Kuntratt ta' xiri meta tixtri proprjetà fi Spanja
Fi 30 sekonda
Proprjetà mibjugħa mill-ġdid fi Spanja tuża kuntratt ta’ arras, b’depożitu ta’ 10 sa 20 % tal-prezz. Il-liġi Spanjola tirrikonoxxi tliet tipi ta’ kuntratt ta’ arras, kull wieħed b’konsegwenzi differenti jekk il-ftehim ma jseħħx. Il-kuntratt irid isemmi t-tip, għax jekk ma jgħid xejn, it-tip awtomatiku huwa dak li hu l-agħar għax-xerrej.
| Arras penitenzjaliKodiċi Ċivili, art. 1454 | Arras konfermatorjiId-default impliċitu | Arras penaliIbridu | |
|---|---|---|---|
| X'inhu | Dritt ta' rtirar bi prezz fiss | Ħlas parzjali ordinarju | Penali, flimkien mad-dritt li jiġi sfurzat il-bejgħ |
| Jekk tirtira | Titlef id-depożitu | Għadhom jistgħu jfittxu t-tlestija | Tħallas il-penali, iżda l-bejgħ xorta jista' jiġi sfurzat |
| Jekk jirtiraw | Jirritornawh darbtejn | Għadek tista' tfittex it-tlestija | Huma jħallsu l-penali, iżda l-bejgħ xorta jista' jiġi sfurzat |
| Agħżel dan jekk | Trid ħruġ sempliċi bi prezz magħruf | L-ebda naħa qatt ma tippjana li tirtira | Trid xi ħaġa li tiskoraġġixxi l-irtirar aktar minn depożitu sempliċi |
Liema kuntratt niffirma, u x'jiġri jekk ikolli nirtira?
Tiffirma kuntratt ta' arras. X'jiġri jekk tirtira jiddependi kompletament minn liema wieħed mit-tliet tipi legali jindika l-kuntratt. Il-kuntratt ta' arras huwa l-kuntratt privat ta' flus ta' garanzija użat fuq proprjetà fis-suq sekondarju. Ix-xerrej u l-bejjiegħ jiffirmawh quddiem in-nutar, u jistabbilixxi l-penali jekk xi waħda mill-partijiet tikkanċella l-ftehim. Id-depożitu huwa l-ħlas sostanzjali li jsir wara r-riżervazzjoni u jorbot liż-żewġ partijiet mal-bejgħ, u l-prattika Spanjola tittrattah bħala flus ta' garanzija, mhux bħala parti mill-ħlas li tista' tirtira minnu. Arras mhuwiex l-istess bħal depożitu Ċek. Skont it-tip miftiehem, l-irtirar jista' jiswa lix-xerrej id-depożitu, u jista' jiswa lill-bejjiegħ id-doppju ta' dak l-ammont. Din hija konsegwenza ferm akbar minn dak li l-kelma "depożitu" tissuġġerixxi lil qarrej barrani.L-Artikolu 1454 tal-Kodiċi Ċivili jiddeskrivi t-tip li jużaw il-biċċa l-kbira tal-kuntratti: arras penitenzjali. Jekk ix-xerrej jirtira, jitlef id-depożitu. Jekk il-bejjiegħ jirtira, irid jirritorna d-doppju tad-depożitu. Dan it-tip jippermetti lil kull waħda miż-żewġ naħat tirtira sempliċement, bi prezz fiss. Jeżistu żewġ tipi oħra, u jaħdmu b'mod differenti ħafna. Tista' tara t-tlieta spjegati b'mod sħiħ ħdejn dan il-paragrafu.Jekk il-kuntratt ma jgħidx liema tip japplika, komunement jingħad li l-qrati Spanjoli japplikaw awtomatikament l-arras konfermatorji. Din hija l-verżjoni li MA tippermettilekx tirtira sempliċement bil-prezz tad-depożitu. Din ir-regola awtomatika tiġi ripetuta b'mod wiesa' fil-kummentarju legali. Iżda l-artikolu 1454 innifsu jirregola biss l-arras penitenzjali, u ma jgħidx x'jiġri awtomatikament meta l-kuntratt ikun sieket. Ir-regola awtomatika reali għadha ma ġietx ikkonfermata mat-test legali uffiċjali tal-BOE. Għal xerrej, l-aktar approċċ sikur huwa li tassumi li japplikaw l-arras konfermatorji, sakemm avukat jikkonferma mod ieħor. Huwa proprju għalhekk li t-tip għandu jkun sentenza ċara fil-kuntratt, u mhux jitħalla għall-assunzjoni.
Liema tip ta' arras għandi nitlob?Arras penitenciales, jekk huwa importanti għalik li tkun tista' tirtira bi prezz magħruf. Dan huwa wkoll it-tip li l-biċċa l-kbira tal-aġenti tal-proprjetà u l-avukati Spanjoli jużaw abitwalment. Għalhekk, fil-prattika, normalment tkun qed titlob biss lill-avukat tiegħek jikkonferma li din il-kelma tinsab fil-kuntratt, mhux li jitlob xi ħaġa mhux tas-soltu.
Differenti l-kostruzzjoni ġdida?
Iva. Id-dokument li jsegwi r-riżervazzjoni f'bini ġdid normalment jissejjaħ biss il-kuntratt privat tax-xiri (contrato privado de compraventa), mhux "arras". L-artikoli tal-Kodiċi Ċivili msemmija hawn fuq ma jirregolawhx. Kull ħlas li tagħmlu lill-iżviluppatur qabel jintemm il-bini għandu jkun kopert, mill-mument li tingħata l-liċenzja tal-bini, minn garanzija bankarja jew polza tal-assigurazzjoni f'isimkom, maħruġa minn bank jew assiguratur awtorizzat. Jekk l-iżviluppatur jonqos milli jwassal fil-ħin, il-garanzija tirritorna kull ewro li ħallastu, flimkien mal-imgħax statutorju. Din hija forma differenti ta' protezzjoni minn depożitu doppju. It-tlestija ta' bini ġdid tipikament tieħu minn 2 xhur sa 3 snin, skont l-istadju tal-proġett innifsu.Il-liġi li tapplika llum hija l-ewwel dispożizzjoni addizzjonali (disposición adicional primera) tal-Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, kif emendata mil-Ley 20/2015. Liġi aktar antika, il-Ley 57/1968, kienet tkopri dan il-qasam, u għadha tissemma f'ħafna materjal antik online. Din tħassret fl-1 ta' Jannar 2016, u l-kontenut tagħha ġie trasferit fid-dispożizzjoni msemmija hawn fuq. Jekk kuntratt jew konsulent għadu jsemmi l-liġi tal-1968, ikun qed jikkwota liġi mħassra. Ta' min tinnota dan, u mhux tassumi li huwa sempliċi abbrevjazzjoni bla konsegwenzi.
| Proprjetajiet sekondarjiarras | Bini ġdidkuntratt privat ta' xiri u bejgħ | |
|---|---|---|
| Liġi applikabbli | Kodiċi Ċivili, art. 1454 | |
| Ammont tipiku f'dan l-istadju | 10 sa 20 % tal-prezz | Skont il-kalendarju tal-ħlas tal-iżviluppatur |
| Jekk ma jwettqux | Id-depożitu jingħata lura d-doppju, jekk jissemma arras penitenciales | Kull ħlas jingħata lura kollu, flimkien mal-imgħax legali, skont il-garanzija |
| X'jiċċekkja l-avukat tiegħek l-ewwel | Li t-tip ta' arras jissemma fil-kuntratt | Li teżisti ċertifikat ta' garanzija bankarja attwali għall-ħlasijiet speċifiċi tiegħek |
Kemm idum minn meta jiġi ffirmat il-kuntratt sa ma tirċievi ċ-ċwievet?
F'bejgħ mill-ġdid, il-vjaġġ kollu mir-riżervazzjoni saċ-ċwievet normalment jieħu 1 sa 3 xhur. L-iffirmar tal-kuntratt arras normalment iseħħ madwar nofs dan iż-żmien, ladarba l-kontroll legali tad-due diligence, li nnifsu jieħu madwar 2 sa 4 ġimgħat, ikun diġà tlesta. F'bini ġdid, l-istess vjaġġ jieħu ħafna aktar, minn 2 xhur sa 3 snin, għax jiddependi minn kemm ikun avvanza l-proġett, mhux minn kalendarju fiss.Li jkollkom avukat jiċċekkja l-kuntratt qabel tiffirmawh, fi kwalunkwe rotta, normalment jiswa madwar ~1 % tal-prezz. Din hija spiża żgħira meta mqabbla ma' dak li hemm f'riskju: dokument li jiddeċiedi jekk id-depożitu tagħkom jirritornax jew le, doppju jew mhux.
X'jista' jmur ħażin f'dan l-istadju, u kif jista' avukat jinduna bih l-ewwel?
Kważi xejn minn dak li jista' jmur ħażin hawnhekk ma huwa mhux tas-soltu. Normalment ikun wieħed minn lista qasira ta' żbalji ordinarji. Kull wieħed minnhom jinqabad faċilment qabel l-iffirmar, iżda jkun jiswa ħafna aktar biex jiġi kkoreġut wara.
- L-ogħla riskjuIl-kuntratt qatt ma jgħid liema tip ta' arras japplikaĠeneralment jinqara bħala confirmatorias, li ma jippermettilekx sempliċement tirtira għall-prezz tad-depożitu.What to do insteadIkkonferma li l-kelma "penitenciales", jew it-tip li trid, hija miktuba fit-test.
- Ta' min tinsisti dwaruId-depożitu jitħallas direttament fil-kont personali tal-bejjiegħJekk il-bejjiegħ ikun diġà nefaq id-depożitu, sentenza tal-qorti għad-doppju tad-depożitu mhijiex l-istess bħal li tieħu flusek lura.What to do insteadItlob minflok kont tal-klijent jew kont ta' depożitu f'idejn terz, speċjalment għaliex il-bejjiegħ jista' jkun obbligat jirritorna d-doppju tad-depożitu.
- L-ogħla riskjuIl-garanzija bankarja ta' kostruzzjoni ġdida hija deskritta bħala "awtomatika malli tħallas"Il-garanzija trid teżisti għall-ħlasijiet speċifiċi tiegħek, tinħareġ f'ismek, u tkun fis-seħħ mill-mument li tingħata l-liċenzja tal-bini. Mhijiex sempliċement wegħda ġenerali mill-kumpanija.What to do insteadItlob iċ-ċertifikat individwali. Taċċettax dikjarazzjoni ta' kummerċjalizzazzjoni li teżisti skema ta' garanzija.
- Ta' min tinsisti dwaruL-iskadenza għat-tlestija tal-bejgħ m'għandha l-ebda konsegwenza jekk ma tiġix osservataData mingħajr konsegwenza marbuta magħha mhijiex protezzjoni vera fuq l-ebda rotta. Hija biss tama.What to do insteadKun żgur li l-kuntratt jistabbilixxi x'jiġri mill-flus u mill-ftehim jekk id-data miftiehma tgħaddi.
X'għandek tikkonferma qabel tiffirma l-kuntratt vinkolanti
Ħames affarijiet. L-avukat tiegħek għandu jivverifikahom, u mhux sempliċement jaqrahom darba u jafdahom, għaliex dan il-kuntratt jiddetermina l-konsegwenzi reali tal-irtirar.- Liema tip ta' arras jissemma, fuq proprjetà fis-suq sekondarjuIl-kelma "penitenciales" (jew dikjarazzjoni ċara ekwivalenti tad-dritt li wieħed jirtira mid-depożitu) trid tkun fit-test, u mhux sempliċement implikata. Verżjoni ħażina titkellem dwar "arras" b'mod ġeneriku u qatt ma ssemmi t-tip.
- Fejn jinsab id-depożituKont tal-klijent jew kont f'idejn depożitarju joffri pożizzjoni aktar b'saħħitha mill-flus imħallsa direttament fil-kont personali tal-bejjiegħ, speċjalment jekk il-bejjiegħ ikollu jirritornahom id-doppju aktar tard. Verżjoni ħażina ma ssemmi l-ebda kont, iżda tgħid biss "imħallsa lill-bejjiegħ".
- Iċ-ċertifikat tal-garanzija bankarja, fuq kostruzzjoni ġdidaTrid issemmi l-unità tiegħek u l-ħlasijiet speċifiċi tiegħek, maħruġa minn bank jew assiguratur awtorizzat, u mhux fuljett ġenerali tal-kumpanija dwar il-garanziji. Verżjoni ħażina hija dikjarazzjoni ta' kummerċjalizzazzjoni li "il-ħlasijiet kollha huma garantiti", mingħajr ċertifikat mehmuż.
- L-iskadenza għat-tlestija tal-bejgħ u x'jiġri jekk tinqabeżIż-żewġ rotot għandhom jiddikjaraw x'jiġri mill-flus u mill-ftehim jekk tinqabeż id-data miftiehma, u mhux biss x'jiġri jekk waħda miż-żewġ partijiet sempliċement tibdel fehmitha. Verżjoni ħażina għandha data mingħajr ebda konsegwenza marbuta man-nuqqas li tiġi osservata.
- X'inhu inkluż bil-miktub, fuq proprjetà fis-suq sekondarjuOġġetti fissi, apparat domestiku, u kull ħaġa li l-lista kienet timplika iżda li l-att ma jinkludix awtomatikament. Dan huwa l-aħħar dokument qabel għand in-nutar fejn oġġett nieqes għadu rħis biex jiżdied. Verżjoni ħażina tgħid "kif tidher" mingħajr ma telenka xejn.
Dan jispjega l-liġi, mhux il-kuntratt speċifiku tiegħek
Din hija informazzjoni ġenerali dwar il-liġi Spanjola tal-kuntratti kif kienet fis-17 ta' Awwissu 2026, moqrija fis-sors oriġinali u mhux ikkupjata minn kummentarju. Din mhijiex parir legali dwar id-dokument li għandek quddiemek. Liema tip ta' arras japplika, jekk ċertifikat ta' garanzija bankarja huwiex ġenwin u għadu validu, u x'inhuma verament l-ispejjeż ta' skadenza li tinqabeż, huma kollha mistoqsijiet li jista' jwieġeb biss avukat indipendenti li jaqra l-kuntratt speċifiku tiegħek.Aħna ma niktbux dan il-kuntratt u m'aħniex parti minnu. Dak li niżguraw huwa li avukat jaqrah qabel tiffirma. Niżguraw ukoll li t-tip ta' arras, jew iċ-ċertifikat ta' garanzija, ikun fatt imsemmi u vverifikat, u mhux sempliċement suppożizzjoni li kulħadd qed jagħmel dwar kulħadd.
L-aktar mistoqsijiet komuni dwar il-kuntratt ta' xiri
- Il-kuntratt ta' arras huwa l-istess bħall-att iffirmat għand in-nutar?
- Le. Il-kuntratt ta' arras huwa dokument privat bejn ix-xerrej u l-bejjiegħ. Jiġi ffirmat qabel l-istadju tan-nutar, mingħajr nutar preżenti. L-att pubbliku, l-escritura pública, jiġi ffirmat aktar tard fl-uffiċċju tan-nutar, u huwa dak li jittrasferixxi s-sjieda. Il-kuntratt ta' arras jistabbilixxi t-termini li mbagħad jitwettqu fl-appuntament għand in-nutar.
- X'jiġri mid-depożitu tal-arras jekk il-bejgħ ma jseħħx għal raġuni li l-ebda waħda mill-partijiet ma tikkontrolla?
- Jiddependi minn dak li jgħid il-kuntratt innifsu dwar dik is-sitwazzjoni. Huwa proprju għalhekk li kuntratt ta' arras miktub tajjeb ikopri aktar minn sempliċement "ix-xerrej jibdel fehmtu" u "l-bejjiegħ jibdel fehmtu". Kawża lil hinn mill-kontroll taż-żewġ partijiet, bħal rifjut ta' ipoteka għal raġunijiet mhux relatati mal-imġiba tax-xerrej, jistħoqqilha klawżola speċifika tagħha, minflok titħalla għad-dispożizzjoni ġenerali dwar penitenciales.
- Nista' ninnegozja l-perċentwal tal-prezz imħallas f'dan l-istadju?
- Iva, 10 sa 20 % hija firxa komuni, mhux regola fissa. Iċ-ċifra eżatta hija parti minn dak li jaqblu dwaru x-xerrej u l-bejjiegħ bejniethom. Ċifra aktar baxxa tnaqqas dak li jkun f'riskju jekk ikollkom tirtiraw skont ir-regola penitenciales. Bejjiegħ jista' jitlob aktar jekk iqisu bħala sinjal aktar qawwi ta' impenn.
