نئی تعمیر شدہ جائیدادوں کے لیے بینک ضمانتیں: ان میں کیا شامل ہونا لازم ہے اور ان کی جانچ کیسے کریں
30 سیکنڈ میں
عمارت مکمل ہونے سے پہلے کسی ہسپانوی ڈویلپر کو آپ کی جانب سے کی جانے والی ہر ادائیگی بینک ضمانت یا بیمہ پالیسی کے تحت محفوظ ہونی چاہیے۔ یہ ضمانت لازماً انفرادی طور پر آپ کے نام پر، ٹیکس سمیت مکمل رقم اور قانونی سود کے ساتھ جاری ہونی چاہیے۔ اگر آپ کے سامنے موجود دستاویز میں یہ بات درج نہیں، تو یہ وہ ضمانت نہیں جو قانوناً لازم ہے۔
بینک ضمانت / ضمانتی بیمہپیشگی ادائیگیوں کی ضمانت، LOE disposición adicional primera
- مستفید
- نام، کنیت
- ضمانت شدہ رقم
- XX.XXX € + IVA
- جاری کرنے والا ادارہ
- مجاز بینک / بیمہ کنندہ X
- سود
- قانونی، ہر ادائیگی سے
- مقررہ حوالگی کی تاریخ
- [ خالی ]
- مستفید. اس میں عمومی طور پر پوری تعمیر کا نام نہیں، بلکہ لازماً آپ کا انفرادی نام درج ہونا چاہیے۔
- ضمانت شدہ رقم. پیشگی ادا کی گئی مکمل رقم، جس میں اس پر پہلے سے ادا کیا گیا کوئی بھی ٹیکس شامل ہے۔
- جاری کرنے والا ادارہ. یہ کسی مجاز بینک یا بیمہ کنندے کی جانب سے جاری ہونی چاہیے، خود ڈویلپر کی جانب سے ہرگز نہیں۔
- سود. قانونی سود، جو ہر ادائیگی کی تاریخ سے مقررہ حوالگی کی تاریخ تک شمار ہوگا۔
- مقررہ حوالگی کی تاریخ. ناکامی کی صورت: جس ضمانت میں حوالگی کی تاریخ درج نہ ہو، اسے آپ کے معاہدے میں درج خریداری کی تکمیل کی تاریخ سے نہیں ملایا جا سکتا۔
ڈیولپر قانونی طور پر آپ کو کیا فراہم کرنے کا پابند ہے؟
ایک مخصوص دستاویز، جس میں مخصوص مواد درج ہو اور جو مخصوص وقت پر آپ کو دی جائے، محض معاہدے میں کیا گیا وعدہ نہیں۔ اسے کسی مجاز بینک یا بیمہ کنندہ کی جانب سے جاری کیا جانا چاہیے، خود ڈیولپر کی جانب سے ہرگز نہیں۔ اس میں آپ کا نام انفرادی طور پر، آپ کی مخصوص ادائیگیوں کے لیے درج ہونا چاہیے، نہ کہ پوری ترقیاتی اسکیم کو شامل کرنے والی اجتماعی پالیسی ہو۔ اس میں اب تک آپ کی ادا کردہ پوری رقم، اس پر پہلے سے ادا کیا گیا کوئی بھی ٹیکس، اور ہر ادائیگی کی تاریخ سے منصوبہ بند حوالگی کی تاریخ تک قانونی سود شامل ہونا چاہیے۔ آپ کو یہ نجی خریداری کے معاہدے پر دستخط کرتے وقت، مرحلہ وار ادائیگیاں شروع ہونے سے پہلے ملتی ہے۔جب تعمیر شروع نہ ہو، یا معاہدے میں درج تاریخ تک مکمل ہو کر حوالے نہ کی جائے، تو دعویٰ پیدا ہوتا ہے۔ 2008 کے مالی بحران نے دکھایا کہ سابقہ 1968 کا ضابطہ (Ley 57/1968) عملی طور پر کتنی بار نافذ نہیں کیا گیا، جس کے بعد Ley 20/2015 نے اس اصول کو مضبوط کیا۔
ضمانت کس چیز سے تحفظ فراہم کرتی ہے؟
دو غلط مفروضے ایک دوسرے کے مخالف سمتوں میں جاتے ہیں۔ ایک خریدار سمجھتا ہے کہ ضمانت کا دائرہ اس سے کم ہے جتنا حقیقت میں ہے۔ دوسرا سمجھتا ہے کہ یہ اس سے زیادہ کا احاطہ کرتی ہے۔
خریداروں کے مفروضےضمانت کا حقیقی احاطہ
- ضمانت صرف اس صورت میں رقم ادا کرتی ہے جب ڈیولپر دیوالیہ ہو جائے
- اگر ڈیولپر محض تاخیر کرے تب بھی یہ رقم ادا کرتی ہے۔ اگر خریداری کی تکمیل آپ کے معاہدے میں درج تاریخ سے آگے چلی جائے تو یہی ضمانت آپ کو قانونی سود سمیت اپنی ادا کردہ رقم واپس لینے دیتی ہے، اس انتظار کے بغیر کہ ڈیولپر آخرکار کام مکمل کرتا ہے یا نہیں۔
- بروشر میں درج ضمانت ہی وہ ضمانت ہے جو مجھے تحفظ فراہم کرتی ہے
- صرف وہ دستاویز جو آپ کا نام انفرادی طور پر درج کرے اور آپ کی مخصوص ادائیگیوں کی رقم بیان کرے، حقیقی تحفظ فراہم کرتی ہے۔ یہ عمومی بیان کہ "ترقیاتی منصوبے کی بینک ضمانت موجود ہے" تشہیری زبان ہے، قانونی ضمانت نہیں، جب تک انفرادی سرٹیفکیٹ آپ کے قبضے میں نہ ہو۔
- سرٹیفکیٹ مل جانے کے بعد میری ہر آئندہ ادائیگی خودکار طور پر محفوظ ہو جاتی ہے
- آپ کی ہر نئی ادائیگی کے ساتھ سرٹیفکیٹ کو نئی رقم ظاہر کرنے کے لیے اپ ڈیٹ یا دوبارہ جاری کیا جانا چاہیے۔ ایسا پرانا سرٹیفکیٹ جو آپ کی واقعی ادا کردہ رقم سے مطابقت نہ رکھتا ہو، ایک خلا ہے۔ اسے اگلی ادائیگی سے پہلے پکڑیں، بعد میں نہیں۔
- جائیداد محفوظ رکھنے کا بیعانہ بھی اسی نظام کے تحت محفوظ ہوتا ہے
- ایسا نہیں ہے۔ آپ ضمانت کے وجود میں آنے سے پہلے جائیداد محفوظ رکھنے کی رقم ادا کرتے ہیں، اس لیے یہ مکمل طور پر اس نظام سے باہر رہتی ہے۔ یہی وجہ ہے کہ یہ رقم معمولی ہونی چاہیے، اور جائیداد محفوظ رکھنے کے معاہدے میں رقم کی واپسی کی اپنی واضح شق ہونی چاہیے۔
"قانونی سود" رقم کی واپسی میں کیا اضافہ کرتا ہے؟یہ وہ قانونی شرح سود ہے جو رقم کے زیر حراست رہنے کے عرصے کے لیے اس پر لاگو ہوتی ہے۔ اس کا حساب ہر قسط کی ادائیگی کی تاریخ سے ضمانت استعمال کیے جانے کی تاریخ تک کیا جاتا ہے۔ اس کا مقصد یہ ہے کہ ناکام منصوبے کے بعد رقم واپس ملنے کا مطلب صرف وہی یورو واپس ملنا نہ ہو، جس مدت کے دوران رقم رکی رہی اس کے لیے کچھ بھی اضافی نہ ملے۔ یہ بونس کی ادائیگی نہیں ہے۔ یہ مایوسی کے لیے نہیں بلکہ تاخیر کی تلافی کرتی ہے۔
آپ پانچ منٹ میں ضمانت کیسے جانچ سکتے ہیں؟
چار چیزیں، خود دستاویز پر جانچیں، نہ کہ اس کے بارے میں آپ کو بتائی گئی باتوں پر۔ اگر ان میں سے کوئی ایک بھی موجود نہ ہو تو اگلی ادائیگی روانہ ہونے سے پہلے اسے اٹھائیں، بعد میں نہیں۔
- جاری کنندہ کا نام اور اجازتایسا بینک یا بیمہ کنندہ جسے اسپین میں اس نوعیت کی ضمانت جاری کرنے کی اجازت ہو، ڈیولپر کا اپنا کاغذ نہیں۔
- آپ کا نام اور درست رقمسرٹیفکیٹ آپ کے نام سے مخصوص ہونا چاہیے اور اب تک آپ کی واقعی ادا کردہ رقم سے مطابقت رکھنی چاہیے، نہ کہ کوئی گول یا عمومی رقم۔
- مقررہ ترسیل کی تاریخاسے آپ کے خریداری کے معاہدے میں درج خریداری کی تکمیل کی تاریخ سے مطابقت رکھنی چاہیے۔ مزید کوئی رقم ادا کرنے سے پہلے اس عدم مطابقت کی نشاندہی کرنا ضروری ہے۔
- ہر نئی مرحلہ وار ادائیگی سے پہلے تصدیقرقم بھیجنے سے پہلے ضمانت کو نئی رقم کا احاطہ کرنے کے لیے اپ ڈیٹ کرنا ضروری ہے، بعد میں نہیں۔ اگر آپ سے پہلے ادائیگی کرنے کو کہا جائے اور کہا جائے کہ "کاغذی کارروائی بعد میں ہو جائے گی" تو یہ رک جانے کی علامت ہے۔
عملی طور پر نظام کہاں ناکام ہوتا ہے؟
خود قانون میں نہیں۔ قانون مخصوص ہے اور 2015 سے اس کی آزمائش ہو رہی ہے۔ نظام اس وقت ناکام ہوتا ہے جب کوئی بھی دستاویزات کو قانون کے تقاضوں سے نہیں ملاتا۔
- غیر محفوظ سمجھیںسرٹیفکیٹ میں آپ کے بجائے ترقیاتی منصوبے کا نام ہےیہ سب سے عام کمی ہے۔ یہ ایسی دستاویز ہوتی ہے جو عمومی طور پر منصوبے کے لیے ضمانتوں کی موجودگی کی تصدیق کرتی ہے، مگر اس پر آپ کا نام اور آپ کی مخصوص ادائیگیوں کی رقم درج نہیں ہوتی۔ یہ وہ انفرادی سرٹیفکیٹ نہیں ہے جو قانون کے تحت ضروری ہے۔What to do insteadجب تک اسے آپ کا نام درج کرنے والے سرٹیفکیٹ سے تبدیل نہ کر دیا جائے، اسے غیر موجود سمجھیں۔
- غیر محفوظ سمجھیںسرٹیفکیٹ اپ ڈیٹ ہونے سے پہلے نئی قسط طلب کی جا رہی ہےکاغذی کارروائی مکمل ہونے تک وہ مخصوص ادائیگی عملی طور پر غیر محفوظ ہے۔What to do insteadادائیگی بھیجنے سے پہلے تصدیق کریں کہ سرٹیفکیٹ اس کا احاطہ کرتا ہے، بعد میں نہیں۔
- وضاحت ضروری ہےادائیگی کی ضمانت کو ساختی ضمانت سمجھ لیا گیا ہےیہ ضمانت خریداری کی تکمیل سے پہلے آپ کی رقم کا تحفظ کرتی ہے۔ یہ 10 سالہ ساختی، 3 سالہ تنصیبات اور 1 سالہ تکمیلی کاموں کی ضمانتوں سے بالکل الگ ہے، جو اسی قانون کے آرٹیکلز 17 اور 18 کے تحت جائیداد کی ملکیت حاصل کرنے کے بعد لاگو ہوتی ہیں۔What to do insteadدونوں خطرات کو الگ رکھیں۔ ناکام منصوبے اور مکمل جائیداد میں موجود نقص کے تدارک کے طریقے مختلف ہوتے ہیں۔
مفروضہ ضمانت کے مقابلے میں تصدیق شدہ ضمانت
دونوں صورتوں میں قانون یکساں ہے۔ فرق صرف یہ ہے کہ کسی نے یہ جانچا ہے یا نہیں کہ دستاویز میں واقعی وہی بات درج ہے جس کا قانون تقاضا کرتا ہے۔| غیر جانچی ضمانت | تصدیق شدہ ضمانت | |
|---|---|---|
| اس میں کس کا نام ہے | جب تک کوئی اسے پڑھ نہ لے، معلوم نہیں۔ ممکن ہے اس میں عمومی طور پر منصوبے کا نام درج ہو۔ | آپ نے خود دستاویز پر تصدیق کی۔ |
| کیا شامل ہے | ڈویلپر کے کہنے کی بنیاد پر مطابقت فرض کی گئی، دستاویز کے بیان کی بنیاد پر نہیں۔ | ٹیکس سمیت آج تک آپ کی اصل ادائیگیوں سے مطابقت کی تصدیق کی گئی۔ |
| خریداری کی تکمیل تاخیر سے ہو | اس بات پر تنازع کہ موجودہ ضمانت واقعی آپ کی صورت حال پر لاگو ہوتی ہے یا نہیں۔ | قانونی سود سمیت ادا کیے گئے ہر یورو کی واپسی کا واضح اور جانچا ہوا طریقہ۔ |
| غلطی کی لاگت | ممکنہ طور پر پیشگی ادا کی گئی پوری رقم، جس کا علم صرف ضرورت پڑنے پر ہو۔ | ہر ادائیگی سے پہلے دستاویز کی جانچ میں صرف ہونے والا وقت۔ |
قانون مضبوط ہے۔ کاغذات پھر بھی جانچنے ہوں گے۔
یہ اگست 2026 تک نافذ العمل ہسپانوی قانون ہے، جسے Ley 20/2015 کے ذریعے ترمیم شدہ LOE کے یکجا متن سے اخذ کیا گیا ہے۔ یہ عمومی معلومات ہیں، آپ زیر غور جائیداد سے منسلک مخصوص ضمانت کا جائزہ نہیں۔ کسی خاص دستاویز کے واقعی ان تقاضوں پر پورا اترنے کا فیصلہ آپ کے اپنے وکیل کا کام ہے، جو اس مخصوص سرٹیفکیٹ کا مطالعہ کرے گا، نہ کہ عمومی طور پر قانون کی وضاحت کرنے والے صفحے کا۔یہاں دائرہ کار جان بوجھ کر محدود رکھا گیا ہے: صرف نئی تعمیر شدہ جائیداد کی ادائیگی کی ضمانت زیر بحث ہے۔ اس سے متعلق تین موضوعات کے لیے الگ رہنما موجود ہیں۔ رقم کے تحفظ والا صفحہ خریداری کے دونوں راستوں، یعنی نئی تعمیر شدہ جائیداد اور ثانوی مارکیٹ کی جائیداد، کا جائزہ لیتا ہے اور بتاتا ہے کہ ہر صورت میں رقم کہاں رہتی ہے۔ وکیل کے کلائنٹ اکاؤنٹ والا صفحہ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے طریقہ کار کی مکمل تفصیل دیتا ہے۔ تعمیراتی نقائص والا صفحہ الگ ساختی وارنٹی کا احاطہ کرتا ہے، جو جائیداد کی ملکیت آپ کے پاس آنے کے بعد شروع ہوتی ہے۔ کسی بھی مرحلہ وار ادائیگی کے جانے سے پہلے آپ کے وکیل کو آپ کے مخصوص یونٹ کے لیے ضمانت کے عین الفاظ جانچنے ہوں گے۔ عمومی مطالعہ اس مرحلے کی جگہ نہیں لے سکتا۔
بینک ضمانتوں سے متعلق اکثر پوچھے جانے والے سوالات
- کیا ضمانت ہر قسط پر پہلے سے ادا کیا گیا ٹیکس بھی شامل کرتی ہے، یا صرف بنیادی رقم؟
- قانون ضمانت سے تقاضا کرتا ہے کہ ادا کی گئی پوری رقم شامل ہو، جس میں اس وقت ادا کیا گیا کوئی بھی ٹیکس بھی شامل ہے، نہ کہ صرف قسط کی بنیادی قیمت۔ اگر ضمانت ٹیکس کے بغیر صرف بنیادی رقم کو شامل کرتی دکھائی دے تو وہ قانونی تقاضے پورے نہیں کرتی۔ مزید کوئی ادائیگی کرنے سے پہلے اس معاملے کو اٹھائیں۔
- کیا میں نجی خریداری کا معاہدہ دستخط کرنے سے پہلے ضمانت دیکھنے کے لیے کہہ سکتا ہوں، بعد میں نہیں؟
- آپ کو ایسا کرنا چاہیے۔ قانون ڈویلپر سے تقاضا کرتا ہے کہ معاہدے پر دستخط کے وقت ضمانت کی دستاویز آپ کے حوالے کرے۔ لیکن اس دستخط سے پہلے قانونی جانچ کے حصے کے طور پر آپ کے وکیل کے لیے مسودے یا عبارت کے نمونے کا پیشگی جائزہ لینے میں کوئی رکاوٹ نہیں۔ دستخط کی ملاقات میں پہلی بار اسے دیکھنے کا انتظار، ضرورت سے زیادہ تاخیر ہے۔
- کیا بینک ضمانت اسی خطرے کا احاطہ کرنے والی بیمہ پالیسی کے برابر ہے؟
- قانون دونوں میں سے کسی ایک اختیار کی اجازت دیتا ہے: مشترکہ بینک ضمانت (بینک ضمانت) یا بیمہ پالیسی (ضمانتی بیمہ)، اور دونوں ایک ہی نتیجہ حاصل کرتے ہیں۔ دونوں قابل قبول ہیں، بشرطیکہ انہیں کسی مجاز ادارے نے جاری کیا ہو، ان میں آپ کا نام انفرادی طور پر درج ہو، اور وہ ادا کی گئی پوری رقم سمیت قانونی سود کا احاطہ کرتی ہوں۔ دستاویز پر درج عنوان سے زیادہ اہم یہ ہے کہ آیا وہ ان چار تقاضوں پر پوری اترتی ہے۔
- اگر ڈویلپر صرف تاخیر کرنے کے بجائے دیوالیہ ہو جائے تو کیا ہوگا؟
- ایک درست، انفرادی ضمانت ڈویلپر کی اپنی مالی استطاعت پر منحصر نہیں ہوتی۔ دیوالیہ پن میں جو بھی ہو، بینک یا بیمہ کنندہ رقم واپس کرتا ہے۔ ضمانت میں شامل نہ ہونے والی کوئی بھی رقم دیگر قرض خواہوں کے بعد قطار میں ایک عام دعوے میں تبدیل ہو جاتی ہے۔ ڈویلپر کے دیوالیہ پن کی مکمل تفصیلات ایک الگ موضوع ہیں، جن کا احاطہ الگ صفحے پر کیا گیا ہے۔
