ہمیں رقم کیسے ملتی ہے
طریقہ سادہ ہے۔ فروخت کنندہ نے اپنی ایجنسی کے ساتھ کمیشن طے کیا ہوتا ہے۔ اگر آپ کسی نمائندگی کے بغیر آتے ہیں تو عموماً یہ پوری رقم فروخت کنندہ کی ایجنسی کے پاس رہتی ہے۔ اگر ہم آپ کی نمائندگی کریں تو فروخت کنندہ کی ایجنسی اسی رقم میں سے ہمارا حصہ ادا کرتی ہے۔ جائیداد کی قیمت آپ کے لیے تبدیل نہیں ہوتی اور آپ ہمیں کبھی بھی اس کے علاوہ کوئی رقم ادا نہیں کرتے۔
رقم دراصل کہاں سے آتی ہے
اس ساحل پر تقریباً ہر فروخت پر کمیشن موجود ہوتا ہے، خواہ آپ کی نمائندگی ہو یا نہ ہو۔ آپ کے سامنے آنے سے پہلے ہی فروخت کنندہ نے اپنی ایجنسی کے ساتھ اس پر اتفاق کر لیا ہوتا ہے، اور یہ رقم فروخت کنندہ یا ڈویلپر فروخت کی آمدنی میں سے ادا کرتا ہے، آپ کی ادا کردہ قیمت میں شامل نہیں کرتا۔آپ کی نمائندگی ہونے پر صرف یہی چیز تبدیل ہوتی ہے کہ موجودہ کمیشن کس طرح تقسیم کیا جاتا ہے۔ اس کے اوپر کچھ شامل نہیں کیا جاتا اور لین دین میں کہیں بھی خریدار کی الگ فیس نہیں ہوتی۔
| صورت حال | کمیشن کس کو ملتا ہے | آپ کیا ادا کرتے ہیں |
|---|---|---|
| آپ بغیر نمائندگی کے آتے ہیں | فروخت کنندہ کا پورا کمیشن عموماً فروخت کنندہ کی ایجنسی کے پاس رہتا ہے۔ | جائیداد کی قیمت، اور ہمیں کچھ نہیں کیونکہ ہم شامل نہیں ہوتے۔ |
| ہم آپ کے نمائندے ہیں | فروخت کنندہ کی ایجنسی اسی کمیشن میں سے ہمارا حصہ ادا کرتی ہے۔ | جائیداد کی قیمت۔ بالکل وہی قیمت، اس میں کچھ بھی شامل نہیں۔ |
| آپ آخرکار خریداری نہیں کرتے | کمیشن بالکل پیدا نہیں ہوتا، اس لیے کسی کو کچھ نہیں ملتا۔ | کچھ بھی نہیں۔ تلاش کے لیے نہیں، جائیدادیں دیکھنے کے لیے نہیں، وقت کے لیے نہیں۔ |
کیا آپ کے ذریعے خریدنے پر جائیداد زیادہ مہنگی ہو جاتی ہے؟نہیں۔ کمیشن فروخت کنندہ کا ہے، آپ کے سامنے آنے سے پہلے ہی طے ہو چکا تھا، اور آپ کی نمائندگی ہو یا نہ ہو، یہ موجود رہتا ہے۔ ہمارا حصہ اس کے اوپر نہیں بلکہ اسی میں سے آتا ہے۔
فیس کی مقدار ہماری مشاورت کا فیصلہ کیوں نہیں کرتی
ہماری فیس ہر جائیداد پر یکساں نہیں ہوتی۔ اس کا انحصار مخصوص پیشکش اور ڈویلپر یا فروخت کنندہ کی ایجنسی کے ساتھ طے شدہ انتظام کی شرائط پر ہوتا ہے۔لہٰذا یہ پوچھنا بالکل مناسب ہے کہ کیا اس فیس کی مقدار اس جائیداد پر اثر انداز ہو سکتی ہے جس کی ہم آپ کو سفارش کرتے ہیں۔ ایسا نہیں ہوتا، اور آپ کو صرف یقین دلانے کے بجائے، یہ پانچ وجوہات ہیں کہ ایسا کیوں نہیں ہوتا۔ یہ ساختی وجوہات ہیں، اور یہاں قابل قدر وجہ صرف اسی نوعیت کی ہوتی ہے۔
- خریداری کے بعد بھی ہم آپ کے ساتھ رہتے ہیںتعلق خریداری پر ختم نہیں ہوتا۔ ہم انتظام، کرایے پر دینے اور برسوں بعد آپ کی ہر ضرورت میں مدد کرتے ہیں۔ کلائنٹ کے ساتھ طویل تعلق ہمارے لیے ایک سودے کی فیس کے فرق سے زیادہ قیمتی ہے۔
- ہماری ساکھ سفارشات پر قائم ہےنئے کلائنٹس کی بڑی تعداد ان لوگوں کی سفارش پر ہمارے پاس آتی ہے جن کی ہم پہلے مدد کر چکے ہیں۔ زیادہ ادائیگی کرنے والی بدتر جائیداد کی سفارش کرنے سے ہمیں ایک بڑا کمیشن تو مل سکتا ہے، مگر اس کی قیمت کہیں زیادہ قیمتی چیز ہو گی: آپ کا اعتماد اور ہمارا نام۔
- ہم آپ کو خریداری نہ کرنے کی وجوہات بھی بتائیں گےاگر ہمیں لگے کہ کسی جائیداد کی قیمت بہت زیادہ ہے، اس میں کوئی سنگین خامی ہے، یا یہ مانگی گئی قیمت کے قابل نہیں، تو ہم یہ بات بتا دیں گے۔ ہم یہ بھی بتائیں گے کہ ہمیں کہاں گفت و شنید کی گنجائش نظر آتی ہے اور کب ہمیں لگتا ہے کہ پیشکش کرنا بالکل مناسب نہیں۔
- بہتر جائیداد زیادہ فیس پر فوقیت رکھتی ہےاگر ہمارے لیے کم فیس والی جائیداد آپ کے لیے زیادہ موزوں ہو، تو ہم اسی کی سفارش کریں گے۔ عموماً اس کا اطلاق ثانوی مارکیٹ کی جائیدادوں پر ہوتا ہے، جہاں ہماری فیس بعض ڈویلپر منصوبوں کے مقابلے میں کم ہوتی ہے۔
- مخصوص منصوبوں کے لیے ہمارے کوئی فروخت اہداف نہیںہم کسی منصوبے میں مخصوص تعداد میں یونٹس فروخت کرنے پر حجم کے بونس یا کوئی انعام نہیں لیتے۔ اس لیے ہمارے پاس آپ کو کسی ایسے منصوبے کی طرف مائل کرنے کی کوئی وجہ نہیں جسے فروخت کا ہدف پورا کرنا ہو۔
اس کے پیچھے ٹھوس مثالیں بھی موجود ہیں۔ قانونی یا تکنیکی جانچ میں سنگین مسئلہ سامنے آنے پر ہم پہلے ہی کلائنٹس کو خریداری سے دست بردار ہونے کا مشورہ دے چکے ہیں۔ ہم نے ایک مختلف جائیداد کی بھی سفارش کی، حالانکہ اس سے ہماری فیس کم ہوتی، کیونکہ ہمارے خیال میں وہ کلائنٹ کے لیے بہتر انتخاب تھی۔
ایک بات جس پر نظر رکھنی ہے، اور ایک سوال جو آپ کو پوچھنا چاہیے
Costa del Sol میں کچھ ایجنسیاں فروخت کنندہ کے حصے کے علاوہ خریدار سے بھی کمیشن لیتی ہیں۔ ہمارے ساتھ آپ کو ایسا نہیں ملے گا، لیکن کسی کے ساتھ بھی کوئی دستاویز دستخط کرنے سے پہلے یہ جاننا مفید ہے کہ ایسا ہوتا ہے۔دوسرا حصہ آسان ہے۔ ہماری فیس جائیداد کے لحاظ سے مختلف ہوتی ہے، اور اگر آپ کسی مخصوص جائیداد کے بارے میں پوچھیں گے تو ہم آپ کو بتا دیں گے۔
مارکیٹ میں کیا ہوتا ہےہم یہ کیسے کرتے ہیں
- فروخت کنندہ کی فیس کے علاوہ خریدار سے لیا جانے والا کمیشن
- ہم خریدار سے کبھی فیس نہیں لیتے۔ ہمارا حصہ اس کمیشن میں سے آتا ہے جس پر فروخت کنندہ پہلے ہی رضامند ہو چکا ہوتا ہے، اور کہیں بھی دوسری فیس نہیں ہوتی۔
- وکیل، بروکر یا انسپکٹر سے لی جانے والی ریفرل فیس
- ہم قانونی فرم کی سفارش کرنے پر کوئی کمیشن یا دوسرا انعام نہیں لیتے۔ یہی اصول ان دیگر ماہرین پر بھی لاگو ہوتا ہے جن سے ہم آپ کا تعارف کراتے ہیں۔
- کسی منصوبے کے یونٹس فروخت کرنے پر حجم کے بونس
- ہمیں ایسا کچھ نہیں ملتا۔ مخصوص منصوبوں کے فروخت کے اہداف بھی نہیں، اور یونٹس کی تعداد کا ہدف پورا کرنے پر کوئی انعام بھی نہیں۔
- آخر میں معلوم ہونے والی فیس
- کسی مخصوص جائیداد پر ہماری آمدنی کے بارے میں ہم سے پوچھیں اور ہم آپ کو بتا دیں گے۔ ہر جائیداد پر یہ یکساں نہیں ہوتی، اور اس کے برعکس ظاہر کرنا سچ بتانے کے بجائے آسان جواب دینا ہوگا۔
کیا آپ اپنے تجویز کردہ وکیل سے کچھ لیتے ہیں؟نہیں۔ ہم Malaga Solicitors کو معمول کے انتخاب کے طور پر تجویز کرتے ہیں اور اس کی وجہ سے فرم سے کوئی کمیشن یا دوسرا انعام نہیں لیتے۔ آپ کسی بھی وقت اپنے وکیل کو شامل کر سکتے ہیں۔
اس کی سب سے واضح مثال ایک ایسا سودا ہے جو ہمارے ہاتھ سے نکل گیا
ایک کلائنٹ کو Estepona میں 720.000 € کی نئی تعمیر شدہ جائیداد پسند آئی اور وہ یونٹ زیادہ تر ضروریات پر پورا اترتا تھا۔ جلد فیصلہ کرنے کا دباؤ تھا کیونکہ ایسی ہی چند جائیدادیں باقی رہ گئی تھیں۔ ہم نے اسی بجٹ میں دستیاب دیگر اختیارات کے مقابلے میں قیمت، رخ، نقشہ، منظر اور منصوبے کی شرائط کا موازنہ کیا۔ فلیٹ خود مسئلہ نہیں تھا۔ 720.000 € میں ہمیں ایسے متبادل نظر آئے جہاں کلائنٹ کو ان چیزوں میں سے زیادہ ملتا جو حقیقتاً اس کے لیے اہم تھیں۔ ہم نے اس خوف سے اسے محفوظ رکھنے کے خلاف مشورہ دیا کہ کہیں یہ دستیاب نہ رہے، اور کلائنٹ نے کہیں اور خریداری کر لی۔ہم نے اس یونٹ سے کچھ بھی نہیں کمایا۔ یہی طریقۂ کار کے درست طور پر کام کرنے کی علامت ہے، ناکام ہونے کی نہیں۔
کون کسے ادا کرے؟
- آپ، یعنی خریدار0 €کبھی بھی، کسی مرحلے پر کچھ نہیں۔ نہ تلاش کے لیے، نہ جائیداد دکھانے کے لیے، نہ گفت و شنید کے لیے اور نہ رابطہ کاری کے لیے۔
- فروخت کنندہ یا ڈویلپر
- نئی تعمیر
- 2,5 to 6 %
- ثانوی مارکیٹ کی جائیدادیں
- 1,5 to 4 %
- Arevontاس کمیشن میں سے ہمارا حصہ، جو ہمیں فروخت کنندہ کی ایجنسی ادا کرتی ہے۔ خریداری نہ ہو تو کمیشن نہیں، اور اس لیے فیس بھی نہیں۔
ہماری فیس کون ادا کرتا ہے، اس سے یہ طے نہیں ہوتا کہ ہم کس کی نمائندگی کرتے ہیں۔ فروخت کنندہ کی ایجنسی فروخت کنندہ کی نمائندگی کرتی ہے۔ ہم آپ کی نمائندگی کرتے ہیں۔ ہمارا کاروبار اپنی ایسی جائیدادوں پر مبنی نہیں جنہیں ہمیں لازماً فروخت کرنا ہو، اس لیے اگر ہم یہ نتیجہ نکالیں کہ کوئی مخصوص جائیداد آپ کے لیے اچھی خریداری نہیں، تو ہم یہ بات کہہ دیتے ہیں، خواہ اس سودے سے ہمیں کوئی فیس نہ ملے۔اگر آپ بالکل خریداری نہ کرنے کا فیصلہ کریں تو کہیں بھی کچھ واجب الادا نہیں ہوگا۔ واحد ممکنہ استثنا فروخت کنندہ یا ڈویلپر کو پہلے سے ادا کی گئی جائیداد محفوظ رکھنے کی فیس ہے، اور یہ قابل واپسی ہے یا نہیں، نیز کن شرائط پر، آپ کو کسی بھی رقم کی ادائیگی سے پہلے معلوم ہوگا۔
جائیداد محفوظ رکھنے کا بیعانہ وہ واحد ادائیگی ہے جو ضمانتی نظام سے باہر ہوتی ہے، اسی لیے اسے کم ہونا چاہیے اور اس کی واپسی کی شرائط ادائیگی سے پہلے معاہدے میں شامل ہونی چاہییں۔
اس معاملے کے واقعی پیچیدہ پہلو
کچھ جائیدادوں پر ہمیں دوسری جائیدادوں کے مقابلے میں زیادہ ادائیگی ملتی ہے۔ یہ حقیقی عدم توازن ہے اور اصولوں کا کوئی مجموعہ اسے ختم نہیں کرتا۔ جو چیز اس کے اثر کو ختم کرتی ہے وہ اوپر بیان کردہ ساخت ہے: حجم کے بونس نہیں، ہماری اپنی جائیدادوں کا ذخیرہ نہیں، خریداری کے بعد بھی جاری رہنے والا تعلق، اور ریفرلز پر منحصر کاروبار۔ اگر آپ اسے جانچنا چاہتے ہیں تو سامنے موجود مخصوص جائیداد پر ہماری آمدنی کے بارے میں ہم سے پوچھیں۔اگر آپ خریداری نہ کریں تو ہمیں بالکل کچھ بھی نہیں ملتا، جو آپ کو فیصلہ آگے بڑھانے کی ترغیب ہے۔ وہ چار معاملات جن میں ہم نے کلائنٹ کو رکنے کا مشورہ دیا، اس کا واحد ایماندار جواب ہیں، اور انہیں خلاصہ کرنے کے بجائے مکمل شائع کیا گیا ہے۔اور ہم رعایت نہیں ہیں۔ کوئی بھی آپ سے کم قیمت کا وعدہ نہیں کر سکتا، کیونکہ قیمت فروخت کنندہ یا ڈویلپر مقرر کرتا ہے۔ نمائندگی سے جو چیز بدلتی ہے وہ یہ ہے کہ فیصلہ کرنے سے پہلے آپ کیا جانتے ہیں، نہ کہ جائیداد کی قیمت۔
اکثر پوچھے جانے والے سوالات
- میں آپ کو آخر کیا ادا کروں؟
- کچھ نہیں۔ نہ مستقل مشاورتی فیس، نہ تلاش کی فیس، نہ خریداری کی تکمیل پر کوئی فیصد۔ کمیشن فروخت کنندہ کی طرف سے آتا ہے اور آپ کی نمائندگی ہو یا نہ ہو، موجود رہتا ہے۔
- کیا آپ مجھے کسی مخصوص جائیداد پر اپنی آمدنی بتائیں گے؟
- جی ہاں، اگر آپ پوچھیں۔ ہر جائیداد پر یہ یکساں نہیں ہوتی، اس لیے کوئی ایک عدد شائع نہیں کیا جا سکتا، لیکن جس جائیداد کو آپ دیکھ رہے ہیں اس پر حاصل ہونے والی رقم کے بارے میں کوئی راز نہیں۔
- کیا فروخت کنندہ اسے پورا کرنے کے لیے قیمت نہیں بڑھا دیتا؟
- آپ کے سامنے آنے سے پہلے کمیشن فروخت کنندہ اور اس کی اپنی ایجنسی کے درمیان طے ہو جاتا ہے، اور نئی تعمیر شدہ جائیداد کے معاملے میں قیمتوں کی فہرست ڈویلپر کی ہوتی ہے اور آپ جس ایجنٹ کے ذریعے بھی آئیں، یکساں رہتی ہے۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد عموماً اسی قیمت پر کئی ایجنسیوں کے پاس نظر آتی ہے، جسے آپ خود بھی باآسانی جانچ سکتے ہیں۔
- کیا آپ وکیل، رہن کے بروکر یا معائنہ کار سے فیس لیتے ہیں؟
- نہیں۔ ہم قانونی فرم سے کوئی حوالہ فیس نہیں لیتے اور نہ ہی ان دیگر ماہرین سے کوئی انعام لیتے ہیں جن سے ہم آپ کا تعارف کراتے ہیں۔ آپ اپنے وکیل، اپنے رہن کے بروکر اور اپنے معائنہ کار کا انتخاب کرنے کے لیے بھی آزاد ہیں۔
- اگر میں درمیان میں دستبردار ہو جاؤں؟
- تب ہم پر بالکل کوئی فیس عائد نہیں ہوتی۔ صرف وہ رقم خطرے میں ہو سکتی ہے جو فروخت کنندہ یا ڈویلپر کو ریزرویشن کے بیعانے کے طور پر پہلے ہی ادا کی جا چکی ہو، اور اس کی واپسی کی شرائط ادائیگی سے پہلے تحریری طور پر طے کی جاتی ہیں۔
