اسپین میں کسی جائیداد کی قانونی جانچ پڑتال کا انتظام
ہم قانونی کام نہیں کرتے، اور یہ بات جان بوجھ کر واضح کرتے ہیں: اسپین میں کسی جائیداد کی قانونی جانچ پڑتال ایک آزاد وکیل کرتا ہے، جو آپ کی نمائندگی کرتا ہے، ہماری یا فروخت کنندہ کی نہیں۔ ہمارا کام اس عمل سے متعلق انتظام کرنا ہے، تاکہ جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کو رقم منتقل ہونے سے پہلے پڑھ لیا جائے، دستاویزات واقعی وکیل تک پہنچیں، آخری تاریخیں برقرار رہیں، اور آپ کو ہر مرحلے پر معلوم ہو کہ ابھی کیا باقی ہے۔ یہ جانچ عموماً جائیداد محفوظ رکھنے کے وقت سے 2 سے 4 ہفتے تک جاری رہتی ہے، اور مکمل ہونے تک ہم آپ کو کسی چیز پر دستخط کرنے کا مشورہ نہیں دیں گے۔
یہ جانچ کون کرتا ہے، اور ان میں سے ہر شخص کس کے لیے کام کرتا ہے
اسپین میں جائیداد کی خریداری کے قانونی پہلو سے تین فریق وابستہ ہوتے ہیں، اور پہلے یہ واضح کرنا مفید ہے کہ ان میں سے ہر ایک کس کے لیے کام کرتا ہے۔ ایک آپ کی نمائندگی کرتا ہے۔ ایک کسی کی نمائندگی نہیں کرتا۔ ایک ہم ہیں، اور ہم قانونی فرم نہیں ہیں۔ماہرین اپنی مہارت سنبھالتے ہیں۔ ہم یقینی بناتے ہیں کہ ہر چیز مربوط رہے: اگلا درست کام درست ترتیب سے ہو، اور کوئی معاملہ ایسی دستاویز کے انتظار میں نہ رکے جس کے لیے کسی نے پیروی نہ کی ہو۔قانونی جانچ پڑتال کے لیے ہم معمول کے طور پر Malaga Solicitors کی سفارش کرتے ہیں، جو Costa del Sol میں کام کرنے والی ایک آزاد ہسپانوی قانونی فرم ہے (Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P. کا ایک دفتر، NIF B93659845)۔ وکیل آپ کی نمائندگی کرتا ہے، Arevont یا فروخت کنندہ کی نہیں، اور آپ ایک ایسے مقامی وکیل سے معاملہ کرتے ہیں جو مقامی حکام اور اراضی رجسٹری سے واقف ہے۔ یقیناً آپ کسی بھی وقت اپنا وکیل منتخب کر سکتے ہیں۔ ہمیں اس سفارش کے عوض فرم سے کوئی کمیشن یا دیگر معاوضہ نہیں ملتا۔
| کیا کیا جانا ہے | یہ کون کرے گا | اس کا آپ کے لیے کیا مطلب ہے |
|---|---|---|
| جائیداد محفوظ رکھنے سے پہلے | ||
| آپ کو وکیل سے متعارف کرانا | Arevont | ہم معمول کے طور پر Malaga Solicitors کی سفارش کرتے ہیں اور اس کے عوض کوئی حوالہ فیس نہیں لیتے۔ اگر آپ اپنا ہسپانوی وکیل استعمال کرنا چاہیں تو ایسا کر سکتے ہیں، اور اس صفحے کی کوئی اور بات تبدیل نہیں ہوگی۔ |
| جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کا مطالعہ | آپ کے وکیل | جائیداد محفوظ رکھنے کی ادائیگی ضمانتی نظام سے باہر کی جانے والی واحد ادائیگی ہے، اس لیے معاہدے میں واضح طور پر درج ہونا چاہیے کہ جانچ میں کوئی مسئلہ سامنے آنے کی صورت میں بیعانے کے ساتھ کیا ہوگا۔ وکیل رقم منتقل ہونے سے پہلے اسے پڑھتا ہے، بعد میں نہیں۔ |
| ڈیولپر کی کمپنی کی جانچ | Arevont | چاہے یہ ایسا معروف ڈیولپر ہو جس کے ساتھ ہم پہلے کام کر چکے ہوں، یا ایسا نیا ڈیولپر ہو جس کا ابھی کوئی سابقہ ریکارڈ نہ ہو، ہم اپنے یا اپنے خریداروں کے اچھے اور برے تجربات بھی دیکھتے ہیں۔ جہاں ہمارا کوئی تجربہ نہیں ہوتا، وہاں ہم دکھاوا کرنے کے بجائے صاف بتا دیتے ہیں۔ |
| قانونی جانچ پڑتال کے دوران | ||
| خود قانونی جانچ پڑتال | آپ کے وکیل | ملکیت، واجبات اور قرضے، عمارت کی قانونی حیثیت اور اجازت نامے، کمیونٹی کے قواعد، استعمال اور کرائے پر دینے کی پابندیاں۔ یہ قانونی کام ہے اور ہم اسے نہیں کرتے۔ |
| بینک ضمانت کی تصدیق | آپ کے وکیل | نئی تعمیر شدہ جائیداد میں یہ تصدیق کی جاتی ہے کہ مرحلہ وار ادائیگیوں کو پورا کرنے والی ضمانت درست ہے اور آپ کے نام پر جاری کی گئی ہے، نہ کہ ڈیولپر کی ملکیت والی اجتماعی پالیسی۔ |
| فروخت کنندہ کی جانب سے دستاویزات حاصل کرنا | Arevont | ڈیولپر، فروخت کنندہ کے ایجنٹ اور کمیونٹی کے منتظم سے ان کاغذات کے لیے پیروی کرنا جن کی وکیل نے درخواست کی ہے۔ قانونی جانچ عموماً یہیں رکتی ہے، اور یہ قانونی مسئلہ نہیں ہوتا۔ |
| آخری تاریخوں کی پابندی | Arevont | اگلا کام کیا ہے اور کب تک ہونا ہے۔ جب آپ سے کسی چیز کی ضرورت ہوگی تو ہم آپ کو پہلے ہی بتا دیں گے، اسی دن نہیں۔ |
| کسی دریافت کا خریداری پر اثر سمجھانا | Arevont، آپ کے وکیل کے ساتھ | وکیل قانونی صورت حال بیان کرتا ہے۔ ہم آپ کو بتاتے ہیں کہ اس مخصوص خریداری کے لیے اس کا کیا مطلب ہے، بشمول وہ صورت جب سفارش رک جانے کی ہو۔ |
| دستخط کے وقت اور اس کے بعد | ||
| نوٹری کے سامنے دستخط | نوٹری | ایک سرکاری اہلکار جو فریقین کی شناخت، دستخط کے درست طریقے سے ہونے اور سرکاری دستاویز کے درست ہونے کی تصدیق کرتا ہے۔ وہ آپ کا مشیر نہیں ہوتا اور کسی فریق کی حمایت نہیں کرتا۔ |
| خریداری کی تکمیل تک رقم محفوظ رکھنا | آپ کے وکیل | ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں باقی رقم عموماً آپ کے وکیل کے کلائنٹ اکاؤنٹ میں رہتی ہے، جو ایک الگ زیر نگرانی اکاؤنٹ ہوتا ہے، اور نوٹری کے سامنے ہی فروخت کنندہ تک پہنچتی ہے۔ |
| منتقلی کے بعد انتظامی امور | آپ کے وکیل | منتقلی کے بعد کی دستاویزات، یوٹیلیٹی خدمات کی منتقلی اور سالانہ ٹیکس کی ذمہ داریاں۔ ساحل پر ہم آپ کے رابطہ کار رہتے ہیں۔ |
کیا آپ کسی وکیل کی سفارش کرنے پر کمیشن لیتے ہیں؟نہیں۔ ہمیں اس فرم سے کوئی کمیشن یا کوئی اور انعام نہیں ملتا جس کی ہم سفارش کرتے ہیں۔ یہی سوال کسی بھی ایجنسی سے کرنا مناسب ہے، کیونکہ حوالہ دینے کے عوض رقم لینے والے وکیل کی وفاداری تقسیم ہو جاتی ہے، اور ایسی تقسیم شدہ وفاداری اس مسئلے پر خاموشی اختیار کر سکتی ہے جس کی وجہ سے سودا روک دینا چاہیے۔ قابل اعتماد ایجنسی اس کا براہ راست جواب دیتی ہے۔
کیا میں اپنا وکیل لا سکتا ہوں؟جی ہاں، کسی بھی مرحلے پر۔ ہم اس فرم کی سفارش کرتے ہیں جس کے ساتھ ہم کام کرتے ہیں، کیونکہ ہم برسوں سے ان کے ساتھ کام کر رہے ہیں اور باہمی رابطہ زیادہ آسان رہتا ہے، لیکن انتخاب آپ کا ہے اور وکیل بہرحال آپ ہی کی نمائندگی کرتا ہے۔ ہم جس بات کی سفارش نہیں کریں گے وہ یہ ہے کہ ڈویلپر یا فروخت کنندہ کے ایجنٹ کے تجویز کردہ وکیل پر انحصار کریں، کیونکہ اس کی دلچسپی فروخت مکمل کرنے میں ہوتی ہے۔
نوٹری آپ کے وکیل نہیں
یہ وہ سب سے عام غلط فہمی ہے جو غیر ملکی خریدار ہسپانوی خریداری میں ساتھ لاتے ہیں، اور کسی بھی دوسری بات سے پہلے اسے واضح کرنا ضروری ہے، کیونکہ اسی سے طے ہوتا ہے کہ دراصل آپ کا تحفظ کون کر رہا ہے۔نوٹری ایک سرکاری عہدیدار ہوتا ہے۔ وہ دستخط کے وقت دستاویز کی قانونی حیثیت اور رجسٹری کی حالت کی جانچ کرتا ہے، اور کسی کی نمائندگی نہیں کرتا۔ آپ کا وکیل آپ کی نمائندگی کرتا ہے اور آپ کے پابند ہونے سے پہلے جانچ پڑتال کرتا ہے۔ دو آزادانہ جانچیں، دو مختلف اوقات میں، دو مختلف کاموں کے لیے۔ آپ کو دونوں کی ضرورت ہے، اور ایک دوسرے کا متبادل نہیں ہے۔
عام طور پر کیا سمجھا جاتا ہےاسپین میں طریقۂ کار
- نوٹری میری خریداری کی جانچ کرتا ہے
- نوٹری شناخت کی تصدیق کرتا ہے، یہ دیکھتا ہے کہ دستخط درست طریقے سے ہوئے اور سرکاری دستاویز درست ہے، اور اسی وقت ملکیت اور رجسٹری کے موجودہ اندراج کی دوبارہ جانچ کرتا ہے۔ یہ ایک حقیقی جانچ ہے۔ یہ قانونی جانچ پڑتال جیسی نہیں ہے جو آپ کی جانب سے کئی ہفتے پہلے کی گئی ہو، جب دستبردار ہونا ابھی ممکن تھا۔
- نوٹری ایک قانونی مشیر ہوتا ہے
- اسپین میں نوٹری نہ قانونی مشیر ہوتا ہے اور نہ ہی کسی فریق کا نمائندہ۔ آپ کے ملک میں اس بات کو اکثر غلط سمجھا جاتا ہے، اس لیے اسے صاف الفاظ میں کہنا ضروری ہے۔
- گھر کا وکیل یہ کام کر سکتا ہے
- آپ کو ایک ہسپانوی وکیل درکار ہے جو ہسپانوی قانون سے واقف ہو۔ آپ اپنے ملک کے وکیل کو بھی ان کے ساتھ شامل کر سکتے ہیں، لیکن سچ یہ ہے کہ عموماً اس سے بہت کم فائدہ ہوتا ہے اور اکثر کام سست ہو جاتا ہے: فی گھنٹہ معاوضہ لینے والے وکیل عموماً ایسے نکات اٹھاتے ہیں جنہیں ہسپانوی نظام بہت پہلے طے کر چکا ہے، اور پھر بھی ہسپانوی وکیل سے پوچھتے ہیں کہ یہاں یہ طریقہ کیسے کام کرتا ہے۔
- اسٹیٹ ایجنٹ نے پہلے ہی بتایا ہے کہ سب ٹھیک ہے
- فروخت کنندہ کی جانب سے دیا گیا جواب معلومات ہے، تصدیق نہیں۔ ممکن ہے وہ درست ہو۔ پھر بھی یہ ایسی جانچ نہیں ہے جس کی ذمہ داری کوئی قبول کرے۔
- زبانی طور پر کیا گیا وعدہ پورا کیا جائے گا
- یہاں زبانی وعدے کی کوئی حیثیت نہیں، جب تک اسے تحریری شکل نہ دی جائے۔ آپ کا وکیل ہر شق آپ کے ساتھ دیکھتا ہے، اور قابل اطلاق وہی ہوتا ہے جو معاہدے میں درج ہو۔
اور وہ بات جو تقریباً کوئی کھل کر نہیں کہتا۔ یہاں مسائل عموماً دھوکے سے پیدا نہیں ہوتے۔ وہ نامکمل کاغذی کارروائی سے پیدا ہوتے ہیں: ایسی توسیع جو کبھی رجسٹر نہیں ہوئی، licencia de primera ocupación کا نہ ہونا، یا کمیونٹی کا ایسا قرض جو جائیداد کے ساتھ منتقل ہو جاتا ہے۔ قانونی جانچ پڑتال دراصل اسی چیز کو تلاش کرتی ہے، اسی لیے یہ کام غیر دلکش ہے اور ایک دوپہر کے بجائے کئی ہفتے لیتا ہے۔
کیا وکیل نوٹری پر میری جانب سے دستخط کر سکتا ہے؟جی ہاں، درست مختارنامے کے ساتھ، اور یہی ایک وجہ ہے کہ اسے جلد ترتیب دینا مناسب ہے، جب آپ یہاں موجود ہوں، نہ کہ اپنے ملک سے آخری ہفتے میں۔ خود خریداری کی تکمیل کے دن کا طریقۂ کار حوالگی کی سروس میں بیان کیا گیا ہے۔
جانچ کے دوران آپ کی رقم کہاں رہتی ہے
غیر ملکی خریدار یہ سوال ابتدا ہی میں پوچھتے ہیں، اور بجا طور پر پوچھتے ہیں۔ اپنے ملک سے واقف نوٹری کی امانتی رقم رکھنے کا نظام یہاں اسی شکل میں موجود نہیں۔ طریقہ مختلف ہے، بدتر نہیں۔ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کی صورت میں آپ عموماً رقم اپنے وکیل کے کلائنٹ اکاؤنٹ میں بھیجتے ہیں، اور وکیل اسے صرف نوٹری کے پاس، خریداری کی دستاویز پر دستخط کے وقت، فروخت کنندہ کو دیتا ہے۔ ہسپانوی وکیل کلائنٹس کی رقم الگ اور نگرانی والے اکاؤنٹ میں رکھتے ہیں، اپنے عملیاتی اکاؤنٹ میں نہیں۔نئی تعمیر شدہ جائیداد کی صورت میں ڈویلپر آپ کی رقم تک آزادانہ رسائی حاصل نہیں کر سکتا۔ قانون کے تحت آپ کی ادائیگیاں اسی تعمیر کے لیے مخصوص محفوظ اکاؤنٹ میں جاتی ہیں، اور ہر ادائیگی بینک ضمانت سے محفوظ ہونی چاہیے۔ ریزرویشن کے بعد پہلا یورو روانہ ہونے سے پہلے آپ کا وکیل اس کی تصدیق کرتا ہے۔
- نئی تعمیرمحفوظ تعمیراتی اکاؤنٹ، جس کے ساتھ آپ کے نام پر جاری کردہ بینک ضمانت ہو اور ہر مرحلہ وار ادائیگی شامل ہو۔ ڈویلپر اس سے صرف قانون اور معاہدے کے مقرر کردہ اصولوں کے تحت رقم نکال سکتا ہے۔
- ثانوی مارکیٹ کی جائیدادآپ کے وکیل کا الگ اور زیر نگرانی کلائنٹ اکاؤنٹ۔ فروخت کنندہ کو رقم نوٹری کے پاس ملتی ہے، اس سے پہلے نہیں۔
- جائیداد محفوظ رکھناوہ واحد ادائیگی جو ضمانت کے نظام سے باہر ہوتی ہے، اسی لیے اسے کم ہونا چاہیے اور معاہدے میں اس کی واپسی کی شرائط درج ہونی چاہییں۔
- وہ ترتیب جس کی کوئی وضاحت نہیں کرتابینک ضمانت نافذ ہونے سے پہلے ایک معمولی ریزرویشن بیعانہ اکثر ادا کیا جاتا ہے، اور یہ معمول کی بات ہے۔ جس چیز کو محفوظ کرنا ضروری ہے وہ نجی خریداری کا معاہدہ ہے، جہاں بڑی مرحلہ وار ادائیگیاں شروع ہوتی ہیں۔ ان ادائیگیوں سے پہلے آپ کا وکیل تصدیق کرتا ہے کہ درست ضمانت موجود ہے اور آپ کے نام پر ہے۔
بات صرف یہ نہیں کہ آپ رقم کہاں بھیجتے ہیں۔ ہر اہم ادائیگی سے پہلے آپ کا وکیل جانچتا ہے کہ آپ یہ رقم کیوں بھیج رہے ہیں، کس کو بھیج رہے ہیں اور کن شرائط پر بھیج رہے ہیں۔ یہ اس لیے اہم ہے کہ اس مارکیٹ میں ہونے والا حقیقی دھوکا ڈرامائی نہیں بلکہ معمولی نوعیت کا ہوتا ہے: ایسی جائیداد کی فہرست جسے فروخت کرنے کا اختیار فروخت کنندہ کے پاس نہیں، مالک بن کر پیش آنے والا شخص، جعلی مختارنامہ، یا بینک کی تفصیلات تبدیل ہونے کا ای میل۔ اس سب پر لاگو ہونے والا اصول سادہ ہے۔ اپنے وکیل یا ہم سے پہلے تصدیق کیے بغیر کبھی کسی کو ادائیگی نہ کریں۔
اگر ڈویلپر تعمیر کبھی مکمل نہ کرے تو میری رقم کا کیا ہوگا؟بینک ضمانت اسی مقصد کے لیے ہوتی ہے، اور اسی وجہ سے آپ کا وکیل کسی بھی مرحلہ وار ادائیگی سے پہلے اس کی تصدیق کرتا ہے۔ یہ جاننا بھی مفید ہے کہ تحفظ صرف ڈویلپر کے دیوالیہ ہونے تک محدود نہیں: اگر تعمیر آپ کے معاہدے میں درج تکمیل کی تاریخ سے آگے چلی جائے تو بھی یہی ضمانت لاگو ہوتی ہے۔ آپ کا وکیل آپ کو بالکل بتائے گا کہ آپ کی یونٹ کے لیے اس کی عبارت میں کیا کچھ شامل ہے۔
ایسی جائیداد کا معاہدہ جو ہم نے آپ کے لیے تلاش نہیں کی
ممکن ہے آپ کے پاس پہلے ہی کسی ایسی جائیداد کا ریزرویشن فارم، arras معاہدہ یا ڈویلپر کا معیاری خریداری کا معاہدہ موجود ہو جس کا ہم سے کوئی تعلق نہ ہو۔ پھر بھی اسے بھیج دیں۔ ضروری نہیں کہ آپ ہمارے کلائنٹ ہوں اور نہ ہی خریداری میں ہمارا شامل ہونا ضروری ہے۔ہم وکیل نہیں ہیں، اس لیے ہم آپ کو یہ نہیں بتائیں گے کہ کوئی دستاویز قانونی طور پر درست ہے۔ ہم وہ لوگ ہیں جو خریدار کے نقطۂ نظر سے ان معاہدوں کو مسلسل پڑھتے ہیں، اور یہ ایک مختلف اور مفید کام ہے۔
- ہم اسے کس لیے پڑھتے ہیںاگر قانونی جانچ میں کوئی مسئلہ سامنے آئے تو آپ کے بیعانے کا کیا ہوگا۔ مقررہ تاریخیں حقیقت میں آپ کو کس چیز کا پابند بناتی ہیں۔ دستبردار ہونے پر آپ کو کیا لاگت آئے گی، اور کیا یہی لاگت دوسری جانب پر بھی لاگو ہوتی ہے۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد میں، آیا بینک ضمانت کا ذکر بالکل کیا گیا ہے اور کس کے نام پر۔
- آپ کو کیا واپس ملے گاکن شقوں پر ہم اعتراض کریں گے، کن پر ان کی موجودہ صورت میں دستخط نہیں کریں گے، اور آیا یہ دستاویز اس ساحلی علاقے کے لیے معمول کی ہے یا غیر معمولی۔ اس صورت کو بھی شامل کرتے ہوئے جب جواب یہ ہو کہ ہمیں اس میں بحث کے قابل کچھ بھی نظر نہیں آتا۔
- ہم کہاں رک جاتے ہیںہم کوئی قانونی رائے نہیں دیتے اور نہ ہی کسی چیز کو منظور کرتے ہیں۔ جہاں دستاویز کے لیے وکیل درکار ہو، ہم یہی بات کہتے ہیں، اور ہم آپ کو ایسے وکیل سے بھی ملو ا سکتے ہیں جو ہم سے اور فروخت کنندہ سے یکساں طور پر آزاد ہو۔
- اسے کب بھیجیںرقم منتقل ہونے سے پہلے۔ بیعانہ ادا ہو جانے کے بعد سوال یہ نہیں رہتا کہ کیا تبدیل کیا جا سکتا ہے، بلکہ یہ بن جاتا ہے کہ اب بھی کیا واپس حاصل کیا جا سکتا ہے، اور یہ پوچھنے کے لیے کہیں زیادہ خراب سوال ہے۔
قانونی جانچ میں کیا شامل نہیں
صرف ان چیزوں کی فہرست دینے والا صفحہ جن کی جانچ کی جاتی ہے، خاموشی سے آپ کو یہ بتا رہا ہوتا ہے کہ ہر چیز کی جانچ کی گئی ہے۔ ایسا نہیں ہے، اور ان خلا کا نام لینا ضروری ہے، کیونکہ ہر خلا ایک حقیقی جانچ ہے جو کسی اور کو کرنی پڑتی ہے۔
آسانی سے خلط ملط ہونے والی چیزیہ کام حقیقت میں کون کرتا ہے
- بینک کی مالیت کا تخمینہ
- بینک کا قدر شناس بینک کے لیے کام کرتا ہے اور رہن کے مقصد سے جائیداد کی قیمت مقرر کرتا ہے۔ نقائص تلاش کرنا اس کی ذمہ داری نہیں۔ یہ تکنیکی معائنہ نہیں ہے اور نہ ہی اس کی جگہ لے سکتا ہے۔
- عمارت کی حالت
- سروےر یا ماہر تعمیرات ڈھانچے، چھت، نمی، تنصیبات اور سوئمنگ پول کا معائنہ کرتا ہے اور اپنی دریافتوں کی رپورٹ تیار کرتا ہے۔ پرانی جائیدادوں میں یہی وہ چیز ہے جو ان مسائل کو پکڑ لیتی ہے جو بصورت دیگر آپ کے منتقل ہونے کے بعد ظاہر ہوتے۔
- حوالگی کے وقت نئی تعمیر شدہ جائیداد کے نقائص
- حوالگی کے وقت snagging کی فہرست ایک الگ کام ہے، جس کا اپنا وقت مقرر ہوتا ہے۔ کچھ منصوبوں میں یہ ملکیت کی منتقلی سے پہلے ہوتا ہے اور بعض میں اس کے بعد، جس کا انحصار ڈویلپر پر ہوتا ہے۔
- آیا خریداری اچھا فیصلہ ہے
- وکیل یہ جواب دیتا ہے کہ قانونی حیثیت درست ہے یا نہیں۔ اسی بجٹ میں قریبی علاقے میں جو کچھ خریدا جا سکتا ہے، اس کے مقابلے میں قیمت مناسب ہے یا نہیں، اور ساتھ والی جائیداد پر آئندہ کیا تعمیر کرنے کی اجازت ہے، یہ ہماری ذمہ داری ہے۔
- یہ ضمانت کہ کبھی کچھ غلط نہیں ہوگا
- مکمل شدہ جانچ کوئی وعدہ نہیں ہوتی۔ یہ آپ کو بتاتی ہے کہ جن چیزوں کی تصدیق ممکن تھی، ان کی تصدیق کی گئی اور کیا کچھ دریافت ہوا۔ ہر چیز ہر جائیداد پر لاگو نہیں ہوتی، اور وکیل مخصوص لین دین سے متعلق امور کی جانچ کرتا ہے۔
وکیل کی جانچ
یہ کام کرنے کی فہرست ہے۔ پہلا گروپ ہر جائیداد پر لاگو ہوتا ہے۔ دوسرا صرف نئی تعمیر شدہ جائیداد پر لاگو ہوتا ہے، پہلے گروپ کے علاوہ، اور اس کا تعلق منصوبے کے پیچھے موجود کمپنی سے بھی اتنا ہی ہے جتنا خود جائیداد سے۔| کیا جانچا جاتا ہے | ہم اس سے کیوں نمٹتے ہیں | یہاں مسئلے کا کیا مطلب ہوگا |
|---|---|---|
| ہر جائیداد کے لیے | ||
| ملکیت | جائیداد کا اصل مالک کون ہے، اور آیا رجسٹری کا اندراج اسے فروخت کرنے والے شخص سے مطابقت رکھتا ہے۔ | آپ ایسے شخص سے خریداری کر رہے ہوں گے جو وہ چیز منتقل نہیں کر سکتا جسے وہ فروخت کر رہا ہے۔ |
| چارجز اور نفاذ | جائیداد کے خلاف رجسٹرڈ رہن، ضبطیاں اور دیگر بوجھ۔ | فروخت کے بعد بھی برقرار رہنے والا بوجھ جائیداد سے منسلک ہوتا ہے، سابقہ مالک سے نہیں۔ |
| حقِ گزر اور پابندیاں | جائیداد پر رجسٹر شدہ گزرگاہ کے حقوق اور دیگر پابندیاں۔ | جس چیز کے بارے میں آپ نے سمجھا تھا کہ وہ جائیداد کے ساتھ ملتی ہے، وہ مشترکہ یا محدود استعمال والی نکلتی ہے۔ |
| کمیونٹی کے واجبات | غیر ادا شدہ کمیونٹی چارجز، اور دستخط سے پہلے مالکان کی انجمن کا سرٹیفکیٹ۔ | Spain میں قرضے شخص کا نہیں بلکہ جائیداد کا تعاقب کرتے ہیں۔ غیر ادا شدہ کمیونٹی چارجز، ٹیکس یا جرمانے آپ کو منتقل ہو سکتے ہیں، بعض اوقات دسیوں ہزار یورو تک۔ |
| IBI اور مقامی واجبات | سالانہ پراپرٹی ٹیکس اور متعلقہ مقامی چارجز۔ | یہی اصول لاگو ہوتا ہے: ذمہ داری جائیداد کے ساتھ منتقل ہوتی ہے۔ |
| کاداستر کے خلاف رجسٹری کا اندراج | آیا Registro de la Propiedad اور Catastro ایک ہی جائیداد کی تفصیل بیان کرتے ہیں۔ | دونوں ریکارڈز کا ایک دوسرے سے مختلف ہونا عام بات ہے اور عموماً قابل اصلاح ہوتا ہے، لیکن دستخط کے بعد کے مقابلے میں پہلے اس کا پتا لگانا کہیں سستا ہے۔ |
| عمارت کی قانونی حیثیت | آیا وہاں موجود تعمیر وہی ہے جس کی اجازت دی گئی تھی، اور آیا تبدیلیاں رجسٹر کی گئی تھیں۔ | غیر رجسٹر شدہ توسیع تمام سے زیادہ عام دریافتوں میں سے ایک ہے، اور یہ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد، رہن اور بعض اوقات سہولیات کو متاثر کرتی ہے۔ |
| licencia de primera ocupación | جائیداد کے لیے پہلی سکونتی اجازت۔ | اس کے بغیر کسی جائیداد میں قانونی طور پر رہائش اختیار نہیں کی جا سکتی اور نہ ہی اسے بنیادی سہولیات سے منسلک کیا جا سکتا ہے، جبکہ اسے آگے فروخت کرنا بھی کہیں زیادہ مشکل ہو جاتا ہے۔ |
| کمیونٹی کے قواعد اور کرایہ داری | comunidad کے ضوابط، موجودہ کرایہ داری کے معاہدے، اور اس جائیداد اور بلدیہ میں استعمال اور کرایہ داری سے متعلق قواعد۔ | کوئی جائیداد خریدنے کے لیے مکمل طور پر قانونی ہو سکتی ہے، لیکن پھر بھی اس میں قلیل مدتی تعطیلاتی کرایہ داری محدود ہو سکتی ہے۔ اگر کرایہ داری آپ کی خریداری کی ایک وجہ ہے، تو یہی خانہ فیصلہ کرتا ہے کہ خریداری اب بھی موزوں ہے یا نہیں۔ |
| نئی تعمیرشدہ جائیداد کے لیے بھی | ||
| ڈویلپر | اس منصوبے کے پیچھے کون ہے، اور اس سے پہلے انہوں نے حقیقتاً کیا کچھ مکمل کیا ہے۔ | اس ساحل پر بہت سے ڈویلپر نئے ہیں اور بعض کے لیے یہ پہلا منصوبہ ہے۔ اس عزم کا اظہار کرنے سے پہلے یہ بات جان لینا بہتر ہے، نہ کہ بعد میں۔ |
| تعمیراتی اجازت نامہ | وہ تعمیراتی اجازت نامہ جو تعمیر کو قانونی طور پر جاری رکھنے کی اجازت دیتا ہے۔ | درست اجازت ناموں کے بغیر شروع کی گئی تعمیر اس پوری فہرست میں بدترین صورت حال ہے۔ |
| زمین کی درجہ بندی | یہ کہ قطعۂ زمین شہری اور تعمیر کے قابل درجہ بند suelo urbano ہے۔ | محفوظ یا دیہی زمین، آپ کو فروخت کی جانے والی زمین سے بالکل مختلف خریداری ہوتی ہے۔ |
| بینک ضمانت | ایک درست ضمانت یا بیمہ پالیسی جو آپ کی جانب سے مرحلہ وار کی جانے والی ہر ادائیگی کا احاطہ کرے اور آپ کے نام پر جاری ہو۔ | یہ وہ تحفظ ہے جو تعمیر ناکام ہونے کی صورت میں آپ کی رقم واپس دلواتا ہے۔ آپ کا وکیل آپ کے نام کا انفرادی سرٹیفکیٹ طلب کرتا ہے، نہ کہ ڈویلپر کی اجتماعی پالیسی۔ |
| معاہدے میں تکمیل کی تاریخ | منصوبے کی تکمیل کی منظوری کب دی جانی ہے، اور آیا دستاویزات اس تاریخ کی تائید کرتی ہیں۔ | اگر تعمیر آپ کے معاہدے میں درج تاریخ سے آگے بھی جاری رہے تو ضمانت لاگو ہوتی ہے، اس لیے وہاں لکھی ہوئی تاریخ بروشر میں درج تاریخ سے زیادہ اہم ہے۔ |
| تکمیل کی منظوری اور رہائش کا اجازت نامہ | تعمیر کے اختتام پر: کام کی تکمیل کا سرٹیفکیٹ اور پہلی رہائش کا اجازت نامہ۔ | یہی دستاویزات ایک مکمل عمارت کو ایسی عمارت میں تبدیل کرتی ہیں جس میں آپ قانونی طور پر رہ سکتے ہیں اور جسے پانی اور بجلی سے منسلک کر سکتے ہیں۔ یہ بالکل آخر میں ملتی ہیں، اور عموماً نئی تعمیر شدہ جائیداد میں تاخیر اسی مرحلے پر ہوتی ہے۔ |
خریداری میں وکیل کب شامل ہوتا ہے
پہلی کال سے چابیاں ملنے تک مکمل خریداری کے پندرہ مراحل ہیں۔ ان میں سے چار اس صفحے پر ہیں: وکیل سے ملاقات اور مختارنامے کا انتظام، جائیداد محفوظ رکھنے کا معاہدہ، خود قانونی جانچ پڑتال، اور اس کے بعد آنے والا پابند معاہدہ۔ ترتیب توقع سے زیادہ اہم ہے، کیونکہ جانچ جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کے بعد ہوتی ہے، اس سے پہلے نہیں۔15 میں سے مراحل 7، 8، 9 اور 11
- وکیل سے ملاقات اور وکالت نامہجب بھی مناسب ہواگر آپ چاہیں تو ہم آپ کے یہاں موجود ہونے کے دوران آپ کا تعارف ایک آزاد وکیل سے کرا سکتے ہیں۔ آپ ان کے ساتھ قانونی یا ٹیکس سے متعلق سوالات بالمشافہ زیر بحث لا سکتے ہیں: خریداری کیسے کی جائے، جائیداد ذاتی طور پر رکھی جائے یا کسی کمپنی کے ذریعے، اور آپ کی صورت حال سے متعلق کوئی بھی مخصوص معاملہ۔ جائیداد کس کے نام پر ہو، یہ سوال بھی اسی گفتگو میں وکیل اور ٹیکس مشیر کے ساتھ شامل ہونا چاہیے، کیونکہ بعد میں اس کا وراثت، ٹیکس اور فروخت پر اثر پڑ سکتا ہے۔ اگر آپ آگے بڑھنے کا فیصلہ کریں تو اسی وقت نوٹری کے پاس مختارنامے پر دستخط کر سکتے ہیں۔ ضروری نہیں کہ آپ اس وقت خریداری کر رہے ہوں۔ اسے کافی پہلے تیار کیا جا سکتا ہے اور اس سے باقی عمل خاصا آسان ہو جاتا ہے۔ اس پر آپ اپنے ملک میں بھی دستخط کر سکتے ہیں، لیکن عموماً اس کے لیے اضافی رسمی کارروائی، اپوسٹیل اور ترجمہ درکار ہوتا ہے۔
- جائیداد محفوظ رکھناجب آپ کو درست جائیداد مل جائےجائیداد محفوظ رکھنے کا معاہدہ جائیداد کو مارکیٹ سے ہٹا کر اس وقت تک آپ کے لیے مختص رکھتا ہے جب تک وکیل قانونی جانچ پڑتال کرتا ہے۔ جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے میں شرائط واضح طور پر درج ہونی چاہییں، جن میں یہ بھی شامل ہے کہ جانچ میں مسئلہ سامنے آنے کی صورت میں بیعانے کا کیا ہوگا۔ بات یہ نہیں کہ جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے سے پہلے ہم ہر چیز کی تصدیق کر سکتے تھے۔ قانونی جانچ پڑتال اسی لیے اس کے بعد ہوتی ہے۔New buildڈویلپر کے ساتھ جائیداد محفوظ رکھنے کا معاہدہ۔ رقم منصوبے پر منحصر ہے۔Resaleجائیداد محفوظ رکھنے کا بیعانہ اور طے شدہ شرائط۔ قیمت، آخری تاریخیں اور کوئی بھی فرنیچر بھی اسی مرحلے پر طے کیا جاتا ہے۔
- قانونی جانچعموماً 2 سے 4 ہفتےجائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کے بعد تفصیلی جانچ شروع ہوتی ہے۔ آزاد وکیل جائیداد کی قانونی حیثیت اور خریداری کی شرائط کا جائزہ لیتا ہے، پھر آپ کو آگے بڑھنے کی سفارش کرتا ہے۔ جائیداد کی نوعیت کے مطابق اس میں ملکیت، عائد شدہ بوجھ اور قرضے، تعمیر کی قانونی حیثیت اور اجازت نامے، کمیونٹی کے قرضے، comunidad کے قواعد، استعمال یا کرایہ داری کی پابندیاں، متعلقہ ٹیکس اور دستاویزات شامل ہوتے ہیں۔ اس عمل میں غیر ضروری تاخیر کی وجہ تقریباً کبھی قانونی کام نہیں ہوتا۔ مسئلہ ان دستاویزات کا ہوتا ہے جو ابھی تک موصول نہیں ہوئیں، اور ہم اسی حصے کا پیچھا کرتے ہیں۔New buildڈویلپر، زمین اور منصوبہ، لائسنس اور اجازت نامے، معاہدے کی دستاویزات اور متعلقہ بینک ضمانتیں۔Resaleملکیت کا رجسٹر، عائد شدہ بوجھ اور قرضے، دستاویزات، تبدیلیوں کی قانونی حیثیت، مالکان کی انجمن سے متعلق ذمہ داریاں اور کوئی بھی دیگر متعلقہ پابندیاں۔
- لازمی معاہدہکامیاب جائزے کے بعدصرف اسی مرحلے پر وہ معاہدہ سامنے آتا ہے جو لین دین مکمل کرنے کی شرائط، آخری تاریخیں، ادائیگیاں اور معاہدے کی پابندی نہ کرنے کے نتائج طے کرتا ہے۔ مکمل قانونی جانچ پڑتال کے بغیر ہم اس مرحلے پر آگے بڑھنے کی سفارش نہیں کریں گے۔ پہلے جو کچھ طے ہوا تھا، وہی اس میں تحریر ہونا چاہیے، اور اس کی تصدیق آپ کے وکیل کی ذمہ داری ہے۔New buildادائیگیوں کا شیڈول ڈویلپر طے کرتا ہے۔ تعمیر کے دوران کئی ادائیگیاں ہو سکتی ہیں، یا صرف تکمیل کے وقت ایک بڑا حصہ ادا کرنا پڑ سکتا ہے۔ درست ترتیب منصوبے پر منحصر ہوتی ہے۔Resaleعموماً arras کا معاہدہ اور مزید بیعانہ۔ شرائط، بشمول دستبردار ہونے کے نتائج، خود معاہدے میں درج ہوتی ہیں۔
قانونی پہلو، دو مختلف طریقہ کار
وہی خریداری، وہی قانون اور وکیل کا وہی کام، مگر دو طریقوں سے اختیار کیا گیا۔| خود سے | Arevont کے ساتھ | |
|---|---|---|
| آپ کے لیے وکیل کی سفارش کون کرتا ہے | وہ اپنے ساتھ کام کرنے والے وکیل کی سفارش کرتے ہیں۔ | ہم ایک آزاد قانونی فرم کی سفارش کرتے ہیں، یا آپ اپنا وکیل ساتھ لاتے ہیں۔ |
| ان کے لیے ریفرل کی قدر | آپ نہیں جان سکتے کہ وہ وکیل ریفرل کے لیے ادائیگی کرتا ہے یا نہیں۔ | ہم جس فرم کی سفارش کرتے ہیں، اس سے کچھ نہیں لیتے، اور جب بھی آپ پوچھیں گے، ہم یہ بات واضح طور پر بتائیں گے۔ |
| ان کا کردار کیا ہے | ان کا کردار ایک مخصوص جائیداد فروخت کرنا ہے۔ | ہمارا کردار یہ جاننا ہے کہ اسے خریدنا مناسب ہے یا نہیں۔ |
| کاغذی کارروائی کون کرے گا | آپ، دوسرے ملک سے، ایسی زبان میں جو آپ کی اپنی نہیں، اور ایسے فروخت کنندہ کے مقابل جو جلدی کرنے پر مجبور نہیں۔ | ہم، ساحل پر، اور جہاں مفید ہو وہاں بالمشافہ۔ قانونی جانچ پڑتال میں زیادہ تر تاخیر ان دستاویزات کی وجہ سے ہوتی ہے جو ابھی موصول نہیں ہوئیں۔ |
| زبان | رابطہ عموماً ہسپانوی یا انگریزی میں ہوتا ہے۔ | ہم پورے عمل میں آپ کی رہنمائی کریں گے اور آپ کے لیے ہسپانوی زبان پڑھیں گے۔ |
| جب جانچ میں کچھ سامنے آئے | جو شخص آپ کو اس کا مطلب سمجھاتا ہے، اسے فروخت بھی مکمل کرنی ہوتی ہے۔ | ہم آپ کو بتائیں گے کہ کوئی جائیداد ناقص انتخاب ہے اور کیوں۔ چاہے اس کی وجہ سے معاملہ ہمارے ہاتھ سے نکل جائے۔ |
| خریداری کی تکمیل کے بعد | فروخت مکمل ہونے کے بعد عموماً ان کا کردار ختم ہو جاتا ہے۔ | آپ کو چابیاں ملنے کے بعد بھی ہم آپ کے ساتھ رہتے ہیں۔ |
میخاس کے 495.000 € کے فلیٹ پر وہ ووٹ جس کا کسی نے ذکر نہیں کیا
فلیٹ بجٹ اور کلائنٹ کے مطلوبہ استعمال کے مطابق تھا، اور اسے قلیل مدتی کرایے پر دینا بھی منصوبے کا حصہ تھا۔ وہ پہلے ہی محفوظ ہو چکا تھا اور بیعانہ ادا کیا جا چکا تھا۔ یہی معاملہ واضح کرتا ہے کہ جانچ محفوظ کرنے کے بعد کیوں ہوتی ہے، اور جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کے الفاظ اتنی اہمیت کیوں رکھتے ہیں۔- کلائنٹ کیا خرید رہا تھاایسا فلیٹ جو بجٹ اور مطلوبہ استعمال کے مطابق تھا، اور جسے خریدنے کی ایک وجہ قلیل مدتی کرایے پر دینا بھی تھی۔ جائیداد پہلے ہی محفوظ ہو چکی تھی اور محفوظ رکھنے کا بیعانہ ادا کیا جا چکا تھا۔
- ہمیں کیا ملاوکیل کے ساتھ کام کرتے ہوئے ہمیں معلوم ہوا کہ مالکان کی انجمن کا اجلاس محفوظ کرنے کے فوراً بعد ہونے والا تھا، جس کے ایجنڈے میں قلیل مدتی کرایے پر دینے کے بارے میں ووٹ شامل تھا۔ خریداری بالکل مناسب ہے یا نہیں، اس کا فیصلہ ایسی معلومات سے ہونے والا تھا جو لسٹنگ میں کہیں موجود نہیں تھیں۔
- ہم نے کیا کیاہم نے سفارش کی کہ جائیداد پہلے ہی محفوظ ہو جانے کی وجہ سے محض عمل جاری نہ رکھا جائے۔ ہم نے ووٹ کے نتیجے کا انتظار کیا۔
- کیا ہواووٹ نے اس بات کی اجازت نہیں دی جس پر کلائنٹ بھروسا کر رہا تھا، اس لیے ہم نے آگے نہ بڑھنے کی سفارش کی۔ محفوظ رکھنے کا بیعانہ واپس آ گیا اور وہ معاملے سے دستبردار ہو گیا۔
کلائنٹ نے صرف ایک ناقص خریداری سے گریز نہیں کیا، بلکہ محفوظ رکھنے کا بیعانہ بھی نہیں کھویا۔
آپ کو کتنی لاگت آئے گی؟
- خریدار0 €ہماری رابطہ کاری مفت ہے۔ خریداری کے کسی بھی مرحلے پر کوئی فیس نہیں، اور اگر آپ خریدنے کا فیصلہ نہ کریں تو بھی نہیں۔
- وکیلادائیگی آپ براہ راست فرم کو کریں گے۔ ہماری تجویز کردہ فرم خریداری کی قیمت، بشمول VAT، کا تقریباً 1 % لیتی ہے، اور اس میں پورا کام شامل ہوتا ہے، فی گھنٹہ معاوضہ نہیں۔
- وکیل کی سفارشکچھ بھی نہیں۔ فرم کی سفارش کرنے پر ہمیں قانونی فرم سے کوئی کمیشن یا دوسرا انعام نہیں ملتا۔
وکیل کا خرچ آپ کا ہے، ہمارا نہیں، اور یہ ہسپانوی خریداری کے ان چند اخراجات میں سے ایک ہے جن کا پہلے سے حقیقی اندازہ لگایا جا سکتا ہے۔ VAT سمیت تقریباً 1 % کے حساب سے 350.000 € کی خریداری پر یہ لگ بھگ 3.500 €، 500.000 € پر تقریباً 5.000 €، اور 1.000.000 € پر تقریباً 10.000 € بنتا ہے۔ چونکہ یہ فی گھنٹہ بل کے بجائے قیمت کا حصہ ہے، اس لیے پیچیدہ ثابت ہونے والی جانچ سے بڑا بل نہیں بن جاتا۔اس فیس میں جانچ کے علاوہ بھی بہت کچھ شامل ہے۔ ہماری تجویز کردہ فرم آپ کا NIE، ہسپانوی بینک اکاؤنٹ، یوٹیلیٹی خدمات اور ہوم انشورنس، جائیداد کرایے پر دینے کی صورت میں سیاحتی لائسنس، اور اس کے بعد سالانہ غیر مقیم اور کرایے کے ٹیکس گوشوارے سنبھالتی ہے۔ یہاں آپ کی زیادہ تر ضروریات کے لیے یہ پانچ الگ رابطوں کے بجائے ایک قابل اعتماد رابطہ ہے۔ہماری اپنی رابطہ کاری مفت ہے اور اگر آپ خریدنے کا فیصلہ نہ کریں تب بھی مفت رہے گی۔ تلاش کے لیے کچھ نہیں، معائنے کے لیے کچھ نہیں، اور ہمارے صرف کیے گئے وقت کے لیے بھی کچھ نہیں۔ واحد استثنا وہ جائیداد محفوظ رکھنے کی فیس ہے جو پہلے ہی فروخت کنندہ یا ڈویلپر کو ادا کی جا چکی ہو۔ یہ واپس آئے گی یا نہیں، اور کن شرائط پر، آپ کو کسی بھی ادائیگی سے پہلے معلوم ہو جائے گا۔
ہم قانونی فرم کی سفارش کرنے پر کوئی کمیشن یا دوسرا معاوضہ وصول نہیں کرتے۔ اس بارے میں دوسری قانونی فرموں سے بھی پوچھیں۔ ان کا جواب ان کے طریقۂ کار کی علامت ہوگا۔
قانونی جانچ پڑتال کیا نہیں کر سکتی
مکمل شدہ جانچ ضمانت نہیں ہوتی۔ یہ بتاتی ہے کہ جس چیز کی تصدیق ممکن تھی، اس کی تصدیق کر دی گئی ہے، اور کیا ملا ہے۔ ہر شے ہر جائیداد پر لاگو نہیں ہوتی، اور وکیل مخصوص لین دین سے متعلق امور کی جانچ کرتا ہے۔جائیداد محفوظ کرنے کا مطلب یہ نہیں کہ ہر چیز پہلے ہی جانچ لی گئی ہے۔ اس سے پہلے ہم ہر چیز کی تصدیق نہیں کر سکتے، اسی لیے جانچ اس کے بعد ہوتی ہے اور جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے میں یہ بیان ہونا چاہیے کہ جانچ میں مسئلہ ملنے پر آپ کے بیعانے کا کیا ہوگا۔ یہ واپس آئے گا یا نہیں، اس کا انحصار معاہدے کے الفاظ پر ہے، اور یہ ڈویلپر اور فروخت کنندہ کے لحاظ سے مختلف ہوتا ہے۔ کوئی بھی شخص پیشگی یہ وعدہ نہیں کر سکتا کہ بیعانہ واپس ضرور آئے گا۔ہم قابل جانچ امور کی جانچ کرتے ہیں، آپ کو بتاتے ہیں کہ ہمیں کیا ملا اور خریداری کے لیے اس کا کیا مطلب ہے، اور اگر کوئی اہم بات درست ثابت نہ ہو تو ہم آگے نہ بڑھنے کی سفارش کریں گے، چاہے آپ خریدنے کا فیصلہ کر چکے ہوں۔ ہم نے ایسے معاملات میں بھی یہی کیا ہے جن پر ہمیں معاوضہ ملنا تھا۔اور اس صفحے کی بھی ایک حد ہے۔ اسپین میں قوانین بدلتے رہتے ہیں، اور مقام، جائیداد کی قسم اور اس کے استعمال کے لحاظ سے مختلف ہوتے ہیں۔ یہاں جو کچھ آپ پڑھیں اسے اصولوں کی وضاحت سمجھیں، اپنی خریداری کی جانچ کا متبادل نہیں۔ آپ کا لین دین اس وقت نافذ قوانین اور اس مخصوص جائیداد کی دستاویزات کے مطابق ہوگا۔
قانونی جانچ پڑتال کے بارے میں عام سوالات
- قانونی جانچ پڑتال جائیداد محفوظ کرنے سے پہلے ہوتی ہے یا بعد میں؟
- بعد میں۔ جائیداد محفوظ کرنے سے وہ مارکیٹ سے ہٹ جاتی ہے، تاکہ وکیل تفصیلی جانچ کر سکے اور اس دوران کوئی دوسرا اسے نہ خرید لے۔ جائیداد محفوظ کرنے کا مطلب یہ نہیں کہ آپ آنکھیں بند کر کے خرید رہے ہیں، اور جائیداد محفوظ رکھنے کا معاہدہ ہی آپ کا تحفظ کرتا ہے: اس میں یہ بیان ہونا چاہیے کہ جانچ میں سنگین مسئلہ ملنے پر بیعانے کا کیا ہوگا۔
- قانونی جانچ پڑتال میں کتنا وقت لگتا ہے؟
- عموماً جائیداد محفوظ کرنے کے بعد 2 سے 4 ہفتے۔ تاخیر تقریباً کبھی قانونی کام کی وجہ سے نہیں ہوتی۔ وجہ یہ ہوتی ہے کہ فروخت کنندہ، ڈویلپر یا مالکان کی انجمن کے منتظم سے دستاویزات موصول نہیں ہوئیں، اور ان کا تعاقب کرنا ہمارا کام ہے، وکیل کا نہیں۔
- اگر وکیل کو کوئی مسئلہ ملے تو کیا بیعانہ واپس ہو جاتا ہے؟
- یہ جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کی عبارت پر منحصر ہے اور ڈویلپر اور فروخت کنندہ کے لحاظ سے مختلف ہوتا ہے۔ محفوظ رکھنے کی رقم وہ واحد ادائیگی ہے جو ضمانتی نظام سے باہر کی جاتی ہے، اس لیے یہ کم ہونی چاہیے اور معاہدے میں اس کی واپسی کی شرائط واضح طور پر درج ہونی چاہییں۔ اسی لیے رقم ادا ہونے سے پہلے، نہ کہ بعد میں، وکیل اسے پڑھتا ہے۔
- کیا مجھے پچھلے مالک کے قرضے ورثے میں مل سکتے ہیں؟
- جائیداد سے وابستہ کچھ قرضے اور ذمہ داریاں نئے مالک تک منتقل ہو سکتی ہیں، اسی لیے جانچ صرف فروخت کنندہ کی نہیں بلکہ جائیداد کی بھی کی جاتی ہے۔ اسپین میں قرضے شخص کے بجائے جائیداد کا پیچھا کرتے ہیں، اس لیے کمیونٹی کے غیر ادا شدہ واجبات، ٹیکس یا جرمانے آپ کو منتقل ہو سکتے ہیں۔ دستخط سے پہلے وکیل کمیونٹی کے ساتھ صورت حال کی جانچ کرتا ہے اور متعلقہ سرٹیفکیٹ طلب کرتا ہے۔
- کیا مجھے اپنا وکیل درکار ہے یا آپ کا وکیل کافی ہے؟
- آپ کو ایک آزاد وکیل درکار ہے جو ڈویلپر یا فروخت کنندہ کے بجائے آپ کی نمائندگی کرے۔ ہم عموماً Malaga Solicitors کی سفارش کرتے ہیں، جو Costa del Sol میں قائم ایک آزاد ہسپانوی فرم ہے، اور اس کے لیے ہمیں کوئی کمیشن نہیں ملتا۔ آپ اس کے بجائے اپنے ہسپانوی وکیل کو بھی مقرر کر سکتے ہیں، اور دونوں صورتوں میں وکیل آپ کی طرف سے کام کرے گا۔
- جائیداد کس کے نام ہونی چاہیے؟
- آپ کے نام، دونوں میاں بیوی کے نام، یا آپ کے خاندانی اور مالی حالات کے مطابق کسی اور طریقے سے۔ اس کا کوئی ایک درست جواب نہیں ہے۔ جائیداد کس طرح رکھی جاتی ہے، اس کا اثر بعد میں وراثت، ٹیکس اور فروخت پر پڑ سکتا ہے، اس لیے خریداری کے معاہدے سے پہلے وکیل اور ٹیکس مشیر کے ساتھ یہ فیصلہ کرنا بہتر ہے، نہ کہ نوٹری کے سامنے۔ اگر آپ بحیثیت جوڑا خرید رہے ہیں، بچے ہیں، اسپین میں قابل ذکر اثاثے رکھتے ہیں یا کمپنی کے ذریعے خریدنے پر غور کر رہے ہیں، تو ابتدا ہی میں وکیل کو بتا دیں۔
- کیا قانونی کارروائی کے لیے مجھے اسپین آنا ہوگا؟
- خود جانچ کے لیے نہیں۔ مختار نامے کے ذریعے وکیل نوٹری کے سامنے دستخط سمیت زیادہ تر کارروائی سنبھال سکتا ہے۔ پھر بھی ہم ترجیح دیں گے کہ آپ کم از کم ایک بار خود آئیں، اور مختار نامہ اپنے ملک سے بنوانے کے مقابلے میں یہاں موجود ہوتے ہوئے بنوانا آسان ہے، کیونکہ اپنے ملک سے عموماً اضافی رسمی کارروائی، اپوسٹیل اور ترجمے کی ضرورت پڑتی ہے۔
- قانونی جانچ کی لاگت کتنی ہے اور اسے کون ادا کرتا ہے؟
- یہ رقم آپ براہ راست قانونی فرم کو ادا کرتے ہیں، ہمیں نہیں۔ ہماری تجویز کردہ فرم VAT سمیت خریداری کی قیمت کا تقریباً 1 % وصول کرتی ہے، اور اس میں صرف جانچ نہیں بلکہ پورا کام شامل ہوتا ہے۔ ہمیں اس رقم میں سے کوئی حصہ نہیں ملتا۔
