Koordinazzjoni tal-verifiki legali qabel ix-xiri għal proprjetà fi Spanja
Aħna ma nwettqux xogħol legali, u ngħidu dan apposta: il-verifiki legali qabel ix-xiri ta' proprjetà Spanjola jitwettqu minn avukat indipendenti li jirrappreżentak, mhux lilna u lanqas lill-bejjiegħ. Il-parti tagħna hija l-koordinazzjoni ta' madwarhom, sabiex il-kuntratt ta' riżervazzjoni jinqara qabel ma tiċċaqlaq il-flus tiegħek, id-dokumenti jaslu verament għand l-avukat, l-iskadenzi jiġu osservati, u tkun taf f'kull punt x'għadu pendenti. Il-verifika nnifisha normalment tieħu bejn 2 u 4 ġimgħat mill-kuntratt ta' riżervazzjoni, u sakemm titlesta ma nirrakkomandawlekx tiffirma xejn.
Min iwettaq il-verifika, u għal min jaħdem kull wieħed minnhom
Tliet partijiet ikollhom sehem fin-naħa legali ta' xiri fi Spanja, u l-ewwel ħaġa utli hija li jiġi stabbilit għal min qed jaħdem kull wieħed minnhom. Wieħed jirrappreżentak. Wieħed ma jirrappreżenta lil ħadd. Wieħed aħna, u m'aħniex ditta legali.L-ispeċjalisti jieħdu ħsieb l-għarfien espert. Aħna niżguraw li kollox jgħaqqad: li l-pass li jmiss ikun dak it-tajjeb, fl-ordni t-tajba, u li xejn ma jistenna dokument li ħadd ma jkun segwa.Għall-verifika legali normalment nirrakkomandaw lil Malaga Solicitors, ditta legali Spanjola indipendenti li taħdem f'Costa del Sol (uffiċċju ta' Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). L-avukat jirrappreżentak lilek, mhux lil Arevont u mhux lill-bejjiegħ, u tittratta ma' avukat lokali li jaf lill-awtoritajiet lokali u r-reġistru tal-artijiet. Naturalment tista' tagħżel l-avukat tiegħek fi kwalunkwe ħin. Aħna ma nirċievu l-ebda kummissjoni u l-ebda premju ieħor mid-ditta għal dik ir-rakkomandazzjoni.
| X'għandu jsir | Min jieħu ħsiebu | Xi jfisser dan għalik |
|---|---|---|
| Qabel ir-riżervazzjoni | ||
| Nintroduċuk ma' avukat | Arevont | Nirrakkomandaw b'mod standard lil Malaga Solicitors u ma nieħdu l-ebda ħlas ta' riferiment għal dan. Jekk tippreferi tuża l-avukat Spanjol tiegħek, tista' tagħmel dan, u xejn aktar f'din il-paġna ma jinbidel. |
| Qari tal-kuntratt ta' riżervazzjoni | L-avukat tiegħek | Ir-riżervazzjoni hija l-uniku ħlas li jsir barra mis-sistema tal-garanzija, għalhekk il-kuntratt irid jiddikjara b'mod ċar x'jiġri mid-depożitu jekk il-verifika ssib problema. L-avukat jaqrah qabel ma l-flus joħorġu, mhux wara. |
| Verifika tal-iżviluppatur bħala kumpanija | Arevont | Jekk dan huwiex żviluppatur stabbilit li ħdimna miegħu jew wieħed ġdid li għad m'għandux rekord, kif ukoll kwalunkwe esperjenza reali li kellna aħna jew ix-xerrejja tagħna, tajba u ħażina. Fejn ma jkollniex esperjenza, ngħidu dan minflok nippretendu li għandna. |
| Waqt il-verifiki qabel ix-xiri | ||
| Il-verifiki legali nfushom | L-avukat tiegħek | Is-sjieda, il-piżijiet u d-djun, il-legalità tal-bini u l-permessi, ir-regoli tal-komunità, ir-restrizzjonijiet fuq l-użu u l-kiri. Dan huwa xogħol legali u aħna ma nwettquhx. |
| Verifika tal-garanzija bankarja | L-avukat tiegħek | Fil-każ ta' kostruzzjoni ġdida, li l-garanzija li tkopri l-ħlasijiet parzjali tiegħek tkun valida u maħruġa f'ismek, u mhux polza ta' grupp li tappartjeni lill-iżviluppatur. |
| Kisba tad-dokumenti mingħand in-naħa tal-bejjiegħ | Arevont | Insegwu lill-iżviluppatur, lill-aġent tal-bejjiegħ u lill-amministratur tal-komunità għad-dokumenti li jkun talab l-avukat. Huwa hawnhekk fejn verifika legali fil-fatt tieqaf, u din mhijiex problema legali. |
| Inżommu l-iskadenzi | Arevont | X'għandu jiġri wara u sa meta. Meta jkun hemm bżonn ta' xi ħaġa mingħandek, tisma' mingħandna minn qabel u mhux dakinhar stess. |
| Nispjegaw xi jfisser riżultat għax-xiri | Arevont, mal-avukat tiegħek | L-avukat jiddikjara s-sitwazzjoni legali. Aħna ngħidulek xi tfisser għal dan ix-xiri partikolari, inkluż meta r-rakkomandazzjoni tkun li tieqaf. |
| Fil-ħin tal-iffirmar u wara | ||
| L-iffirmar għand in-nutar | In-nutar | Uffiċjal pubbliku li jikkonferma l-identità tal-partijiet, li l-iffirmar sar kif suppost u li l-att pubbliku huwa korrett. Mhuwiex il-konsulent tiegħek, u mhu fuq in-naħa ta' ħadd. |
| Inżommu l-flus sat-tlestija tal-bejgħ | L-avukat tiegħek | Fi proprjetà fis-suq sekondarju, il-bilanċ normalment jibqa' fil-kont tal-klijenti tal-avukat tiegħek, kont separat taħt superviżjoni, u jasal għand il-bejjiegħ biss għand in-nutar. |
| L-amministrazzjoni wara t-trasferiment | L-avukat tiegħek | Id-dokumenti wara t-trasferiment, it-trasferimenti tas-servizzi u l-obbligi tat-taxxa annwali. Hawnhekk nibqgħu l-kuntatt tiegħek fuq il-kosta. |
Tirċievu kummissjoni talli tirrakkomandaw avukat?Le. Ma nirċievu l-ebda kummissjoni u l-ebda premju ieħor mid-ditta li nirrakkomandaw. Ta' min tagħmel l-istess mistoqsija lil kwalunkwe aġenzija, għax avukat li jħallas għal riferiment ikollu lealtà maqsuma, u lealtà maqsuma tista' ssir siekta dwar problema li għandha twaqqaf il-ftehim. Aġenzija affidabbli twieġebha direttament.
Nista' nġib l-avukat tiegħi?Iva, fi kwalunkwe mument. Nirrakkomandaw id-ditta li naħdmu magħha għax ilna naħdmu magħha snin u l-koordinazzjoni tkun aktar faċli, iżda l-għażla hija tiegħek u l-avukat jaġixxi għalik fi kwalunkwe każ. Dak li ma nirrakkomandawx huwa li tiddependi fuq avukat propost mill-iżviluppatur jew mill-aġent tal-bejjiegħ, li l-interess tiegħu huwa li jagħlaq il-bejgħ.
In-nutar mhuwiex l-avukat tiegħek
Dan huwa l-aktar nuqqas ta' ftehim komuni li x-xerrejja barranin iġibu magħhom għal xiri Spanjol, u ta' min jiċċarawh qabel kull ħaġa oħra, għax jiddetermina min fil-fatt qed jipproteġik.In-nutar huwa uffiċjal pubbliku. Huwa jiċċekkja l-legalità tal-att u l-istat tar-reġistru fil-mument tal-iffirmar, u ma jirrappreżenta lil ħadd. L-avukat tiegħek jirrappreżentak u jwettaq il-verifiki qabel ma tkun impenjat. Żewġ verifiki indipendenti, f'żewġ mumenti differenti, li jwettqu żewġ xogħlijiet differenti. Għandek bżonnhom it-tnejn, u l-ebda waħda ma tissostitwixxi lill-oħra.
X'jiġi normalment preżuntKif taħdem fi Spanja
- In-nutar jiċċekkja x-xiri għalija
- In-nutar jikkonferma l-identità, li l-iffirmar sar kif suppost u li l-att pubbliku huwa korrett, u jerġa' jiċċekkja s-sjieda u l-entrata attwali fir-reġistru f'dak il-mument. Din hija verifika reali. Mhijiex l-istess bħall-verifiki legali qabel ix-xiri mwettqa f'ismek ġimgħat qabel, meta kien għadek tista' tirtira.
- In-nutar huwa tip ta' konsulent legali
- Fi Spanja n-nutar la huwa konsulent legali u lanqas ir-rappreżentant ta' waħda miż-żewġ partijiet. Dan spiss jiġi konfuż f'pajjiżek u ta' min ngħiduh b'mod ċar.
- Avukat minn pajjiżi jista' jieħu ħsieb dan
- Għandek bżonn avukat Spanjol li jaf il-liġi Spanjola. Tista' tinvolvi lill-avukat tiegħek f'pajjiżek flimkien miegħu, u onestament dan normalment iżid ftit u spiss ifixkel l-affarijiet: avukati li jiffatturaw bis-siegħa għandhom it-tendenza li jqajmu kwistjonijiet li s-sistema Spanjola ilha ssolvi, u mbagħad jistaqsu lill-avukat Spanjol kif taħdem hawnhekk xorta waħda.
- L-aġent tal-proprjetà diġà qalli li kollox sew
- Tweġiba min-naħa tal-bejjiegħ hija informazzjoni, mhux verifika. Jista' jkun li hija korretta. Xorta waħda mhijiex verifika li xi ħadd jerfa' r-responsabbiltà għaliha.
- Dak li ġie mwiegħed verbalment se jiġi onorat
- Wegħda verbali ma tiswa għal xejn hawnhekk sakemm ma tinkitibx. L-avukat tiegħek jgħaddi minn kull klawżola miegħek, u dak li japplika huwa dak li hemm fil-kuntratt.
U hawn hemm il-parti li kważi ħadd ma jgħid b'leħen għoli. Il-problemi hawnhekk normalment ma jkunux ġejjin minn frodi. Jiġu minn dokumentazzjoni mhux kompluta: estensjoni li qatt ma ġiet irreġistrata, licencia de primera ocupación nieqsa, jew dejn tal-komunità li jibqa' marbut mal-proprjetà. Dan huwa dak li l-verifika verament qed tfittex, u għalhekk il-verifika mhijiex spettakolari u tieħu ġimgħat minflok nofs ta' nhar.
Sorsi uffiċjali
Jista' l-avukat jiffirma f'ismi quddiem in-nutar?Iva, bil-prokura t-tajba, u din hija waħda mir-raġunijiet għalfejn ta' min tirranġaha kmieni, waqt li tkun hawn, minflok fl-aħħar ġimgħa minn pajjiżek. Kif jaħdem il-jum tat-tlestija tal-bejgħ innifsu huwa deskritt fis-servizz tal-għoti tal-proprjetà u taċ-ċwievet.
Fejn jinżammu flusek waqt li tkun għaddejja l-verifika
Ix-xerrejja barranin jistaqsu dan kmieni u bir-raġun. Il-depożitu notarili li tafu minn pajjiżkom ma jeżistix hawnhekk f'dik il-forma. Jaħdem b'mod differenti, mhux agħar.Fi proprjetà fis-suq sekondarju normalment tibgħat il-flus fil-kont tal-klijenti tal-avukat tiegħek, u l-avukat jgħaddihom lill-bejjiegħ biss għand in-nutar, fil-mument li jiġi ffirmat l-att tax-xiri. L-avukati Spanjoli jżommu l-flus tal-klijenti f'kont separat taħt superviżjoni, mhux fil-kont operattiv tagħhom.Għal kostruzzjoni ġdida, l-iżviluppatur ma jistax jilħaq flusek b'mod liberu. Skont il-liġi, il-ħlasijiet tiegħek jidħlu f'kont speċjali protett għal dik il-kostruzzjoni speċifika, u kull wieħed minnhom irid ikun kopert b'garanzija bankarja. L-avukat tiegħek jivverifika dan qabel ma joħroġ l-ewwel ewro wara r-riżervazzjoni.
- Bini ġdidKont protett għall-kostruzzjoni, b'garanzija bankarja maħruġa f'ismek li tkopri kull ħlas f'fażijiet. L-iżviluppatur jista' jiġbed minnu biss skont ir-regoli stabbiliti mil-liġi u mill-kuntratt.
- Proprjetà sekondarjaIl-kont tal-klijenti tal-avukat tiegħek, separat u sorveljat. Il-bejjiegħ jirċievi l-flus għand in-nutar u mhux qabel.
- Ir-riżervazzjoniL-uniku ħlas li jinsab barra mis-sistema tal-garanzija, u proprju għalhekk għandu jkun żgħir u l-kuntratt irid jistabbilixxi l-kundizzjonijiet għar-rifużjoni tiegħu.
- Is-sekwenza li ħadd ma jispjegaDepożitu żgħir ta' riżervazzjoni spiss jitħallas qabel ma jkun hemm garanzija bankarja fis-seħħ, u dan huwa normali. Il-parti li trid tkun protetta hija l-kuntratt privat ta' xiri, fejn jibdew il-ħlasijiet kbar f'fażijiet. Qabel ma jsiru dawn il-ħlasijiet, l-avukat tiegħek jikkonferma li teżisti garanzija valida u li hija f'ismek.
Mhux biss kwistjoni ta' fejn tibgħat il-flus. Qabel kull ħlas sinifikanti l-avukat tiegħek jiċċekkja għaliex qed tibagħtu, lil min, u taħt liema kundizzjonijiet. Dan huwa importanti għax il-frodi li fil-fatt isseħħ f'dan is-suq hija ordinarja aktar milli drammatika: proprjetà li mhijiex tal-bejjiegħ biex ibigħha, persuna li tippretendi li hija s-sid, prokura ffalsifikata, jew email li tgħid li d-dettalji bankarji nbidlu. Ir-regola li tkopri kollox hija sempliċi. Qatt tħallas lil ħadd mingħajr ma tiċċekkja l-ewwel mal-avukat tiegħek jew magħna.
X'jiġri minn flusi jekk l-iżviluppatur qatt ma jtemm il-kostruzzjoni?Għalhekk teżisti l-garanzija bankarja, u għalhekk l-avukat tiegħek jivverifikaha qabel ma jsir kwalunkwe ħlas f'fażijiet. Ta' min tkun taf ukoll li l-protezzjoni mhijiex limitata għall-każ li l-iżviluppatur ifalli: jekk il-kostruzzjoni taqbeż id-data tat-tlestija tal-bejgħ fil-kuntratt tiegħek, tapplika l-istess garanzija. L-avukat tiegħek jgħidlek eżattament x'tkopri l-formulazzjoni għall-unità tiegħek.
Kuntratt fuq proprjetà li qatt ma sibnielkom
Jista' jkun li diġà għandek f'idejk formola ta' riżervazzjoni, kuntratt ta' arras jew kuntratt standard ta' xiri tal-iżviluppatur fuq proprjetà li m'għandha x'taqsam xejn magħna. Ibgħatu xorta waħda. M'għandekx għalfejn tkun il-klijent tagħna u m'għandniex għalfejn inkunu involuti fix-xiri.Dak li m'aħniex huma avukati, għalhekk mhux se ngħidulek li dokument huwa validu. Dak li aħna huma n-nies li jaqraw dawn il-kuntratti kontinwament min-naħa tax-xerrej, u din hija ħaġa differenti u utli.
- Għal xiex naqrawhX'jiġri mid-depożitu tiegħek jekk il-kontroll legali jsib xi ħaġa. X'jimpenjawk bihom l-iskadenzi fil-fatt. X jiswik l-irtirar, u jekk l-istess spiża tapplikax għan-naħa l-oħra. F'kostruzzjoni ġdida, jekk tissemmax il-garanzija bankarja xejn u f'isem min tkun.
- X'tirċievi luraLiema klawsoli ninsistu fuqhom, liema ma niffirmawhomx kif inhuma, u jekk id-dokument huwiex komuni għal din il-kosta jew mhux tas-soltu. Anke meta t-tweġiba tkun li ma naraw fih xejn li jiswa li nargumentaw dwaru.
- Fejn nieqfuMa nagħtu l-ebda opinjoni legali u ma napprovaw xejn bil-firma tagħna. Fejn id-dokument jeħtieġ avukat, hekk ngħidulek, u nistgħu nqegħduk f'kuntatt ma' wieħed li jkun indipendenti kemm minna kif ukoll mill-bejjiegħ.
- Meta tibagħtuQabel ma jiċċaqlaq il-flus. Ladarba jkun tħallas depożitu, il-mistoqsija ma tibqax x'għandu jinbidel, iżda x'jista' għadu jiġi rkuprat, u din hija mistoqsija ferm agħar li jkollok tagħmel.
X'ma jkoprix il-kontroll legali
Paġna li telenka biss dak li jiġi kkontrollat tkun qed tgħidlek bil-kwiet li kollox jiġi kkontrollat. Mhux hekk, u ta' min insemmu l-lakuni, għax kull waħda minnhom hija kontroll reali li jagħmel xi ħadd ieħor.
Dak li jitħawwad faċilmentMin jagħmlu fil-fatt
- Il-valutazzjoni tal-bank
- Il-valutatur tal-bank jaħdem għall-bank u jiffissa l-prezz tal-proprjetà għal skopijiet ta' ipoteka. Is-sejba ta' difetti mhijiex xogħlu. Din mhijiex stħarriġ tekniku u ma tissostitwixxihx.
- Il-kundizzjoni tal-bini
- Spettur tal-bini jew perit jeżamina l-istruttura, is-saqaf, l-umdità, l-installazzjonijiet u l-pixxina, u jikteb dak li jkun sab. Fi proprjetajiet eqdem, dan huwa dak li jikxef il-problemi li inkella jidhru wara li tidħol tgħix fiha.
- Difetti f'kostruzzjoni ġdida mal-għoti
- Il-lista ta' snagging mal-għoti tal-proprjetà u taċ-ċwievet hija xogħol separat bil-ħinijiet tiegħu. F'xi proġetti ssir qabel it-trasferiment tas-sjieda u f'oħrajn wara, skont l-iżviluppatur.
- Jekk ix-xiri jagħmilx sens
- L-avukat iwieġeb jekk is-sitwazzjoni legali hijiex soda. Jekk il-prezz jiflaħx għall-paragun ma' dak li jixtri l-istess baġit fil-qrib, u x'jista' jinbena fil-ġenb, huwa parti minn xogħolna.
- Garanzija li qatt ma jmur xejn ħażin
- Kontroll komplut mhuwiex wegħda. Jgħidlek li dak li seta' jiġi vverifikat ġie vverifikat, u x'instab. Mhux kull punt japplika għal kull proprjetà, u l-avukat jikkontrolla dak li huwa rilevanti għat-tranżazzjoni speċifika.
X jiċċekkja l-avukat
Din hija l-lista ta' ħidma. L-ewwel grupp japplika għal kull proprjetà. It-tieni japplika biss għal kostruzzjoni ġdida, minbarra l-ewwel wieħed, u huwa dwar il-kumpanija wara l-proġett daqskemm huwa dwar il-proprjetà nnifisha.| Dak li jiġi vverifikat | Għaliex nittrattawh | Xi tfisser problema hawnhekk |
|---|---|---|
| Għal kull proprjetà | ||
| Sjieda | Min għandu fil-fatt il-proprjetà, u jekk ir-reġistru jaqbilx mal-persuna li qed tbigħha. | Tkun qed tixtri mingħand xi ħadd li ma jistax jittrasferixxi dak li qed ibigħ. |
| Piżijiet u infurzar | Ipoteki, sekwestri u piżijiet oħra rreġistrati fuq il-proprjetà. | Piż li jibqa' jeżisti wara l-bejgħ jeħel mal-proprjetà, mhux mal-proprjetarju preċedenti. |
| Servitujiet u restrizzjonijiet | Drittijiet ta' passaġġ u limitazzjonijiet oħra rreġistrati fuq il-proprjetà. | Xi ħaġa li supponejt li kienet tiġi mal-proprjetà tirriżulta li hija komuni jew ristretta. |
| Djun tal-komunità | Ħlasijiet dovuti lill-komunità tas-sidien, u ċertifikat mingħand il-komunità tas-sidien qabel l-iffirmar. | Fi Spanja, id-djun isegwu l-proprjetà, mhux il-persuna. Ħlasijiet mhux imħallsa lill-komunità tas-sidien, taxxi jew multi jistgħu jgħaddu għandek, kultant jammontaw għal għexieren ta' eluf ta' ewro. |
| IBI u obbligi lokali | It-taxxa annwali fuq il-proprjetà u l-ħlasijiet lokali rilevanti. | L-istess regola tapplika: l-obbligu jsegwi l-proprjetà. |
| Reġistru kontra l-katast | Jekk ir-Registro de la Propiedad u l-Katastro jiddeskrivux l-istess proprjetà. | Huwa komuni li ż-żewġ rekords ma jaqblux u normalment dan jista' jiġi rranġat, iżda jiswa ħafna inqas li ssibu qabel l-iffirmar milli wara. |
| Legalità tal-bini | Jekk dak li jinsab hemm huwiex dak li ġie awtorizzat, u jekk it-tibdiliet ġewx irreġistrati. | Estensjoni mhux irreġistrata hija waħda mill-aktar sejbiet komuni, u taffettwa proprjetajiet fis-suq sekondarju, ipoteki u xi kultant is-servizzi ta' utilità. |
| licencia de primera ocupación | L-ewwel liċenzja ta' okkupazzjoni tal-proprjetà. | Mingħajrha, proprjetà ma tistax tgħix fiha legalment jew tkun konnessa mal-utilitajiet, u jkun ferm aktar diffiċli li terġa' tbigħha. |
| Regoli tal-komunità u l-kiri | L-istatuti tal-comunidad, il-kirjiet eżistenti, u r-regoli dwar l-użu u l-kiri għal din il-proprjetà u dan il-muniċipju. | Proprjetà tista’ tkun kompletament legali biex tinxtara u xorta tkun waħda fejn il-kiri għal vaganzi qosra huwa ristrett. Jekk il-kiri huwa parti mir-raġuni għalfejn qed tixtru, din hija l-parti li tiddeċiedi jekk ix-xiri għadux jagħmel sens. |
| Għal kostruzzjoni ġdida wkoll | ||
| L-iżviluppatur | Min hemm wara l-proġett, u x’lestew fil-fatt qabel. | Fuq din il-kosta ħafna żviluppaturi huma ġodda u għal xi wħud dan huwa l-ewwel proġett tagħhom. Ta’ min tkun taf dan qabel ma torbtu ruħkom, mhux wara. |
| Liċenzja tax-xogħlijiet | Il-liċenzja tal-bini li tippermetti li l-kostruzzjoni tkompli legalment. | Bini li jinbeda mingħajr il-liċenzji xierqa huwa l-agħar każ f’din il-lista kollha. |
| Il-klassifikazzjoni tal-art | Li l-biċċa art hija art urbana, ikklassifikata bħala urbana u li tista’ tinbena. | Art protetta jew rurali hija xiri differenti minn dak li qed jiġi offrut lilkom. |
| Il-garanzija bankarja | Garanzija jew polza ta’ assigurazzjoni valida li tkopri kull ħlas parzjali li tagħmlu, maħruġa f’isimkom. | Din hija l-protezzjoni li tirritornalkom fluskom jekk il-kostruzzjoni tfalli. L-avukat tagħkom jitlob iċ-ċertifikat individwali f’isimkom, mhux il-polza ta’ grupp tal-iżviluppatur. |
| Id-data tat-tlestija tal-bejgħ fil-kuntratt | Meta l-proġett għandu jiġi approvat formalment, u jekk id-dokumentazzjoni tappoġġjax dik id-data. | Il-garanzija tapplika wkoll jekk il-kostruzzjoni ddum lil hinn mid-data fil-kuntratt tagħkom, għalhekk id-data miktuba hemmhekk tgħodd aktar minn dik fil-fuljett. |
| Approvazzjoni u liċenzja tal-okkupazzjoni | Fl-aħħar tal-kostruzzjoni: iċ-ċertifikat tat-tlestija tax-xogħlijiet u l-liċenzja tal-ewwel okkupazzjoni. | Dawn jagħmlu bini lest wieħed li tistgħu tgħixu fih legalment u tqabbduh mal-ilma u l-elettriku. Jaslu fl-aħħar nett, u normalment hemmhekk ikun hemm id-dewmien fil-kostruzzjoni ġdida. |
Fejn jidħol in-nutar fix-xiri
Ix-xiri kollu jinkludi ħmistax-il pass, mill-ewwel telefonata saċ-ċwievet. Erbgħa minnhom jinsabu f’din il-paġna: tiltaqgħu mal-avukat, tirranġaw il-prokura, tagħmlu r-riżervazzjoni, issir il-verifika nnifisha, u jiġi ffirmat il-kuntratt vinkolanti li jsegwiha. L-ordni jimporta aktar milli jidher, għax il-verifika ssir wara r-riżervazzjoni, mhux qabilha.Passi 7, 8, 9 u 11 minn 15
- Laqgħa mal-avukat, u l-prokuraKull meta jkun jagħmel sensJekk tixtieq, nintroduċuk mal-avukat indipendenti waqt li tkun għadek hawn. Tista' tiddiskuti miegħu personalment mistoqsijiet legali jew fiskali: kif tixtri, jekk għandekx iżżomm il-proprjetà f'ismek personalment jew permezz ta' kumpanija, u kull ħaġa speċifika għas-sitwazzjoni tiegħek. F'isem min tidħol il-proprjetà għandu jiġi diskuss ukoll ma' dan l-avukat u konsulent tat-taxxa, għax aktar tard jista' jaffettwa l-wirt, it-taxxi u l-bejgħ. Jekk tiddeċiedi li tkompli, tista' tiffirma prokura għand in-nutar fl-istess ħin. M'għandekx għalfejn tkun għadek qed tixtri. Tista' titħejja ħafna qabel u tissimplifika konsiderevolment il-bqija tal-proċess. Tista' tiġi ffirmata wkoll minn pajjiżek, iżda dan normalment ifisser formalitajiet addizzjonali, apostille u traduzzjoni.
- Ir-riżervazzjoniMeta ssib il-proprjetà t-tajbaIr-riżervazzjoni tneħħi l-proprjetà mis-suq u żżommha għalikom waqt li l-avukat iwettaq il-verifika legali. Il-kuntratt ta’ riżervazzjoni għandu jistabbilixxi l-kundizzjonijiet b’mod ċar, inkluż x’jiġri mid-depożitu jekk il-verifika ssib problema. Mhux li stajna nivverifikaw kollox qabel ir-riżervazzjoni. Propju għalhekk il-verifika legali ssir wara r-riżervazzjoni.New buildKuntratt ta' riżervazzjoni mal-iżviluppatur. L-ammont jiddependi mill-proġett.ResaleDepożitu ta’ riżervazzjoni u t-termini miftiehma. Hawnhekk jiġu stabbiliti wkoll il-prezz, l-iskadenzi u kwalunkwe għamara.
- Il-verifika legaliNormalment 2 sa 4 ġimgħatWara r-riżervazzjoni tibda l-verifika dettaljata. L-avukat indipendenti jeżamina l-qagħda legali tal-proprjetà u t-termini tax-xiri qabel jirrakkomandalkom tkomplu. Skont it-tip ta’ proprjetà, din tkopri s-sjieda, l-ipoteki u d-djun, il-legalità tal-bini u l-permessi, id-djun tal-komunità, ir-regoli tal-comunidad, ir-restrizzjonijiet fuq l-użu jew il-kiri, it-taxxi rilevanti u d-dokumentazzjoni. Dak li kważi qatt ma jtawwal dan il-proċess huwa x-xogħol legali. Huma d-dokumenti li ma waslux, u dik hija l-parti li nkunu qed insegwu.New buildL-iżviluppatur, l-art u l-proġett, il-liċenzji u l-permessi, id-dokumentazzjoni tal-kuntratt u l-garanziji bankarji rilevanti.ResaleIr-reġistru tas-sjieda, l-ipoteki u d-djun, id-dokumentazzjoni, il-legalità tal-alterazzjonijiet, l-obbligi lejn il-komunità tas-sidien u kwalunkwe restrizzjoni rilevanti oħra.
- Il-kuntratt vinkolantiWara verifika b’suċċessHuwa biss f’dan l-istadju li jasal il-kuntratt li jistabbilixxi t-termini għat-tlestija tat-tranżazzjoni, l-iskadenzi, il-ħlasijiet u l-konsegwenzi jekk ma żżommux mal-ftehim. Mingħajr verifika legali kompluta ma nirrakkomandawkomx tkomplu għal dan il-pass. Dak li ġie miftiehem qabel għandu jkun miktub fih, u l-konferma li dan ikun korrett hija r-responsabbiltà tal-avukat tagħkom.New buildIl-kalendarju tal-ħlasijiet jiġi stabbilit mill-iżviluppatur. Jista’ jinkludi diversi ħlasijiet matul il-kostruzzjoni, jew sehem akbar biss mat-tlestija tal-bejgħ. L-istruttura eżatta tiddependi mill-proġett.ResaleNormalment, kuntratt ta’ arras u depożitu ieħor. Il-kundizzjonijiet, inklużi l-konsegwenzi tal-irtirar, jiġu ddikjarati fil-kuntratt innifsu.
In-naħa legali, żewġ approċċi differenti
L-istess xiri, l-istess liġi u l-istess xogħol tan-nutar, meqjus minn żewġ perspettivi.| Waħdek | Ma' Arevont | |
|---|---|---|
| Min jirrakkomandalkom nutar | Jirrakkomandaw nutar li jaħdmu miegħu. | Nirrakkomandaw ditta legali indipendenti, jew iġġibu n-nutar tagħkom. |
| X’jiswa għalihom ir-riferiment | Ma għandek ebda mod kif tkun taf jekk dak l-avukat jitħallasx għar-riferiment. | Aħna ma nieħdu xejn mid-ditta li nirrakkomandaw, u ngħidulek dan b'mod ċar kull meta tistaqsi. |
| X'inhu r-rwol tagħhom | Ir-rwol tagħhom huwa li jbigħu proprjetà speċifika. | Ir-rwol tagħna huwa li nsiru nafu jekk jagħmilx sens tixtriha. |
| Min jiġri wara l-burokrazija | Int tagħmel dan, minn pajjiż ieħor, b'lingwa li mhijiex tiegħek, quddiem bejjiegħ li m'għandu l-ebda raġuni biex jgħaġġel. | Aħna nagħmlu dan, fil-kosta u personalment fejn dan jgħin. Il-biċċa l-kbira tad-dewmien f'verifika legali jkun minħabba dokumenti li jkunu għadhom ma waslux. |
| Lingwa | Il-komunikazzjoni normalment issir bl-Ispanjol jew bl-Ingliż. | Aħna niggwidawk matul il-proċess kollu u naqrawlek l-Ispanjol. |
| Meta l-verifika ssib xi ħaġa | Il-persuna li tispjegalek xi tfisser teħtieġ ukoll tlesti l-bejgħ. | Ngħidulek meta proprjetà tkun għażla ħażina, u għaliex. Anki jekk minħabba f'hekk nitilfu l-ftehim. |
| After completion | Wara li jitlesta l-bejgħ, ir-rwol tagħhom normalment jintemm. | Nibqgħu miegħek anki wara li tirċievi ċ-ċwievet. |
Il-vot li ħadd ma semma, fuq appartament ta' 495.000 € f'Mijas
L-appartament kien jaqbel mal-baġit u mal-mod kif il-klijent ried jużah, u l-kiri tiegħu għal żmien qasir kien parti mill-pjan. Kien diġà riżervat u d-depożitu kien tħallas. Dan huwa l-każ li jispjega għaliex il-verifika sseħħ wara r-riżervazzjoni, u għaliex il-kliem tal-kuntratt ta' riżervazzjoni huwa importanti daqs kemm hu.- Dak li kien qed jixtri l-klijentAppartament li kien jaqbel mal-baġit u mal-użu maħsub, bil-kiri għal żmien qasir ikun parti mir-raġuni għax-xiri tiegħu. Il-proprjetà kienet diġà riżervata u d-depożitu tar-riżervazzjoni kien tħallas.
- Dak li sibnaWaqt li konna naħdmu mal-avukat, sibna li kellha ssir laqgħa tal-komunità tas-sidien ftit wara r-riżervazzjoni, b'vot dwar il-kiri għal żmien qasir fuq l-aġenda. Jekk ix-xiri kienx jagħmel sens xejn kien se jiġi deċiż minn informazzjoni li ma kienet imkien fil-lista.
- Dak li għamilnaIrrakkomandajna li ma nkomplux sempliċement għax il-proprjetà kienet diġà riżervata. Stennejna r-riżultat tal-vot.
- X’ġaraIl-vot ma ppermettiex dak li l-klijent kien qed jistenna, għalhekk irrakkomandajna li ma nkomplux. Id-depożitu tar-riżervazzjoni ġie rritornat u huwa rtira mill-ftehim.
Il-klijent mhux biss evita xiri ħażin. Lanqas ma tilef id-depożitu tar-riżervazzjoni.
Kemm jiswik?
- Xerrej0 €Il-koordinazzjoni tagħna hija b'xejn. L-ebda tariffa f'ebda mument tax-xiri, u l-ebda tariffa jekk tiddeċiedi li ma tixtrix.
- AvukatTħallas int, direttament lid-ditta. Id-ditta li nirrakkomandaw titlob madwar 1 % tal-prezz tax-xiri inkluż il-VAT, u dan ikopri x-xogħol kollu minflok kejl bis-siegħa.
- Rakkomandazzjoni ta' avukatXejn. Ma nirċievu l-ebda kummissjoni u l-ebda kumpens ieħor mid-ditta legali talli nirrakkomandawha.
L-avukat huwa spiża tiegħek, mhux tagħna, u hija waħda mill-ftit linji fi xiri Spanjol li tista' tkun verament prevedibbli minn qabel. B'madwar 1 % inkluż il-VAT, dan huwa bejn wieħed u ieħor 3.500 € fuq xiri ta' 350.000 €, madwar 5.000 € fuq 500.000 €, u madwar 10.000 € fuq 1.000.000 €. Peress li hija perċentwal tal-prezz u mhux kont fis-siegħa, verifika li tirriżulta kkumplikata ma tinbidilx f'fattura akbar.Dik it-tariffa tkopri ħafna aktar mill-kontroll. Id-ditta li nirrakkomandaw tieħu ħsieb in-NIE tagħkom, il-kont bankarju Spanjol, l-utilitajiet u l-assigurazzjoni tad-dar, il-liċenzja turistika jekk bi ħsiebkom tikru l-proprjetà, kif ukoll id-dikjarazzjonijiet fiskali annwali għall-persuni mhux residenti u għad-dħul mill-kera wara dan kollu. Tkun kuntatt wieħed ta' fiduċja għal ħafna minn dak li jkollkom bżonn hawnhekk, minflok ħamsa.Il-koordinazzjoni tagħna hija b'xejn u tibqa' b'xejn jekk tiddeċiedi li ma tixtrix. Xejn għat-tfittxija, xejn għaż-żjarat, xejn għall-ħin li qattajna. L-unika eċċezzjoni hija tariffa ta' riżervazzjoni li tkun diġà tħallset lill-bejjiegħ jew lill-iżviluppatur. Jekk din tiġix lura, u taħt liema kundizzjonijiet, tkun taf qabel ma tħallas xejn.
Ma nirċievu l-ebda kummissjoni jew kumpens ieħor talli nirrakkomandaw ditta legali. Staqsi wkoll lil ditti legali oħra dwar dan. It-tweġiba tagħhom turik x'tip ta' ditta huma.
X'ma tistax tagħmel il-verifika legali
Verifika kompluta mhijiex garanzija. Tgħidlek li dak li seta' jiġi vverifikat ġie vverifikat, u x'instab. Mhux kull punt japplika għal kull proprjetà, u l-avukat jivverifika dak li huwa rilevanti għal dik it-tranżazzjoni speċifika.Riżervazzjoni ma tfissirx li kollox ikun diġà ġie vverifikat. Ma nistgħux nivverifikaw kollox qabelha, u proprju għalhekk il-verifika sseħħ wara r-riżervazzjoni u għaliex il-kuntratt ta' riżervazzjoni jrid jgħid x'jiġri mid-depożitu tiegħek jekk il-verifika ssib problema. Jekk id-depożitu jiġix lura jiddependi mill-kliem ta' dak il-kuntratt u jvarja skont l-iżviluppatur u l-bejjiegħ. Ħadd ma jista' jwiegħdek minn qabel li se jiġri hekk.Niċċekkjaw dak li jista' jiġi ċċekkjat, ngħidulek x'sibna u xi jfisser dan għax-xiri, u jekk xi ħaġa materjali ma tkunx soda nirrakkomandaw li ma tkomplix, anki meta tkun diġà ddeċidejt tixtri. Għamilna dan fuq ftehimiet li konna nitħallsu għalihom.U hemm ukoll limitu għal din il-paġna stess. Ir-regoli fi Spanja jinbidlu, u jvarjaw skont il-lokalità, it-tip ta' proprjetà u l-mod kif tintuża. Qis dak li taqra hawn bħala spjegazzjoni tal-prinċipji, mhux bħala sostitut għall-verifika tax-xiri tiegħek stess. It-tranżazzjoni tiegħek timxi mar-regoli fis-seħħ dak iż-żmien u mad-dokumentazzjoni ta' dik il-proprjetà partikolari.
L-aktar mistoqsijiet komuni dwar il-verifiki legali qabel ix-xiri
- Il-verifika legali ssir qabel jew wara r-riżervazzjoni?
- Wara. Ir-riżervazzjoni tneħħi l-proprjetà mis-suq sabiex l-avukat ikun jista' jwettaq il-verifika dettaljata mingħajr ma xi ħadd ieħor jixtriha sadanittant. Riżervazzjoni ma tfissirx li qed tixtri mingħajr ma tkun taf, u huwa l-kuntratt ta' riżervazzjoni li jipproteġik: irid jgħid x'jiġri mid-depożitu jekk il-verifika ssib problema serja.
- Kemm iddum il-verifika legali?
- Normalment minn 2 sa 4 ġimgħat mir-riżervazzjoni. Dak li jtawwalha kważi qatt ma jkun ix-xogħol legali. Ikunu dokumenti li ma jkunux waslu mingħand il-bejjiegħ, l-iżviluppatur jew l-amministratur tal-komunità, u li niġru warajhom aħna, mhux l-avukat.
- Id-depożitu tar-riżervazzjoni jiġi rrifondut jekk l-avukat isib problema?
- Jiddependi fuq il-kliem tal-kuntratt ta' riżervazzjoni u jvarja skont l-iżviluppatur u l-bejjiegħ. Ir-riżervazzjoni hija l-uniku ħlas li jsir barra mis-sistema ta' garanzija, għalhekk għandha tkun żgħira u l-kuntratt għandu jiddikjara b'mod ċar il-kundizzjonijiet għar-rifużjoni tagħha. Għalhekk l-avukat jaqrah qabel ma jitħallsu l-flus, u mhux wara.
- Nista' niret id-djun tal-proprjetarju preċedenti?
- Xi djun u obbligi marbuta ma' proprjetà jistgħu jgħaddu għand il-proprjetarju l-ġdid, u għalhekk il-verifika tkopri l-proprjetà u mhux biss il-bejjiegħ. Fi Spanja, id-djun isegwu l-proprjetà aktar milli lill-persuna, għalhekk ħlasijiet pendenti tal-komunità, taxxi jew multi jistgħu jgħaddu f'idejkom. L-avukat jiċċekkja s-sitwazzjoni mal-komunità u jitlob iċ-ċertifikati rilevanti qabel l-iffirmar.
- Għandi bżonn l-avukat tiegħi, jew dak tagħkom huwa biżżejjed?
- Għandkom bżonn avukat indipendenti li jirrappreżentakom, mhux lill-iżviluppatur jew lill-bejjiegħ. Normalment nirrakkomandaw lil Malaga Solicitors, ditta Spanjola indipendenti f'Costa del Sol, u ma nieħdu l-ebda kummissjoni għal dan. Tistgħu minflok iġġibu l-avukat Spanjol tagħkom, u l-avukat jaġixxi f'isimkom fi kwalunkwe każ.
- F'isem min għandha tiġi l-proprjetà?
- F'isimkom, f'isimkom it-tnejn bħala konjuġi, jew b'mod ieħor skont is-sitwazzjoni familjari u finanzjarja tagħkom. M'hemmx tweġiba waħda tajba għal kulħadd. Il-mod kif tinżamm il-proprjetà jista' aktar tard jaffettwa l-wirt, it-taxxi u l-bejgħ, għalhekk huwa aħjar li jiġi deċiż mal-avukat u konsulent tat-taxxa qabel il-kuntratt ta' xiri, u mhux għand in-nutar. Jekk qed tixtru bħala koppja, għandkom it-tfal, għandkom assi sinifikanti fi Spanja jew qed tikkunsidraw tixtru permezz ta' kumpanija, għidu dan lill-avukat mill-ewwel.
- Għandi niġi Spanja għall-aspetti legali?
- Mhux għall-kontroll innifsu. Permezz ta' prokura, l-avukat jista' jieħu ħsieb il-biċċa l-kbira tal-proċess, inkluża l-firma quddiem in-nutar. Xorta nippreferu li tiġu mill-inqas darba, u l-prokura tkun aktar faċli biex tiġi rranġata waqt li tkunu hawn milli minn pajjiżkom, fejn normalment tkun tinvolvi formalitajiet addizzjonali, apostille u traduzzjoni.
- Kemm tiswa l-verifika legali u min iħallasha?
- Tħallsuha intom, direttament lid-ditta legali u mhux permezz tagħna. Id-ditta li nirrakkomandaw titlob madwar 1 % tal-prezz tax-xiri inkluż il-VAT, u dan ikopri x-xogħol kollu, mhux biss il-verifika. Aħna ma nirċievu l-ebda sehem minnha.
