اسپین میں کرایہ دار کے ساتھ جائیداد خریدنا
30 سیکنڈ میں
اسپین میں کرایہ دار والی جائیداد خریدنے سے آپ کو آمدنی کے ساتھ خالی گھر نہیں ملتا۔ پچھلے مالک نے جن شرائط پر معاہدہ کیا تھا، ان ہی کے تحت آپ موجودہ لیز کی پانچ یا سات سالہ کم از کم مدت کے جو حصے باقی ہیں، انہیں سنبھال لیتے ہیں، چاہے لیز رجسٹرڈ ہو یا نہ ہو۔ آپ کے خریدنے سے پہلے کرایہ دار کو جائیداد خریدنے کا قانونی حق بھی حاصل ہو سکتا ہے۔
جب میں جائیداد خریدوں گا تو لیز کا کیا ہوگا؟
آپ مکمل طور پر فروخت کنندہ کی جگہ لے لیتے ہیں۔ کرایہ دار والی جائیداد کا خریدار مالک مکان کے حقوق اور ذمہ داریاں سنبھال لیتا ہے، معاہدے کے ابتدائی 5 سال کی باقی مدت کے لیے، یا 7 سال کے لیے اگر پچھلا مالک مکان کوئی کمپنی تھا۔ یہ اس بات سے قطع نظر لاگو ہوتا ہے کہ لیز اراضی رجسٹری میں درج تھی یا نہیں۔ کرایہ دار جو کرایہ ادا کرتا ہے، پہلے سے جاری مدت اور اصل معاہدے کی تمام شرائط، سب جائیداد کے ساتھ بعینہٖ منتقل ہو جاتی ہیں۔عملی طور پر اس کا مطلب یہ ہے: آپ پہلے دن کرایہ نہیں بڑھا سکتے، نئے مالک ہونے کی وجہ سے باقی مدت مختصر نہیں کر سکتے، اور فروخت کنندہ ایجنٹ کا یہ کہنا کہ "کرایہ دار جلد جا رہا ہے" کوئی دستاویز نہیں۔ زیادہ سے زیادہ یہ ایسی بات ہے جو کرایہ دار نے فروخت کنندہ کو بتائی ہے۔
ملنے والی لیز
- خریداری کی تکمیلآپ لیز سنبھال لیتے ہیںپچھلے مالک جیسا ہی کرایہ، وہی شرائط اور وہی باقی مدت۔
- اصل دستخط سے سال 5 یا 7کم از کم مدت ختمکرایہ دار جا سکتا ہے، یا لیز خودکار طور پر دوبارہ بڑھ سکتی ہے۔
جائیداد کے ساتھ آپ کیا کر سکتے ہیں
- مدت کے اختتام تک تکمیلآپ کے لیے دستیاب نہیںآپ اسے خود استعمال یا کسی کو کرایے پر نہیں دے سکتے۔
- مدت ختم ہونے کے بعداستعمال یا کرایے کے لیے آزادصرف اس وقت جب وراثت میں ملی کم از کم مدت واقعی ختم ہو جائے۔
| آپ کیا سمجھ سکتے ہیں | قانون کیا کرتا ہے | ماخذ |
|---|---|---|
| فروخت سے موجودہ کرایہ داری ختم ہو جاتی ہے | ایسا نہیں ہوتا۔ خریدار کم از کم مدت کے باقی حصے کے لیے لیز سنبھال لیتا ہے۔ | LAU، آرٹیکل 14 |
| غیر رجسٹرڈ لیز نئے مالک کو پابند نہیں کرتی | ایسا ہوتا ہے۔ اراضی رجسٹری میں اندراج خریدار کے لیے لیز وراثت میں لینے کی شرط نہیں ہے۔ | LAU، آرٹیکل 14 |
| مالک بن کر کرایہ بڑھا سکتا ہوں | صرف اس صورت میں جب موجودہ معاہدہ کرایے میں تبدیلی کی اجازت دے اور اس کی شرائط پوری ہوں۔ جائیداد خریدنے سے اس شق میں کوئی تبدیلی نہیں آتی۔ | LAU، آرٹیکل 14، موجودہ معاہدے کے ساتھ ملا کر |
کیا اس سے فرق پڑتا ہے کہ میں جائیداد اپنے رہنے کے لیے خرید رہا ہوں؟نہیں، آپ کے ذاتی منصوبے کرایہ دار کی وراثت میں ملی مدت کم نہیں کرتے۔ آپ آخرکار اپنے استعمال کے لیے جائیداد واپس لے سکتے ہیں یا نہیں، اس کا انحصار اس بات پر ہے کہ اصل معاہدے میں یہ حق محفوظ کیا گیا تھا اور درست نوٹس دیا گیا تھا، بالکل اسی طرح جیسے فروخت کنندہ کے معاملے میں ہوتا۔ اس کا انحصار ملکیت بدلنے پر نہیں ہے۔
کیا مجھ سے پہلے کرایہ دار کو جائیداد خریدنے کا حق ملتا ہے؟
ممکنہ طور پر ہاں۔ موجودہ کرایہ دار کو قانوناً پہلے خریدنے کا حق، یعنی derecho de adquisición preferente، حاصل ہوتا ہے، جب تک لیز پر دستخط کے وقت اس حق سے درست طور پر دست بردار نہ ہوا ہو۔ ہسپانوی عملی طریقہ کار میں یہ عام ہے، مگر عالمگیر نہیں۔ اگر اس حق سے دست برداری کی گئی ہو، تب بھی مالک مکان کو فروخت کے ارادے سے کم از کم 30 دن پہلے کرایہ دار کو مطلع کرنا ہوگا۔ دستاویز نویسی کی سند میں اس اطلاع کا درج ہونا ضروری ہے۔ اسے چھوڑنے کی صورت میں اراضی رجسٹری آپ کی خریداری کا اندراج کرنے سے انکار کر سکتی ہے۔یہ دستاویز کی جانچ ہے، مذاکرات نہیں۔ خریداری کے پابند ہونے سے پہلے آپ کا وکیل تصدیق کرتا ہے کہ مخصوص لیز میں درست دست برداری موجود ہے یا نہیں، اور اطلاع واقعی دی گئی تھی یا نہیں۔
- Tanteo: کرایہ دار کا پہلے خریدنے کا حقخریداری کی تکمیل سے پہلے کرایہ دار کو انہی شرائط پر خریدنے کا موقع دینا ہوگا، جب تک دستخط کے وقت لیز میں اس حق سے درست طور پر دست برداری نہ کی گئی ہو۔
- Where
- لیز کی دستاویز میں جانچ لیا گیا۔
- دست برداری کے باوجود، فروخت کنندہ کو اطلاع دینا ہوگیکرایہ دار کو فروخت کے ارادے سے آگاہ کرنا ہوگا، اور دستاویزی سند میں اس عمل کا درج ہونا ضروری ہے۔
- How long
- خریداری کی تکمیل سے کم از کم 30 دن پہلے۔
- Watch out
- اسے چھوڑنے پر اراضی رجسٹری آپ کی خریداری کا اندراج کرنے سے انکار کر سکتی ہے۔
- Retracto: ناقص فروخت کے بعد کرایہ دار کا متبادل حقاگر کرایہ دار کو پہلے جائیداد کی درست پیشکش نہ کی گئی ہو، تو خریداری کی تکمیل کے بعد وہ خریدار کی جگہ لے سکتا ہے۔
- Watch out
- اس حق کا احترام کیے بغیر مکمل کی گئی فروخت کو چیلنج کیا جا سکتا ہے۔ اسی لیے اطلاع کی دستاویزات بھی فروخت کے معاہدے جتنی اہم ہیں۔
اوپر مذکور آرٹیکل 25 کے بنیادی متن کی 17 اگست 2026 کو براہ راست BOE کے متن کے بجائے متعدد آزاد ہسپانوی قانونی ذرائع سے تصدیق کی گئی ہے۔ اس پر انحصار کرنے سے پہلے آپ کا وکیل مخصوص لیز کے مطابق درست عبارت کی تصدیق کرے۔
خریداری کی تکمیل پر فروخت کنندہ سے کیا منتقل ہونا چاہیے؟
جائیداد کے علاوہ چار چیزیں، اور ان میں سے کسی کے لیے آپ کے پوچھنے کا انتظار نہیں ہوتا۔
- ضمانتی رقم اور اس کا ریکارڈکرایہ دار کی ادا کردہ بیعانہ رقم، علاقائی ہاؤسنگ اتھارٹی کے پاس موجود اس کے ریکارڈ سمیت، نئے مالک مکان کی حیثیت سے آپ کو منتقل ہونی چاہیے، تاکہ کرایہ داری کے اختتام پر اسے واپس کرنے والے آپ ہوں، فروخت کنندہ نہیں۔
- پہلے سے وصول شدہ کرایہ، یومیہ حساب سےخریداری کی تکمیل کے بعد کی مدت کے لیے پہلے سے ادا کیا گیا کرایہ، حوالگی کے دنوں کے حساب سے تقسیم ہو کر، آپ کا حق ہے۔
- تاریخ درج فہرستکرایہ داری کے آغاز پر کرایہ دار کو دی گئی اشیا، جو بیعانے سے متعلق کسی تنازع کی صورت میں اہم ہوں گی۔
- کرایہ ادائیگی کا سرٹیفکیٹیہ تصدیق کرتا ہے کہ کرایے کے کوئی بقایاجات نہیں ہیں جو بصورت دیگر لیز کے ساتھ آپ کو منتقل ہو سکتے تھے۔
مخصوص پراپرٹی کی موجودہ کرایہ داریاں اور اس کے استعمال و کرایے سے متعلق قواعد Arevont کی قانونی رابطہ کاری کی چیک لسٹ میں پہلے ہی شامل معیاری نکات میں سے ایک ہیں۔ یہ چیک لسٹ ہر خریداری پر استعمال ہوتی ہے، نہ کہ صرف کرایہ دار والی پراپرٹی کے لیے خصوصی طور پر۔ یہ وہی وکیل کی زیر قیادت جانچ ہے، جس کا اطلاق ایک اضافی دستاویز پر کیا جاتا ہے۔
کیا وراثت میں ملنے والے کمیونٹی کے بقایاجات کرایہ داری کے سوال سے الگ ہو سکتے ہیں؟جی ہاں، اور ان کی الگ سے جانچ کی جاتی ہے۔ کمیونٹی کا قرض اس پراپرٹی کے ساتھ منسلک رہتا ہے، خواہ اس میں کرایہ دار رہتا ہو یا مالک، اور یہ کرایہ دار کے اپنے کرایے کی صورت حال سے مختلف سرٹیفکیٹ ہوتا ہے۔ دونوں سرٹیفکیٹ خریداری کی تکمیل سے پہلے طلب کیے جاتے ہیں، اور ایک دوسرے کا متبادل نہیں ہے۔
اگر میں پراپرٹی خالی چاہوں تو؟
کرایہ دار کے ساتھ پراپرٹی خریدنے سے آپ کو خالی پراپرٹی حاصل کرنے کا اس سے زیادہ تیز راستہ نہیں ملتا جو فروخت کنندہ کے پاس تھا، اور آپ اسے مجبور نہیں کر سکتے۔ تین حقیقی راستے موجود ہیں، اور ان میں سے کوئی بھی خود بخود "تجویز کردہ راستہ" نہیں ہے۔ بہترین راستہ کرایہ دار اور آپ کے دستیاب وقت پر منحصر ہے۔
- Option 1رضاکارانہ قبل از وقت اخراج پر گفت وگو کریںعام راستہ ہے، اور اسے مسلط نہیں کیا جا سکتا، صرف باہمی رضامندی سے اختیار کیا جا سکتا ہے۔
- قیمت
- عموماً کچھ معاوضہ
- یقین دہانی
- ضمانت شدہ نہیںکرایہ دار انکار کر سکتا ہے۔
- وقت
- اگر کامیاب ہو تو سب سے تیز
- Option 2اگر معاہدے میں ہو تو محفوظ شدہ حق استعمال کریںیہ پراپرٹی کے ساتھ، فروخت کنندہ کی مقررہ اطلاع کی انہی شرائط پر، آپ کو منتقل ہو جاتا ہے۔
- قیمت
- معاوضے کی ضرورت نہیں
- یقین دہانی
- صرف محفوظ ہو توپراپرٹی خریدنے سے یہ حق پیدا نہیں ہوتا۔
- وقت
- مقررہ اطلاع کی مدت پر
- Option 3باقی مدت پوری ہونے کا انتظار کریںسب سے آسان راستہ، اور واحد راستہ جو ہمیشہ دستیاب ہوتا ہے۔
- قیمت
- کوئی اضافی لاگت نہیں
- یقین دہانی
- ہمیشہ دستیاب
- وقت
- باقی پوری مدت
اس کا ایک فائدہ بھی ہے: پہلے ہی دن سے مستقل اور قانونی تحفظ یافتہ کرایہ آمدنی دینے والی پراپرٹی، اس پراپرٹی سے مختلف نوعیت کا اثاثہ ہوتی ہے جسے آپ کو خود لائسنس دلوانا، فرنیچر سے آراستہ کرنا اور مارکیٹ کرنا ہو۔ کرایہ دار کو صرف ایک رکاوٹ سمجھنے کے بجائے اس پہلو پر غور کرنا مفید ہے۔
کرایہ دار کے ساتھ خریداری بمقابلہ خالی پراپرٹی کی خریداری: کیا فرق ہے؟
ایک ہی پراپرٹی، دو مختلف حالتوں میں، اور دونوں کے حقیقی فوائد و نقصانات ہیں۔ ان میں سے کوئی بھی محض بہتر نہیں ہے۔
| پہلو | کرایہ دار کے ساتھ | خالی |
|---|---|---|
| پہلے دن سے آمدنی | جی ہاں، پہلے سے طے شدہ کرائے پر، جسے آپ موجودہ معاہدے سے باہر بڑھا نہیں سکتے۔ | کچھ بھی نہیں، جب تک آپ اپنا کرایہ دار یا مہمان نہ ڈھونڈ لیں۔ |
| خود جائیداد استعمال کرنا | مدت ختم ہونے یا کرایہ دار کے جانے پر رضامند ہونے تک ممکن نہیں۔ | Immediate. |
| عام مطلوبہ قیمت | اس پابندی کے باعث، عموماً اسی نوعیت کی خالی جائیداد کے مقابلے میں رعایتی قیمت پر۔ | مکمل مارکیٹ موازنہ، پابندی کی کوئی قیمت شامل نہیں۔ |
| قانونی جانچ پڑتال میں کیا شامل ہو؟ | معیاری جانچ پڑتال کے علاوہ، لیز، آرٹیکل 25 کی صورت حال، بیعانہ اور کرایہ ادائیگی کی تاریخ۔ | صرف جائیداد اور قانونی معاملات کی معیاری جانچ پڑتال۔ |
کرایہ دار والی جائیداد خریدنے سے پہلے کیا طلب کریں
پانچ دستاویزات، قانونی جانچ پڑتال کے دوران نہیں بلکہ ریزرویشن سے پہلے طلب کی جائیں۔| درخواست کریں | یہ آپ کو کیا بتاتا ہے | خراب جواب کیسا ہوتا ہے |
|---|---|---|
| مکمل لیز معاہدہ، نہ کہ اس کا خلاصہ | باقی مدت، کرایہ، کسی بھی نظرثانی شق اور حق شفعہ سے دست برداری، سب اسی ایک دستاویز میں درج ہوتے ہیں۔ | دستاویز پیش کیے بغیر کہا جائے کہ "شرائط معیاری ہیں"۔ |
| آرٹیکل 25 کے نوٹس کا ثبوت، اگر حق سے دست برداری کی گئی ہو | اس کے بغیر اراضی رجسٹری آپ کی خریداری کا اندراج کرنے سے انکار کر سکتی ہے۔ | درج شدہ نوٹس کے بجائے محض یقین دہانی۔ |
| بیعانے اور اس کے جمع ہونے کی جگہ کی تصدیق | یہ رقم بعد میں واپس کرنے کی ذمہ داری سمیت آپ کو منتقل ہونی چاہیے۔ | فیاںسا کہاں رکھی گئی ہے، اس کا کوئی ریکارڈ نہیں۔ |
| کرایہ دار کے لیے کرایہ ادائیگی کا سرٹیفکیٹ | یہ تصدیق کرتا ہے کہ لیز کے ساتھ کوئی بقایا کرایہ منتقل نہیں ہو رہا۔ | تحریری ثبوت کے بغیر کہا جائے کہ "وہ ہمیشہ وقت پر ادائیگی کرتے ہیں"۔ |
| کرایہ داری شروع ہونے کے وقت کی تاریخ درج شدہ اشیا کی فہرست | بعد میں بیعانے کے تنازعے میں واحد حقیقی دفاع۔ | اشیا کی فہرست موجود نہیں، یا اس پر تاریخ درج نہیں۔ |
کسی مخصوص لیز کے بارے میں ہم کیا وعدہ نہیں کر سکتے
یہ LAU کے آرٹیکلز 14 اور 25 کے بارے میں عمومی معلومات ہیں، جو 17 اگست 2026 تک تازہ ہیں۔ ہم نے آرٹیکل 14 کو قانون میں براہ راست پڑھا اور آرٹیکل 25 کو آزاد قانونی ذرائع سے جانچا ہے۔ یہ کسی مخصوص کرایہ داری کے بارے میں قانونی مشورہ نہیں ہے۔ باقی ماندہ مدت، حق شفعہ سے دست برداری اور کرایے میں نظرثانی کی کسی بھی شق کا اطلاق، سب اسی ایک دستاویز کے متن پر منحصر ہیں۔ صرف آپ کے وکیل ہی اسے پڑھ کر بتا سکتے ہیں کہ کیا لاگو ہوتا ہے۔ہسپانوی کرایہ داری کا قانون کرایہ دار کو مضبوط تحفظ فراہم کرتا ہے، جتنا ایک غیر ملکی خریدار عموماً توقع نہیں کرتا۔ اس مفروضے پر خریداری کرنا کہ "کرایہ دار بس چلا جائے گا"، اندازے کی بنیاد پر خریداری کرنا ہے۔ اگر جائیداد کا خالی ہونا ہی اسے خریدنے کا بنیادی مقصد ہے تو آپ کو ریزرویشن سے پہلے اس کی تصدیق کرنی ہوگی، بعد میں نہیں۔ہم جانچ پڑتال میں رابطہ کاری کرتے ہیں۔ ہم وکیل نہیں ہیں۔ آرٹیکل 25 کا نوٹس اور لیز ایسی دستاویزات ہیں جنہیں ایک آزاد وکیل پڑھ کر تصدیق کرتا ہے، یہ ایسی چیزیں نہیں جن کی تصدیق Arevont کرے۔
کرایہ دار والی جائیداد خریدنے کے بارے میں اکثر پوچھے جانے والے سوالات
- کیا میں صرف اس وجہ سے کرایہ دار کو بے دخل کر سکتا ہوں کہ میں نے جائیداد خود رہنے کے لیے خریدی ہے؟
- نہیں۔ وہاں رہنے کی خواہش بذات خود وراثت میں منتقل ہونے والی لیز کو وقت سے پہلے ختم کرنے کی وجہ نہیں ہے۔ یہ صرف اس صورت میں ممکن ہے جب اصل معاہدے میں مالک مکان کے ذاتی استعمال کے لیے جائیداد واپس لینے کا حق محفوظ کیا گیا ہو اور اس شق کے تحت درست نوٹس دیا جائے۔ یہ حق جائیداد کے ساتھ منتقل ہوتا ہے، فروخت کی وجہ سے پیدا نہیں ہوتا۔
- کیا کرایہ دار والی جائیداد عموماً اسی نوعیت کی خالی جائیداد سے سستی خریدی جاتی ہے؟
- اکثر ایسا ہی ہوتا ہے، کیونکہ جائیداد کو آزادانہ طور پر استعمال یا کرایے پر دینے کی پابندی خریدار کے لیے حقیقی لاگت ہے اور مارکیٹ عموماً اس کے باعث قیمت کم کرتی ہے۔ آیا رعایت پابندی کے قابل قدر ہونے کے لیے کافی ہے یا نہیں، اس کا انحصار کم از کم مدت میں باقی وقت اور جائیداد سے آپ کی اصل توقعات پر ہے۔
- اگر فروخت کنندہ مجھے بتائے کہ کرایہ دار خریداری کی تکمیل سے پہلے ہی جانے پر رضامند ہو چکا ہے تو کیا ہوگا؟
- اس پر انحصار کرنے سے پہلے اسے تحریری شکل میں، کرایہ دار کے دستخط اور تاریخ کے ساتھ حاصل کریں۔ فروخت کنندہ کے ایجنٹ کی زبانی یقین دہانی کرایہ دار پر لازم نہیں ہوتی، اور اگر کرایہ دار اپنا ارادہ بدل لے تو نہ آپ اور نہ ہی فروخت کنندہ اسے نافذ کرا سکتے ہیں۔
- کیا ذاتی حیثیت کے بجائے کسی کمپنی کے ذریعے خریداری کرنے سے یہ صورت حال بدل جاتی ہے؟
- اس سے لیز کے ساتھ منتقل ہونے والی کم از کم مدت بدلتی ہے، اس کی منتقلی نہیں۔ دونوں صورتوں میں لیز منتقل ہوتی ہے۔ فرق یہ ہے کہ کمپنی مالک مکان کی کم از کم مدت 5 کے بجائے 7 سال ہوتی ہے، جس سے جائیداد رکھنے کا طریقہ طے کرنے سے پہلے واقف ہونا مفید ہے۔
