کی خریداری کی ایک وجہ ہے تو ہم ریزرویشن سے پہلے جانچتے ہیں کہ قلیل مدتی کرایہ داری ممکن ہے یا نہیں۔

IBI، مشترکہ سہولیات کے اخراجات، کچرا جمع کرنے، بیمہ، یوٹیلیٹیز اور پانی کے اخراجات، جبکہ غیر مقیم افراد کے لیے اسپین میں ٹیکس کی ذمہ داریاں بھی۔ یکساں قیمت والے دو فلیٹوں میں سب سے بڑا فرق اکثر مشترکہ سہولیات کے اخراجات کا ہوتا ہے، اسی لیے کسی مخصوص پراپرٹی کے لیے ہم ایک عمومی رقم کے بجائے حقیقی سالانہ اخراجات دکھاتے ہیں۔

جی ہاں۔ Modelo 210، فرضی آمدنی پر غیر مقیم افراد کا ٹیکس ہے۔ اس کا نام تقریباً کچھ بھی واضح نہیں کرتا اور زیادہ تر مالکان کو اس کا علم بہت دیر سے ہوتا ہے۔

نہیں۔ صرف پراپرٹی کا مالک ہونا آپ کو اسپین کا ٹیکس رہائشی نہیں بناتا۔ ٹیکس رہائش کا تعین آپ کی حقیقی صورت حال کی بنیاد پر کیا جاتا ہے، جس میں یہ بھی شامل ہے کہ آپ اسپین میں کتنا وقت گزارتے ہیں اور آپ کے معاشی و ذاتی مفادات کا مرکز کہاں ہے۔ اگر آپ سال کا بیشتر حصہ یہاں گزارنا یا مستقل طور پر منتقل ہونا چاہتے ہیں تو منتقل ہونے سے پہلے کسی مشیر سے ٹیکس رہائش کے بارے میں بات کریں۔ اس سے یہ متاثر ہو سکتا ہے کہ اسپین، اسپین سے باہر آپ کی آمدنی اور اثاثوں کے ساتھ کیا سلوک کرتا ہے۔

قانون کے مطابق تعمیر مکمل ہونے سے پہلے کی ہر ادائیگی آپ کے نام پر جاری کردہ بینک ضمانت سے محفوظ ہونی چاہیے۔ آپ کے وکیل کسی بھی ادائیگی سے پہلے آپ کے یونٹ کے لیے ضمانت کی درست عبارت کی جانچ کرتے ہیں اور آپ کو واضح طور پر بتاتے ہیں کہ یہ کن چیزوں کا احاطہ کرتی ہے۔

پراپرٹی سے متعلق کچھ قرضے اور ذمہ داریاں نئے مالک تک منتقل ہو سکتی ہیں، اسی لیے خریداری سے پہلے کی جانچ میں صرف فروخت کنندہ ہی نہیں بلکہ خود پراپرٹی بھی شامل ہوتی ہے۔ دیگر امور کے ساتھ، وکیل کمیونٹی کے ساتھ مالی صورت حال کی جانچ کرتے ہیں اور دستخط سے پہلے متعلقہ سرٹیفکیٹس طلب کرتے ہیں۔

آپ جب چاہیں فروخت کر سکتے ہیں۔ سوال یہ ہے کہ کس قیمت پر اور کتنی جلدی۔ جو پراپرٹیز دوبارہ سب سے بہتر فروخت ہوتی ہیں، ان میں ایسی کوئی خوبی ہوتی ہے جسے اگلا خریدار بھی چاہے گا: اچھا مقامی محل وقوع، منظر، درست سمت، پیدل آمدورفت کی سہولت یا اچھا منصوبہ بند رہائشی منصوبہ۔ اسی لیے خریدتے وقت ہم صرف یہ نہیں دیکھتے کہ آپ کو پراپرٹی آج پسند ہے یا نہیں، بلکہ یہ بھی سوچتے ہیں کہ ایک دن آپ اسے کس کو فروخت کریں گے۔ غیر مقیم کی حیثیت سے فروخت کرتے وقت فروخت سے متعلق اخراجات اور ٹیکسوں کو بھی مدنظر رکھیں۔

جی ہاں، اور اس کا انتظام پہلے سے کیا جا سکتا ہے۔ اسپین کا وراثتی ٹیکس لاگو ہوتا ہے، لیکن اندلس میں قریبی خاندان کے لیے رعایتیں فراخ دلانہ ہیں۔ وصیت میں آپ یہ بھی منتخب کر سکتے ہیں کہ وراثت آپ کے اپنے ملک کے قانون کے تحت ہو، اور اس کے ساتھ ایک مختصر ہسپانوی وصیت خاندان کو کئی ماہ کی کاغذی کارروائی سے بچا دیتی ہے۔

اگر آپ سال میں ایک بار دو ہفتوں کے لیے آتے ہیں اور باقی سال پراپرٹی خالی رہتی ہے تو کرائے پر لینا زیادہ آسان ہو سکتا ہے۔ لیکن جب آپ سال میں کئی بار آنے لگیں، یا سال کا زیادہ حصہ Costa del Sol پر گزاریں، تو ملکیت کا جواز بالکل مختلف ہو جاتا ہے۔ آپ کو ہر بار دستیاب کرایے کا گھر تلاش کرنے، موسمی قیمتوں سے نمٹنے یا مختلف فلیٹوں کے درمیان منتقل ہونے کی ضرورت نہیں رہتی۔ آپ ایک چھوٹے بیگ کے ساتھ آتے ہیں اور باقی سب کچھ پہلے ہی گھر میں موجود ہوتا ہے۔ اگر آپ کتے یا بچوں کے ساتھ سفر کرتے ہوں، یا کئی ہفتوں یا مہینوں کے لیے آنا چاہتے ہوں، تو یہ فرق اور بھی نمایاں ہو جاتا ہے۔ طویل مدت کے لیے اچھے کرایے کے گھر ہمیشہ آسانی سے نہیں ملتے، اور عروج کے موسم میں وہ بہت مہنگے ہو سکتے ہیں۔ اور اگر آپ پراپرٹی استعمال نہ کر رہے ہوں تو اسے قانونی طور پر کرائے پر دے دیں، تو کرایے کی آمدنی ملکیت کے سالانہ اخراجات کا خاصا حصہ پورا کر سکتی ہے۔ اچھی طرح منتخب کی گئی پراپرٹی کی صورت میں آپ صرف چھٹیاں گزارنے کی جگہ کے لیے ادائیگی نہیں کر رہے ہوتے، بلکہ ایک دوسرا گھر بھی رکھتے ہیں جو سال کے کچھ حصے میں آمدنی دے سکتا ہے۔ اس لیے جو کلائنٹس یہاں باقاعدگی سے آنا چاہتے ہیں، ان کے ساتھ ہم عموماً یہ دیکھتے ہیں کہ خریداری کب فائدہ مند ہونا شروع ہوتی ہے، نہ کہ یہ کہ خریداری فائدہ مند ہے بھی یا نہیں۔

یہ بنیادی طور پر بجٹ اور اسپین سے آپ کی توقعات پر منحصر ہے۔ Costa Blanca عموماً سستا ہے اور اسی بجٹ میں وہاں خاصی بڑی یا بہتر پراپرٹی خریدی جا سکتی ہے۔ Costa del Sol زیادہ مہنگا ہے، لیکن وہاں پورا سال زیادہ بھرپور زندگی، بین الاقوامی سہولیات، ملاگا ایئرپورٹ، گولف، اسکول، صحت کی سہولیات اور ایک بڑی غیر ملکی کمیونٹی موجود ہے۔ اگر خود پراپرٹی کے لیے آپ کے پاس تقریباً 250.000 € سے کم ہیں، تو ہم صاف بتا دیں گے کہ شاید Costa del Sol پر توجہ دینا مناسب نہ ہو۔ اس قیمت پر انتخاب بہت محدود ہے، جبکہ Costa Blanca میں یہی بجٹ خاصا زیادہ موزوں ثابت ہو سکتا ہے۔ تقریباً 300.000 € سے Costa del Sol پر حقیقی آپشنز سامنے آنا شروع ہوتے ہیں، لیکن پھر بھی یہ محل وقوع، سمندر سے فاصلے، پراپرٹی کی حالت اور منظر یا کرائے پر دینے کے حوالے سے آپ کی خواہشات پر منحصر ہے۔