اسپین میں جائیداد کی خریداری کا فراڈ
30 سیکنڈ میں
اس ساحلی علاقے میں دانستہ فراڈ نایاب ہے۔ یہ چار صورتوں میں ہوتا ہے: ایک جعلی فروخت کنندہ جو ایسی جائیداد فروخت کرتا ہے جسے فروخت کرنے کا اسے کوئی حق نہیں، جس پر ایک قانون کے تحت ایک سے چار سال قید ہو سکتی ہے، چوری کیا گیا بیعانہ، جعلی کرایہ داری، اور تعمیر سے پہلے خریداری کا ایسا فراڈ جس میں بینک ضمانت کے بغیر مرحلہ وار ادائیگیاں لی جاتی ہیں۔
یہاں کس چیز کو فراڈ سمجھا جاتا ہے، اور کس چیز کو نہیں؟
ہسپانوی جائیداد کی فہرست میں جو کچھ مشتبہ محسوس ہوتا ہے، اس میں سے زیادہ تر فراڈ نہیں ہوتا۔ یہ مشترکہ تشہیری نیٹ ورک، پرانی قیمت یا فروخت کی کوئی تکنیک ہو سکتی ہے، اور یہ پورا موضوع ایک الگ صفحے سے متعلق ہے۔ یہ صفحہ صرف ان معاملات کا احاطہ کرتا ہے جہاں کوئی شخص ایسی چیز کے لیے آپ کے دستخط یا رقم حاصل کرتا ہے جسے دینے کا اسے کوئی حق نہیں: جعلی فروخت کنندہ، چوری کیا گیا بیعانہ، جعلی کرایہ داری، یا ضمانت کے بغیر تعمیر سے پہلے خریداری کی ادائیگی۔ہسپانوی فوجداری قانون کا ایک آرٹیکل پہلی تین صورتوں کا بیک وقت احاطہ کرتا ہے۔ Código Penal کا آرٹیکل 251.1 ایسے شخص کو سزا دیتا ہے جو جھوٹا دعویٰ کرے کہ اسے ایسی جائیداد کے تصرف کا حق حاصل ہے جس کا وہ مالک نہیں، اور پھر اسے فروخت کرے، اس پر بوجھ عائد کرے یا کسی اور کو کرائے پر دے، جس سے اس شخص کو نقصان پہنچے۔ قانون کے اسی جملے میں فروخت، بوجھ عائد کرنا اور کرائے پر دینا ایک ساتھ بیان کیے گئے ہیں۔ اسی لیے جعلی فروخت کنندہ اور جعلی کرایہ داری قانونی طور پر ایک ہی جرم کی دو مختلف صورتیں ہیں۔
- جعلی فروخت کنندہ
- یہ کیسی دکھائی دیتی ہے
- دستخط ایسا شخص کرتا ہے جو رجسٹر شدہ مالک نہیں ہوتا، اکثر جعلی یا زائد المیعاد مختارنامے کے ذریعے۔
- اس کے پیچھے قانون
- Código Penal art. 251.1: ایسی جائیداد فروخت کرنے پر 1 سے 4 سال قید جسے فروخت کرنے کا حق نہ ہو۔
- اسے کیسے پکڑا جاتا ہے
- nota simple میں درج مالک، دستخط کرنے والے شخص کے ساتھ ملا کر جانچا جاتا ہے۔
- چوری کیا گیا بیعانہ
- یہ کیسی دکھائی دیتی ہے
- وکیل کے جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کا جائزہ لینے سے پہلے مانگی گئی رقم، ایسے اکاؤنٹ میں ادا کی جاتی ہے جو فروخت کنندہ سے مطابقت نہیں رکھتا۔
- اس کے پیچھے قانون
- Código Penal art. 251.2، اسی تصرف سے متعلق جرم کے ساتھ۔
- اسے کیسے پکڑا جاتا ہے
- اکاؤنٹ کا نام، معاہدے میں درج فروخت کنندہ یا ایجنسی کے نام سے ملا کر جانچا جاتا ہے۔
- جعلی کرایہ داری
- یہ کیسی دکھائی دیتی ہے
- تعطیلات یا طویل مدتی کرایے کی ایسی فہرست جس میں جائیداد کے معائنے یا ویڈیو کال سے پہلے رقم منتقل کرنے کا مطالبہ کیا جائے۔
- اس کے پیچھے قانون
- اسی آرٹیکل 251.1 کا کرایہ داری سے متعلق حصہ۔
- اسے کیسے پکڑا جاتا ہے
- جائیداد پر براہ راست ویڈیو کال، جو آپ کی ادائیگی سے پہلے منعقد کی جائے۔
- تعمیرقبل خریداری فراڈ
- یہ کیسی دکھائی دیتی ہے
- ڈویلپر کو مرحلہ وار ادائیگیاں، جن کے پیچھے انفرادی بینک ضمانت موجود نہ ہو۔
- اس کے پیچھے قانون
- Ley 38/1999، disposición adicional primera، جسے Ley 20/2015 نے مزید سخت کیا۔
- اسے کیسے پکڑا جاتا ہے
- ضمانت کی اصل دستاویز، ہر ادائیگی واجب الادا ہونے سے پہلے جانچی جاتی ہے۔
دھوکا دہی معلوم ہوتی ہےحقیقت میں یہ کیا ہے
- ایک ہی فلیٹ مختلف قیمتوں پر چھ مرتبہ درج ہے
- یہ مشترکہ فہرست کا مسئلہ ہے، دھوکا دہی نہیں۔ اس بارے میں ایک الگ رہنما موجود ہے، جس میں ایسی جانچ شامل ہے جو دس منٹ میں معاملہ واضح کر دیتی ہے۔
- ایک ایسی جائیداد جو کئی ماہ پہلے فروخت ہو چکی ہے، اب بھی مشتہر ہے
- یہ ایک پرانی فہرست ہے جسے کسی نے حذف نہیں کیا۔ اشتہارات سے متعلق رہنما اس معاملے کا احاطہ کرتا ہے، اس صفحے پر بیان کردہ مجرمانہ طریقوں کا نہیں۔
- کوئی شخص آپ سے جائیداد یا ملکیت کی دستاویزات دیکھنے سے پہلے رقم مانگ رہا ہے
- یہ اصل مجرمانہ طریقہ ہے: ایسے شخص کا رقم یا دستخط حاصل کرنا جسے ان میں سے کوئی چیز وصول کرنے کا حق حاصل نہیں۔
کوئی شخص ایسی جائیداد کیسے فروخت کر سکتا ہے جسے فروخت کرنے کا اسے حق ہی نہیں؟
مسئلہ تقریباً ہمیشہ شناخت سے متعلق ہوتا ہے، خود جائیداد سے نہیں: جعلی پاسپورٹ یا شناختی دستاویز، ایسا مختارنامہ جو منسوخ ہو چکا ہو، مدتِ اعتبار ختم ہو چکی ہو یا حقیقتاً کبھی دیا ہی نہ گیا ہو، یا وراثتی حقوق کا ایسا دعویٰ جس کا حقیقتاً ابھی فیصلہ نہ ہوا ہو۔ نشانہ بننے والی جائیدادوں میں عموماً ایک جیسی علامات ہوتی ہیں: وہ طویل عرصے سے خالی ہوتی ہیں، کسی بیرونِ ملک مقیم شخص کی ملکیت ہوتی ہیں، یا حال ہی میں وراثت میں ملی ہوتی ہیں اور ابھی تک رجسٹری میں تازہ کاری نہیں کی گئی ہوتی۔ ایسے حالات میں کوئی بھی اتنی قریب سے نگرانی نہیں کر رہا ہوتا کہ مالک کی جانب سے کام کرنے والے اجنبی کو دیکھ سکے۔بچاؤ کے لیے وہی رجسٹری جانچ کافی ہے جو وکیل پہلے ہی بالکل مختلف وجوہات کی بنا پر کرتا ہے۔ nota simple میں رجسٹرڈ مالک کا نام درج ہوتا ہے۔ کسی دوسرے شخص کی جانب سے دستخط کرنے کے لیے استعمال ہونے والا مختارنامہ حقیقی، موجودہ اور اسی فروخت کے لیے مخصوص ہونا چاہیے۔ وکیل دستاویز پر محض بھروسا کرنے کے بجائے اسے اس نوٹری ریکارڈ سے ملاتا ہے جہاں سے یہ جاری ہوئی تھی۔ Arevont کی مفت فہرست کی تصدیقی جانچ یہ معلوم کرتی ہے کہ فہرست کے پیچھے حقیقتاً کون ہے، جس میں رجسٹرڈ مالک کے نام کی جانچ بھی شامل ہے، اس سے پہلے کہ آپ کوئی رقم بھیجیں یا اسے دیکھنے کے لیے پرواز بک کریں۔
- رکیں اور تصدیق کریںفروخت کنندہ کا نام nota simple میں درج رجسٹرڈ مالک کے نام سے مطابقت نہیں رکھتاایسا شخص جسے فروخت کرنے کا کوئی حق نہیں، دستخط کرنے کی کوشش کر رہا ہےWhat to do insteadکوئی بھی رقم منتقل ہونے سے پہلے nota simple حاصل کریں اور ناموں کا موازنہ کریں
- پہلے جانچ کریںفروخت کنندہ ایسے مختارنامے کے ذریعے دستخط کرتا ہے جو آپ نے نہیں دیکھایہ دستاویز منسوخ ہو سکتی ہے، اس کی مدت ختم ہو سکتی ہے، یا حقیقتاً کبھی جاری ہی نہ ہوئی ہوWhat to do insteadجاری کرنے والے نوٹری سے نوٹری پروٹوکول نمبر کی تصدیق کریں
- پہلے جانچ کریںجائیداد وراثت میں منتقل ہوئی، مگر رجسٹری پرانی معلوم ہوتی ہےرجسٹری شاید یہ نہ دکھائے کہ آج جائیداد فروخت کرنے کا حقیقی اختیار کس کے پاس ہےWhat to do insteadرجسٹری کے اندراج کے ساتھ وراثتی دستاویز بھی طلب کریں
کیا نوٹری میرے اپنے وکیل کی ابتدائی جانچ کے بغیر جعلی فروخت کنندہ کو خود بخود پکڑ لے گا؟نوٹری دستخط کے وقت شناخت اور رجسٹری کے اندراج کی دوبارہ جانچ کرتا ہے۔ یہ ایک حقیقی اور آزادانہ جانچ ہے، لیکن یہ عمل کے بالکل آخر میں ہوتی ہے، جب عموماً جائیداد محفوظ رکھنے کا بیعانہ پہلے ہی ایک ہاتھ سے دوسرے ہاتھ منتقل ہو چکا ہوتا ہے۔ آپ کے اپنے وکیل کی جانچ کئی ہفتے پہلے ہو جاتی ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ جعلی فروخت کنندہ کا اس وقت پتا چل جاتا ہے جب دستبردار ہونا اب بھی حقیقتاً ممکن ہو، نہ کہ اس کے بعد جب رقم منتقل ہو چکی ہو۔
چوری کیے گئے بیعانے کا کیا ہوتا ہے، اور یہ حقیقی بیعانے سے کیسے مختلف ہے؟
حقیقی جائیداد محفوظ رکھنے کا بیعانہ جان بوجھ کر حقیقی خطرے میں رکھی گئی حقیقی رقم ہوتا ہے: ہسپانوی خریداری میں یہ وہ واحد ادائیگی ہے جو ہر اس چیز کے تحفظ کے لیے بنائے گئے مکمل ضمانتی نظام سے باہر ہوتی ہے جو اس کے بعد آتی ہے۔ یہی وجہ ہے کہ دھوکا دہی میں اس ادائیگی کو نشانہ بنایا جاتا ہے۔ طریقہ تقریباً ہمیشہ ایک ہی ہوتا ہے: وکیل کے جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کا مطالعہ کرنے سے پہلے رقم طلب کی جاتی ہے، ایسے اکاؤنٹ میں ادا کی جاتی ہے جو فروخت کنندہ یا ایجنسی کے نام سے مطابقت نہیں رکھتا، اور کبھی کبھی اسے قابلِ واپسی یا "صرف اسے محفوظ رکھنے کے لیے" بیان کیا جاتا ہے، حالانکہ حقیقت میں جائیداد محفوظ رکھنا ایک حقیقی عہد ہوتا ہے۔جائیداد محفوظ رکھنے کا جائز بیعانہ خود جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے میں درج اکاؤنٹ میں ادا کیا جاتا ہے، اس کے بعد جب آپ کے وکیل نے رقم واپس ملنے کی شرائط پڑھ لی ہوں۔ Arevont کی قانونی رابطہ کاری کی خدمت کسی بھی رقم کے آپ کے اکاؤنٹ سے نکلنے سے پہلے اس معاہدے کا مطالعہ کرتی ہے، بغیر کسی معاوضے کے، کیونکہ وکیل آپ کی نمائندگی کرتا ہے، فروخت کنندہ یا ایجنسی کی نہیں۔
آپ کی رقم حقیقتاً کہاں ہے
- بکنگکسی ضمانت یا کلائنٹ اکاؤنٹ کے تحفظ سے پہلے ادا کی گئیہسپانوی خریداری میں یہ واحد ادائیگی ہے جو مکمل طور پر ضمانتی نظام سے باہر ہوتی ہے۔ یہی وجہ ہے کہ دھوکا دہی میں اس ادائیگی کو نشانہ بنایا جاتا ہے۔
- قانونی جانچوکیل جائیداد محفوظ رکھنے کا معاہدہ پڑھتا ہےمزید کوئی رقم منتقل ہونے سے پہلے اکاؤنٹ کے نام اور رقم واپس کرنے کی شرائط کی تصدیق کرتا ہے۔
- arras / خریداری کا معاہدہوکیل کے علیحدہ کلائنٹ اکاؤنٹ میں محفوظصرف خریداری کی تکمیل پر جاری کی جاتی ہے، اس تحفظ کے تحت جو جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کو کبھی حاصل نہیں تھا۔
- خریداری کی تکمیلنوٹری کے پاس ادا کی گئیباقی رقم خود دستخط کے وقت منتقل ہوتی ہے، نہ کہ اس سے کئی دن پہلے بغیر نگرانی کے کیے گئے تبادلے کے ذریعے۔
جسے لوگ معمول کی احتیاط سمجھتے ہیںبیعانے کو حقیقت میں کیا تحفظ دیتا ہے
- کسی کے جائیداد دیکھنے سے پہلے اسے روکنے کے لیے تھوڑی رقم ادا کرنا محض معمول کی احتیاط ہے
- حقیقی جائیداد محفوظ رکھنے کی ادائیگی صرف اس وقت کی جاتی ہے جب آپ کے وکیل نے معاہدہ پڑھ لیا ہو، اور اسی معاہدے میں درج اکاؤنٹ میں کی جاتی ہے۔ اس سے پہلے ادا کی گئی کوئی بھی رقم، اسے مانگنے والے کے سوا کسی کو تحفظ نہیں دیتی۔
- یہ زبانی وعدہ کہ بیعانہ "قابل واپسی" ہے، اسے تحریر میں درج کرنے کے برابر ہے
- رقم واپس آئے گی یا نہیں، اس کا فیصلہ صرف جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے میں درج شرائط کرتی ہیں۔ منتقلی مکمل ہونے کے بعد زبانی وعدے کا کوئی اثر نہیں رہتا۔
- جب تک قیمت درست لگے، اکاؤنٹ کے نام سے کوئی فرق نہیں پڑتا
- حقیقی بیعانہ ایسے اکاؤنٹ میں جاتا ہے جو فروخت کنندہ یا فہرست درج کرنے والی ایجنسی کے نام سے مطابقت رکھتا ہو۔ مختلف اکاؤنٹ کا نام، خصوصاً ذاتی یا غیر ملکی نام، اس طریقے کی واضح ترین علامت ہے۔
اگر میرا بیعانہ واقعی چوری ہو گیا ہے تو کیا اسے واپس حاصل کرنے کا کوئی حقیقت پسندانہ طریقہ ہے؟دو الگ راستے موجود ہیں، اور دونوں میں وقت لگتا ہے۔ آپ کا بینک SEPA منتقلی کو اسی دن واپس بلانے کی کوشش کر سکتا ہے، اور پہلے 24 سے 48 گھنٹوں کے بعد کامیابی کے امکانات تیزی سے کم ہو جاتے ہیں، اس لیے آپ جو کچھ بھی کریں اس میں رفتار سب سے زیادہ اہم ہے۔ الگ طور پر، دفعہ 251 کے تحت دھوکے دہی کی فوجداری شکایت (denuncia) بھی اسی فوجداری مقدمے کے اندر رقم واپس حاصل کرنے کا راستہ کھول دیتی ہے۔ یہ وکیل کے ذریعے ہونے والا عمل ہے، کوئی سادہ فارم نہیں، اور رقم خود بخود واپس آنے کا انتظار کرنے کے بجائے اسے فوراً شروع کرنا بہتر ہے۔
کیا کوئی شخص ایسی جائیداد کا کرایہ لے سکتا ہے جس کا وہ مالک نہ ہو؟
ہاں، اور ہسپانوی قانون اسے براہ راست بیان کرتا ہے: دفعہ 251.1 میں ایسی جائیداد کرائے پر دینا شامل ہے جسے تصرف کا جھوٹا حق ظاہر کرکے پیش کیا جائے، اور اسے فروخت کرنے اور اس کی قیمت وصول کرنے کے ساتھ ایک ہی جملے میں رکھا گیا ہے۔ یہ طریقہ عموماً خریداری کرنے والوں کے بجائے رہائش کی ضرورت رکھنے والے لوگوں کو نشانہ بناتا ہے: تعطیلاتی کرایہ یا طویل مدتی فہرست، کبھی کسی حقیقی اشتہار سے نقل کی گئی تصاویر کے ساتھ، جائیداد کے معائنے سے پہلے اور "مالک مکان" کے حقیقی جائیداد کے اندر کھڑے ہو کر ویڈیو کال پر رضامند ہونے سے پہلے ذاتی اکاؤنٹ میں منتقلی کا مطالبہ۔غیر ملکی خریدار کو یہ خطرہ زیادہ تر جائیداد کے معائنے کے سفر کے دوران لاحق ہوتا ہے، جب بہترین نظر آنے والی قیمت پر فوراً رہائش بُک کرنا پرکشش لگتا ہے۔ کرائے کی فہرست کو قابل یقین بنانے کے طریقے، جن میں چوری شدہ تصاویر اور دوبارہ استعمال کی گئی تفصیلات شامل ہیں، وہی ہیں جو ویب سائٹ کی اشتہاری رہنما میں فروخت کی فہرستوں کے لیے پہلے بیان کیے جا چکے ہیں۔ فرق یہ ہے کہ خطرے میں جائیداد کی قیمت نہیں بلکہ قیام کی رقم ہوتی ہے۔
- رکیں اور تصدیق کریں"مالک مکان" جائیداد پر براہ راست ویڈیو کال سے انکار کرتا ہےحقیقی مالک مکان کے پاس چھپانے کے لیے کچھ نہیں ہوتا اور انکار کی کوئی وجہ نہیں ہوتیWhat to do insteadریکارڈ شدہ دورے کے بجائے حقیقی وقت کی کال طلب کریں
- رکیں اور تصدیق کریںبکنگ پلیٹ فارم سے باہر بینک منتقلی کے ذریعے ادائیگی کا مطالبہاگر آپ پلیٹ فارم کو نظر انداز کرتے ہیں تو اس کا ادائیگی ریکارڈ اور خریدار کا تحفظ ختم ہو جاتا ہےWhat to do insteadمالک کو براہ راست دینے کے بجائے پلیٹ فارم کے اپنے نظام سے ادائیگی کریں
- پہلے جانچ کریںیہی پتہ کہیں اور مختلف نام سے مشتہر کیا گیا ہےیہ فہرست نقل شدہ یا چوری شدہ تصاویر کا مجموعہ ہو سکتی ہےWhat to do insteadدیگر فہرستوں میں سڑک یا منصوبے کا نام تلاش کریں
کیا بحران کے دور کی ضمانت موجود ہونے سے پہلے کوئی ڈویلپر مرحلہ وار ادائیگیاں وصول کر کے یوں ہی غائب ہو سکتا تھا؟
یہ ہسپانوی جائیداد کے دھوکے دہی کی سب سے نقصان دہ قسم ہوا کرتی تھی۔ اسے تاریخ کے طور پر سمجھنا اہم ہے، کیونکہ اس خامی کو بند کرنے والا قانون ہی آج خریدار کو تحفظ دیتا ہے۔ نئی تعمیر کی مرحلہ وار ادائیگیوں کے لیے ضمانت کی شرط Ley 57/1968 سے موجود ہے۔ لیکن 2008 کے مالی بحران سے پہلے اس کا نفاذ غیر مستقل تھا۔ ڈویلپر تعمیر کے مراحل کے عوض بار بار ادائیگیاں وصول کرتے رہے، مگر خریدار کے اپنے نام پر کوئی حقیقی ضمانت جاری نہیں کی جاتی تھی۔ جب کوئی منصوبہ ناکام ہوتا تو خریداروں کو معلوم ہوتا کہ ان کے خیال میں موجود ضمانت یا تو سرے سے موجود نہیں تھی، یا ایسی اجتماعی پالیسی کا احاطہ کرتی تھی جس میں ان کا ذاتی نام درج نہیں تھا۔Ley 20/2015 نے اسی اصول کو مزید سخت کر دیا، جو اب Ley 38/1999 کی disposición adicional primera میں موجود ہے۔ اس نے وہ مخصوص خامی بند کر دی جس نے پرانے دھوکے کو ممکن بنایا تھا۔ اب تکمیل سے پہلے کی جانے والی ہر ادائیگی کا احاطہ خریدار کے اپنے نام پر جاری کردہ ضمانت سے ہونا چاہیے، اور یہ ضمانت بعد کے لیے وعدہ نہیں بلکہ خریداری کا معاہدہ دستخط ہوتے وقت حوالے کی جانی چاہیے۔ اس طریقۂ کار، دستاویز میں درج ہونے والی باتوں اور آج بھی ڈویلپر کے ناکام ہونے کی صورت میں ہونے والے عمل کا اپنا الگ موضوع ہے، جسے ایک علیحدہ صفحے پر مکمل طور پر بیان کیا گیا ہے۔
Ley 20/2015 سے پہلےLey 20/2015 کے بعد سے
- کاغذ پر ضمانت موجود تھی، کبھی کبھی پورے منصوبے کا احاطہ کرنے والی اجتماعی پالیسی کی صورت میں، نہ کہ کسی ایک خریدار کے نام پر۔
- ضمانت انفرادی طور پر خریدار کے اپنے نام پر اور اسی خریدار کی مخصوص ادائیگیوں کے لیے جاری ہونی چاہیے، اور خریداری کا معاہدہ دستخط ہوتے وقت حوالے کی جانی چاہیے۔
- نفاذ غیر مستقل تھا۔ خریدار کو اکثر ضمانت کے بے فائدہ ہونے کا علم اس وقت ہوتا جب منصوبہ پہلے ہی ناکام ہو چکا ہوتا۔
- ہر ادائیگی واجب ہونے سے پہلے خود دستاویز کی جانچ کی جا سکتی ہے۔ اسے مانگنے کا یہی درست وقت ہے، دستخط کے بعد نہیں۔
- کیا ضمانت کی دستاویز واقعی موجود ہے؟Who decidesآپ براہ راست ڈویلپر سے پوچھتے ہیںWhat it grantsاگلی جانچ کی طرف بڑھتا ہےIf noادائیگی نہ کریں۔ کوئی دستاویز نہ ہونے کا مطلب تحفظ نہ ہونا ہے، خواہ زبانی طور پر آپ کو کچھ بھی بتایا جائے۔
- کیا یہ خاص طور پر آپ کے نام پر جاری کی گئی ہے؟What it grantsتصدیق کرتا ہے کہ یہ آپ کی ہے، اجتماعی پالیسی نہیںIf noجو ضمانت آپ کے بجائے منصوبے کا نام درج کرے، وہ ذاتی طور پر آپ کو تحفظ نہیں دیتی۔
- کیا اس میں ٹیکس سمیت پوری رقم شامل ہے؟What it grantsپوری ادائیگی کی ضمانت کی تصدیق کرتا ہےIf noجزوی ضمانت اس فراڈ کے لیے عین وہ خلا چھوڑ دیتی ہے جس سے فائدہ اٹھایا جاتا ہے۔
- کیا یہ بینک نے جاری کی تھی یا بیمہ کنندہ نے؟What it grantsیہ تصدیق کرتا ہے کہ اس کے پیچھے ایک حقیقی ضامن موجود ہے، جسے آپ جواب دہ ٹھہرا سکتے ہیںIf noاس کے علاوہ کوئی چیز وہ ضمانت نہیں جس کا قانون تقاضا کرتا ہے۔
آج بھی ہونے والے اس فراڈ کی شکل کسی ڈویلپر کے محض غائب ہو جانے سے زیادہ چھوٹی اور مشکل سے نظر آنے والی ہے۔ اس میں ادائیگی کا شیڈول ضمانت جاری ہونے سے زیادہ تیزی سے آگے بڑھتا ہے، یا ضمانت کی دستاویز موجود ہوتی ہے مگر آپ کی مخصوص ادائیگیوں کے لیے کبھی جاری نہیں کی گئی ہوتی۔ ادائیگی واجب ہونے سے پہلے اسے دیکھنے کا مطالبہ کریں، بعد میں نہیں۔
کیا کسی بڑے اور معروف ڈویلپر سے خریدنے سے یہ خطرہ ختم ہو جاتا ہے؟یہ خطرہ کم کرتا ہے۔ عوامی شہرت اور دیگر فعال منصوبوں والے بڑے ڈویلپر کے پاس چھوٹے یا نئے قائم ہونے والے ڈویلپر کی نسبت وعدہ پورا نہ کرنے کی صورت میں کھونے کے لیے کہیں زیادہ ہوتا ہے۔ لیکن یہ خود جانچ کا متبادل نہیں ہے۔ قانون ڈویلپر کے حجم سے قطع نظر اسی ذاتی ضمانت کا تقاضا کرتا ہے۔ دستاویز آپ کو تحفظ دیتی ہے، صرف ڈویلپر کی شہرت کو نہیں۔
آپ خود کیا جانچ سکتے ہیں، اور کہاں واقعی یہاں کسی کی ضرورت پڑتی ہے
ذیل میں دی گئی ہر جانچ حقیقی ہے اور آپ اسے خود کر سکتے ہیں۔ دائیں طرف کا کالم جانچ کرنے کا واحد طریقہ نہیں ہے۔ یہ دکھاتا ہے کہ جب جانچ دور بیٹھ کر اسکرین کے ذریعے کرنے کے بجائے یہاں ساحل پر کی جائے تو کیا فرق پڑتا ہے۔| چیکیا سے اکیلے | مقامی جانچ کے ساتھ | |
|---|---|---|
| کیا فروخت کنندہ جائیداد کا مالک ہے | آپ nota simple طلب کر کے مالک کا نام پڑھ سکتے ہیں۔ لیکن ہسپانوی رجسٹری کی دستاویز کا اکیلے ترجمہ کرنا اور اسے سمجھنا وہ مرحلہ ہے جہاں زیادہ تر لوگ رک جاتے ہیں۔ | Arevont کی مفت فہرست کی تصدیقی جانچ رجسٹرڈ مالک کا موازنہ اس شخص یا ایجنسی سے کرتی ہے جس سے آپ معاملہ کر رہے ہیں، اس سے پہلے کہ کوئی رقم منتقل ہو۔ |
| کیا جائیداد محفوظ رکھنے کے بیعانے کا اکاؤنٹ حقیقی ہے | آپ اکاؤنٹ ہولڈر کا نام طلب کر کے تحریری طور پر اس کا موازنہ فروخت کنندہ یا ایجنسی کے اپنے نام سے کر سکتے ہیں۔ | Arevont کی قانونی معاونت آپ کے اکاؤنٹ سے رقم نکلنے سے پہلے، بلا معاوضہ، جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے کی شرائط پڑھتی ہے۔ |
| کیا کرائے کی جائیداد کی فہرست حقیقی ہے | تصاویر کی معکوس تصویری تلاش، وہی دس منٹ کی جانچ جو پرانی یا نقل شدہ فروخت کی فہرست کا سراغ لگا لیتی ہے۔ | جائیداد پر براہ راست ویڈیو کال، جو آپ کی جانب سے اس وقت ترتیب دی جاتی ہے جب آپ خود جانچ کے لیے ابھی سفر نہیں کر سکتے۔ |
| کیا ڈویلپر کی ضمانت آپ کی ادائیگی کا احاطہ کرتی ہے | آپ دستاویز دیکھنے اور ادائیگی سے پہلے یہ جانچنے کا مطالبہ کر سکتے ہیں کہ اس میں مخصوص رقم کے لیے ذاتی طور پر آپ کا نام درج ہے۔ | ہر مرحلہ وار ادائیگی واجب ہونے سے پہلے قانونی معاونت کے حصے کے طور پر تصدیق شدہ، بعد میں نہیں۔ |
سچ کہیے، یہ کتنا نایاب ہے؟
ایسا کوئی شائع شدہ اعداد و شمار موجود نہیں جو خاص طور پر Costa del Sol پر غیر ملکی خریداروں کے خلاف دانستہ جائیداد فراڈ کی پیمائش کرے۔ کوئی عدد گھڑنا، ایمانداری سے یہ کہنے سے بھی بدتر ہوگا۔ ایمانداری سے ہم یہ کہہ سکتے ہیں: یہاں خریداری کے بارے میں جو کچھ تشویش ناک محسوس ہوتا ہے، یعنی مشترکہ فہرستیں، پرانی قیمتیں اور فروخت کے طریقے، اس کا بیشتر حصہ بالکل فراڈ نہیں ہے۔ ہر چیز کو فراڈ سمجھنے سے خریدار غلط باتوں کے بارے میں پریشان اور حقیقی خطرات کے بارے میں بے احتیاط ہو جاتا ہے۔اوپر بیان کردہ چاروں نمونے حقیقی جرائم ہیں، اور ہر ایک کے پیچھے Código Penal کی ایک حقیقی دفعہ موجود ہے۔ ان کا سراغ لگانے والی جانچیں، رجسٹری پڑھنا، ادائیگی سے پہلے معاہدہ پڑھنا، ویڈیو پر "مکان مالک" کو کال کرنا، اور رقم واجب ہونے سے پہلے ضمانت دیکھنا، وہی جانچیں ہیں جو ایک محتاط خریدار کو ہر خریداری میں عام وجوہ کی بنا پر بہرحال کرنی چاہییں۔ یہ عمومی معلومات ہے کہ ہسپانوی قانون ان نمونوں سے کیسے نمٹتا ہے۔ یہ کسی مخصوص لین دین کے بارے میں قانونی مشورہ نہیں ہے، اور اس میں بیان کردہ جانچوں میں سے کوئی بھی خود انجام نہیں دی جاتی۔ یہ کام آپ کی جانب سے ایک آزاد وکیل کرتا ہے۔ وکیل کیا جانچتا ہے، اس بارے میں ویب سائٹ کی اپنی رہنمائی میں اس کی مکمل وضاحت موجود ہے۔Arevont اپنے ساتھ کام کرنے والے وکلا سے کوئی حوالہ فیس نہیں لیتا اور اوپر بیان کردہ جانچوں کے لیے خریدار سے کچھ وصول نہیں کرتا۔ اس کا مطلب یہ نہیں کہ کوئی خریداری خطرے سے مکمل طور پر پاک ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ ان چار نمونوں کا سراغ لگانے والی جانچیں آپ کے کسی عزم سے پہلے دستیاب ہیں۔
خریداری کے فراڈ کے بارے میں اکثر پوچھے گئے سوالات
- چوری شدہ فہرست صرف خراب اشتہار کے بجائے فراڈ میں کیسے بدل جاتی ہے؟
- اشتہار خود، نقل شدہ تصاویر کے ساتھ بھی، جرم نہیں ہے۔ جرم اس لمحے ہوتا ہے جب کوئی اس جعلی اشتہار کے ذریعے ایسی جائیداد یا کرائے کی جگہ کے لیے رقم یا دستخط حاصل کرتا ہے جسے آپ کو دینے کا اسے کوئی حق نہیں۔ جس چوری شدہ فہرست کے لیے آپ نے کبھی کوئی رقم ادا نہیں کی، وہ صرف ایک خراب اشتہار ہے۔ یہی فہرست اس وقت فراڈ بن جاتی ہے جب آپ کسی غیر متعلقہ اکاؤنٹ میں بیعانہ بھیج دیتے ہیں۔
- کیا Arevont جیسی ایجنسی کے ذریعے خریدنے کا مطلب ہے کہ میرے ساتھ ایسا نہیں ہو سکتا؟
- نہیں، اور یہاں کوئی بھی ایسا دعویٰ نہیں کرتا۔ Arevont کی مفت جانچیں رجسٹرڈ مالک کی تصدیق کرتی ہیں، ادائیگی سے پہلے جائیداد محفوظ رکھنے کا معاہدہ پڑھتی ہیں، اور درخواست پر براہ راست کال کے ذریعے کرائے کی فہرست کی تصدیق کرتی ہیں، یہ سب رقم منتقل ہونے سے پہلے ہوتا ہے۔ یہ ان مخصوص نظر انداز شدہ پہلوؤں کو ختم کرتی ہیں جن کا سامنا چیکیا میں موجود خریدار کو اسکرین دیکھتے وقت ہوتا ہے۔ یہ دنیا میں کہیں بھی فراڈ کو ناممکن نہیں بناتیں۔
- یہ بتانے والی سب سے بڑی واحد علامت کیا ہے کہ کوئی چیز عام خراب فہرست کے بجائے ان چار نمونوں میں سے ایک ہے؟
- جانچ ممکن ہونے سے پہلے رقم یا دستخط کا مطالبہ، خواہ اس کا مطلب جائیداد کا معائنہ ہو، وکیل کا معاہدہ پڑھنا ہو، یا جائیداد پر ویڈیو کال ہو۔ اوپر بیان کردہ ہر نمونے میں یہ ایک خصوصیت مشترک ہے۔ ایک جائز فروخت کنندہ، ایجنسی یا ڈویلپر کے پاس پہلے جانچ، پھر ادائیگی کی ترتیب سے انکار کرنے کی کوئی وجہ نہیں، کیونکہ جانچ لین دین کو ان کے لیے بھی حقیقی بناتی ہے۔
- کیا میں صرف اپنے بینک کے ذریعے نہیں بلکہ ہسپانوی عدالتوں کے ذریعے چوری شدہ بیعانہ واپس حاصل کر سکتا ہوں؟
- دھوکا دہی کے لیے دفعہ 251 کے تحت فوجداری شکایت اسی فوجداری مقدمے کے اندر آپ کی رقم واپس حاصل کرنے کا راستہ کھول دیتی ہے۔ آپ کے وکیل الگ دیوانی دعوے کے ساتھ یا اس کے بجائے یہ کارروائی آگے بڑھا سکتے ہیں۔ رقم واپس ملنے کی کبھی ضمانت نہیں ہوتی، خاص طور پر جب وہ اسپین سے باہر جا چکی ہو۔ یہی وجہ ہے کہ اوپر دی گئی جانچیں موجود ہیں: نقصان کو ابتدا ہی میں روکنے کے لیے، نہ کہ بعد میں اسے درست کرنے کے لیے۔
- مجھے اپنی پسند کی ایک جائیداد کی فہرست کہیں غیر رسمی جگہ، مثلاً فیس بک گروپ میں، دوبارہ شائع شدہ اور بہت سستی ملی۔ کیا مجھے یہ سمجھنا چاہیے کہ یہ ان میں سے کوئی دھوکا دہی ہے؟
- لازمی طور پر نہیں۔ زیادہ تر اوقات یہ بالکل وہی پرانی، غلط قیمت یا دہرائی گئی فہرست کا نمونہ ہوتا ہے جس کی وضاحت ویب سائٹ کی تشہیری رہنما میں کی گئی ہے، دھوکا دہی نہیں۔ یہ صرف اس وقت فوجداری دھوکا دہی بنتی ہے جب کوئی آپ سے ادائیگی کرنے یا دستخط کرنے کو اس سے پہلے کہے کہ آپ یا آپ کے وکیل یہ جانچ سکیں کہ وہ حقیقت میں کون ہیں۔ دوبارہ شائع شدہ فہرست کو جانچ کے قابل سراغ سمجھیں، نہ کہ خودبخود کسی ایک نمونے کا ثبوت۔
