اسپین میں جائیداد خریدتے وقت خریداری کا معاہدہ
30 سیکنڈ میں
اسپین میں دوبارہ فروخت کے لیے arras معاہدہ استعمال ہوتا ہے، جس میں قیمت کا 10 سے 20 % ڈپازٹ ہوتا ہے۔ ہسپانوی قانون arras معاہدے کی تین اقسام تسلیم کرتا ہے، اور معاملہ ختم ہونے پر ہر ایک کے نتائج مختلف ہوتے ہیں۔ معاہدے میں قسم کا نام درج ہونا چاہیے، کیونکہ خاموشی کی صورت میں طے شدہ قسم خریدار کے لیے بدترین ہوتی ہے۔
| arras انصرافیدیوانی قانون، دفعہ 1454 | arras تصدیقیخاموش طے شدہ اصول | arras تعزیریایک مرکب قسم | |
|---|---|---|---|
| یہ کیا ہے | مقررہ قیمت پر پیچھے ہٹنے کا حق | عام جزوی ادائیگی | جرمانہ، اور فروخت جبراً مکمل کرانے کا حق |
| اگر آپ پیچھے ہٹ جائیں | آپ بیعانہ کھو دیتے ہیں | آپ جرمانہ ادا کرتے ہیں، فروخت پھر بھی جبراً مکمل ہو سکتی ہے | |
| اگر وہ پیچھے ہٹ جائیں | وہ دگنی رقم واپس کرتے ہیں | وہ جرمانہ ادا کرتے ہیں، فروخت پھر بھی جبراً مکمل ہو سکتی ہے | |
| یہ تب منتخب کریں جب | آپ معلوم قیمت پر آسانی سے نکلنا چاہتے ہیں | دونوں فریق کبھی پیچھے ہٹنے کا ارادہ نہیں رکھتے | آپ ایسا انتظام چاہتے ہیں جو سادہ بیعانے سے زیادہ پیچھے ہٹنے کی حوصلہ شکنی کرے |
میں کس معاہدے پر دستخط کروں، اور اگر مجھے پیچھے ہٹنا پڑے تو کیا ہوگا؟
آپ contrato de arras پر دستخط کرتے ہیں۔ اگر آپ پیچھے ہٹ جائیں تو کیا ہوگا، اس کا مکمل انحصار اس بات پر ہے کہ معاہدے میں قانونی تین اقسام میں سے کس کا نام دیا گیا ہے۔ contrato de arras وہ نجی بیعانہ معاہدہ ہے جو ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے لیے استعمال ہوتا ہے۔ خریدار اور فروخت کنندہ نوٹری کے سامنے اس پر دستخط کرتے ہیں، اور یہ طے کرتا ہے کہ کوئی بھی فریق سودا منسوخ کرے تو جرمانہ کیا ہوگا۔ بیعانہ وہ خاطر خواہ ادائیگی ہے جو ریزرویشن کے بعد کی جاتی ہے اور دونوں فریقوں کو فروخت کا پابند بناتی ہے، جبکہ ہسپانوی طریقۂ کار میں اسے ایسی جزوی ادائیگی کے بجائے earnest money سمجھا جاتا ہے جس سے آپ پیچھے ہٹ سکیں۔ arras چیک بیعانے جیسی نہیں ہے۔ طے شدہ قسم کے مطابق، خریدار بیعانہ کھو سکتا ہے اور فروخت کنندہ کو اس کی دگنی رقم ادا کرنا پڑ سکتی ہے۔ یہ نتیجہ اس مفہوم سے کہیں زیادہ بڑا ہے جو لفظ "بیعانہ" کسی غیر ملکی قاری کے ذہن میں پیدا کرتا ہے۔دیوانی قانون کی دفعہ 1454 اس قسم کی وضاحت کرتی ہے جو زیادہ تر معاہدوں میں استعمال ہوتی ہے: arras انصرافی۔ اگر خریدار دست بردار ہو جائے تو وہ بیعانہ کھو دیتا ہے۔ اگر فروخت کنندہ دست بردار ہو جائے تو اسے بیعانے کی دگنی رقم واپس کرنا ہوتی ہے۔ یہ قسم دونوں فریقوں کو ایک مقررہ قیمت پر آسانی سے پیچھے ہٹنے کی اجازت دیتی ہے۔ دو دیگر اقسام بھی موجود ہیں، اور وہ بالکل مختلف طریقے سے کام کرتی ہیں۔ آپ اس پیراگراف کے ساتھ تینوں اقسام کی مکمل تفصیل دیکھ سکتے ہیں۔اگر معاہدے میں یہ نہ بتایا گیا ہو کہ کون سی قسم لاگو ہوتی ہے تو عام طور پر کہا جاتا ہے کہ ہسپانوی عدالتیں تصدیقی arras کو طے شدہ قسم سمجھتی ہیں۔ یہ وہ قسم ہے جو آپ کو صرف بیعانے کی قیمت ادا کر کے آسانی سے پیچھے ہٹنے کی اجازت نہیں دیتی۔ یہ طے شدہ اصول قانونی تبصروں میں بڑے پیمانے پر دہرایا جاتا ہے۔ لیکن دفعہ 1454 خود صرف انصرافی arras کو منظم کرتی ہے، اور یہ نہیں بتاتی کہ جب معاہدہ خاموش ہو تو بطورِ طے شدہ اصول کیا ہوگا۔ اصل طے شدہ اصول کی سرکاری BOE قانونی متن سے تصدیق نہیں کی گئی ہے۔ خریدار کے لیے محفوظ ترین طریقہ یہ ہے کہ وہ یہ فرض کرے کہ تصدیقی قسم لاگو ہوتی ہے، جب تک کوئی وکیل اس کے برعکس تصدیق نہ کر دے۔ یہی وجہ ہے کہ قسم معاہدے میں ایک واضح جملے کے طور پر درج ہونی چاہیے، اسے مفروضے پر نہیں چھوڑنا چاہیے۔
مجھے کس قسم کے arras کا مطالبہ کرنا چاہیے؟اگر آپ کے لیے معلوم قیمت پر دستبردار ہونے کا اختیار اہم ہے تو arras تلافیاتی کا انتخاب کریں۔ زیادہ تر ہسپانوی اسٹیٹ ایجنٹ اور وکلا بھی عادتاً یہی قسم استعمال کرتے ہیں۔ چنانچہ عملی طور پر آپ عموماً اپنے وکیل سے صرف یہ تصدیق کروا رہے ہوتے ہیں کہ معاہدے میں یہ لفظ شامل ہے، نہ کہ کسی غیر معمولی چیز کا مطالبہ کر رہے ہوتے ہیں۔
نئی تعمیر شدہ جائیداد مختلف؟
ہاں۔ نئی تعمیر میں بکنگ کے بعد آنے والی دستاویز کو عموماً نجی خریداری کا معاہدہ (contrato privado de compraventa) کہا جاتا ہے، "arras" نہیں۔ اوپر بیان کردہ Civil Code کی دفعات اس پر لاگو نہیں ہوتیں۔ عمارت مکمل ہونے سے پہلے ڈویلپر کو کی جانے والی ہر ادائیگی، عمارت کا لائسنس ملنے کے لمحے سے، آپ کے نام پر بینک گارنٹی یا انشورنس پالیسی کے ذریعے محفوظ ہونی چاہیے، جو کسی مجاز بینک یا بیمہ کنندہ نے جاری کی ہو۔ اگر ڈویلپر وقت پر تکمیل نہ کرے تو گارنٹی آپ کی ادا کردہ ہر یورو رقم، قانونی سود سمیت، واپس کرتی ہے۔ یہ دوگنی بیعانہ رقم سے مختلف نوعیت کا تحفظ ہے۔ نئی تعمیر کی تکمیل میں عموماً 2 ماہ سے 3 سال تک لگ سکتے ہیں، جو منصوبے کے اپنے مرحلے پر منحصر ہے۔آج نافذ قانون Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación کی پہلی اضافی شق (disposición adicional primera) ہے، جس میں Ley 20/2015 کے ذریعے ترمیم کی گئی ہے۔ ایک پرانا قانون، Ley 57/1968، پہلے اس معاملے کا احاطہ کرتا تھا اور اب بھی آن لائن بہت سے پرانے مواد میں اس کا نام درج ہے۔ اسے 1 جنوری 2016 کو منسوخ کر دیا گیا تھا اور اس کا مواد اوپر بیان کردہ شق میں منتقل کر دیا گیا۔ اگر کوئی معاہدہ یا مشیر اب بھی 1968 کے قانون کا نام لیتا ہے تو وہ منسوخ شدہ قانون کا حوالہ دے رہا ہے۔ اس بات کا نوٹس لینا ضروری ہے، اسے محض بے ضرر اختصار نہ سمجھیں۔
| ثانوی مارکیٹ کی جائیدادیںarras | نئی تعمیرخرید و فروخت کا نجی معاہدہ | |
|---|---|---|
| قابل اطلاق قانون | Código Civil، دفعہ 1454 | LOE، پہلی اضافی شق |
| اس مرحلے پر معمول کی رقم | قیمت کا 10 سے 20 % | ڈیولپر کے ادائیگی کے شیڈول کے مطابق مقرر |
| اگر وہ فراہم نہ کر سکیں | بیعانہ دوگنا واپس، اگر arras تلافیاتی درج ہوں | ضمانت کے تحت ہر ادائیگی مکمل طور پر واپس، علاوہ قانونی سود کے |
| آپ کا وکیل پہلے کیا جانچتا ہے | معاہدے میں arras کی قسم کا درج ہونا | یہ ثابت ہونا کہ آپ کی مخصوص ادائیگیوں کے لیے حقیقی بینک ضمانت کا سرٹیفکیٹ موجود ہے |
معاہدے پر دستخط سے چابیاں ملنے تک کتنا وقت لگتا ہے؟
دوبارہ فروخت میں بکنگ سے چابیاں ملنے تک پورا سفر عموماً 1 سے 3 ماہ لیتا ہے۔ arras معاہدے پر دستخط عموماً اس مدت کے وسط کے قریب ہوتے ہیں، جب قانونی واجب احتیاطی جانچ، جس میں خود تقریباً 2 سے 4 ہفتے لگتے ہیں، مکمل ہو چکی ہو۔ نئی تعمیر میں یہی سفر کہیں زیادہ طویل ہوتا ہے، یعنی 2 ماہ سے 3 سال تک، کیونکہ یہ کسی مقررہ کیلنڈر کے بجائے منصوبے کی پیش رفت پر منحصر ہوتا ہے۔کسی بھی راستے میں دستخط سے پہلے وکیل سے معاہدے کی جانچ کرانے کی لاگت عموماً قیمت کا تقریباً ~1 % ہوتی ہے۔ زیر بحث خطرے کے مقابلے میں یہ ایک معمولی لاگت ہے: ایسی دستاویز جو طے کرتی ہے کہ آپ کی بیعانہ رقم واپس آئے گی بھی یا نہیں، دوگنی ہو کر یا نہیں۔
اس مرحلے پر کیا غلط ہو سکتا ہے، اور وکیل اسے پہلے کیسے پکڑ سکتا ہے؟
یہاں جو کچھ غلط ہوتا ہے، اس میں تقریباً کچھ بھی غیر معمولی نہیں ہوتا۔ عموماً یہ عام غلطیوں کی ایک مختصر فہرست میں سے کوئی ایک ہوتی ہے۔ دستخط سے پہلے ہر غلطی پکڑنا آسان اور سستا ہوتا ہے، مگر بعد میں اسے درست کرنا مہنگا پڑتا ہے۔
- سب سے زیادہ خطرہمعاہدے میں یہ نہیں بتایا گیا کہ کون سی قسم کا arras لاگو ہوگاعام طور پر اسے تصدیقی arras کے طور پر سمجھا جاتا ہے، جس کے تحت آپ صرف بیعانے کی رقم دے کر دستبردار نہیں ہو سکتے۔What to do insteadیقینی بنائیں کہ متن میں لفظ "penitenciales" یا آپ کی مطلوبہ قسم درج ہے۔
- جس پر اصرار کریںبیعانہ براہ راست فروخت کنندہ کے اپنے اکاؤنٹ میں ادا کیا جاتا ہےاگر فروخت کنندہ اسے پہلے ہی خرچ کر چکا ہو تو بیعانے کی دوگنی رقم کے حق میں عدالتی فیصلہ مل جانا، رقم واپس ملنے کے برابر نہیں ہے۔What to do insteadاس کے بجائے کلائنٹ یا ایسکرو اکاؤنٹ کا مطالبہ کریں، خاص طور پر کیونکہ فروخت کنندہ کو بیعانے کی دوگنی رقم واپس کرنی پڑ سکتی ہے۔
- سب سے زیادہ خطرہنئی تعمیر شدہ جائیداد کی بینک ضمانت کو "ادائیگی کرتے ہی خودکار" قرار دیا گیا ہےضمانت آپ کی مخصوص ادائیگیوں کے لیے، آپ کے نام پر، تعمیراتی لائسنس جاری ہونے کے لمحے سے موجود ہونی چاہیے۔ یہ کمپنی کی طرف سے محض ایک عمومی وعدہ نہیں ہے۔What to do insteadانفرادی سرٹیفکیٹ طلب کریں۔ اس مارکیٹنگ بیان کو قبول نہ کریں کہ ضمانتی اسکیم موجود ہے۔
- جس پر اصرار کریںخریداری کی تکمیل کی آخری تاریخ گزرنے پر کوئی نتیجہ مقرر نہیںایسی تاریخ جس کے گزرنے پر کوئی نتیجہ مقرر نہ ہو، کسی بھی راستے پر حقیقی تحفظ نہیں دیتی۔ یہ صرف ایک امید ہے۔What to do insteadیقینی بنائیں کہ معاہدے میں یہ درج ہو کہ متفقہ تاریخ گزرنے کی صورت میں رقم اور معاملے کے ساتھ کیا ہوگا۔
لازمی معاہدے پر دستخط سے پہلے کیا تصدیق کریں
پانچ چیزیں۔ آپ کے وکیل کو صرف انہیں ایک بار پڑھ کر ان پر اعتماد نہیں کرنا چاہیے بلکہ جانچنا چاہیے، کیونکہ یہی معاہدہ دستبردار ہونے کے حقیقی نتائج طے کرتا ہے۔- ثانوی مارکیٹ کی جائیداد پر کس قسم کی arras کا نام درج ہے؟متن میں لفظ "penitenciales" یا بیعانہ واپس لے کر معاہدے سے دست بردار ہونے کے حق کا کوئی واضح مساوی بیان شامل ہونا چاہیے، محض اشارہ کافی نہیں۔ خراب مثال میں "arras" کا صرف عمومی ذکر ہوتا ہے اور قسم کا نام کبھی درج نہیں کیا جاتا۔
- بیعانہ حقیقت میں کہاں رکھا جاتا ہےکلائنٹ یا امانتی اکاؤنٹ میں رقم رکھنا، اسے براہ راست فروخت کنندہ کے ذاتی اکاؤنٹ میں جمع کرانے سے زیادہ مضبوط انتظام ہے، خاص طور پر اس صورت میں جب فروخت کنندہ کو بعد میں یہ رقم دگنی واپس کرنی پڑے۔ خراب مثال میں کسی اکاؤنٹ کا نام نہیں ہوتا، صرف "فروخت کنندہ کو ادا کیا گیا" لکھا ہوتا ہے۔
- نئی تعمیر شدہ جائیداد کے لیے بینک ضمانت کا سرٹیفکیٹاس میں آپ کی یونٹ اور آپ کی مخصوص ادائیگیوں کا نام درج ہونا چاہیے، اور یہ کسی مجاز بینک یا بیمہ کنندہ کی طرف سے جاری شدہ ہو، نہ کہ ضمانتوں سے متعلق کمپنی کا عمومی بروشر۔ خراب مثال میں مارکیٹنگ کے انداز میں لکھا ہوتا ہے کہ "تمام ادائیگیوں کی ضمانت دی گئی ہے"، مگر کوئی سرٹیفکیٹ منسلک نہیں ہوتا۔
- خریداری کی تکمیل کی آخری تاریخ اور اس میں تاخیر ہونے پر کیا ہوگادونوں طریقوں میں یہ واضح ہونا چاہیے کہ متفقہ تاریخ گزر جانے پر رقم اور معاہدے کے ساتھ کیا ہوگا، نہ کہ صرف یہ کہ فریقین میں سے کوئی اپنا ارادہ بدل لے تو کیا ہوگا۔ خراب مثال میں تاریخ تو درج ہوتی ہے، مگر اس تاریخ کے گزرنے کے کوئی نتائج بیان نہیں کیے جاتے۔
- ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں تحریری طور پر کیا شامل ہےنصب شدہ اشیا، آلات اور وہ تمام چیزیں جن کا اشتہار میں اشارہ دیا گیا ہو مگر جو دستاویز میں خود بخود شامل نہ ہوں۔ نوٹری کے سامنے پیش ہونے سے پہلے یہ آخری دستاویز ہے جس میں کسی چھوٹی ہوئی چیز کو شامل کرنا اب بھی کم خرچ ہوتا ہے۔ خراب مثال میں صرف "جیسا دیکھا گیا" لکھا ہوتا ہے اور اشیا کی کوئی فہرست نہیں دی جاتی۔
یہ قانون کی وضاحت ہے، آپ کے مخصوص معاہدے کی نہیں۔
یہ ہسپانوی معاہداتی قانون کے بارے میں عمومی معلومات ہیں، جو 17 اگست 2026 کو نافذ حالت کے مطابق ہیں اور اصل ماخذ سے پڑھی گئی ہیں، تبصرے سے نقل نہیں کی گئیں۔ یہ آپ کے سامنے موجود دستاویز کے بارے میں قانونی مشورہ نہیں ہے۔ کس قسم کی arras لاگو ہوتی ہے، بینک ضمانت کا سرٹیفکیٹ اصلی اور موجودہ ہے یا نہیں، اور آخری تاریخ گزرنے کی حقیقی لاگت کیا ہے، یہ سب ایسے سوالات ہیں جن کا جواب صرف ایک آزاد وکیل آپ کا مخصوص معاہدہ پڑھ کر دے سکتا ہے۔ہم یہ معاہدہ تحریر نہیں کرتے اور نہ ہی اس کے فریق ہیں۔ ہم جس امر کو یقینی بناتے ہیں وہ یہ ہے کہ دستخط کرنے سے پہلے ایک وکیل اسے پڑھ لے۔ ہم یہ بھی یقینی بناتے ہیں کہ arras کی قسم یا ضمانت کا سرٹیفکیٹ باقاعدہ نامزد اور جانچا ہوا حقیقت پر مبنی معاملہ ہو، نہ کہ ہر شخص کے بارے میں باقی سب کی قائم کردہ محض مفروضہ رائے۔
خریداری کے معاہدے کے بارے میں سب سے عام سوالات
- کیا arras کا معاہدہ نوٹری کے سامنے دستخط کی جانے والی دستاویز کے برابر ہے؟
- نہیں۔ arras کا معاہدہ خریدار اور فروخت کنندہ کے درمیان ایک نجی دستاویز ہے۔ اس پر نوٹری کے مرحلے سے پہلے، نوٹری کی موجودگی کے بغیر دستخط کیے جاتے ہیں۔ عوامی دستاویز، یعنی escritura pública، بعد میں نوٹری کے دفتر میں دستخط کی جاتی ہے، اور ملکیت اسی کے ذریعے منتقل ہوتی ہے۔ arras کا معاہدہ وہ شرائط طے کرتا ہے جن پر بعد میں نوٹری کی ملاقات کے دوران عمل درآمد ہوتا ہے۔
- اگر ایسی وجہ سے فروخت مکمل نہ ہو جس پر کسی بھی فریق کا اختیار نہ ہو تو arras کا بیعانہ کیا ہوتا ہے؟
- یہ اس بات پر منحصر ہے کہ معاہدہ خود اس صورت حال کے بارے میں کیا کہتا ہے۔ یہی وجہ ہے کہ اچھی طرح تحریر کیا گیا arras کا معاہدہ صرف "خریدار اپنا ارادہ بدل لے" اور "فروخت کنندہ اپنا ارادہ بدل لے" تک محدود نہیں ہوتا۔ کسی ایسے سبب کے لیے جو دونوں فریقوں کے اختیار سے باہر ہو، مثلاً خریدار کے طرز عمل سے غیر متعلق وجوہ کی بنا پر رہن مسترد ہو جانا، ایک الگ مخصوص شق ہونی چاہیے، بجائے اس کے کہ معاملہ عمومی penitenciales قانونی اصول پر چھوڑ دیا جائے۔
- کیا میں اس مرحلے پر ادا کی جانے والی قیمت کے فیصد پر گفت و شنید کر سکتا ہوں؟
- ہاں، 10 سے 20 % ایک عام حد ہے، مقررہ اصول نہیں۔ درست رقم خریدار اور فروخت کنندہ کے باہمی اتفاق کا حصہ ہے۔ کم رقم penitenciales ضابطے کے تحت دستبردار ہونے کی صورت میں خطرے میں آنے والی رقم کم کر دیتی ہے۔ اگر فروخت کنندہ اسے عہد کی مضبوط علامت سمجھے تو وہ زیادہ رقم طلب کر سکتا ہے۔
