Costa del Sol میں نئی تعمیر شدہ یا ثانوی مارکیٹ کی جائیداد
فرق صرف یہ نہیں کہ جائیداد نئی ہے یا نہیں۔ ٹیکس، ادائیگی کا شیڈول، ضمانتیں، انتظار کا وقت اور گفت و شنید کی گنجائش، سب بدل جاتے ہیں۔ دونوں میں سے کوئی بہتر نہیں، بلکہ دونوں مختلف منصوبوں کے لیے موزوں ہیں۔
دو نہیں، تین چیزیں
لوگ کہتے ہیں "تعمیر سے پہلے خریداری یا ثانوی مارکیٹ کی جائیداد"، گویا صرف دو اختیارات ہوں۔ Costa del Sol میں تین اختیارات ہیں، اور درمیانی والا وہ ہے جس پر زیادہ تر خریداروں نے غور نہیں کیا۔
- Off-planعمارت مکمل ہونے سے پہلے، اور کبھی کبھار تعمیر شروع ہونے سے بھی پہلے، ڈویلپر سے خریدی گئی جائیداد۔ تعمیر آگے بڑھنے کے ساتھ آپ ادائیگی مراحل میں کرتے ہیں، اور کم ابتدائی قیمت اور یونٹ کے انتخاب کے بدلے انتظار کرنا پڑتا ہے۔
- New build, readyوہی منصوبہ، خریداری کی تکمیل کے قریب یا اس کے بعد خریدا گیا۔ ٹیکس کا معاملہ تعمیر سے پہلے خریداری جیسا ہی ہوتا ہے، انتظار تقریباً ختم ہو جاتا ہے، اور یونٹ کا انتخاب وہی ہوتا ہے جو باقی بچا ہو۔ اکثر یہ ایک سمجھ دار درمیانی راستہ ہوتا ہے۔
- ثانوی مارکیٹ کی جائیدادیںموجودہ مالک سے خریدی گئی جائیداد۔ مختلف ٹیکس، چابیوں تک بہت مختصر راستہ، کوئی وارنٹی نہیں، اور کئی دہائیاں پہلے تعمیر کیے گئے پتوں تک پہنچنے کا واحد راستہ۔
ٹیکس اور ادائیگی کا شیڈول پہلے دو عوامل کے ساتھ چلتے ہیں: ٹیکس کے لحاظ سے نئی تعمیر شدہ جائیداد، زمین میں گڑھے سے خریدی جائے یا اس کی تکمیل کے ہفتے، بہرحال نئی تعمیر شدہ جائیداد ہی رہتی ہے۔
ٹیکس کا فرق جتنا دکھائی دیتا ہے، اس سے کم ہے
یہ وہ عدد ہے جس سے زیادہ تر موازنے شروع ہوتے ہیں، اور یہی وہ عدد ہے جسے اکثر غلط سمجھا جاتا ہے۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد پر آپ 10 % IVA کے علاوہ 1.2 % AJD ادا کرتے ہیں، یعنی ٹیکس کی مد میں 11.2 %۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد پر آپ 7 % کی شرح سے صرف ایک منتقلی ٹیکس، ITP، ادا کرتے ہیں۔ٹیکس میں چار پوائنٹس کا فرق فیصلہ کن محسوس ہوتا ہے۔ لیکن ایسا نہیں ہے، کیونکہ خریداری کی پوری لاگت صرف ٹیکس نہیں ہوتی۔ وکیل، نوٹری، اراضی رجسٹری اور دیگر چھوٹے اخراجات شامل کرنے کے بعد، نئی تعمیر شدہ جائیداد کی مکمل لاگت قیمت سے تقریباً 13 % زیادہ اور ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کی تقریباً 9 % زیادہ بنتی ہے۔
لوگ کس کا موازنہ کرتے ہیںاصل فیصلہ کن عوامل
- ٹیکس میں 11.2 % بمقابلہ 7 %
- مکمل لاگت تقریباً 13 % بمقابلہ تقریباً 9 %، اور دونوں ایسی قیمت کے فیصد ہیں جو خود بھی مختلف ہے۔
- کم ٹیکس جیتتا ہے
- ایسی ثانوی مارکیٹ کی جائیداد جس میں نیا باورچی خانہ، نئے غسل خانے اور نیا ایئر کنڈیشننگ نظام درکار ہو، مجموعی طور پر اس نئی تعمیر شدہ جائیداد سے زیادہ مہنگی پڑ سکتی ہے جسے آپ نے ٹیکس کی وجہ سے مسترد کر دیا تھا۔
- ٹیکس سب سے بڑا متغیر ہے
- جائیداد کی حالت، مقام اور حوالگی کے بعد آپ کو جس رقم کی ضرورت ہوگی، وہ مجموعی لاگت کو ٹیکس کے چار پوائنٹس کی نسبت کہیں زیادہ بدلتے ہیں۔
لہٰذا ٹیکس کی بنیاد پر انتخاب نہ کریں۔ ہر مخصوص جائیداد کی مکمل لاگت معلوم کریں، اس میں وہ اخراجات بھی شامل کریں جو چابیاں ملنے کے بعد درکار ہوں گے، اور ان دونوں اعداد کا موازنہ کریں۔
ادائیگی کیسے اور کب کریں
ادائیگی کا شیڈول وہ عملی فرق ہے جسے زیادہ تر خریدار سب سے پہلے محسوس کرتے ہیں، کیونکہ اسی سے طے ہوتا ہے کہ آپ کو کتنی نقد رقم اور کب درکار ہوگی۔
| مرحلہ | نئی تعمیر | ثانوی مارکیٹ کی جائیدادیں |
|---|---|---|
| بکنگ | عام طور پر 6.000 سے 11.000 €، منصوبہ طے کرتا ہے۔ | عام طور پر 6.000 سے 11.000 €، اور زیادہ مہنگی جائیدادوں میں قیمت کا 1 % تک۔ |
| معاہدے پر دستخط کے وقت | عام طور پر قیمت کا 20 سے 40 %، علاوہ IVA۔ | عام طور پر مجموعی رقم کو قیمت کے 10 سے 20 % تک پہنچا دیتا ہے۔ |
| انتظار کے دوران | مزید ادائیگیاں منصوبے کے اپنے شیڈول کے مطابق ہوتی ہیں۔ کچھ منصوبوں میں تعمیر کے دوران مرحلہ وار ادائیگیاں ہوتی ہیں، جبکہ دیگر ایک مزید ادائیگی اور باقی رقم خریداری کی تکمیل پر لیتے ہیں۔ | کچھ نہیں۔ آپ نوٹری کے پاس طے شدہ خریداری کی تکمیل کی تاریخ کا انتظار کرتے ہیں۔ |
| نوٹری کے پاس | باقی رقم، خریداری کی تکمیل اور ملکیت کی منتقلی پر۔ | باقی رقم، دستاویز پر دستخط کے وقت۔ |
قابلِ منصوبہ بندی نتیجہ یہ ہے: نئی تعمیر شدہ جائیداد میں آپ کو اپنی رقم کا ایک بڑا حصہ ابتدا ہی میں درکار ہو سکتا ہے، یعنی اس سے کئی ماہ یا سال پہلے کہ آپ کے پاس استعمال یا کرائے پر دینے کے لیے کچھ ہو۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں رقم بعد میں منتقل ہوتی ہے، مگر زیادہ تیزی سے۔
بعد میں کیا تحفظ حاصل ہے
یہ سب سے نمایاں فرق ہے، اور لوگ اسے عموماً تب ہی محسوس کرتے ہیں جب کچھ غلط ہو جائے۔نئی تعمیر شدہ جائیداد کے ساتھ قانونی ضمانتیں شامل ہوتی ہیں: ڈھانچے پر دس سال، تنصیبات پر تین سال اور تکمیلی کام پر ایک سال۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کے ساتھ ایسی کوئی ضمانت نہیں ہوتی۔ فروخت کنندہ صرف ان پوشیدہ نقائص کا ذمہ دار ہوتا ہے جن کے بارے میں اسے علم تھا اور جنہیں اس نے چھپایا، اور یہ ثابت کرنا ضمانتی دعوے کے مقابلے میں کہیں زیادہ مشکل ہے۔
اس کا مطلب یہ نہیں کہ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد کم بہتر خرید ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ ایک جائیداد میں تکنیکی معائنہ ناگزیر ہے، جبکہ دوسری میں سہولت کے طور پر کیا جاتا ہے۔ پرانی جائیداد میں ماہرِ تعمیرات یا سروئیر کا معائنہ ہی واحد ضمانت ہے جو آپ کو ملنے والی ہے۔
جگہ اور اچھے پتے کہاں ہیں
دو ایسے سمجھوتے ہیں جو مخالف سمتوں میں اثر انداز ہوتے ہیں، اور دونوں مل کر ٹیکس سے زیادہ خریداری کے فیصلے طے کرتے ہیں۔
- ثانوی مارکیٹ کی جائیداد عموماً اندر سے زیادہ جگہ دیتی ہےپرانی اپارٹمنٹس زیادہ کشادہ انداز میں بنائے گئے تھے۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد اپنے رقبے کا زیادہ حصہ بالکونیوں اور کمپلیکس کی مشترکہ سہولیات کے لیے مختص کرتی ہے، اس لیے اتنی ہی رقم میں عموماً اندر کم مربع میٹر اور باہر زیادہ جگہ ملتی ہے۔
- نئی تعمیر شدہ جائیداد میں عموماً جاری اخراجات کم ہوتے ہیںاعلیٰ ترین توانائی کی درجہ بندیاں، جدید موصلیت اور جدید تنصیبات، جن کا اثر بلوں میں نظر آتا ہے اور اس بات میں بھی کہ آپ کو برسوں تک کیا چیزیں تبدیل نہیں کرانی پڑتیں۔
- سمندر کے کنارے بہترین پتے ثانوی مارکیٹ کی جائیدادیں ہیںپانی کے قریب ترین زمین پر کئی دہائیاں پہلے تعمیر ہو چکی تھی۔ زیادہ تر نئے منصوبے A7 سے اندرون ملک واقع ہیں۔ ساحل کی پہلی قطار میں نئی تعمیر شدہ جائیداد موجود ہے، لیکن اس کی مقدار بہت کم ہے اور قیمت بھی اسی مناسبت سے ہے۔
- نئی تعمیر شدہ جائیداد منتخب کریںکسی منصوبے کی تعمیر کے دوران آپ عموماً مواد، سطحوں اور رنگوں کا انتخاب کر سکتے ہیں، اور کچھ ڈویلپر تقسیم کی دیوار بھی منتقل کر دیتے ہیں۔ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد جیسی حالت میں خریدی جاتی ہے، اسے تبدیل کرنے کا مطلب تزئین و مرمت ہے۔
چابیاں ملنے میں کتنا وقت لگے گا
ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں بکنگ سے چابیاں ملنے تک کا مرحلہ عموماً ایک سے تین ماہ کا ہوتا ہے۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد میں یہ مکمل طور پر منصوبے کے مرحلے پر منحصر ہے: خریداری کی تکمیل کے قریب خریدنا تقریباً اتنا ہی تیز ہو سکتا ہے، جبکہ بنیاد سے خریداری کا مطلب دو سے تین سال ہو سکتا ہے۔نئی تعمیر شدہ جائیداد کے لیے انتظار بے کار وقت نہیں، لیکن اس دوران آپ جائیداد کے بجائے ایک معاہدے کے مالک ہوتے ہیں۔ اگر آپ کو اگلی گرمیوں میں استعمال کے لیے جگہ درکار ہے، تو یہی بات خود فیصلہ کر دیتی ہے۔
مذاکرات کی گنجائش کہاں ہے
نئی تعمیرثانوی مارکیٹ کی جائیدادیں
- قیمت میں رعایت ایک استثنا ہے۔
- قیمت پر عموماً مذاکرات ہو سکتے ہیں، اگرچہ ہمیشہ نہیں۔
- اس کے بجائے ادائیگی کا شیڈول، بہتر فٹنگز اور کچھ اضافی خدمات تبدیل ہو سکتی ہیں۔
- قیمت، خریداری کی تکمیل کی تاریخ، فٹنگز اور معاہدے کی دیگر شرائط تبدیل ہو سکتی ہیں۔
- بہترین صورت عموماً مکمل منصوبے کے آخری یونٹس ہوتے ہیں جنہیں ڈویلپر فروخت کرنا چاہتا ہے۔
- فیصلہ اس بات سے ہوتا ہے کہ فروخت کنندہ کتنا سنجیدہ ہے، اور یہی وہ چیز ہے جسے خریدار اکیلا نہیں جان سکتا۔
حالیہ برسوں کی مضبوط ترقی کے بعد مارکیٹ کی رفتار کم ہو رہی ہے، اس لیے کچھ ڈویلپر پہلے کی نسبت قیمت پر بات چیت کے لیے زیادہ تیار ہیں۔ یہ پوچھنے کی وجہ ہے، رعایت پر بھروسا کرنے کی نہیں۔
آپ کے لیے کون سا موزوں ہے
یہ اسکورنگ کا نظام نہیں۔ یہ وہ حالات ہیں جن میں ہر ایک سیدھا سادہ جواب بنتا ہے۔
نئی تعمیر شدہ جائیداد آسان انتخاب ہے اگرثانوی مارکیٹ کی جائیداد آسان انتخاب ہے اگر
- آپ جدید معیار چاہتے ہیں، جس میں دوبارہ کچھ کرنے کی ضرورت نہ ہو اور ضمانتیں بھی شامل ہوں۔
- آپ کو برسوں کے بجائے چند ماہ میں چابیاں درکار ہیں۔
- آپ کم جاری اخراجات اور بہترین توانائی درجہ بندی چاہتے ہیں۔
- آپ ساحل کی اجازت کے مطابق ساحل سمندر کے جتنا قریب ممکن ہو رہنا چاہتے ہیں۔
- آپ چاہتے ہیں کہ سوئمنگ پول، جم، سپا یا مشترکہ کام کی جگہ کمپلیکس کا حصہ ہو۔
- آپ اسی رقم میں اندرونِ خانہ زیادہ مربع میٹر چاہتے ہیں۔
- آپ کو انتظار پر اعتراض نہیں، اور آپ نقشہ بندی اور تکمیلی کاموں کا انتخاب کرنا چاہتے ہیں۔
- آپ کسی اور کے انتخاب قبول کرنے کے بجائے اپنی پسند کے مطابق تزئین و مرمت کرنا پسند کریں گے۔
- آپ کئی سال تک مرمت پر کوئی قابل ذکر رقم خرچ نہیں کرنا چاہتے۔
- آپ ایک آباد محلہ چاہتے ہیں جہاں پودے پوری طرح نشوونما پا چکے ہوں اور پڑوسی واقعی وہاں رہتے ہوں۔
ہر ایک میں کیا جانچیں
دونوں کے خطرات کی نوعیت مختلف ہے، اس لیے دونوں کے لیے قانونی جانچ پڑتال یکساں نہیں ہوتی۔
| نئی تعمیر شدہ گھر میں | ثانوی مارکیٹ کی جائیداد پر | یہ کیوں اہم ہے |
|---|---|---|
| ڈویلپر، زمین، لائسنس اور معاہدے کی دستاویزات۔ | ملکیت، واجبات، تعمیری احکامات اور مالکان کی کمیونٹی کے قرضے۔ | جائیداد سے منسلک قرض آپ تک منتقل ہو سکتا ہے، جبکہ بغیر لائسنس کا منصوبہ رک سکتا ہے۔ |
| بینک ضمانت، جو آپ کے نام پر اور آپ کی مخصوص ادائیگیوں کے لیے جاری کی گئی ہو۔ | کسی بھی تعمیراتی کام کی قانونی حیثیت اور کسی بھی غیر رجسٹرڈ توسیع کی جانچ۔ | یہ وہ دو مقامات ہیں جہاں حقیقتاً رقم ضائع ہوتی ہے، اور دونوں کی پیشگی جانچ ممکن ہے۔ |
| خریداری کی تکمیل کی تاریخ، اور تاخیر ہونے کی صورت میں معاہدے میں درج شرائط۔ | کمیونٹی کے ضوابط، خاص طور پر اگر آپ جائیداد کرائے پر دینے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ | خریداری کی تکمیل میں تاخیر وقت ضائع کرتی ہے؛ کرائے پر دینے کی پابندی وہ وجہ ختم کر سکتی ہے جس کی بنا پر آپ نے جائیداد خریدی تھی۔ |
لوگ جس موازنے کی خواہش رکھتے ہیں، وہ غلط موازنہ ہے
آن لائن اس سوال کے تقریباً ہر جواب میں ٹیکس کی جدول دی جاتی ہے، کیونکہ ٹیکس وہ واحد عدد ہے جو سب کے لیے یکساں ہوتا ہے۔ لیکن یہی وہ عدد بھی ہے جو سب سے کم اہمیت رکھتا ہے۔جو خریداری غلط ثابت ہوتی ہے، وہ اس لیے غلط نہیں ہوتی کہ کسی نے 7 % کے بجائے 11.2 % ادا کیے۔ وہ اس لیے غلط ہوتی ہے کہ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد میں چالیس ہزار یورو کے ایسے کام کی ضرورت پڑی جس کی لاگت کسی نے شامل نہیں کی تھی، یا تعمیر سے پہلے خریداری میں ایک یونٹ بصری منظر دیکھ کر خریدا گیا اور بعد میں معلوم ہوا کہ اس کا رخ شمال کی طرف پہاڑی سے ہے، یا جائیداد کرائے پر دینے کے لیے خریدی گئی مگر کمیونٹی پہلے ہی کرائے پر دینے کے خلاف ووٹ دے چکی تھی۔اس لیے ہم اس سوال کا جواب مجرد انداز میں نہیں دیتے۔ ہم دو مخصوص جائیدادوں کا تمام اخراجات سمیت موازنہ کرتے ہیں، جس میں یہ بھی شامل ہوتا ہے کہ حوالگی کے بعد ہر ایک کو کیا ضرورت ہوگی، اور ہم بتاتے ہیں کہ ہم کون سی خریدتے۔
عام سوالات
- کیا اسی منصوبے میں تعمیر سے پہلے خریداری، مکمل ہو چکی نئی تعمیر شدہ جائیداد سے سستی ہے؟
- عموماً ہاں، اور یہ رعایت انتظار کرنے اور تعمیراتی خطرہ مول لینے کے بدلے آپ کو ملتی ہے۔ جیسے جیسے منصوبہ فروخت ہوتا جاتا ہے اور خریداری کی تکمیل ہوتی جاتی ہے، باقی یونٹس کی قیمت عموماً ابتدائی یونٹس سے زیادہ ہوتی ہے۔
- کیا تعمیر سے پہلے خریداری کے لیے مجھے رہن مل سکتا ہے؟
- ہاں، لیکن ابھی نہیں۔ بینک عموماً خریداری کی تکمیل سے تقریباً دو ماہ پہلے قرض منظور کرتا ہے، اس لیے اس سے پہلے درخواست دینے کا کوئی فائدہ نہیں۔ اسی وجہ سے نئی تعمیر شدہ جائیداد میں بیعانے کی قسطیں آپ کے اپنے وسائل سے ادا کرنا ضروری ہوتی ہیں۔
- کیا نئی تعمیر شدہ جائیداد پر میں دو بار ٹیکس ادا کرتا ہوں، IVA اور ITP؟
- نہیں۔ جائیداد یا تو پہلی منتقلی ہوتی ہے، جس پر IVA اور AJD لاگو ہوتے ہیں، یا بعد کی منتقلی، جس پر ITP لاگو ہوتا ہے۔ دونوں کبھی نہیں۔
- اگر ڈویلپر کام مکمل نہ کرے تو کیا ہوگا؟
- خریداری کی تکمیل سے پہلے آپ کی کی گئی ہر ادائیگی آپ کے نام پر بینک ضمانت کے ذریعے محفوظ ہونی چاہیے، جو قانونی سود سمیت رقم واپس کرتی ہے۔ آپ کے وکیل کسی بھی ادائیگی سے پہلے اس ضمانت کے درست الفاظ کی جانچ کرتے ہیں۔
- کیا ثانوی مارکیٹ کی جائیداد ہمیشہ فی مربع میٹر سستی ہوتی ہے؟
- نہیں۔ سمندر کے قریب یہ اکثر دونوں میں زیادہ مہنگی ہوتی ہے، کیونکہ وہاں زمین پر بہت پہلے تعمیر ہو چکی تھی اور اسے خریدنے کا واحد طریقہ ثانوی مارکیٹ کی جائیداد ہے۔
