اسپین میں جائیداد خریدتے وقت سب سے عام غلطیاں
30 سیکنڈ میں
اسپین میں غیر ملکی خریداروں کو سب سے زیادہ نقصان پہنچانے والی غلطیاں عام نوعیت کی ہیں۔ وہ صرف مطلوبہ قیمت کا بجٹ بناتے ہیں اور کسی اور خرچ کو شامل نہیں کرتے، حالانکہ حقیقی لاگت 8 سے 13 % زیادہ ہوتی ہے۔ وہ توقع کرتے ہیں کہ نوٹری جائیداد کی جانچ کرے گا، لیکن وہ ایسا نہیں کرتا۔ اور وہ معائنے کے سفر کے آخری دن فیصلہ کرتے ہیں، کیونکہ واپسی کی پرواز اتوار کو ہوتی ہے۔
- عملعملرقم واپسی کی شرائط پڑھے بغیر ریزرویشن پر دستخط کرنا۔What to do insteadرقم بھیجنے سے پہلے اسے وکیل سے پڑھوا لیں۔
- رقمرقمصرف مطلوبہ قیمت کا بجٹ بنانا اور 8 سے 13 % اضافی خرچ کو نظر انداز کرنا۔What to do insteadخریداری سے پہلے مکمل لاگت کا حساب کریں۔
- جائیدادجائیداداس لیے تکنیکی معائنہ نہ کرانا کہ کوئی اس کا مطالبہ نہیں کرتا۔What to do insteadصرف قیمت نہیں، قطعۂ زمین اور عمارت بھی جانچیں۔
- فیصلہفیصلہواپسی کی پرواز اتوار کو ہونے کی وجہ سے سفر کے آخری دن ریزرویشن کرنا۔What to do insteadپرواز سے پہلے معیار طے کریں، سفر کے دوران نہیں۔
خریدار کس بات سے فکرمند ہوتے ہیں، اور حقیقت میں پیسہ کس چیز پر خرچ ہوتا ہے؟
تقریباً ہر غیر ملکی خریدار خوف کی ایک ہی مختصر فہرست کے ساتھ آتا ہے، اور ان میں سے تقریباً کوئی بھی آخرکار خرچ کا سبب نہیں بنتا۔ پہلے اس فہرست کو واضح کر لینا مددگار ہوتا ہے، کیونکہ خوف نمایاں ہوتے ہیں جبکہ حقیقی غلطیاں خاموشی سے ہوتی ہیں۔
خریدار کن باتوں سے فکرمند ہوتے ہیںاصل میں کیا خرچ آتا ہے
- جب میں چیکیا میں ہوں تو لوگ فلیٹ پر ناجائز قبضہ کر لیتے ہیں
- ایسا ہوتا ہے، لیکن یہاں یہ اتنا عام نہیں جتنا چیک میڈیا کی کوریج سے محسوس ہوتا ہے۔ اس علاقے میں اصل خطرہ کم ڈرامائی ہے: ایسا ضابطہ جسے آپ نے پڑھا ہی نہیں۔ کوئی کمیونٹی اس بات پر پابندی لگا سکتی ہے کہ آپ جائیداد کے ساتھ کیا کر سکتے ہیں، اور یہ فیصلہ ایسی میٹنگ میں کیا جاتا ہے جس میں آپ شریک نہیں ہوئے۔
- ڈیولپر میری رقم لے لیتا ہے اور کام کبھی مکمل نہیں کرتا
- نئی تعمیر شدہ جائیداد مکمل ہونے سے پہلے آپ کی کی جانے والی ہر ادائیگی آپ کے نام پر بینک ضمانت سے محفوظ ہونی چاہیے، اور رقم منتقل ہونے سے پہلے آپ کا وکیل آپ کے یونٹ سے متعلق عبارت کی جانچ کرتا ہے۔ جو مالی غلطی واقعی ہوتی ہے وہ چھوٹی اور کہیں زیادہ عام ہے: صرف مطلوبہ قیمت کا بجٹ بنانا اور کسی اور خرچ کو شامل نہ کرنا۔
- ایک پوشیدہ قانونی نقص ہے جسے کوئی تلاش نہیں کر سکتا
- ایک اچھا آزاد وکیل یہ نقائص تلاش کر لیتا ہے، اور انہیں تلاش کرنا ہی وہ کام ہے جس کی آپ ادائیگی کرتے ہیں۔ کوئی بھی معمول کی جانچ، جب تک کوئی خاص طور پر اس کا مطالبہ نہ کرے، اس بات کا احاطہ نہیں کرتی کہ آپ کے سامنے موجود قطعۂ زمین پر قانونی طور پر کیا تعمیر کیا جا سکتا ہے۔ یہ جائیداد کا نقص نہیں ہے۔ یہ محلے کے بارے میں ایک حقیقت ہے۔
- میں جائیداد کے لیے بہت زیادہ ادا کر دوں گا
- ممکن ہے، اور اگر آپ جائیداد کافی عرصے تک اپنے پاس رکھیں تو اس نقصان سے نکل سکتے ہیں۔ مہنگا معاملہ یہ ہے کہ غلط جائیداد کے لیے مناسب قیمت ادا کی جائے: غلط ذیلی مقام، غلط سمت، یا ایسا فلیٹ جس کے جاری اخراجات اسے اسی نوعیت کے دوسرے گھر سے زیادہ مہنگا بنا دیں۔
ان بارہ میں سے کون سی چیز آپ کو سب سے زیادہ نظر آتی ہے؟ہم آپ کو درجہ بندی نہیں دیں گے، کیونکہ ہم نے گنتی نہیں کی، اور من گھڑت درجہ بندی بالکل وہ چیز ہے جس سے بچنا چاہیے۔ ہم یہ بتا سکتے ہیں کہ غلطیاں کہاں زیادہ جمع ہوتی ہیں۔ تقریباً تمام مہنگی غلطیاں دو مقامات پر ہوتی ہیں: وہ ہفتہ جب بجٹ مقرر کیا جاتا ہے، اور جائیداد کے معائنے کے سفر کے آخری دو دن۔ آپ کے لیے کام کرنے والا وکیل کاغذی کارروائی کی زیادہ تر غلطیاں پکڑ لیتا ہے۔
خریداروں سے اکثر کون سی طریقۂ کار کی غلطیاں ہوتی ہیں؟
ہسپانوی نوٹری دستخط ہوتے دیکھتا ہے اور فروخت کو عوامی دستاویز میں تبدیل کرتا ہے، لیکن یہ جانچ نہیں کرتا کہ جائیداد خریدنا اچھا فیصلہ ہے یا نہیں۔ وہ یہ بھی نہیں دیکھتا کہ فروخت کنندہ نے مشترکہ سہولیات کے اخراجات ادا کیے ہیں یا نہیں، عمارت اپنی دستاویزات سے مطابقت رکھتی ہے یا نہیں، یا قیمت مناسب ہے یا نہیں۔ اس کے برعکس فرض کرنا چار غلطیوں میں پہلی غلطی ہے۔ چاروں غلطیوں کی جڑ ایک ہی ہے: طریقۂ کار مانوس دکھائی دیتا ہے، لیکن حقیقت میں ایسا نہیں ہے۔
- عامیہ توقع رکھنا کہ نوٹری جائیداد کی جانچ کرے گایہ لفظ آپ کی زبان میں موجود ہے، لیکن وہاں ایک مختلف کام بیان کرتا ہے۔ ہسپانوی نوٹری شناخت کی تصدیق کرتا ہے، دستاویز بلند آواز سے پڑھتا ہے، اور درج کرتا ہے کہ آپ نے دستخط کیے۔ وہ یہ نہیں دیکھتا کہ فروخت کنندہ نے مشترکہ سہولیات کے اخراجات ادا کیے ہیں یا نہیں، عمارت اپنی دستاویزات سے مطابقت رکھتی ہے یا نہیں، یا قیمت مناسب ہے یا نہیں۔What to do insteadنوٹری کی ملاقات کو وہ دن سمجھیں جب فروخت حتمی ہوتی ہے، نہ کہ وہ دن جب اس کی جانچ ہوتی ہے۔ جانچ کئی ہفتے پہلے ہو جاتی ہے، اور اسے انجام دینے کے لیے کسی کو ادائیگی کرنا ضروری ہے۔
- سنجیدہفروخت کنندہ یا ڈیولپر کے وکیل کو استعمال کرنایہ سہولت فراہم کی جاتی ہے، اور آسان بھی ہے۔ بہت سے ممالک میں دونوں فریقوں کے درمیان حد اکثر واضح نہیں ہوتی۔ یہاں ڈیولپر کا وکیل قابلِ اعتماد کام کرتا ہے، لیکن صرف ڈیولپر کے لیے۔What to do insteadاپنے خرچ پر اپنا آزاد وکیل مقرر کریں۔ ہم معمول کے طور پر Malaga Solicitors کی سفارش کرتے ہیں، اور آپ اپنا وکیل لانے کے لیے آزاد ہیں۔ ہمیں کسی بھی صورت میں حوالہ دینے کی فیس نہیں ملتی۔
- سنجیدہرقم واپسی کی شرائط پڑھے بغیر جائیداد محفوظ رکھنے کا معاہدہ پر دستخط کرناجائیداد محفوظ رکھنے کی ادائیگی پوری خریداری کے مقابلے میں کم ہوتی ہے۔ یہ محض رسمی کارروائی محسوس ہوتی ہے، اور خریدار عموماً وقت کے دباؤ میں اس پر دستخط کر دیتے ہیں۔ لیکن پوری خریداری میں یہ واحد ادائیگی ہے جس کے پیچھے کوئی ضمانت نہیں ہوتی۔What to do insteadرقم منتقل ہونے سے پہلے، نہ کہ اس کے بعد، وکیل سے جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کو پڑھوائیں۔ ایک بات اہم ہے: کون سی دریافتیں رقم آپ کو واپس دلائیں گی، اور اسے تحریری شکل میں حاصل کریں۔
- عامایسی ہسپانوی دستاویزات پر دستخط کرنا جنہیں آپ پڑھ نہیں سکتےکمرے میں موجود ہر شخص خوش اخلاق اور عجلت میں ہوتا ہے، اور ترجمہ طلب کرنا بلاوجہ کام کو سست کرنے جیسا محسوس ہوتا ہے۔What to do insteadدستاویز پہلے سے، ایسی زبان میں طلب کریں جسے آپ پڑھ سکتے ہوں، اور اگر آپ چاہیں تو نوٹری کے پاس حلف یافتہ مترجم بھی طلب کریں۔ دستخط میں تاخیر مفت ہے۔ دستخط واپس لینا مفت نہیں۔
کسی کو ادائیگی کیے بغیر میں اس میں سے کتنا کچھ بچا سکتا ہوں؟زیادہ تر لوگوں کی توقع سے کہیں زیادہ۔ جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کو درست طور پر پڑھنا، یہ پوچھنا کہ میز کے دوسری جانب موجود وکیل کس کے لیے کام کرتا ہے، اور ایسی زبان میں دستاویز طلب کرنا جسے آپ پڑھ سکتے ہوں، یہ سب مفت ہے۔ جو چیز مفت نہیں وہ آزاد قانونی جانچ ہے، اور یہی وہ واحد جگہ ہے جہاں ہم کبھی رقم بچانے کا مشورہ نہیں دیں گے۔
رقم سے متعلق کون سی غلطیاں خریداروں کو سب سے زیادہ مہنگی پڑتی ہیں؟
نئی تعمیر شدہ جائیداد کے لیے اوپر سے تقریباً 13 %، اور ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے لیے تقریباً 9 % مزید شامل کریں۔ پھر وہ اخراجات شامل کریں جو جائیداد کی ملکیت ہر سال عائد کرتی ہے۔ اس کے بعد اپنی تشخیص کی بنیاد پر جانچیں کہ بینک حقیقتاً کتنا قرض دے گا۔ ذیل کی چار میں سے تین غلطیاں سادہ حساب کتاب سے متعلق ہیں، جبکہ چوتھی بینک کے بارے میں ہے۔ آپ کسی ایک جائیداد کو دیکھنے سے پہلے ہی چاروں سوالوں کا جواب دے سکتے ہیں۔
- صرف مطلوبہ قیمت کا بجٹ بنانانئی تعمیر شدہ جائیداد کے لیے قیمت کے اوپر تقریباً 13 % اخراجات کی توقع رکھیں۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے لیے یہ تقریباً 9 % ہیں۔ فرق زیادہ تر ٹیکس کا ہے۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد پر 10 % VAT اور اندلس میں AJD عائد ہوتا ہے۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد پر منتقلی ٹیکس 7 % ہے۔ اس کے بعد وکیل، نوٹری، رجسٹری اور کئی چھوٹے اخراجات شامل کریں۔ 500.000 € کے فلیٹ پر یہ معمولی گولائی کا فرق نہیں ہے۔ یہ ایسی خریداری کے درمیان فرق ہے جو ممکن ہو جائے اور ایسی خریداری جس پر آپ کو دوبارہ گفت و شنید کرنا پڑے۔
- خریداری کا بجٹ بنانا اور ملکیت کے اخراجات بھول جاناجائیداد کی ملکیت ایسے اخراجات کا سلسلہ شروع کرتی ہے جو کبھی ختم نہیں ہوتا: مقامی جائیداد ٹیکس، کچرا جمع کرنے کی فیس، بیمہ، بجلی اور پانی، غیر مقیم افراد کے ٹیکس گوشوارے، اور مشترکہ سہولیات کے اخراجات۔ مشترکہ سہولیات کے اخراجات میں سب سے زیادہ فرق ہوتا ہے، جو تقریباً 900 € سے تقریباً 6.000 € سالانہ تک ہو سکتے ہیں۔ اسی لیے ایک ہی قیمت کے دو فلیٹ سالانہ اخراجات میں ہزاروں یورو کے فرق کے حامل ہو سکتے ہیں۔ صرف قیمت نہیں، کل لاگت کا موازنہ کریں۔
- کرنسی کی منتقلی آخری ہفتے تک ملتوی کرناغیر ملکی خریدار کے لیے سب سے بڑی واحد لاگت اکثر کوئی فیس نہیں ہوتی۔ یہ بڑی رقم کی منتقلی پر شرحِ مبادلہ ہوتی ہے۔ دوسرا بڑا خطرہ وقت کا ہے۔ بینک آپ سے رقم کے ماخذ کا ثبوت طلب کر سکتا ہے، یا اندرونی جانچ کے لیے منتقلی روک سکتا ہے۔ دونوں معمول کی باتیں ہیں، اور دونوں میں کئی دن لگتے ہیں۔ اس کا پتا چلنے کے لیے بدترین وقت نوٹری کی ملاقات ہے۔
- یہ فرض کرنا کہ ہسپانوی رہن چیک رہن کی طرح کام کرتا ہےاگر آپ کی آمدنی یورو کے علاوہ کسی کرنسی میں ہے تو حقیقت پسندانہ طور پر اس مالیت کے تقریباً نصف کی مالی اعانت کا منصوبہ بنائیں جس قدر بینک خود جائیداد کی قدر متعین کرتا ہے، نہ کہ اس قیمت کا 70 یا 80 % جس پر آپ نے اتفاق کیا ہے۔ بینک اپنی تشخیص کی بنیاد پر قرض دیتا ہے۔ لہٰذا اگر آپ 500.000 € میں خریدتے ہیں اور بینک اس کی قدر 470.000 € مقرر کرتا ہے تو قرض کا حساب 470.000 € سے کیا جائے گا۔ جائیداد محفوظ رکھنے سے پہلے مالی اعانت کا انتظام کریں، نہ کہ جائیداد منتخب کرنے کے بعد۔
آپ کسی ایک جائیداد کو دیکھنے سے پہلے ان چاروں سوالوں کا جواب دے سکتے ہیں۔ اسی لیے انہیں اتنی ابتدا میں درج کیا گیا ہے۔ ایسا بجٹ جس میں پہلے ہی ٹیکس، سالانہ اخراجات اور حقیقی قرض تا قدر تناسب شامل ہو، وہ بجٹ ہے جس کے ساتھ آپ حقیقتاً جائیداد تلاش کر سکتے ہیں۔
ماخذ
اگر میں کمپنی کے ذریعے خریدوں تو کیا یہ فیصد بدل جاتے ہیں؟بدل سکتے ہیں۔ کسی بھی چیز پر دستخط کرنے سے پہلے یہ سوال ہسپانوی ٹیکس مشیر سے کریں، ہم سے یا کسی ویب صفحے سے نہیں۔ ہم صرف اتنا کہیں گے: ٹیکس بچانے کے لیے کمپنی کے ڈھانچے کے ذریعے خریداری ان معاملات میں سے ایک ہے جہاں چیک مفروضہ یہاں بری طرح ناکام ہوتا ہے، اور اسے غلط کرنے کی لاگت اکثر برسوں بعد سامنے آتی ہے۔
خود جائیداد کے بارے میں خریدار کون سی غلطیاں کرتے ہیں؟
اسپین میں جائیداد کا معائنہ لازمی نہیں۔ یہ آپ کو خالی قطعۂ زمین کے ساتھ خریداری سے نہیں روکتا۔ اور یہ بھی نہیں بتاتا کہ آپ فلیٹ کرائے پر دے سکتے ہیں یا نہیں۔ آپ کو ان تینوں امور کے بارے میں خود پوچھنا ہوگا۔
- سنجیدہاس لیے فنی معائنہ چھوڑ دینا کہ کوئی اس کا مطالبہ نہیں کرتاقانونی تقاضا یا عام توقع نہ ہونے کی وجہ سے زیادہ تر خریدار اسے چھوڑ دیتے ہیں۔ تصاویر جائیداد کے بہترین وقت میں لی جاتی ہیں، اور وہ اس کی عمر نہیں دکھاتیں۔ مہنگے مسائل دیوار کے پیچھے، بیرونی چھت نما جگہ کے نیچے اور تنصیبات کے اندر ہوتے ہیں۔What to do insteadجس جائیداد میں آپ واقعی دلچسپی رکھتے ہوں، اس کا آزادانہ فنی معائنہ کرائیں۔
- سنجیدہعمارت کی جانچ کرنا، اس کے سامنے موجود قطعۂ زمین کی نہیںمعیاری قانونی جانچ آپ کو اس جائیداد کے بارے میں بتاتی ہے جسے آپ خرید رہے ہیں۔ یہ نہیں بتاتی کہ اس سے متصل زمین پر قانونی طور پر کیا تعمیر کیا جا سکتا ہے۔ آپ کی بیرونی چھت نما جگہ کے سامنے موجود کم اونچائی والا پرانا ولا ایسے قطعۂ زمین پر ہو سکتا ہے جہاں اس سے کہیں بلند عمارت کی اجازت ہو۔What to do insteadمنظر کی قیمت اپنے حساب میں شامل کرنے سے پہلے پوچھیں کہ سامنے والے قطعۂ زمین پر منصوبہ بندی کے قواعد کے تحت کیا تعمیر ممکن ہے۔
- عاماگر آپ اسے سیاحوں کو کرائے پر دے سکیںیہ خودکار طور پر نہیں ہوتا۔ اس کا انحصار جائیداد، بلدیہ، کمیونٹی کے قواعد اور موجودہ لائسنسنگ نظام پر ہے۔ کمیونٹی تین پانچویں اکثریت سے سیاحتی کرائے کی منظوری دے سکتی ہے، اسے محدود کر سکتی ہے، اس پر شرائط عائد کر سکتی ہے یا اسے ممنوع قرار دے سکتی ہے۔What to do insteadاگر کرایے پر دینا آپ کی خریداری کی ایک وجہ ہے تو ریزرویشن سے پہلے کرایے کے حقوق کی تصدیق کر لیں۔
کیا تعمیر سے پہلے خریداری ثانوی مارکیٹ کی جائیداد سے زیادہ خطرناک ہے؟یہ خطرے کی ایک مختلف نوعیت ہے، محض بڑا خطرہ نہیں۔ تعمیر سے پہلے خریداری میں آپ کی رقم زیادہ عرصے تک خطرے میں رہتی ہے اور خریداری کی تکمیل کی تاریخ آگے بڑھ سکتی ہے۔ اسی لیے خریداری کی تکمیل سے پہلے کی جانے والی ہر ادائیگی آپ کے نام پر بینک ضمانت سے محفوظ ہونی چاہیے۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں آپ کو جائیداد فوراً مل جاتی ہے، لیکن آپ اس کی تاریخ بھی ورثے میں لیتے ہیں: اس کی حالت، اس کی دستاویزات اور ایسی کمیونٹی میں اس کی حیثیت جہاں پہلے ہی فیصلے اور قرضے موجود ہیں۔ ذیل کی غلطیاں دونوں صورتوں سے متعلق ہیں۔
اس ساحل پر سب سے زیادہ مہنگی واحد غلطی کون سی ہے؟
یہ دستاویز نہیں بلکہ ایک نظام الاوقات ہے۔ صورت حال کچھ یوں ہوتی ہے: پانچ دن کی بکنگ، روزانہ آٹھ بار جائیداد کا معائنہ، اتوار کو واپسی کی پرواز اور ہفتے کی سہ پہر دستخط شدہ ریزرویشن۔ سفر اختتام کو پہنچ رہا ہے اور کچھ خریدے بغیر گھر لوٹنا ناکامی محسوس ہوتا ہے۔ انگریزی کی کسی رہنما تحریر میں اس غلطی کا نام نہیں لیا گیا۔ ہمارے تجربے میں یہ چودہ غلطیوں میں سب سے مہنگی ہے۔یہاں کوئی قانونی مسئلہ نہیں۔ سب دیانت دار ہیں اور کاغذی کارروائی درست ہے۔ لیکن خریدار نے پھر بھی غلط وجہ سے فیصلہ کیا ہے۔ پرواز، اسکول کی چھٹی یا ڈویلپر کی قیمتوں کے نئے مرحلے سے پیدا ہونے والی آخری تاریخ اس بات کی وجہ نہیں کہ کوئی جائیداد آپ کے لیے موزوں ہے۔حل سادہ ہے اور کارآمد بھی۔ سفر سے پہلے طے کریں کہ کون سی بات کسی جائیداد کو ریزرویشن کے قابل بنائے گی۔ اسے لکھ لیں۔ اور پہلے ہی خود کو یہ اجازت دے دیں کہ آپ خریداری کیے بغیر گھر واپس آ سکتے ہیں۔ زیادہ تر جائیداد کے معائنے کے دن چھ سے کم جائیدادوں تک محدود رہتے ہیں، اسی وجہ سے: چھ کے بعد آپ انہیں واقعی دیکھنا چھوڑ دیتے ہیں۔ اگر سفر آپ کو دستخط کے بجائے جائیدادوں کی فہرست دے، تو یہ ایک کامیاب سفر تھا۔
اس مسئلے کا دوسرا پہلو دستیابی کا دباؤ ہے، اور اس کا اپنا نام ہونا چاہیے۔ "آخری اچھی یونٹ" فروخت کنندہ کے لیے فوری فیصلہ چاہنے کی وجہ ہو سکتی ہے۔ لیکن یہ بذات خود آپ کے فیصلے کی وجہ نہیں ہے۔
ان میں سے کون سی غلطیاں خاص طور پر چیک ہیں؟
چار غلطیاں، اور ان میں سے کوئی بھی انگریزی کی کسی رہنما تحریر میں نہیں ملتی، کیونکہ انگریزی خریدار ایسی غلطیاں نہیں کرتا۔ ہر ایک ایسی عادت ہے جو چیکیا میں اچھی طرح کام کرتی ہے، لیکن یہاں نہیں۔| چیکیا سے کیا منتقل ہوتا ہے | یہاں یہ کیوں کارآمد نہیں | اس کے بجائے کیا کریں |
|---|---|---|
| اراضی رجسٹری کا یقین | بہت سے ممالک میں اراضی رجسٹری میں درج ملکیت تقریباً حتمی ثبوت ہوتی ہے، اور لوگ ہسپانوی نظام کو بھی اسی طرح سمجھتے ہیں۔ nota simple ہسپانوی اراضی رجسٹری سے حاصل کیا گیا سادہ اقتباس ہے، جو دکھاتا ہے کہ جائیداد کا مالک کون ہے اور اس پر کیا کچھ درج ہے، اور یہ وہ پہلی دستاویز ہے جسے آپ کا وکیل کسی بھی ادائیگی سے پہلے پڑھتا ہے۔ لیکن یہ حتمی ثبوت نہیں۔ یہ وقت کے ایک خاص لمحے کی تصویر ہے۔ بعض چارجز اس میں ظاہر ہونے میں وقت لیتے ہیں، اور حقیقی عمارت رجسٹر شدہ تفصیل سے مختلف ہو سکتی ہے۔ | اسے متعدد معلومات میں سے ایک معلومات سمجھ کر پڑھیں۔ وکیل اسے کمیونٹی کے سرٹیفکیٹ، لائسنس کی حیثیت، کاتاسترو اور خود عمارت کے ساتھ ملا کر پڑھتا ہے۔ ان میں سے کسی بھی دو کے درمیان فرق ہی وہ چیز ہے جسے جانچ سامنے لاتی ہے۔ |
| ایجنٹ تقریباً غیر جانب دار ہے | بہت سے ممالک میں خریدار کے ایجنٹ اور فروخت کنندہ کے ایجنٹ کے درمیان فرق تقریباً ختم ہو چکا ہے، اس لیے غیر ملکی خریدار پوچھنے کا نہیں سوچتا۔ اس ساحل پر آپ کو جائیداد دکھانے والے شخص کو عموماً فروخت کنندہ ادائیگی کرتا ہے اور وہ اپنا کام فروخت کنندہ کے لیے درست طور پر انجام دے رہا ہوتا ہے۔ | جو بھی آپ کو جائیداد دکھائے، اس سے ایک سوال پوچھیں: آپ کو ادائیگی کون کرتا ہے؟ پھر فیصلہ کریں کہ اس کے جواب کو کیسے سمجھنا ہے۔ یہ الزام نہیں، بلکہ ایک حقیقت ہے جس کا جاننا آپ کے لیے ضروری ہے۔ |
| کراؤن میں بجٹ بنانا | ایک مرتبہ دیکھی گئی شرح کی بنیاد پر بنایا گیا بجٹ حقیقی بجٹ نہیں ہوتا۔ کئی لاکھ یورو کی خریداری میں شرح مبادلہ میں معمولی سی تبدیلی اس صفحے پر درج تمام فیسوں کو جمع کرنے سے بھی زیادہ مالیت رکھتی ہے۔ اور بڑے انتقال کے لیے ملنے والی شرح وہ شرح نہیں ہوتی جو آپ خبروں میں دیکھتے ہیں۔ | بجٹ یورو میں مقرر کریں، واقعی کیے جانے والے انتقال کی اصل رقم کے لیے حقیقی نرخ معلوم کریں، اور پیشکش دینے سے پہلے جان لیں کہ شرح میں تبدیلی آپ کی زیادہ سے زیادہ حد پر کیا اثر ڈالے گی۔ |
| میرا وکیل، میرا بینک، میرا بروکر میرے ساتھ آتے ہیں | آپ کے اپنے ملک کا وکیل ہسپانوی جائیداد کی قانونی منتقلی مکمل نہیں کر سکتا۔ چیک رہن ہسپانوی جائیداد سے منسلک نہیں ہوتا۔ اور چیک بیمہ کنندہ عموماً عمارت کا بیمہ نہیں کرے گا۔ لوگ عموماً اس بات کا انکشاف اسی وقت کرتے ہیں جب انہیں اس کی ضرورت پڑتی ہے۔ | فرض کریں کہ آپ کے ساتھ آپ کی رقم اور کاغذات کے سوا کچھ نہیں آتا۔ ہسپانوی متبادلات کا انتظام ابتدا ہی میں کر لیں۔ توقع رکھیں کہ NIE آپ کا پہلا ضروری قدم ہوگا، ایسی چیز نہیں جسے بعد کے لیے چھوڑ دیا جائے۔ |
یہاں ہر دریافت ریزرویشن سے پہلے سستی اور اس کے بعد مہنگی ہوتی ہے۔
اس میں تقریباً کچھ بھی نایاب نہیں۔ لاگت کا فیصلہ اس بات سے ہوتا ہے کہ مسئلہ کب سامنے آتا ہے۔ یہ دریافت کی حقیقی اقسام ہیں، جو دستخط سے پہلے اور بعد دونوں مرحلوں میں دکھائی گئی ہیں۔| ریزرویشن سے پہلے | دستخط کے بعد | |
|---|---|---|
| سیاحتی کرایے پر کمیونٹی کا ووٹ | آپ اجلاس کا انتظار کرتے ہیں، نتیجہ پڑھتے ہیں اور اسے سامنے رکھ کر فیصلہ کرتے ہیں۔ اگر اس سے خریداری کی آپ کی وجہ ختم ہو جائے تو آپ خریداری نہیں کرتے۔ | آپ کے پاس ایک فلیٹ ہے جو وہ کام نہیں کر سکتا جس کے لیے آپ نے اسے خریدا تھا۔ یہ ووٹ ان لوگوں پر سابقہ طور پر لاگو نہیں ہوتا جو پہلے ہی قانونی طور پر کرایے پر دے رہے ہیں، لیکن اس سے اس شخص کو کوئی مدد نہیں ملتی جس نے ابھی آغاز ہی نہیں کیا۔ |
| سامنے والے قطعۂ زمین پر کیا تعمیر ہو سکتی ہے | منصوبہ بندی کی صورت حال کی جانچ کی جاتی ہے، پھر یہ دیکھا جاتا ہے کہ خطرے کو شامل کرنے کے باوجود قیمت مناسب بنتی ہے یا نہیں۔ | آپ کو اس وقت معلوم ہوتا ہے جب باڑ کھڑی ہو جاتی ہے۔ منظر قیمت کا ایک بڑا حصہ تھا اور اسے واپس حاصل کرنے کا کوئی راستہ نہیں ہوتا۔ |
| عمارت سے مطابقت نہ رکھنے والے کاغذات | تقاضے فروخت کنندہ کو بھیج دیے جاتے ہیں اور اگلا قدم اس وقت تک مؤخر رہتا ہے جب تک وہ حل نہ ہو جائیں۔ خطرہ ان ہی کی طرف رہتا ہے۔ | خطرہ آپ کا ہے۔ آپ غیر دستاویزی توسیع کے مالک ہیں اور اسے قانونی حیثیت دینے کی ذمہ داری بھی آپ ہی پر ہے۔ |
| قرضوں یا زیرِ آمد محصول والی کمیونٹی | سرٹیفکیٹ طلب کیا جاتا ہے، آخری اجلاس کی روداد پڑھی جاتی ہے، پھر محصول یا تو قیمت میں شامل کرنے کے لیے طے کیا جاتا ہے یا خریداری سے دست بردار ہونے کی وجہ بن جاتا ہے۔ | محدود مدت کے بقایاجات فروخت کنندہ کے بجائے جائیداد کے ساتھ منتقل ہوتے ہیں، اور محصول آپ کے نام کے ساتھ آتا ہے۔ |
| حقیقی کل لاگت | ٹیکس، فیسیں اور سالانہ اخراجات بجٹ میں شامل ہوتے ہیں، اس لیے وہ زیادہ سے زیادہ حد درست ہوتی ہے جس کے مطابق آپ خریداری کرتے ہیں۔ | یہ فرق بیعانے، فرنیچر کے بجٹ یا اس محفوظ رقم سے پورا ہوتا ہے جسے آپ بچا کر رکھنے والے تھے۔ |
| خود ریزرویشن کا بیعانہ | رقم واپسی کی شرائط پہلے پڑھی جاتی ہیں، تاکہ بیعانہ یا تو عین ان دریافتوں کے خلاف محفوظ ہو یا ادا ہی نہ کیا جائے۔ | یہ 6.000 سے 11.000 € تک کی رقم ہے جو ضمانتوں کے نظام سے باہر رہتی ہے، اور اس کی واپسی اس عبارت پر منحصر ہوتی ہے جسے کسی نے پڑھا ہی نہیں۔ |
چار مرتبہ ہم نے ایک کلائنٹ کو خریداری سے منع کیا
اوپر بیان کی گئی ہر غلطی ایک الگ زمرہ ہے۔ ان زمروں کے پیچھے موجود چاروں معاملات حقیقی ہیں، اور ان کی مکمل تفصیل ان کے اپنے صفحے پر دی گئی ہے۔ ایک معاملے میں کمیونٹی کے اجلاس نے نتیجہ طے کیا۔ دوسرے میں، نئی تعمیر شدہ جائیداد کے معاملے میں، جلد فیصلہ کرنے کا دباؤ ہی واحد فوری چیز تھا۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں سامنے والا قطعۂ زمین قانونی طور پر تین منزلہ عمارت کو جگہ دے سکتا تھا۔ اور ایک ولا میں عمارت اور اس کے کاغذات مکمل طور پر ایک دوسرے سے مطابقت نہیں رکھتے تھے۔ ان چاروں گفتگوؤں سے ہمیں کچھ حاصل نہیں ہونا تھا۔ہم انہیں مختصر شکل میں یہاں پیش نہیں کر رہے۔ جو معاملہ پڑھنے کے قابل ہو، اسے مناسب طور پر پڑھنا چاہیے، اور وہ صرف ایک کلک کی دوری پر ہے۔
وہ غلطیاں جن سے ہم آپ کو نہیں بچا سکتے
ہم کسی جائیداد، کمیونٹی، قطعۂ زمین اور کاغذات کے مجموعے کی جانچ کر سکتے ہیں۔ ہم یہ نہیں بتا سکتے کہ آیا آپ 2032 میں بھی سال میں چھ مرتبہ یہاں آنے کے لیے پرواز لینا چاہیں گے، حالانکہ زیادہ تر دوسرے گھروں کے پیچھے یہی مفروضہ ہوتا ہے۔ اگر دیانت دارانہ جواب سال میں دو ہفتوں کے لیے ایک سفر ہے تو کرایے پر دینا اکثر بہتر انتخاب ہوتا ہے، اور ہم آپ کو یہی بتائیں گے۔دوسری بات بجٹ ہے، اور یہ وہ بات ہے جو ہم کہتے ہوئے سب سے کم مقبول ہوتے ہیں۔ جائیداد کی اپنی قیمت تقریباً 250.000 € سے کم ہو تو Costa del Sol میں انتخاب بہت محدود ہے، اور اسی رقم میں Costa Blanca اکثر زیادہ مناسب ثابت ہوتا ہے۔ تقریباً 300.000 € سے یہاں حقیقی اختیارات موجود ہیں، لیکن پھر بھی سب کچھ شہر، سمندر سے فاصلے، حالت اور منظر سے آپ کی ضروریات پر منحصر ہوتا ہے۔ ہم کسی کو خراب جائیدادوں کی فہرست میں سے بہترین جائیداد فروخت کرنے کے بجائے دوسرے ساحل کی طرف بھیجنا پسند کریں گے۔اور ہم وکیل نہیں ہیں۔ ہم رابطہ کاری کرتے ہیں، کیلنڈر سنبھالتے ہیں اور آپ کو اپنی رائے بتاتے ہیں۔ قانونی جانچ ایک آزاد وکیل کرتا ہے، جس کی فیس آپ ادا کرتے ہیں اور جو آپ کے لیے کام کرتا ہے، جبکہ آپ کو کسی بھی وکیل کے پاس بھیجنے کے عوض ہم کسی وکیل سے کوئی فیس نہیں لیتے۔
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
خریداری کی غلطیوں کے بارے میں اکثر پوچھے جانے والے سوالات
- کیا ان بارہ میں سے کسی ایک کی تلافی ناممکن ہے؟
- دو تقریباً ایسی ہیں۔ کمیونٹی کا ایسا فیصلہ جو آپ کو جائیداد کرایے پر دینے سے روک دے، ایسی چیز نہیں جس سے آپ رقم خرچ کر کے بچ سکیں، اور سامنے والے قطعۂ زمین پر منصوبہ بندی کی اجازت بھی ایسی ہی ہے۔ باقی سب کچھ ایک لاگت کے ساتھ درست کیا جا سکتا ہے۔ یہ لاگت عموماً رقم، کبھی ایک سال، اور کبھی ایسی ثانوی مارکیٹ کی جائیداد ہوتی ہے جو آپ کے منتخب کردہ وقت سے زیادہ ناموزوں مرحلے پر فروخت کی جائے۔
- کیا یہی غلطیاں 300.000 € اور تین ملین دونوں کی خریداری پر لاگو ہوتی ہیں؟
- فہرست وہی رہتی ہے، لیکن اہمیت بدل جاتی ہے۔ کم قیمت والے حصے میں حساب کی غلطیاں سب سے زیادہ نقصان پہنچاتی ہیں، کیونکہ قیمت کے علاوہ اخراجات آپ کی موجودہ رقم کا بڑا حصہ لے لیتے ہیں۔ زیادہ قیمت والے حصے میں کاغذات کی غلطیاں سب سے زیادہ نقصان پہنچاتی ہیں، کیونکہ رقوم بڑی ہوتی ہیں، اور ولا اور اس کے کاغذات میں عدم مطابقت درست کرنا مہنگا ہوتا ہے۔ اسی وجہ سے زیادہ بجٹ میں ہم کم نہیں بلکہ زیادہ جانچ کرتے ہیں۔
- اگر میں پہلے ہی جائیداد ریزرو کر چکا ہوں تو کیا اس کی جانچ کرانے میں بہت دیر ہو چکی ہے؟
- نہیں، اور یہی وہ موقع ہے جب لوگ سب سے زیادہ ہمارے پاس آتے ہیں۔ جو چیز بدلتی ہے وہ آپ کی پوزیشن ہے، جواب نہیں: جانچ دونوں صورتوں میں وہی چیزیں دریافت کرتی ہے۔ دریافتوں کے بعد آپ کیا کر سکتے ہیں، یہ اس بات پر منحصر ہے کہ ریزرویشن کے معاہدے میں رقم واپس لینے کے بارے میں کیا درج ہے۔ جائیداد اور معاہدہ دونوں ایک ساتھ بھیج دیں، اور ہم آپ کو دونوں باتیں بیک وقت بتا دیں گے۔
- کیا یہ غلطیاں صرف Costa del Sol سے متعلق ہیں؟
- عمل اور رقم سے متعلق غلطیاں ہسپانوی ہیں اور ملک میں ہر جگہ لاگو ہوتی ہیں۔ تین غلطیوں میں مقامی رنگ نمایاں ہے: آپ کے سامنے موجود قطعۂ زمین اس ساحل پر زیادہ اہم ہو جاتا ہے جہاں نظارہ قیمت کا حصہ ہوتا ہے، تفریحی منصوبوں میں مشترکہ سہولیات کے اخراجات کی حد شہری عمارت کے مقابلے میں وسیع ہوتی ہے، اور شیڈول سے متعلق غلطی اس شخص سے متعلق ہے جو ایسی جگہ خریدتا ہے جہاں اسے ہوائی جہاز سے جانا پڑتا ہے۔
- کوئی ایجنسی خریداروں کی جانب سے کی جانے والی غلطیوں کی فہرست کیوں شائع کرے گی؟
- کیونکہ یہی فہرست ہماری دلیل ہے۔ اس میں شامل ہر نکتہ ایسی چیز ہے جسے ہم تلاش کر کے آپ کو بتائیں گے۔ جو خریدار اسے پڑھ کر اپنی خریداری احتیاط سے خود مکمل کرتا ہے، اسے بھی اس شخص کے مقابلے میں بہتر نتیجہ ملتا ہے جس نے اسے نہیں پڑھا۔ ہمیں ادائیگی فروخت کنندہ کی جانب سے ملتی ہے، ایک ایسے کمیشن سے جو ایجنٹ کوئی بھی ہو، بہرحال موجود رہتا ہے۔ لہذا جو صفحہ آپ کو فروخت کرنا مشکل بنا دے، اس کی ہمیں کوئی قیمت نہیں دینی پڑتی۔
