ڈویلپر آخری تاریخ سے چوک گیا: ثبوت آپ کا معاہدہ ہے، بروشر نہیں
30 سیکنڈ میں
نئی تعمیر شدہ جائیداد میں صرف آپ کے معاہدے میں درج خریداری کی تکمیل کی تاریخ معتبر ہوتی ہے، بروشر میں دیا گیا تخمینہ نہیں۔ جب وہ تاریخ گزر جائے اور معاہدے میں دی گئی کوئی رعایتی مدت بھی ختم ہو جائے تو آپ کو قانونی سود سمیت مکمل رقم کی واپسی کا حق حاصل ہوتا ہے۔ یہ اسی بینک ضمانت کے تحت ہوتا ہے جو ڈویلپر کی ناکامی کا احاطہ کرتی ہے۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں طریقہ کار مختلف اور سست ہوتا ہے۔
کون سی تاریخ خریداری کی تکمیل کی تاریخ شمار ہوتی ہے؟
ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں خریدار اور فروخت کنندہ معاہدے میں یہ تاریخ طے کرتے ہیں اور عموماً یہ تبدیل نہیں ہوتی۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد میں تاریخ اس بات پر منحصر ہوتی ہے کہ عمارت کب مکمل اور منظور شدہ ہوتی ہے، اور ڈویلپر اکثر شیڈول سے پیچھے رہ جاتے ہیں۔ قانونی طور پر صرف وہی تاریخ اہم ہے جو آپ کے اپنے نجی معاہدے میں لکھی ہو۔ بروشر میں دی گئی "previsión de entrega" (متوقع حوالگی کی تاریخ)، یا کسی بھی چیز پر دستخط کرنے سے پہلے فروخت کی گفتگو میں بتائی گئی تاریخ، شمار نہیں ہوتی۔بہت سے نئی تعمیر شدہ جائیدادوں کے معاہدوں میں رعایتی مدت بھی شامل ہوتی ہے۔ عملی طور پر یہ اکثر بیان کردہ تاریخ کے بعد مزید تین سے چھ ماہ ہوتی ہے، اور اس سے پہلے تاخیر کو بالکل بھی خلاف ورزی نہیں سمجھا جاتا۔ قانونی ذرائع کے مطابق یہ رعایتی مدت مارکیٹ میں عام رواج ہے۔ یہ قانون کے ذریعے مقرر نہیں ہوتی۔ اصل مدت وہی ہے جو آپ کے اپنے معاہدے میں درج ہو، اگر اس میں کوئی مدت درج ہو۔ اگر معاہدہ اس بارے میں کچھ نہ کہے تو خودکار رعایتی مدت موجود نہیں ہوتی۔
حوالگی کی تاریخ کی شقنجی خرید و فروخت کا معاہدہ
- مقررہ حوالگی کی تاریخ
- [DD/MM/YYYY]
- رعایتی مدت
- [X months]
- تاخیر کا نتیجہ
- [شق]
- مقررہ حوالگی کی تاریخ. قانونی حیثیت رکھنے والی واحد تاریخ۔ بروشر کی “previsión de entrega” کبھی نہیں۔
- رعایتی مدت. صرف اسی صورت میں لازم ہوگی جب آپ کے معاہدے میں یہ مدت درج ہو۔ اگر معاہدہ کچھ نہ کہے تو کوئی رعایتی مدت نہیں ہے۔
- تاخیر کا نتیجہ. تاریخ اور کسی بھی رعایتی مدت کے گزر جانے کے بعد کیا ہوتا ہے۔
| مدت | حقیقت میں یہ کیا ہے | کیا یہ ڈیولپر کو پابند کرتی ہے |
|---|---|---|
| ترسیل کی پیش گوئی (مارکیٹنگ کا تخمینہ) | ایک غیر پابند تخمینہ۔ یہ اکثر عمارت کا لائسنس جاری ہونے سے بھی پہلے دیا جاتا ہے۔ | نہیں۔ یہ توقعات متعین کرتی ہے، قانونی آخری تاریخ نہیں۔ |
| ترسیل کی تاریخ (معاہدے کی تاریخ) | وہ درست تاریخ، یا اس کا حساب لگانے کا طریقہ، جو آپ کے دستخط کردہ نجی خریداری کے معاہدے میں درج ہے۔ | جی ہاں۔ ضمانت اور کسی بھی جرمانے کی شق کا شمار اسی تاریخ سے شروع ہوتا ہے۔ |
| رعایتی مدت کی شق، اگر معاہدے میں شامل ہو | پہلے سے طے کیا گیا اضافی وقت، جس کے ختم ہونے سے پہلے گزری ہوئی تاریخ کو معاہدے کے تحت تاخیر نہیں سمجھا جاتا۔ | صرف اسی صورت میں جب آپ کے معاہدے میں یہ شامل ہو۔ قانون اس کی مدت متعین نہیں کرتا اور نہ ہی اسے لازمی قرار دیتا ہے۔ |
کیا منسوخی سے پہلے تاخیر کا سنگین ہونا ضروری ہے؟
حقیقت پسندانہ جواب اس بات پر منحصر ہے کہ آپ کیا خرید رہے ہیں: نئی تعمیر شدہ جائیداد یا ثانوی مارکیٹ کی جائیداد۔ جواب آپ کو حیران کر سکتا ہے۔
نئی یا ثانوی جائیداد؟
- نئی تعمیرمعاہدے کی تاریخ گزرنے اور کسی بھی رعایتی مدت کے اختتام پر ضمانت شروع ہو جاتی ہے۔ تاخیر کے سنگین ہونے کی کوئی جانچ نہیں ہوتی۔
- ثانوی مارکیٹ کی جائیدادیںسول کوڈ کا آرٹیکل 1124 لاگو ہوتا ہے۔ عدالت فیصلہ کرتی ہے کہ معاہدہ منسوخ کرنے کے لیے تاخیر کافی سنگین ہے یا نہیں۔
خریدار کیا فرض کرتے ہیںضمانت کا اصل تقاضا
- نئی تعمیر شدہ جائیداد میں رقم واپس لینے سے پہلے مجھے ثابت کرنا ہوگا کہ تاخیر سنگین ہے، یا عدالت کے فیصلے کا انتظار کرنا ہوگا
- نہیں۔ وہی ضمانت جو ڈیولپر کے دیوالیہ ہونے کی صورت میں آپ کا تحفظ کرتی ہے، تاریخ گزر جانے کی سادہ صورت کو بھی شامل کرتی ہے۔ معاہدے میں درج خریداری کی تکمیل کی تاریخ گزر جانے اور کسی بھی رعایتی مدت کے ختم ہونے پر ضمانت کی شرط پوری ہو جاتی ہے: عمارت وقت پر مکمل نہیں ہوئی۔ تاخیر کے سنگین ہونے کا فیصلہ کرنے کے لیے آپ کو عدالت کی ضرورت نہیں۔ آپ براہ راست بینک یا بیمہ کنندہ کے خلاف دعویٰ کر سکتے ہیں۔
- ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں نوٹری کی تاریخ گزر جانے کا معاملہ بھی اسی طرح ہوتا ہے
- نہیں، ایسا نہیں ہے۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں خریداری کی تکمیل کی تاریخ کے لیے ایسی کوئی مساوی قانونی ضمانت موجود نہیں۔ عمومی قانونی چارہ جوئی سول کوڈ کا آرٹیکل 1124 ہے۔ متاثرہ فریق انتخاب کر سکتا ہے: فروخت مکمل کرنے کا مطالبہ کرے یا معاہدہ منسوخ کرے۔ دونوں صورتوں میں وہ ہرجانے اور سود کا بھی دعویٰ کر سکتا ہے۔ لیکن عدالت کو پہلے یہ فیصلہ کرنا ہوگا کہ معاہدہ منسوخ کرنے کے لیے تاخیر کافی سنگین ہے یا نہیں، بجائے اس کے کہ صرف معاہدے پر عمل درآمد کرایا جائے۔ ضمانت کے راستے سے دعویٰ کرنے والے نئی تعمیر شدہ جائیداد کے خریدار کو اس جانچ کا سامنا نہیں ہوتا۔
- تاخیر شمار ہونے کے لیے قانونی حد چھ ماہ ہے
- یہ عدد تبصروں میں اکثر دکھائی دیتا ہے، لیکن قانون خود، یعنی LOE، چھ ماہ کو ضمانت کے فعال ہونے کی شرط نہیں بناتا۔ زیادہ امکان ہے کہ یہ اس مدت کو ظاہر کرتا ہے جس کے دوران عدالت نے آرٹیکل 1124 کے تحت ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے تنازع میں تاخیر کو معاہدہ منسوخ کرنے کے لیے کافی سنگین سمجھا۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد میں ضمانت کے تحت بنیاد معاہدے میں درج درست تاریخ ہے، مہینوں کی کوئی مقررہ تعداد نہیں۔
اگر میں رقم واپس لینے کے بجائے عمارت مکمل ہونے کا انتظار کرنا چاہوں تو کیا میں ایسا کر سکتا ہوں؟جی ہاں۔ فعال ہونے کی تاریخ تک پہنچنے پر آپ کو انتخاب کا حق ملتا ہے۔ یہ آپ کو رقم واپس لینے پر مجبور نہیں کرتی۔ بہت سے خریدار انتظار کرنا پسند کرتے ہیں، خاص طور پر جب تاخیر معمولی ہو اور منصوبہ واضح طور پر آگے بڑھ رہا ہو۔ اہم بات یہ ہے کہ تاریخ گزر جانے کے بعد انتخاب آپ کا ہوتا ہے۔ یہ ڈیولپر کا انتخاب نہیں ہوتا۔
عملی طور پر تاخیر کا دعویٰ کیسا ہوتا ہے؟
تاخیر کا دعویٰ اکثر خریداروں کی توقع سے زیادہ آسان ہوتا ہے۔ ضمانت کے راستے کے لیے ڈیولپر کے خلاف عدالتی مقدمے کی ضرورت نہیں ہوتی۔
- تحریری طور پر تصدیق کریں کہ معاہدے کی تاریخ گزر چکی ہےآپ کا وکیل کیلنڈر کے مطابق درست تاریخ اور رعایتی مدت کی کسی بھی شق کی جانچ کرتا ہے۔
- تصدیق کریں کہ ضمانت کا سرٹیفکیٹ درست ہے اور آپ کی ادائیگیوں کا احاطہ کرتا ہےآپ اسی سرٹیفکیٹ کے خلاف دعویٰ کرتے ہیں جس کی ادائیگی سے پہلے جانچ کی گئی تھی۔
- Watch out
- اگر سرٹیفکیٹ موجود نہ ہو یا اس کی مدت گزر چکی ہو، تو سادہ دعویٰ بھی ڈیولپر کے دیوالیہ پن کے مقدمے جتنا مشکل اور غیر یقینی بن جاتا ہے۔
- فیصلہ کریں: انتظار یا دعویٰمحرک تاریخ گزر جانے کے بعد یہ آپ کا فیصلہ ہے، ڈویلپر کا نہیں۔
- اگر آپ دعویٰ کریں تو کارروائی بینک یا بیمہ کنندہ کے خلاف ہوگی۔ڈویلپر کے خلاف نہیں۔ بیعانہ واپس کرنے کا صفحہ اس معاملے کو مکمل طور پر بیان کرتا ہے، جس میں متنازع دعوے بھی شامل ہیں۔
- Where
- وہ بینک یا بیمہ کنندہ جس نے بینک ضمانت جاری کی تھی۔
کبھی کبھی مسئلہ صرف تاریخ گزر جانے سے بڑا ہوتا ہے۔ ڈویلپر نے ممکن ہے تعمیر مکمل طور پر روک دی ہو، رابطہ منقطع کر لیا ہو، یا باضابطہ دیوالیہ پن کی کارروائی میں داخل ہو گیا ہو۔ یہ مختلف اور زیادہ مشکل حالات ہیں۔ ہر صورت حال کے لیے الگ رہنما موجود ہے۔اوپر دیے گئے اقدامات 1 اور 2 دو حقائق پر منحصر ہیں: آیا محرک تاریخ گزر چکی ہے، اور آیا ضمانتی سرٹیفکیٹ اب بھی مؤثر ہے۔ Arevont کی قانونی رابطہ کاری کی خدمت دونوں چیزوں کی جانچ کرتی ہے، تاخیر کے تنازع بننے سے پہلے، صرف اس کے بعد نہیں۔
تاخیر کے تنازع بننے سے پہلے اپنے معاہدے کے بارے میں کن باتوں کی تصدیق کریں
چار چیزیں جانچیں۔ معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے انہیں معاہدے میں پڑھیں۔ تاریخ گزر جانے تک انتظار نہ کریں۔| تصدیق کریں | یہ کیوں اہم ہے | خراب صورت کیسی ہوتی ہے |
|---|---|---|
| معاہدے میں درج خریداری کی تکمیل کی قطعی تاریخ، یا اسے متعین کرنے کا فارمولہ | قانونی حیثیت رکھنے والی واحد تاریخ یہی ہے۔ زبانی طور پر کہی گئی یا تشہیری مواد میں لکھی گئی کوئی بھی بات شمار نہیں ہوتی۔ | معاہدے میں مقررہ تاریخ یا واضح فارمولہ دینے کے بجائے لکھا ہے: "ڈویلپر کی جانب سے بتائی گئی متوقع حوالگی"۔ |
| آیا رعایتی مدت کی شق موجود ہے، اور اس کی قطعی مدت کیا ہے | یہ اس قطعی تاریخ کو بدل دیتی ہے جس سے ضمانت شروع ہوتی ہے۔ اگر معاہدے میں اس بارے میں کچھ نہیں کہا گیا تو کوئی رعایتی مدت نہیں ہے۔ | مبہم الفاظ، جیسے "مناسب اضافی وقت"، جن کے ساتھ کوئی تعداد درج نہ ہو۔ |
| آیا ضمانتی سرٹیفکیٹ اب تک کی گئی ہر ادائیگی کے لیے تازہ ترین ہے | تاخیر کا دعویٰ اس ضمانت ہی کی طرح مضبوط ہوتا ہے جو اس کے پیچھے ہو۔ پرانا سرٹیفکیٹ اوپر بیان کیے گئے دعوے کو کمزور کر دیتا ہے۔ | سرٹیفکیٹ ایک مرتبہ، ابتدا میں، جاری کیا گیا تھا اور بعد کی ادائیگیوں کے لیے کبھی تازہ نہیں کیا گیا۔ |
| ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں، خاص طور پر گزر جانے والی تکمیل کی تاریخ کے بارے میں معاہدہ کیا کہتا ہے | نئی تعمیر شدہ جائیداد کے برعکس، انحصار کرنے کے لیے کوئی ضمانت نہیں ہوتی۔ دفعہ 1124 کے تحت آپ کے وکیل کا کام معاہدے میں تاخیر سے متعلق عین عبارت کی بنیاد پر ہوتا ہے۔ | معاہدہ عمومی طور پر خریدار یا فروخت کنندہ کے دست بردار ہونے کی بات کرتا ہے، لیکن کسی فریق کی وجہ سے تاریخ گزر جانے کے بارے میں کچھ نہیں کہتا۔ |
نئی تعمیر شدہ جائیداد میں گزر جانے والی تاریخ اور ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں گزر جانے والی تاریخ کا تقابل
لفظ "تاخیر" دو بالکل مختلف صورت حال کو بیان کرتا ہے۔ کون سی صورت حال لاگو ہوگی، اس کا انحصار اس بات پر ہے کہ آپ کیا خرید رہے ہیں۔| ثانوی مارکیٹ کی جائیدادیں | نئی تعمیر | |
|---|---|---|
| کون سا قانونی حل لاگو ہے | دیوانی قانون کی دفعہ 1124: آپ مطالبہ کر سکتے ہیں کہ فروخت مکمل کی جائے، یا معاہدہ منسوخ کر سکتے ہیں، اور دونوں صورتوں میں ہرجانہ بھی طلب کر سکتے ہیں۔ | بینک ضمانت: مکمل رقم کی واپسی بمعہ قانونی سود، انہی شرائط پر جیسے ڈویلپر مکمل طور پر ناکام ہو گیا ہو۔ |
| کیا تاخیر کی سنگینی اہمیت رکھتی ہے | ہاں۔ عملی طور پر عدالت فیصلہ کرتی ہے کہ خلاف ورزی معاہدہ منسوخ کرنے کے لیے کافی سنگین ہے یا نہیں۔ | نہیں۔ محرک معاہدے میں درج گزر جانے والی تاریخ ہے، خواہ تاخیر کتنی ہی طویل ہو۔ |
| کیا رقم واپس لینے کے لیے عدالت درکار ہے | اکثر، اگر دوسرا فریق اختلاف کرے۔ دفعہ 1124 ایک ایسا حق ہے جسے استعمال کرنے کے لیے آپ کو عدالت سے رجوع کرنا پڑ سکتا ہے۔ | نہیں۔ آپ براہ راست اس بینک یا بیمہ کنندہ سے دعویٰ کرتے ہیں جس نے ضمانت جاری کی تھی۔ |
| آپ کا وکیل پہلے کیا جانچتا ہے | arras معاہدہ خود گزر جانے والی تاریخ کے بارے میں کیا کہتا ہے، کیونکہ قانون اس کے لیے کوئی اصول مقرر نہیں کرتا۔ | یہ کہ ضمانتی سرٹیفکیٹ تازہ ترین ہے اور اب تک کی گئی ہر ادائیگی کا احاطہ کرتا ہے۔ |
یہ عمومی اصول بیان کرتا ہے، نہ کہ وہ بات جس کی اجازت آپ کا مخصوص معاہدہ دیتا ہے۔
اگست 2026 تک یہ موجودہ ہسپانوی قانون ہے۔ ہم نے اسے تشہیر یا اس طریقے سے نہیں پڑھا جس میں لوگ عموماً تاخیر کو بیان کرتے ہیں، بلکہ اصل ذرائع سے اخذ کیا ہے۔ یہ عمومی معلومات ہیں، آپ کے مخصوص معاہدے کا جائزہ نہیں۔ صرف ایک آزاد وکیل، آپ کی اپنی دستاویزات پڑھ کر، آپ کو بتا سکتا ہے کہ آیا آپ کے معاہدے کی تاریخ گزر چکی ہے، آیا رعایتی مدت آپ پر لاگو ہوتی ہے، اور آیا آپ کا ضمانتی سرٹیفکیٹ تازہ ترین ہے۔یہ صفحہ جان بوجھ کر صرف ایک محدود صورت حال کا احاطہ کرتا ہے: ایسی تاخیر جس کے دوران ڈویلپر اب بھی دیوالیہ نہیں ہوا اور اب بھی تعمیر کر رہا ہے۔ اگر ڈویلپر نے کام مکمل طور پر روک دیا ہے یا باضابطہ دیوالیہ پن میں داخل ہو گیا ہے تو یہ زیادہ مشکل اور مختلف صورت حال ہے، جس کا احاطہ اپنے الگ صفحے پر کیا گیا ہے۔ ہم معاہدے کے تنازعات پر عدالت سے رجوع نہیں کرتے اور نہ ہی آپ کی ضمانت کے فریق ہیں۔ ہماری قانونی رابطہ کاری کی خدمت تاریخوں اور سرٹیفکیٹ کی درستگی کی جانچ تاخیر کے تنازع بننے سے پہلے کرتی ہے، اس کے بعد نہیں۔
خریداری کی تکمیل میں تاخیر کے بارے میں اکثر پوچھے جانے والے سوالات
- اگر میرے معاہدے میں تاخیر کے لیے اپنی جرمانے کی شق موجود ہو تو کیا وہ ضمانت کے قانونی سود کی جگہ لے لیتی ہے؟
- نہیں۔ یہ دو مختلف چیزیں ہیں، اور آپ کے معاہدے میں دونوں شامل ہو سکتی ہیں۔ ضمانت پر قانونی سود، مقررہ تاریخ گزرنے کے بعد خودکار طور پر واجب ہو جاتا ہے۔ اس کا حساب ہر ادائیگی کی تاریخ سے کیا جاتا ہے، خواہ آپ کے معاہدے میں جرمانے کی شق ہو یا نہ ہو۔ اگر معاہدے میں نجی جرمانے کی شق موجود ہو تو وہ بھی اسی تاریخ سے شروع ہوتی ہے اور سود کے علاوہ ایک الگ حق ہوتی ہے۔ اسی لیے یہ جانچنا مفید ہے کہ ایسی شق موجود ہے یا نہیں، اور ساتھ ہی تاریخ اور رعایتی مدت بھی دیکھ لینی چاہیے۔
- کیا تاخیر ہو جانے کے بعد، ضمانت کی رقم واپس کرنے کے بجائے، ڈویلپر مجھے رقم کے علاوہ کوئی چیز، مثلاً اپ گریڈ یا رعایت، پیش کر سکتا ہے؟
- جی ہاں، وہ یہ پیش کر سکتا ہے۔ بعض خریدار خریداری منسوخ کرنے کے بجائے واقعی اچھی متبادل پیشکش قبول کر لیتے ہیں۔ اہم بات یہ ہے کہ آپ کو پہلے ہی مکمل رقم واپس لینے کا واضح قانونی حق حاصل ہے۔ ڈویلپر آپ پر کوئی احسان نہیں کر رہا۔ پیش کردہ متبادل واقعی رقم سے زیادہ قدر رکھتا ہے یا نہیں، یہ فیصلہ ہر معاملے میں اپنے وکیل کے ساتھ کریں، سیلز آفس کے دباؤ میں آ کر نہیں۔
- اگر میں نے رہن کے ذریعے خریداری کی ہو اور خریداری کی تکمیل کی تاریخ آگے بڑھ جائے، تو کیا تاخیر سے میری رہن کی منظوری بھی متاثر ہوگی؟
- ایسا ہو سکتا ہے۔ رہن کی منظوری اور مقررہ شرح سود اکثر صرف محدود مدت تک مؤثر رہتے ہیں۔ خریداری کی تکمیل میں تاخیر کا مطلب یہ ہو سکتا ہے کہ بینک کو اصل تاریخ کے مطابق ترتیب دیے گئے قرض کی دوبارہ منظوری دینی پڑے یا اس کی قیمت دوبارہ مقرر کرنی پڑے۔ یہ ایک الگ عملی مسئلہ ہے۔ جیسے ہی تاخیر کا امکان نظر آئے، اسے اپنے بینک کے ساتھ اٹھائیں، صرف نئی تاریخ کی تصدیق ہونے کا انتظار نہ کریں۔
