اسپین میں جائیداد فروخت کرنا: ٹیکس اور فروخت کے اخراجات
30 سیکنڈ میں
غیر مقیم کی حیثیت سے فروخت کا مطلب تین الگ ادائیاں ہیں۔ تکمیل پر خریدار قیمت کا 3 % روک لیتا ہے۔ آپ کے حقیقی منافع پر ٹیکس یکساں 19 % ہے۔ بلدیاتی plusvalía بھی واجب ہے، اور جب فروخت کنندہ غیر مقیم ہو تو قانوناً یہ خریدار کی ذمہ داری بن سکتی ہے۔
| فروخت کی قیمت | 500.000 € |
|---|---|
| خریداری کی تکمیل پر کٹوتیقیمت کا 3 % | 15.000 € |
| سرمایہ جاتی منافع کا ٹیکسحقیقی منافع کا 19 % | جمع کرانے کے بعد تصفیہ شدہ |
| بلدیاتی plusvalíaزمین کی قدر میں اضافے کا زیادہ سے زیادہ 30 % | جمع کرانے کے بعد تصفیہ شدہ |
وہ تین الگ ادائیگیاں کون سی ہیں اور لوگ انہیں ایک دوسرے سے کیوں خلط ملط کرتے ہیں؟
ہر غیر مقیم کی فروخت میں یہی تین ادائیگیاں شامل ہوتی ہیں، اور ہر ادائیگی پر مختلف مدت کے ساتھ مختلف اصول لاگو ہوتا ہے۔ 3 % کٹوتی کو 19 % ٹیکس بل کے ساتھ خلط ملط کرنا سب سے عام غلط فہمی ہے۔ کٹوتی پیشگی ادائیگی ہے، ٹیکس نہیں۔ دونوں شاذ و نادر ہی یکساں ہوتے ہیں۔
| ادائیگی | شرح | یہ کون ادا کرتا ہے |
|---|---|---|
| 3 % کٹوتی (Modelo 211) | طے شدہ فروخت کی قیمت کا 3 %۔ | خریداری کی تکمیل کے وقت خریدار کی جانب سے کاٹی جاتی ہے اور براہ راست ٹیکس اتھارٹی کو ادا کی جاتی ہے، خواہ آخرکار آپ پر کوئی رقم واجب ہو یا نہ ہو۔ |
| سرمایہ جاتی منافع کا ٹیکس (Modelo 210) | حقیقی منافع کا 19 %، یکساں شرح پر، ہر غیر مقیم کے لیے ایک جیسا۔ | بیچنے والا، پہلے سے کاٹی گئی 3 % رقم کے ساتھ تصفیہ کرے گا: اگر کٹوتی زیادہ ہو تو رقم واپس ملے گی، اور اگر کم ہو تو مزید ادائیگی کرنا ہوگی۔ |
| بلدیاتی plusvalía (IIVTNU) | 30 % تک، مقامی ayuntamiento کی جانب سے مقرر، اور ایسی بنیاد پر لاگو جو دو طریقوں میں سے کم رقم دینے والے طریقے سے شمار کی جاتی ہے۔ | قانوناً بیچنے والا، لیکن جب بیچنے والا غیر مقیم ہو تو بلدیاتی ادارہ خریدار کو متبادل ٹیکس دہندہ کے طور پر یہ رقم ادا کرنے کا پابند بنا سکتا ہے، جو ایک ایسا اصول ہے جس کی زیادہ تر بیچنے والے توقع نہیں کرتے۔ |
3 % کٹوتی کیسے کام کرتی ہے اور آپ کو یہ رقم کب واپس ملتی ہے؟
خریداری کی تکمیل پر، قانون کے مطابق خریدار کو متفقہ قیمت کا 3 % روک کر ایک ماہ کے اندر اسے ٹیکس اتھارٹی کو Modelo 211 کے ذریعے ادا کرنا ہوتا ہے۔ آپ کی فروخت کا نتیجہ کچھ بھی ہو، یہ عمل لازمی ہے۔ یہاں تک کہ وہ فروخت کنندہ جس نے کوئی منافع نہ کمایا ہو یا فروخت میں نقصان اٹھایا ہو، اس کی فروخت کی قیمت کا 3 % نوٹری کے پاس روک لیا جاتا ہے۔اس کے بعد آپ کے پاس فروخت کی تاریخ سے چار ماہ ہوتے ہیں کہ Modelo 210 جمع کرائیں۔ اس میں آپ کا حقیقی سرمایہ جاتی منافع ظاہر کیا جاتا ہے اور اسے روکی گئی رقم کے ساتھ مطابقت دی جاتی ہے۔ اگر آپ کے حقیقی منافع پر 19 % ٹیکس پہلے ہی روکے گئے 3 % سے کم ہو، جو بڑھتی ہوئی مارکیٹ میں کئی سال تک رکھی گئی جائیداد کے معاملے میں عام ہے، تو آپ کو فرق واپس مل جاتا ہے۔ اگر یہ زیادہ ہو، تو اسی گوشوارے کے ذریعے کمی کی رقم ادا کرنی ہوتی ہے۔
3 % روک رقم
- خریداری کی تکمیل پرخریدار 3 % روکتا ہےنتیجہ کچھ بھی ہو۔
- 1 ماہ کے اندرخریدار کا جمع کردہ Modelo 211ٹیکس اتھارٹی کو ادا شدہ
- 4 ماہ کے اندرآپ Modelo 210 جمع کراتے ہیںحقیقی منافع ظاہر کرنا اور مطابقت دینا۔
- جمع کرانے کے بعدرقم کی واپسی یا کمی ادا شدہاگر منافع کا 19 % روکے گئے 3 % سے کم ہو تو رقم واپس ملتی ہے۔
چار ماہ کی آخری تاریخ اور مطابقت کا عمل بالکل اسی نوعیت کا گوشوارہ ہے جو Arevont براہ راست سنبھالنے کے بجائے ایک آزاد وکیل کے سپرد کرتا ہے۔ Arevont ٹیکس سے متعلق کام نہیں کرتا، اور اس گوشوارے کو آخری تاریخ قریب آنے تک مؤخر نہیں کرنا چاہیے۔
plusvalía municipal کیا ٹیکس ہے؟
plusvalía جائیداد کی زمین کی قدر میں اضافے پر عائد ہونے والا میونسپل ٹیکس ہے، اور یہ خریدار کے بجائے فروخت کنندہ کی لاگت ہوتی ہے۔ تاہم عملی طور پر یہ لاگت خریداری کی تکمیل پر خریدار کے ذمے بھی آ سکتی ہے: اگر فروخت کنندہ غیر مقیم ہو تو بلدیہ خریدار کو متبادل ٹیکس دہندہ بنا سکتی ہے، جس کی مکمل وضاحت ذیل میں دی گئی ہے۔ اس کا عمارت یا آپ کے حقیقی منافع سے کوئی تعلق نہیں، یہ صرف اس کے نیچے موجود زمین کی قدر میں اضافے پر ٹیکس عائد کرتا ہے، جس طرح بلدیہ آپ کی ملکیت کے سالوں کے دوران اس اضافے کا حساب لگاتی ہے۔2021 کی اصلاح کے بعد وہ پرانا یکساں فارمولا نافذ نہیں رہا جس کے تحت نقصان کی صورت میں بھی آپ پر ٹیکس عائد ہو سکتا تھا۔ آپ ان دو حسابی طریقوں میں سے وہ طریقہ منتخب کرتے ہیں جس کا نتیجہ کم ہو۔ معروضی طریقے میں کیڈسٹرل زمینی قدر کو آپ کی ملکیت کی مدت کے لیے مقرر کردہ ایک عدد سے ضرب دی جاتی ہے، اور مقامی شرح لاگو ہونے کے بعد زیادہ سے زیادہ 30 % کی حد مقرر ہوتی ہے۔ حقیقی طریقہ آپ کی خرید اور فروخت کی قیمتوں کے درمیان حقیقی اضافے پر مبنی ہوتا ہے۔ اگر قدر میں بالکل کوئی اضافہ نہ ہوا ہو تو ٹیکس اتھارٹی کی اپنی اصلاح اس بات کی تصدیق کرتی ہے کہ دونوں میں سے کسی طریقے کے تحت کوئی رقم واجب الادا نہیں۔
کیا آپ کی ملکیت کے دوران زمین کی قدر میں اضافہ ہوا؟
- ہاںدونوں طریقوں میں سے جس سے کم رقم حاصل ہو، اس کے مطابق واجب الادا، اور مقامی شرح لاگو ہونے پر زیادہ سے زیادہ 30 % تک محدود۔
- نہیں، یا آپ اسے ثابت نہیں کر سکتے2021 کی اصلاح کے مطابق دونوں طریقوں کے تحت کوئی رقم واجب الادا نہیں۔
فروخت کنندگان کا مفروضہ2021 کی اصلاح نے کیا بدلا
- فروخت پر plusvalía ہمیشہ واجب ہوتی ہے
- یہ صرف اسی صورت میں واجب ہوتی ہے جب زمین کی قدر میں اضافہ ہوا ہو۔ اگر آپ نقصان پر فروخت کریں، یا اسی زمینی قدر پر فروخت کریں جس پر آپ نے خریدی تھی، تو کچھ واجب نہیں ہوتا، بشرطیکہ آپ اسے ثابت کر سکیں۔
- اسے ہمیشہ فروخت کنندہ ہی ادا کرتا ہے، کوئی استثنا نہیں
- قانون کے مطابق یہ فروخت کنندہ کی ذمہ داری ہے، لیکن اگر فروخت کنندہ غیر مقیم ہو تو بلدیہ خریدار کو متبادل ٹیکس دہندہ بنا سکتی ہے۔ عملی طور پر اس کا مطلب یہ ہے کہ اسے اکثر بعد میں الگ بل بھیجنے کے بجائے خریداری کی تکمیل پر قیمت میں سے روک لیا جاتا ہے۔
فروخت کی ایجنسی اور قانونی خدمات کی لاگت کیا ہے؟
ٹیکس کے علاوہ مزید دو مدات بھی ہیں، اور ان میں سے کوئی بھی ٹیکس نہیں: یہ مارکیٹ کی فیسیں ہیں، بالکل اسی طرح جیسے خریداری کے جانب ہوتی ہیں۔ آپ فروخت کیسے کرتے ہیں، اس سے دونوں متاثر ہوتی ہیں۔
- Option 1واحد ایجنسیایک ایجنسی، ایک فہرست سازی کا معاہدہ۔
- لاگت
- 1,5 سے 4 %
- رفتار
- اس ایک ایجنسی کے خریداروں کے حلقے پر منحصر ہے
- رسائی
- اسی ایجنسی کا اپنا نیٹ ورک
- Option 2Multi-agencyکئی ایجنسیاں بیک وقت اس کی تشہیر کرتی ہیں۔
- لاگت
- 1,5 سے 4 %
- رفتار
- اکثر تیز تر، مگر انفرادی توجہ کم
- رسائی
- تینوں میں سب سے وسیع رسائی
- Option 3نجی فروختبالکل کوئی ایجنٹ نہیں۔
- لاگت
- 0 €، کوئی کمیشن نہیں
- رفتار
- عموماً سست تر
- رسائی
- صرف آپ کا اپنا نیٹ ورک اور پورٹلز
- فروخت کنندہ کے ایجنٹ کا کمیشنثانوی مارکیٹ کی جائیداد پر فروخت کنندہ کی جانب سے ادا کی جانے والی رقم عموماً فروخت کی قیمت کا 1.5 سے 4% ہوتی ہے۔ یہ مارکیٹ کی حد ہے، کسی سرکاری ذریعے کی مقرر کردہ رقم نہیں، کیونکہ کوئی نگران ادارہ کمیشن کی شرح شائع نہیں کرتا۔ یہ ایجنسی، علاقے اور مخصوص فہرست سازی کے معاہدے کے لحاظ سے بدلتی ہے، اس لیے اسے تخمینہ سمجھیں جس کی ایجنسی سے تصدیق ضروری ہے، مقررہ لاگت نہیں۔
- فروخت کے لیے آپ کا اپنا وکیلفروخت کنندہ کو بھی خریدار کی طرح آزاد قانونی نمائندگی سے فائدہ ہوتا ہے: معاہدہ جانچنے، 3 % کٹوتی اور خریداری کی تکمیل میں ہم آہنگی پیدا کرنے، اور جہاں متعلقہ ہو، plusvalía کا حساب لگانے کے لیے۔ خریداری کے مرحلے میں آزاد قانونی رابطہ کاری میں شامل زیادہ تر امور فروخت پر بھی لاگو ہوتے ہیں۔
خالص وصولی کا تخمینہ لگانے سے پہلے کیا تصدیق کریں
چار امور، عمومی اصول کے بجائے آپ کی حقیقی خریداری کی دستاویزات سے جانچے گئے۔| طلب کریں | یہ آپ کو کیا بتاتا ہے | خراب جواب کیسا ہوتا ہے |
|---|---|---|
| آپ کی اصل خریداری کی قیمت اور اخراجات، تحریری صورت میں | سرمائے کا منافع اس فرق سے نکالا جاتا ہے جو آپ کی ادا کردہ رقم، قابل اجازت خریداری اور بہتری کے اخراجات سمیت، اور فروخت کی رقم کے درمیان ہو، صرف فروخت کی قیمت سے نہیں۔ اصل اعداد و شمار کے بغیر کوئی بھی حقیقی 19 % واجب الادا رقم کا حساب نہیں لگا سکتا۔ | اصل خریداری کے اخراجات، نوٹری کی فیس یا بہتری کے رسیدی ثبوت کا کوئی ریکارڈ نہیں۔ |
| آیا جائیداد کے مشترکہ سہولیات کے اخراجات اور IBI ادا شدہ ہیں | مشترکہ سہولیات کا غیر ادا شدہ قرض یا IBI بل جائیداد سے منسلک ہو سکتا ہے اور خریداری کی تکمیل کو پیچیدہ بنا سکتا ہے، بالکل اسی طرح جیسے خریداری کے مرحلے میں ہوتا ہے۔ | فروخت کی تاریخ طے کرنے سے پہلے کسی نے یہ نہیں جانچا کہ کھاتا تازہ ترین ہے۔ |
| plusvalía کے حساب کا کون سا طریقہ کم رقم دکھاتا ہے | قانوناً انتخاب آپ کا ہے، اور یہ دونوں طریقے اس بات کے لحاظ سے بہت مختلف نتائج دے سکتے ہیں کہ آپ نے جائیداد کتنے عرصے تک رکھی اور مقامی طور پر زمین کی قدر میں کیا تبدیلی آئی۔ | صرف ایک طریقے سے دی گئی رقم، دوسرے طریقے کا تقابلی حساب کیے بغیر۔ |
| فروخت کے معاہدے میں plusvalía کی ذمہ داری کس پر ہے | چونکہ بلدیہ متبادل ٹیکس دہندہ کے طور پر خریدار سے رقم وصول کر سکتی ہے، اس لیے فروخت کے معاہدے میں واضح ہونا چاہیے کہ خریدار اور فروخت کنندہ میں سے یہ لاگت کون برداشت کرے گا، بجائے اس کے کہ معاملہ اس فریق پر چھوڑ دیا جائے جس سے بلدیہ پہلے رقم طلب کرے۔ | ایسا معاہدہ جس میں plusvalía کا کوئی ذکر نہ ہو۔ |
خسارے یا بے منافع فروخت کے مقابل حقیقی فائدہ
3 % کٹوتی دونوں صورتوں میں یکساں دکھائی دیتی ہے، مگر بعد کا عمل یکساں نہیں۔| منافع کے ساتھ فروخت | بغیر منافع یا خسارے میں فروخت | |
|---|---|---|
| خریداری کی تکمیل پر 3 % کٹوتی | Modelo 211 کے مطابق، ہر صورت میں کٹوتی۔ | ہر صورت میں یہ بھی کاٹی جائے گی: خریدار کی ذمہ داری آپ کے حقیقی نتیجے پر منحصر نہیں۔ |
| سرمائے کے منافع پر واجب ٹیکس | حقیقی منافع کا 19 %، غالباً کاٹی گئی 3 % رقم سے کم، اس لیے رقم واپس ملے گی۔ | کچھ واجب نہیں، کاٹی گئی پوری 3 % رقم واپس لی جا سکتی ہے۔ |
| بلدیاتی plusvalía | زمین کی قدر میں اضافے پر واجب، دو طریقوں میں سے کم رقم کے مطابق۔ | اگر واقعی زمین کی قدر میں اضافہ نہ ہوا ہو تو کچھ واجب نہیں، جس کا ثبوت 2021 کی اصلاحات کے تحت دیا جا سکتا ہے۔ |
| دونوں صورتوں میں جمع کرانا ضروری | چار ماہ کے اندر Modelo 210 جمع کریں، تاکہ حساب برابر کیا جا سکے اور کوئی قابل واپسی رقم طلب کی جا سکے۔ | Modelo 210 چار ماہ کے اندر جمع کرائیں تاکہ کٹوتی کی رقم واپس حاصل کی جا سکے اور جہاں متعلقہ ہو، یہ ثابت کیا جا سکے کہ کوئی plusvalía اضافہ نہیں ہوا۔ |
طریقۂ کار، آپ کی خالص وصولی نہیں
ہم نے 19 % کیپٹل گینز شرح، 3 % کٹوتی اور plusvalía اصلاح کو براہ راست Agencia Tributaria کے اپنے صفحات اور متعلقہ BOE متون سے 17 اگست 2026 کو پڑھا۔ ایک اہم نکتہ: حکومت کی جانب سے 2026 کے لیے plusvalía coefficients کی مجوزہ تازہ کاری (RD-ley 16/2025) کو کانگریس نے منظور نہیں کیا۔ لہٰذا RD-ley 8/2023 کے coefficients ہی نافذ العمل ہیں۔ ہمارے جائزہ لیے گئے کئی تبصرہ جاتی ذرائع نے ابھی تک اپنی معلومات تازہ نہیں کی تھیں۔یہ عمومی معلومات ہے کہ فروخت پر ٹیکس کیسے عائد ہوتا ہے، آپ کی اپنی خالص وصولی کا حساب نہیں۔ آپ کا حقیقی منافع آپ کی اصل خریداری قیمت، قابل قبول اخراجات اور آپ کے ٹاؤن ہال کے لاگو کردہ مخصوص plusvalía coefficients پر منحصر ہے۔ یہ تفصیلات شائع شدہ حدود میں نہیں بلکہ وکیل کے تحریری حساب میں شامل ہونی چاہییں۔ Arevont ٹیکس مشیر نہیں ہے اور یہ ٹیکس ریٹرن جمع نہیں کرتا۔ یہ کام ایک آزاد وکیل کی ذمہ داری ہے۔کچھ موضوعات اپنے الگ رہنماؤں کے لیے چھوڑے گئے ہیں: جائیداد کی ملکیت کے دوران لاگو ہونے والا جاری مفروضہ آمدنی اور کرایہ آمدنی ٹیکس، جو فروخت سے الگ معاملہ ہے؛ جائیداد سے منسلک مالکان کی انجمن کے قرض کا طریقۂ کار؛ اور منافع حاصل کرنے کے بجائے دولت رکھنے پر ٹیکس کا الگ سوال۔ ہر موضوع کا اپنا رہنما ہے۔
فروخت اور اختتامی اخراجات سے متعلق عام ترین سوالات
- اگر میں خسارے میں فروخت کروں تو کیا مجھے پھر بھی پوری 3 % رقم واپس ملے گی؟
- اگر آپ حقیقی خسارہ ثابت کر سکتے ہیں تو ہاں۔ واجب الادا کیپٹل گینز ٹیکس صفر ہوگا، اور آپ Modelo 210 جمع کرا کے خریداری کی تکمیل کے وقت کاٹی گئی پوری 3 % رقم چار ماہ کی مدت کے اندر واپس حاصل کر سکتے ہیں۔ کٹوتی کی رقم کوئی کم از کم واجب الادا رقم نہیں ہے۔ یہ پیشگی ادائیگی ہے جسے حقیقی نتیجے کے ساتھ حتمی طور پر ملایا جاتا ہے۔
- کیا اسپین چھوڑنے کے بعد بھی مجھ سے plusvalía کا مطالبہ کیا جا سکتا ہے؟
- ہاں۔ یہی وجہ ہے کہ یہ اصول موجود ہے جو ٹاؤن ہال کو متبادل ٹیکس دہندہ کے طور پر خریدار سے plusvalía وصول کرنے کی اجازت دیتا ہے: ملک چھوڑ جانے والے غیر مقیم فروخت کنندہ سے رقم وصول کرنا فروخت کے وقت اسے وصول کرنے سے زیادہ مشکل ہے۔ اسی لیے فروخت کے معاہدے میں واضح طور پر درج ہونا چاہیے کہ یہ خرچ کون برداشت کرے گا، بجائے اس کے کہ معاملہ غیر حل شدہ چھوڑ دیا جائے۔
- اگر فروخت کے وقت تک میں ہسپانوی ٹیکس رہائشی بن چکا ہوں تو کیا 19 % شرح تبدیل ہو جائے گی؟
- ہاں: ہسپانوی ٹیکس رہائشی پر کیپٹل گین عام رہائشی شرح کے تحت عائد ہوتا ہے، نہ کہ غیر مقیم افراد کی یکساں 19 % شرح کے تحت۔ اس کے اپنے اصول ہیں، جن میں مرکزی گھر میں دوبارہ سرمایہ کاری پر ٹیکس رعایت بھی شامل ہے، جو غیر مقیم پر لاگو نہیں ہوتی۔ یہ بالکل مختلف حساب ہے، اور اس ویب سائٹ کا رہائشی ٹیکس رہنما اس کی مکمل وضاحت کرتا ہے۔
